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En el presente artículo explico el procedimiento que ha de seguirse para que un tutor solicite la venta directa de la vivieda de su tutelado, sin necesidad de subasta. Os acompaño también modelo de escrito, suscrito por Abogado y Procurador.

 

El representante, administrador, curador, defensor judicial, o inclusive el constituido en tutela o curatela si no lo tuviese prohibido, deben plantear la petición ante el Juzgado del domicilio o residencia de éste. Se deberá indicar como antecedente el nº de procedimiento de tutela y Juzgado para su reparto.

Ha de expresarse la necesidad, utilidad o conveniencia de la venta del concreto bien o derecho, así como el destino que se dará a la suma que se obtenga; debiendo justificarse documentalmente todo ello.

La enajenación se realizaría, en principio, en subasta o mediante la intervención de persona o empresa especializada, salvo, como es el caso, que se solicite la venta directa, supuesto en el que ha de aportarse un dictamen pericial de valoración de precio de mercado del bien o derecho, especificando las condiciones concretas de la operación.

Una vez admitida la petición por el Letrado de la Administración de Justicia, se señalará una comparecencia a la que citará al Ministerio Fiscal, al solicitante y, en todo caso al dueño del bien, siempre que fuese mayor de 12 años y con suficiente madurez.

Si se hubiere solicitado la venta directa y se hubiese acompañado el informe pericial, se convocará también al perito o peritos.

 

 

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Tras ello el Juez, mediante Auto, denegará o concederá la petición, que lo será bajo la condición de efectuarse en pública subasta, salvo que se hubiera solicitado la venta directa o por persona o entidad especializada, petición que podrá ser concedida en la resolución.

El Juez está facultado para adoptar las medidas necesarias para asegurar que el dinero obtenido se aplique a la finalidad que se indicó en la petición.

La decisión podrá ser recurrida en apelación, quedando en suspenso hasta que sea resuelto el asunto por la Audiencia Provincial.

Será expedido testimonio de la resolución accediendo a la venta para que se una a la Escritura Pública de venta.

La duración del proceso depende del Juzgado que conozca el asunto; suele oscilar entre uno y tres meses.

 


  

 

Modelo de solicitud de venta de bien instada por Tutor, con la asistencia de Abogado y Procurador, de vivienda de persona tutelada

 

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Hoy os muestro un caso real de Desahucio por Precario, instado por una madre frente a su hijo que se niega a entregarle la vivienda que un día le cedió. Es el primer Precario en el que hemos obtenido Sentencia sin necesidad de celebrar juicio, dado que ninguna de las partes lo solicitamos por estimarlo innecesario.

 

INDICE


 


 

Hay casos en los que al demandante le cuesta tomar mucho la deisión de iniciar acciones legales, este sin duda fue uno de ellos, en el que una Señora, por precisar la vivienda para su uso personal, insta un Desahucio por Precario frente a su hijo, al que años atrás le cedió gratuitamente el uso de la vivienda.

 

Antes de interponer demanda, como solemos hacer, remitimos un burofax al ocupante pidiéndole hiciera voluntarimente entrega de la vivienda, requerimiento que ni siquiera fue contestado.

 

Se inició el proceso el 15 de diciembre de 2015 y, el 24 de mayo de 2016, ya teníamos dictada Sentencia estimatoria de nuestras pretensiones con expresa condena en costas.

 

No fue ni siquiera precisa la celebracón de vista, pues ninguna de las dos partes lo interesamos, por lo que al no estimarse necesaria tampoco por el Juez, dictó sin más Sentecia, reconociendo la situación de precario y concediendo el plazo de un mes para el desalojo voluntario de la vivienda.

 

La Sentencia, accede a nuestra petición, expresando que:

 

"PRIMERO.- La parte demandada se opone a la demanda alegando el principio de lo actos propios por el que la actora, madre del demandado, le ha permitido vivir en el piso propiedad de aquella desde 2008, año en que el demandado regresara de México, sin que disponga de medios suficientes para subsistir invocando además el derecho de alimentos entre parientes.

 

Del examen de la prueba documental aportada, ha quedado acreditado que la actora, madre del demandadado, mayor de edad, si bien no cosnta su edad exacta, es propietaria por título de compraventa para su sociedad de gananciales de la vivienda sita en Madrid, C/ __________________ desde el 13-0-1978 (doc. nº 2 Demanda), y que desde hace unos años el demandado ha venido ocupando dicho piso por mera liberalidad de la demandante, sin pagar renta o merced por el. También consta que el 24-11-15 la actora envió un burofax a través de su abogado, requiriendo al demandado para que devolviera el piso a su legítima propietaria por necesitarlo para su uso personal (doc. nº 3 y 4 Demanda).

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

Experto en Procesos de Desahucio

619.41.23.11

 

 


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Desahucios por Precario

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

 

 

El demandado pretende hacer valer su derecho de alimentos concretándolo en la cesión a su favor de la vivienda propiedad de su madre. El demandado no formula esta pretensión como reconvención, pues no cabe tal conforme al art. 438.2 de la LEC ..."
 


 
 
 
 
Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por la madre frente a su hijo al negarse a devolverle la vivienda que en su día le cedió. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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  • Demanda íntegra en formato WORD para que podáis utilizarla. Para acceder al sitio, pulsar aquí.

 

 
 
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Abogado Experto en Desahucios     

ESPERO QUE PRESENTE ARTÍCULO OS SIRVA DE AYUDA.

EN TODO CASO QUEDO A VUESTRA DISPOSICIÓN PARA ACLARAR DUDAS Y COMO NO, PARA ASISTIROS EN PROCESOS DE DESAHUCIOS, QUE ES UNA DE MIS GRANDES ESPECIALIDADES

UN AFECTUO SALUDO -

JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

TELF. 91. 530.96.98 / 619.41.23.11

Este es uno de los supuestos más habituales de Desahucio por Precario, que es el instado por los dueños del inmueble, que lo cedieron al matrimonio conformado por su hijo, cuando se produce el divorcio y es adjudicado el bien a la exmujer y nietos.

 

INDICE


 


 

Estamos ante un Desahucio por Precario presentado por la Empresa Familiar tutilar del Inmueble, que decide hacerlo tras ver impedido el uso que venía haciendo de la planta baja.

 

Se trata de una vivienda unifamiliar de lujo en una de las mejores zonas de Madrid, cuyo uso se adjudicó a la exmujer y sus hijos, en proceso de divorcio, en el que evientemente no tuvo intervención la Sociedad propietaria del inmueble.

 

Es un Desahucio por Precario de Libro, de los que el Tribunal Supremo ha resuelto de forma reiterada, considerando que el titular puede en cualquier momento poner fin al uso.

 

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 10 de diciembre de 2015, admitiéndose a trámite el 2 de febrero de 2016 y obteniéndose Sentencia el 17 de mayo de 2016, lo que supone una duración total de 5 meses.

 

La demandada, en su contestación a la demanda, reconociendo expresamente la cesión gratuita, alegó que tenía atribuido el uso por Sentencia de Familia, lo que en definitiva supuso dar por ciertos todos los hechos que sustentaban nuestra pretensión.

 

En el acto de la vista, se intentó por la demandada, aportar un contrato de arrendamiento entre otros documentos, que le fueron inadmitidos por extemporáneos, pues disponía de los mismos ya en el momento de formular la contestación.

 

La Sentencia, con expresa condena en costas, accede a nuestra petición, expresando que:

 

"TERCERO.- Del resultado de la prueba practicada en Autos se desprende claramente una situación posesoria propia de un precario, ya que la vivienda ocupada fue cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar, situación en la que no concurren los elementos característicos del comodato, por lo que la poseesión de la demandada de la vivienda, -una vez rota la convivenca, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la misma, como vivienda familiar, por resolución judicial- lo es a título de precario, lo que conduce a la estimación de la Demanda.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

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No puede ser alegada la existencia de una situación de desprotección de los menores ya que, como recuerda la última Sentencia referida, todo lo anterior no obsta a la consideración relativa a que los progentores - tanto el custodio como el no custodio-, titulares ambos de la patria potestad, deben velar por el buen estado de sus hijos, tal y como les viene impuesto por la ley - artículo 154 del Cc y demás normativa concordante-, debiendo, en su caso, acudir a los remedios procesales oportunos para solventar, de la manera más urgente posible, la situación que ahora les viene dada, en buena parte, por su falta de previsión, ya que debieron los dos padres haber contado con el hecho de que la propietaria de la vivienda en la que residían gratuitamente decidiera recuperarla ante el fin del matrimonio."


Las costas han sido impuestas a la demandada.
 
 
 
 
 
Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por los padres del exmarido de la ocupante, que la usa por atribución de Juzgado de Familia en Procedimiento de Divorcio. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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Abogado Experto en Desahucios     

ESPERO QUE PRESENTE ARTÍCULO OS SIRVA DE AYUDA.

EN TODO CASO QUEDO A VUESTRA DISPOSICIÓN PARA ACLARAR DUDAS Y COMO NO, PARA ASISTIROS EN PROCESOS DE DESAHUCIOS, QUE ES UNA DE MIS GRANDES ESPECIALIDADES

UN AFECTUO SALUDO -

JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

TELF. 91. 530.96.98 / 619.41.23.11

Os muestro un caso real de Desahucio por Precario tramitado tras la reforma de la LEC de Octubre de 2015, en el que la parte demandada presenta contestación escrita a la demanda, conforme ahora se requiere en el Juicio Verbal, celebrándose vista al solicitaro nosotros.

 

INDICE


 


 

Pese a no ser firme la Sentencia, es un caso bonito, pues se trata del desahucio de un sobrino que ocupa en precario el piso de su tía, una señora de 92 años que está en una residencia de ancianos, a la que el demandado no ha prestado ayuda económica pese a que se le solicitó, pues no llega a cubrir con su pensión el coste mensual del asilo.

 

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 9 de diciembre de 2015, admitiéndose el 25 de enero de 2016 a trámite. 

 

Previamente, al precarista, se le remitió burofax exponiéndole la precaria situación económica de la tía e invitándole a arrendar la vivienda por un precio de mercado o adquirirla a un precio razonable, petición que fue rechazada.

 

El demandado, en su contestación a la demanda, alegó que existía un contrato de arrendamiento verbal y justificó el ingreso, durante años, de ciertas cantidades de dinero en la cuenta de su tía.

 

En el acto de la vista, acreditamos que la demandante compró una plaza de garaje en la que el demandado guardaba su coche, extremo probado con un acta notarial y con las manifestaciones del demandado. Con ello se demostró que los pagos efectuados están relacionados con el expresado apacamiento, pues el importe que ingresó el sobrino, durante algún tiempo, se corresponde con el alquiler de mercado y los pagos empiezan a efectuare tras la adquisición de la mencionada plaza, que evidentemente, una señora de más de 80 años y sin carnet ni vehículo no precisaba.

 

La parte demandada no interesó la celebración de vista, al estimar que con la aportación de los ingresos quedaba todo claro, si embargo nosotros la pedimos para probar la adquisición del garaje y su uso exclusivo por el demandado.

 

La Sentencia considera que no se acreditó por el demandado que los pagos alegados fuesen renta por el uso de la vivienda, expresando que:

 

 

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

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"... no pude presumirse que el concepto que representan los pagos opuestos por el interpelado lo sea por renta del arrendamiento de la vivienda, artículo 217 LEC. Únicamente en este contexto se puede ofrecer una explicación razonable al hecho de no justificarse pago alguno por el concepto de renta que afirma el demandado desde el mes de febrero de 2007 en adelante, y que la posterior justificación de ingresos desde marzo de 2014, no vaya acompañada, cuando menos, de la prueba de pago continuado de suministros a los largo de los años respecto a los que, según sostiene el demandado, medió un acuerdo con la propiedad de no abono de rentas. En definitiva, no se constata en el caso la realidad de una contraprestación económica por el uso y disfrute de la vivienda, ajustda o no a los precios de mercado, concluyéndose que la posesión del inmueble por parte del demandado lo fue sin título o por mera tolerancia de la propiedad, posesión material sin pago de renta o merced, siendo así que el conocimiento de todo lo relativo a la eficacia y naturaleza del título justificativo de la posesión del demandado y la posible existencia, no acreditada en el supuesto, de título legítimo que ampare el uso y disfrute, integra el objeto del juicio previsto en el artículo 250.1.2 LEC, y no constituye cuestión compleja que determine la inadecuación procedimental.

La ausencia de justificación de otros ingresos o pagos, que afirma el interpelado, y la evidente desproporción del precio que se habría convenido como de arrendameinto respecto de una renta de mercado, no vienen sino a reforzar la presunción de precario, que conlleva la estimación de la demanda, siendo de aplicación los artículos 348 y 444 del Código Civil y preceptos concordantes de dicho Texto Legal, una vez acreditada la legitimación activa para el ejercicio de la acción."


Las costas han sido impuestas al demandado, que seguro recurrirá la Sentencia para permanecer gratis unos meses más, mientras que su tía consume en el pago de la residencia sus últimos ahorros.
 
Es un asunto que profesionalmente me está generando una gran satisfacción, esperando que la Audiencia confirme el pronunciamiento de instancia, o mejor aún, que el demandado recapacite y ayude a su tía, persona que durante muchos años le permitió de forma gratuita usar su vivienda.
 
 
 
 
 

Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por una tía frente a su sobrino. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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  • En breve subieremos a nuestra otra web la demanda íntegra en formato WORD para que podáis utilizarla. Para acceder al sitio, pulsar aquí.

 

 
 
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JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

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En más ocasiones de las esperadas los bancos no continúan con sus reclamaciones cuando es planteda oposición a la petición inicial de procedieminto monitorio.

 

Ayer os mostramos un un proceso real iniciado por una entidad de recobros que terminó con una Sentencia desestimatoria, por no haber comparecido la parte actora a la vista señalada tras la oposición formulada; en dicho caso, que podéis consultar pulsando aquí, se siguió la tramitación del Juicio verbal, al ser inferior a 6.000 euros, lo que posibilitó se celebrara vista y se dictara una sentencia sobre el fondo de la cuestión.

 

          ÍNDICE


 


 

El caso que ahora analizamos, es diferente al expresado anteriormente, pues si bien se inicia también por el cauce monitorio, por ser una cantidad que supera los 6.000 euros al haber oposición, para que prosiga la reclamación, es preciso, que en el plazo de un mes, el Banco presente Demanda de Juicio Ordinario y, al no haberlo hecho es dictado Decreto archivando el asunto.

 

En la actualidad son ya muchas las sentencias y autos dictados en contra de los intereses, de la hasta hace poco, intocable Banca. Afortunadamente y principalmente gracias a la ayuda prestada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha ido creando un cuerpo de resoluciones que rompen el sistema de contratación sustentado en la imposición de condiciones generales de la contratación notoriamente abusivas.

En estos últimos años las entidades bancarias y/o empresas que les compraron los créditos, han instado miles de peticiones de juicio monitorio, conocedoras de la improcedencia de la reclamación o al menos que los contratos que les servían de cobertura adolecían de algún defecto que impediría la prosperabilidad de la concreta petición o limitaría sus pretensiones.

Ante dicha realidad, nos estamos acosumbrado a ver que una sencilla oposición puede ser suficiente para parar los pies al Banco o entidad que reclame sus créditos. Cuando se trata de Juicios Verbales, lo procedente, si no comparece la entidad instante a la vista, es pedir que se dicte una sentencia sobre el fondo.

En casos como el presente, lo máximo que se va a conseguir judicialmente es una resolución acordando el archivo del procedimeinto, lo que no impediría al Banco presentar de nuevo su petición, si bien, no es descartable pensar que no lo hará, atendiendo a las posibilidades de ver desestimadas sus pretensiones, una vez vistos los argumentos plasmados en la oposción.

 

 

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Acompaño, por si fuese de vuestro interés el Escrito íntegro de oposición, junto con la documentación esencial del proceso.


 



 

 

Petición inicial de Juicio Monitorio planteada por Banco de Santander en reclamación de 10.000 euros y resolución por la que se admite a trámite.

 

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Oposición a Juicio Monitorio planteado por Banco de Santander y emplazamiento a la entidad para que presente demanda de Juicio Ordinario.

 

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Decreto de Sobreseimiento con Costas al no haberse interpuesto Demanda de Juicio Ordinario en el plazo de un mes concedido al Banco.

 

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Ha sido y es práctica habitual que bancos y grandes empresas cedan los créditos que estiman ostentar frente a sus clientes a empresas para que procedan a su cobro, o al menos lo intenten.

 

          ÍNDICE



 

El caso que hoy os muestro no es interesante desde el punto de vista jurídico, pues se trata de un mero monitorio en el que la empresa que adquiere el crédito, instante del proceso, no comparece a la vista, siendo dictada sentencia desestimatoria de sus pretensiones. El interés, bajo mi criterio, radica en la ayuda que puede suponer para miles de personas que se encuentran en situaciones parecidas, pues bastará, en muchos casos, con plantear una simple oposición para quitarse la deuda.

 

Estas carteras de créditos que se venden suelen estar integradas por miles de expedientes, normalmente de importes bajos, lo que imposibilita que el adquirente de los créditos pueda realizar estudios individualizados de cada uno de los asuntos, procediendo por ello a presentar reclamaciones judiciales en masa, ordinariamente a través del procedimiento monitorio.

 

Una vez puesto en marcha el proceso, lo habitual es que un porcentaje muy alto de las personas a las que se les reclama la deuda no formulen oposición en tiempo y forma ante el Juzgado que conoce al asunto, lo que propicia se dicte el oportuno Decreto, que permitirá a la empresa de recobros que adquirió el crédito, instar localización de bienes y embargos para conseguir su cobro.

En bastantes ocasiones, como es el caso que ahora os exponemos, si se presenta oposición, la demandante opta por no comparecer a la vista si el asunto se tramita por Juicio verbal (reclamaciones de hasta 6.000 euros), lo que propicia sean dictadas Sentencias absolutorias, que una vez firmes cierran la posibilidad a una nueva reclamación.

La explicación de este proceder es muy sencilla, es simplemente una política de grandes cifras, centrando los medios y esfuerzos en los asuntos que impliquen menor dedicación y puedan ser acometidos de forma automática.

 

 

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El tener que acudir a un juicio, supone que uno o dos empleados deban como mínimo emplear dos o tres horas de su jornada en comparecer en el Juzgado el día señalado, más claro está, el tiempo que deban dedicar a preparar la vista, lo que es materialmente imposible cuando de miles de asuntos se trata.




Hay que tener también presente que, aún en el caso de comparecer, muchas de las reclamaciones estarían abocadas al fracaso, pues se sustentan en contratos con consumidores que contienen cláusulas abusivas, no interesando tampoco que trasciendan sentencias que echen por tierra sus reclamaciones.



Con los antecedentes expuestos, sobre todo si la deuda reclamada es inferior a los 2.000 euros (se puede hacer sin abonado ni porcurador), recomendamos que sea planteada oposición, pues frecuentemente nos encontraremos con la sorpresa de ver como el día del Juicio no comparece la actora, lo que propiciará, si así se interesa, sea dictada una Sentencia sobre el fondo, que será absolutoria y determinará la inexistencia de la deuda por falta de prueba.



En el caso que hoy os traigo, se trató de un pequeño importe supuestamente generado con una tarjeta de crédito del Banco Santander, que fue cedió, junto con otros miles de créditos a la empresa Lindoiff Holding Spain, S.L.U., que instó la reclamación sin aportar ni siquiera el contrato en el que se sustentaba la reclamación, siendo muy clarificadora la sentencia dictada, en la que se indica que:


“La reclamante aporta sólo una certificación unilateral expedida por ella misma asegurando la cesión de créditos por parte del Banco de Santander SA y de Lindorff Holding Spain SLU sin que, después de la oposición, en la vista del juicio verbal, aportara copia de la cesión de crédito de 12/12/2014 en la que fundamentaba su reclamación.



En segundo lugar negada la deuda reclamada, la actora tampoco aporta documental acreditativa del origen de dicha deuda – contrato de préstamo y/o tarjeta de crédito, impagos que dieron lugar al saldo reclamado, importe principal, cantidad reclamada en concepto de intereses, tipo de interés aplicado, etc…-; sólo aporta una certificación sin soporte documental que no puede tener un efecto de conformidad tácita de la demandada ya que no consta que la liquidación fuera comunicada fehacientemente a la titular del préstamo. Por tanto, la documentación que resultó suficiente para la admisión a trámite de la petición inicial de monitorio, ha devenido insuficiente una vez que la parte demandada ha impugnado la liquidación efectuada (documento número 1 de la demanda), a cuyo certificado no se ha acompañado soporte documental alguno justificativo de dicho resultado. Por los expuesto se desestima la demanda.”



            Como corolario de lo hasta ahora dicho, debo traer a colación lo dicho recientemente por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que afirma que el Juez, en los procesos monitorios tiene que tener la facultad para pronunciarse de oficio sobre una eventual abusividad de los contratos que sustentan la petición monitoria, decisión que ha propiciado se reformase la Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante la Ley 42/2015, para que la defensa de consumidores y usuarios sea efectiva.


 



 

 

Petición inicial de Juicio Monitorio planteada por Lindorff Holding Spain, SLU en reclamación de supuesta Deuda henerada con Tarjeta de Crédito del Banco de Santander

 

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Oposición a Juicio Monitorio planteado por Lindorff en reclamación de deuda generada por Tarjeta de Crédito del Banco de Santander.

 

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Sentencia desestimando la reclamación de deuda instada por Lindorff en reclamación de deuda por tarjeta de crédito dell Banco de Santander

 

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Este Auto nos proporcionará seguras buenas noticias de las que procuraremos manteneros informados.

 

 

 

 

Creo que esta es la primera resolución de un Tribunal español que se hace eco del Auto de 19 de noviembre de 2015, del TJUE, aplicándose el TRLCU y estimando como abusiva, respecto del fiador, la cláusula que establecía los intereses moratorios en un Crédito concedido a una empresa.

 

En el presente caso mediante póliza de crédito en cuenta corriente a interés variable, se prestó dinero a una mercantil hasta un límite de 30.000 euros, a un interés nominal inicial del 6,40% y un interés de demora resultante de incrementar el interés remuneratorio en un 20%.

 

En garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato intervinieron, como fiadores solidarios los titulares de la mercantil acreditada, así como Dña. Belen y D. Adriano, padres de uno de los socios.

 

Llegado el vencimiento pactado, ni la sociedad prestataria ni los fiadores hicieron frente al crédito dispuesto, presentándose por el Banco demanda de ejecución de títulos no judiciales.

 

Padre e hijo se opusieron a la ejecución alegando la nulidad por abusivas de varias de las cláusulas incluidas en la póliza de crédito. El Juzgado "a quo" analizó las cláusulas impugnadas rechazó la abusividad de los intereses de demora, al entender que el préstamo estaba destinado a financiar una actividad empresarial, lo que privaba a la parte ejecutada de la condición de consumidor y, en consecuencia, de la protección prevista en la normativa de consumo.

Disconforme con esta resolución, el ejecutado interpone recurso de apelación, que articula, alegando entre otros, un error en la valoración de la prueba al no aplicar al recurrente la condición de consumidor, cuando su intervención en el contrato fue la de mero avalista, derivada de la relación parental que unía al recurrente y a su esposa con D. Argimiro y que vino impuesta por la entidad bancaria como exigencia para conceder el crédito, sin que ni el recurrente ni su esposa tuvieran relación alguna con la empresa, ni como administrador ni como socios ni como trabajador o partícipe en los beneficios; y como consecuencia del motivo anterior, se denuncia error en la aplicación del derecho, al no haber aplicado la normativa de protección del consumidor, que determinaría la nulidad por abusiva de la cláusula de intereses de demora, en tanto que superan en más de tres veces el interés remuneratorio.

La Audiencia Provincial de Prontevedra, Sección 1ª, en su auto nº 83/2016, de 6 de abril, siguiendo el prounciamiento del Tribunal de Justiicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015, al no tener el recurrente vinculación alguna con la sociedad que recibe el crédito, más allá de la familiar que le une con uno de los socios, considera que le es de aplicación la normativa de protección a los consumidores y usuarios, resolviendo en favor a tenor de los argumentos expresados en el segundo de sus fundamentos, del que extraemos lo dicho en sus últimos párrafos:

 

 

 

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Se trata, pues, de evaluar según un criterio funcional si la relación contractual de que se trata se inscribe en el marco de actividades ajenas al ejercicio de una profesión.

Con esta base, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que " los artículos 1, apartado 1 , y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad ".

Llegado este punto, la discusión se traslada a determinar si, al constituirse en garante de la ejecución de las obligaciones de la mercantil "Lelut Ponteraeas, S.L." -que había solicitado la apertura de la línea de crédito para el giro o tráfico mercantil-, D. Adriano actuó en el marco de su actividad profesional o con motivo de los vínculos profesionales que pudiera mantener con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o si, por el contrario, actuó con fines de carácter privado.

Pues bien, la prueba permite constatar, primero, que D. Adriano intervino como fiador del contrato de apertura de crédito celebrado entre NCG Banco, S.A., de un lado, y la entidad "Lelut Ponteareas, S.L.", de otro lado; segundo, que los socios de esta última sociedad eran Dña. Adelina y D. Argimiro ; tercero, que Dña. Adelina era además administradora única de la citada mercantil; cuarto, que D. Adriano no tenía participación en "Lelut Ponteraeas, S.L.", ni consta que mantuviese relación laboral con la misma; quinto, que D. Adriano era funcionario (cfr. las menciones realizadas por el notario Sr. Lorenzo-Fariña Domínguez, que intervino en la formalización de la póliza de crédito -folio 9-); y, sexto, que Dña. Belen y D. Adriano eran los progenitores de D. Argimiro (extremo no discutido, al margen de la coincidencia de los apellidos).

Si el fiador D. Adriano trabajaba como funcionario, no figura relacionado o vinculado funcionalmente con la mercantil destinataria del crédito y es el padre de uno de los dos socios y suegro (o exsuegro, según parece) de la otra socia y administradora única de la empresa, cabe razonablemente pensar que la razón que motivó su intervención en el contrato de fianza no fue otra que la relación paterno-filial o familiar que le unía con los auténticos titulares de la sociedad, intervención que, realizada a título gratuito o de mera beneficencia, debió obedecer a la exigencia impuesta por la entidad financiera para reforzar el buen fin del contrato, es decir, sus legítimas expectativas de cobro del principal e intereses.

En consecuencia, D. Adriano actuó en el contrato de fianza como consumidor y no como empresario o profesional, con independencia de la catalogación que merezcan los intervinientes en el contrato principal.



El uso de esta normativa hace que el Tribunal considere abusivos, respecto del fiador, de los intereses moratorios, reflejando en el cuarto de sus fundamentos lo siguiente:



"En estas condiciones, la cláusula debe estimarse abusiva respecto del recurrente, por imponer una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor prestatario por el incumplimiento de sus obligaciones, integrando la prohibición establecida en el art. 82.4 TRLCU (falta de reciprocidad de las prestaciones de las partes, en tanto que nada se prevé al respecto en relación con posibles incumplimientos de la entidad contratante), en relación con el apartado 1º del Anexo al que se remite el art. 3.3 de la Directiva 93/13 y que considera abusivas las " cláusulas que tengan por objeto o por efecto: (...) e. Imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta ".

Consecuentemente, y en aplicación del art. 6.1 de la Directiva 93/13 y del art. 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios , procede declarar la nulidad de la cláusula mencionada, siempre con efectos limitados al recurrente, esto es, la cláusula desplegará todos sus efectos respecto de los demás ejecutados, pero se considerará inexistente respecto del fiador D. Adriano."

La declaración de nulidad implicó en este caso se aplicaran al fiador los intereses remuneratorios en lugar de los moratorios, lo que supuso se dejase sin efecto el incremento de 20 puntos porcentuales.


 

Auto de la Audiencia Provincial de Prontevedra, Sección Primera, de 6 de abril de 2016, por el que estima es consumidor el fiador solidario en un Crédito con una sociedad.

 

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Este Auto nos proporcionará seguras buenas noticias de las que procuraremos manteneros informados.

 

 

 

 

La jurisprudencia es reiterada en el sentido de estimar que concurre precario cuando los padres ceden una vivienda al matrimonio conformado por un hijo, siendo procedente el desahucio en el momento que decidan los propietarios, aunque exista un pronunciamiento judicial en caso de separación del matrimonio que otorgue el uso de la vivienda cedida.

 

Es frecuente que una vez fallecido alguno de los padres cedentes el hijo pase a ser titular de al menos parte de la vivienda; ¿qué ocurre en esos supuestos? ¿procede el desahucio por precario? La respuesta nos la da la reciente Sentencia nº 279/2016 del Tribunal Supremo.



La situación que analiza la Sentencia es la siguiente:

El 23 de junio de 1989 don Vicente contrajo matrimonio con doña Miriam. 

Los padres del marido, don Miguel y doña Érica, que eran propietarios de una vivienda ganancial, cedieron el uso de la misma a su hijo para que estableciera en ella el domicilio conyugal. 

En el año 1992 don Vicente y doña Miriam tuvieron un hijo.

El 28 de diciembre de 1996 falleció don Miguel sin haber otorgado testamento. En acta de notoriedad instada el 20 de marzo de 1997 fueron declarados herederos abintestato de aquél, por partes iguales, sus dos hijos, don Vicente y doña Leticia, sin perjuicio de la cuota vidual de doña Érica. 

Por sentencia de fecha 2 de marzo de 2001 se declaró la separación del matrimonio entre don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

El 13 de julio de 2001 doña Érica, don Vicente y doña Leticia otorgaron escritura de aceptación y partición de la herencia de don Miguel. La propiedad de la vivienda resultó adjudicada del siguiente modo: a doña Érica, el 50% en pleno dominio (en pago de su cuota ganancial originaria) y el 16,66% en usufructo vitalicio; y a cada uno de sus hijos, el 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad.  

Por sentencia de fecha 16 de julio de 2002 se declaró la disolución por divorcio del matrimonio formado por don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

En el año 2012 doña Érica interpuso demanda de desahucio por precario de la vivienda contra doña Miriam y contra el hijo de ésta y de don Vicente, don Urbano, ya mayor de edad.

 

Por José Valero

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El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Tras transcribir la doctrina general establecida, para el grupo de casos de que se trata, por la Sentencia del Pleno de esta Sala 861/2009, de 18 de enero de 2010 (Rec. 1994/2005), declaró que procedía el Desahucio por Precario del Inmueble.

La Audiencia Provincial, revocando la sentencia, considera que no procede el Desahucio por Precario, por cuanto el exmarido ha pasado a ser cotitular del inmueble.

La Abuela, Érica, decide llevar el asunto al Tribunal Supremo, interponiendo Recurso de Casación, que es resuelto con la Sentencia que ahora analizamos y que zanja definitivamente el asunto, estimando que procede el Desahucio por Precario, fundamentando su decisión en los siguientes razonamientos:


“4.- En el caso de autos:

Es pacífico que la cesión de uso de la vivienda que los padres de don Vicente hicieron para que se estableciese en ella el domicilio conyugal de su hijo y doña Miriam fue una cesión en precario.

La relación de precario no se modificó por el mero hecho de que don Vicente viniera a ser, con su hermana, coheredero de su padre y copropietario de la vivienda con una cuota del 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad. Habría comenzado siendo una relación de precario también si don Vicente hubiera sido titular de dichas cuotas en el momento en que él y doña Miriam establecieron en la vivienda su domicilio conyugal.

Siendo evidente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 CC , que el titular de dichas cuotas minoritarias en la copropiedad de una cosa no puede, por sí solo, darla válidamente en comodato o préstamo de uso a un tercero, evidente habrá de ser que el hecho de que don Vicente suscribiera el convenio regulador, aprobado por la sentencia declarativa de la disolución por divorcio del matrimonio entre aquél y doña Miriam , atribuyendo a ésta el uso y disfrute de la vivienda por atribuírsele la guarda y custodia del hijo entonces menor de edad, no pudo modificar la situación de precario precedente. Y ello, incluso si -como parece haberlo asumido sin justificación la Audiencia a quo -hubiera sido voluntad de don Vicente al suscribir dicho convenio regulador dar la vivienda en comodato a doña Miriam y su hijo, aun para después de que éste alcanzara la mayoría de edad.

En cualquier caso, no hay base objetiva alguna para sostener que tal hipotética dación en comodato fuera consentida por los demás copropietarios de la vivienda: doña Erica, partícipe mayoritaria según lo 7 dispuesto en el artículo 490 CC, y doña Leticia. Y ciertamente la Audiencia a quo no ha declarado probado que la consintieran: en la sentencia recurrida sólo manifiesta que el condominio no fue ajeno al proceso matrimonial, ya que don Vicente había venido a ser copropietario.

No cabe, en fin, cuestionar la legitimación de la partícipe mayoritaria, doña Erica, para ejercitar la acción de desahucio por precario [por todas, STS 460/2012, de 13 de julio (Rec. 245/2009)]. Dice la Audiencia a quo que «no consta que el copropietario que autorizó la atribución conferida en virtud de un título dominical haya sido oído ni tampoco el otro copropietario, constando únicamente la voluntad de la demandante». Pero es claro que don Vicente no tenía «título dominical» bastante, ni sólo ni junto con su hermana, para modificar la situación de precario. Y si lo que la Audiencia insinúa es que uno o la otra podrían haber declarado que la madre, doña Erica, consintió la hipotética dación en comodato, no alcanza esta Sala a entender por qué habría de perjudicar a aquélla, en lugar de a los ahora recurrentes, la no intervención en el proceso como testigos de don Vicente y su hermana. 

Por las razones expuestas -y no habiendo sombra alguna de fraude de ley en la partición de la herencia de don Vicente, frente a lo que ha venido a alegar la parte ahora recurrida en su escrito de oposición-, procede estimar el recurso de casación interpuesto por doña Erica; y desestimar totalmente el recurso de apelación interpuesto por doña Miriam y la impugnación formulada por don Urbano, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia.”
 

 
 
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¿Es válido el contrato de fianza cuando alguno de los fiadores solidarios no lo suscribe? En el caso que mostramos se reclamaba a los fiadores que firmaron un importe de 1.413.227 euros y se llevaron una gran alegría, veamos:

 

 

En no pocas ocasiones las firmas de los contratos de produce de forma sucesiva en lugar de en unidad de acto, es decir, por todos en el mismo momento, provocando que alguno o algunos de los que en un principio se iban a obligar finalmente no lo hagan.

Es evidente que quienes no firmaron no quedan vinculados por el documento; pero ¿qué pasa con los que sí lo hicieron y además con carácter solidario?

La respuesta de los Tribunales fue en su día dispar, considerándose en ocasiones que debían responder de la deuda, dado que se obligaron por el total de la misma.

Esa postura hoy día ha quedado superada al resolver el Tribunal Supremo que el contrato no es válido ni para los que no firmaron ni para los que efectivamente lo suscribieron, siendo clarificadora la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil el pasado 13 de Abril de 2016, que en el Segundo de sus fundamentos resuelve la cuestión planteada, indicando que:

 

 

“SEGUNDO.- Recurso de casación. Configuración negocial de la fianza. Fianza solidaria: necesidad de la firma conjunta de todos los fiadores solidarios como presupuesto de validez de la misma. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. La parte demandante, al amparo del ordinal segundo del artículo 477. 2 LEC, interpone recurso de casación que articula en tres motivos. 

2. En el primer motivo, denuncia la infracción de los artículos 1822, 1837 y 1262 del Código Civil . Argumenta que la exigencia de la firma conjunta de los tres avalistas no pueda ser considerada como un requisito para la existencia del contrato de fianza respecto de los dos firmantes demandados. Considera que los avalistas que suscribieron la fianza han manifestado, con su firma, su voluntad de asumir la causa propia de la fianza, garantizando cada uno de ellos frente a los actores la obligación de la que era deudora la entidad Comarex Desarrollos S.L., y que esta obligación ha resultado incumplida. 

3. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser desestimado. 


Con relación a este motivo, que resulta determinante de cara a la cuestión central aquí planteada, deben realizarse las siguientes precisiones. 


En primer lugar, que el régimen aplicable a un supuesto de pluralidad de fiadores va a depender de la configuración negocial que las partes establezcan al respecto. En este sentido, resulta indiscutible que las partes pueden configurar una pluralidad de fianzas independientes entre sí, y ajenas al régimen de la fianza solidaria. Caso del fiador que se obliga ignorando la existencia de otros fiadores o del fiador que acuerda la garantía con independencia de otros posibles fiadores. Aunque no se trata propiamente de un supuesto de pluralidad de fiadores, también ocurre lo mismo en el caso en que un fiador garantiza la deuda mediante la fianza y otro mediante la dación de una garantía real.


En segundo lugar, y atendiendo a esta configuración negocial, en el presente caso, tanto de la interpretación de los contratos, como del tenor de la cláusula que configura la garantía, no hay duda de que las partes configuraron la fianza bajo un régimen de cofianza o solidaridad. 

 

 

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El régimen de la fianza solidaria en nuestro Código Civil viene presidido por una clara relación de consorcio (consortium ) de los fiadores que se proyecta tanto en el régimen de aplicación, en donde los cofiadores se sitúan en el mismo plano respecto del obligación garantizada, de forma que una vez realizado el pago por uno de ellos, que directamente libera al resto, nace una acción de reintegro frente a los restantes fiadores ( artículos 1844 y 1145 del Código Civil ), como también en la forma de constituir la garantía, de modo que para su validez se requiere la participación de todos los fiadores, como presupuesto de validez de esta modalidad de garantía. De no ser así, el especial vínculo de solidaridad no surge y, por tanto, no puede ser exigido. 

Esta nota del consorcio también queda claramente reflejada en el fundamento de la obligación recíproca de los cofiadores por el riesgo de insolvencia de uno de ellos, en el desenvolvimiento de la acción de reintegro, tal y como la establece el párrafo segundo del artículo 1844 del Código Civil: 

«Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de este recaerá sobre todos en la misma proporción». 

Similar fundamento al que contempla nuestro Código Civil para este supuesto de insolvencia tanto en la obligación recíproca de los coherederos por la evicción de un bien hereditario, artículo 1071, como para el pago hecho por uno de los deudores solidarios, párrafo tercero del artículo 1145 del Código Civil.  (…)”


La declaración hecha por el Tribunal Supremo abre una vía de oposición a los fiadores, que, en ausencia de otros expresados en el contrato de fianza, lo firmaron y ven como ahora se les reclama, ante el incumplimiento del obligado principal.


A partir de ahora hay que procurar que la firma de la fianza se haga en unidad de acto o si somos nosotros los implicados, asegurarnos que seremos los últimos en firmar, para garantizar que el resto ya lo hizo y ello, para asegurarnos que en caso de tener que cumplir con el compromiso luego podamos repetir en la parte que corresponda frente al resto de obligados solidarios.


Os dejamos acceso al texto íntegro de la resolución que hoy hemos analizado.


Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 relativa al afianzamiento solidario.

 

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 ¿Qué hacer cuando la expareja se niega a abandona la vivienda propiedad de la otra parte una vez acabada la relación?

 

En el presente artículo vamos a analizar la situación que se produce en aquellos supuestos en los que no existen hijos ni pagos para la adquisición del inmueble; se trata simple y llanamente de casos en los que el dueño de la casa decide que no desea que la que fue su pareja continúe residiendo allí por más tiempo.


Si hubiese menores o cuentas que rendir en la compra del inmueble la cuestión sale fuera de la solución que vamos a apuntar.

 

Entiendo que estamos ante una utilización del bien por la mera tolerancia de su dueño y que llega a su punto final en el momento en el que éste lo decide libremente, sin que sea preciso que justifique una causa ni lo motive.

 

 

Lo lógico es que cesada la relación el no propietario abandone sin más el inmueble, pero hay ocasiones en las que por no poder o querer se prolonga la permanencia más de lo querido, siendo de todo punto desaconsejable, llegados a este extremo utilizar la fuerza para proceder al desalojo o hacerlo aprovechando una ausencia, poniendo, como se dice vulgarmente, las maletas en la puerta; pues ello puede desembocar en una denuncia del expulsado de la que ha venido constituyendo la residencia habitual.


En ocasiones se intentó dirimir esta situación mediante un proceso de familia, pero esta no es la vía adecuada.


Entiendo que el cauce más propicio es instar un Desahucio por Precario, pues como se apuntó, estamos ante un uso tolerado por el dueño, entrando por ello dentro del concepto amplio que abarca la figura del precario, que tal y como han venido reconociendo nuestros Tribunales, debe ser entendido, «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho».


El Procedimiento a seguir será el Juicio Verbal, por lo que en unos 6 meses se podrá contar con Sentencia en Primera Instancia.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 690/2011, de 6 de octubre de 2011, cuya copia os adjuntamos al final del presente, analizó un supuesto como el que se plantea, fundamentando en el tercero de sus Fundamentos Jurídicos, lo siguiente:
 
 
"TERCERO. Motivo único. Inaplicación del Art. 96.3 CC, en relación con la analogía establecida en el Art. 4.1 y 4.3 CC . Se considera vulnerado el principio general de protección del conviviente de hecho. Alega las SSTS 10 marzo 1998 y 16 diciembre 1996. Opina que la crisis de la convivencia de hecho es equiparable en relación al domicilio con las crisis matrimoniales, por lo que es indiscutible que el miembro de la pareja que no sea titular de la vivienda no puede ser considerado como un simple precarista y se le deben reconocer derechos a la posesión de la vivienda. Se vulnera la línea jurisprudencial en el sentido que propugna.
 
El motivo se desestima.
 
La principal razón de la desestimación del motivo reside en la STS 611/2005, de 12 septiembre, que proclama: a) "[...] que la unión de hecho es una institución que no tiene nada que ver con el matrimonio - STC 184/1990 y la 222/92, por todas-, aunque las dos estén dentro del derecho de familia. Es más, hoy por hoy, con la existencia jurídica del matrimonio homosexual y el divorcio unilateral, se puede proclamar que la unión de hecho está formada por personas que no quieren, en absoluto, contraer matrimonio con sus consecuencias"; b) "Por ello debe huirse de la aplicación por "analogía legis" de normas propias del matrimonio como son los arts. 97, 96 y 98 CC , ya que tal aplicación comporta inevitablemente una penalización de la libre ruptura de la pareja, y más especialmente una penalización al miembro de la unión que no desea su continuidad. Apenas cabe imaginar nada más paradójico que imponer una compensación económica por la ruptura a quien precisamente nunca quiso acogerse al régimen jurídico que prevé dicha compensación para el caso de ruptura del matrimonio por separación o divorcio" . Esta sentencia ha sido seguida por otras, especialmente las 160/2006, de 22 febrero; 1048/2006, de 19 octubre y 240/2008, de 27 marzo, sentencia está a la que nos referimos a continuación. De acuerdo con ello, esta Sala ha abandonado algunas posturas que la citada STS 611/2005 llama "disímiles", para acogerse a la no aplicación por analogía a las parejas no casadas, de las normas reguladoras de los efectos del matrimonio y del divorcio.
 
2º Al descartarse la aplicación por analogía de las normas sobre disolución del matrimonio, únicamente si la concreta ley aplicable a la relación lo prevé, o bien ha habido un pacto entre los convivientes, se aplicará la correspondiente solución que se haya acordado. En el Código civil no existen normas reguladoras de esta situación por lo que es excluible aplicar por analogía lo establecido en el Art. 96 CC, que exige el matrimonio, porque está regulando la atribución del domicilio tras el divorcio. En consecuencia, no puede alegar la recurrente que tiene un derecho a ocupar la vivienda, puesto que su situación es diversa, de acuerdo con la jurisprudencia que se ha citado.
 
3º Antes se ha hecho referencia a la STS 240/2008, que resuelve un supuesto muy semejante, aunque la discusión se produjo entre el conviviente que ocupó el piso propiedad de su pareja premuerta y quienes pidieron la devolución fueron los herederos de ésta última. En esta sentencia se dice que "[...] no puede considerarse que el recurrente ostente ningún título que le permita mantener la posesión de la vivienda propiedad de la premuerta. No alega ningún título que justifique su posesión y le permita oponerla frente a la acción de desahucio por precario interpuesta por los titulares de la vivienda. Esta falta es determinante para el éxito de la acción ejercitada por los herederos". Esta doctrina debe aplicarse también al presente recurso."
 
 
La solución, por tanto, no pasa por asimilar estas situaciones a las derivadas de un matrimonio, pues las partes determinaron voluntariamente no contraer matrimonio.
Tampoco estimo viable la vía de la Usurpación pues no encontré ninguna resolución en el ámbito penal que lo sustente, siendo una cuestión civil, que salvo acuerdo entre las partes, deberá solventarse mediante el expresado proceso de Desahucio por Precario.

 
 
 
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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su Auto de 19 de noviembre de 2015, aplica la normativa consumerista a los fiadores de un préstamo concedido a una mercantil, por cuanto estos garantes accedieron a serlo por ser su hijo el socio único y gerente de la empresa a la que se prestaba el dinero.


Considera el Tribunal, que los padres fiadores actuaron como consumidores con un propósito ajeno a su actividad profesional, siéndoles de aplicación la Directiva 93/13 al encuadrarse la situación en su artículo 2 b).


Aunque se trate de un asunto conocido por los Juzgados de Rumanía, es perfectamente extrapolable a España, pues en nuestro país es práctica habitual que padres y otros familiares, afiancen a sus hijos y parientes en operaciones de financiación. La primera resolución que aplica esta decisión ha sido el Auto de 6 de abril de 2016, dictado por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Prontevedra.


Va a ser una resolución que alivie la situación de muchas personas que hasta ahora estaban abocados a perder sus bienes y/o ahorros por haber apoyado a sus allegados a poner en marcha una empresa o en sacarla a flote en la época de crisis. Ahora podrá acogerse a la normativa que ampara a consumidores y usuarios, circunstancia que facilita enormemente la labor de impugnación de las cláusulas suscritas. 

La decisión del TJUE ha sido:

Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.



Afortunadamente los Tribunales españoles empiezan a hacerse eco de esta resolución, tal y como ha acontecido con la reciente decisión adoptada por el Tribunal Superior de Justicia de Pontevedra, mediante la que considera abusiva la condición que impone los intereses a los fiadores, cuyo texto íntegro estado pendientes de obtener y del que daremos buena cuenta.


La fundamentación mediante la que considera que los fiadores son dignos de la protección que dispensa la vigente normativa de consumidores y usuarios, se concreta en los apartados 19 a 30, cuyo tenor es:


“19      Mediante sus cuestiones prejudiciales, que procede examinar conjuntamente, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que esta Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil asumió contractualmente frente a esa entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando dicha persona física no tiene ninguna relación profesional con la citada sociedad.

 

 

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20      A este respecto procede recordar que la referida Directiva se aplica, según resulta de sus artículos 1, apartado 1, y 3, apartado 1, a las cláusulas de «los contratos celebrados entre profesionales y consumidores» que «no se hayan negociado individualmente» (véase la sentencia Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 19).


21      Según señala el décimo considerando de la Directiva 93/13, las normas uniformes sobre cláusulas abusivas deben aplicarse a «todos los contratos» celebrados entre un profesional y un consumidor según los define el artículo 2, letras b) y c), de dicha Directiva (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 29, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 20).


22      De este modo, sin perjuicio de las excepciones enumeradas en el décimo considerando de la Directiva 93/13, el objeto del contrato carece de pertinencia para definir el ámbito de aplicación de dicha Directiva. En esto, esta última se diferencia claramente de la Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de crédito al consumo (DO 1987, L 42, p. 48), la cual sólo es aplicable a los contratos en virtud de los cuales un prestamista concede a un consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo o cualquier otra facilidad de pago similar, lo que ha llevado al Tribunal de Justicia a excluir al contrato de fianza del ámbito de aplicación de esta última Directiva (sentencia Berliner Kindl Brauerei, C‑208/98, EU:C:2000:152, apartados 17 a 23).


23      Por tanto, la Directiva 93/13 define los contratos a los que se aplica atendiendo a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 30, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 21).


24      Dicho criterio responde a la idea que sustenta el sistema de protección establecido por la referida Directiva, a saber, que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 31, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 22).


25      Dicha protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor. Tal contrato se basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero. Ese compromiso comporta para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar.


26      En cuanto a si puede considerarse «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13, una persona física que se compromete a garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a una entidad bancaria en el marco de un contrato de crédito, procede señalar que si bien tal contrato de garantía o de fianza puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza [véase, en el contexto de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (DO L 372, p. 31), la sentencia Dietzinger, C‑45/96, EU:C:1998:111, apartado 18], se presenta como un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza.


27      A este respecto, procede recordar que el concepto de «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13 tiene un carácter objetivo (véase la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartado 21). Debe apreciarse según un criterio funcional, consistente en evaluar si la relación contractual de que se trata se inscribe en el marco de actividades ajenas al ejercicio de una profesión.


28      Corresponde al juez nacional que conozca de un litigio relativo a un contrato que pueda entrar dentro del ámbito de aplicación de la citada Directiva verificar, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso y el conjunto de las pruebas, si el contratante de que se trata puede calificarse de «consumidor» en el sentido de dicha Directiva (véase, en este sentido, la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartados 22 y 23).


29      De este modo, en el caso de una persona física que se constituyó en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil, corresponde al juez nacional determinar si persona actuó en el marco de su actividad profesional o por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o bien si actuó con fines de carácter privado.


30      Dadas estas circunstancias, procede responder a las cuestiones prejudiciales planteadas que los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.”


 

Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviemvre de 2015, dictado en el asunto C-74/15, por el que estima que los fiadores tienen la condición de consumidores.

 

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Os adjunto enlace al Auto de 6 de abril de 2016, dictado en aplicación del Auto que ahora se analiza, pulsar aquí.

 

 

 

 

Una nueva resolución, en este caso del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Barcelona que archiva una Ejecución Hipotecaria por falta de Legitimación Activa de la Entidad Bancaria, al haber cedido la Hipoteca a un Fondo de Titulación.

 

La resolución acuerda "ESTIMAR íntegramente la oposición a la ejecución formulada en este procedimiento por la Procuradora Vignas, en nombre y representación de Don Augusto y de Doña Blanca , contra la parte ejecutante en el mismo BBVA, SOBRESEYENDO Y DEJANDO DICHA EJECUCIÓN SIN EFECTO. Todo ello imponiendo a la parte ejecutante el pago de las costas procésales causadas con ocasión del presente incidenteAhora, esa extraña palabra “Titulizar” nos resulta hasta familiar a los que estamos inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, siendo uno de los argumentos que se empieza a utilizar en las oposiciones."


Anteriormente el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada, mediante auto de 15 de marzo de 2015, fue el primero en abrir esta vía de impugnación, dando al traste con la ejecución intstada. Acceder al texto de dicha resolución, pulsando aquí.

 

La argumentación del la resolución que hoy tratamos, Auto del Juzgado de 1ª Instanca nº 2 de Barcelona de 20 de enero de 2016, se concentra en el segundo de sus fundamentos juríducos, cuyo literal es:

 

"SEGUNDO.- Prefijado lo anterior la presente resolución tiene por objeto resolver las cuestiones planteadas por los ejecutados con ocasión de la oposición a la ejecución por ellos suscitada, habiendo alegado en concreto la falta de legitimación activa de BBVA en este pleito así como, subsidiariamente, la nulidad por abusiva de la Cláusula Financiera 6ª bis del título ejecutivo ("Vencimiento anticipado del préstamo").



Analizando la primera de tales cuestiones, esto es, lo relativo a la legitimación activa de BBVA para la formulación de su demanda ejecutiva, procede estimarla y, con ello y con estimación íntegra pues de la oposición a la ejecución, disponerse el sobreseimiento y finalización de la misma.



La postura de los ejecutados sobre este punto pasaba por plantear que, habiendo tenido conocimiento de que en fecha 23 de julio de 2007, mucho antes de la interposición de la demanda que nos ocupa en fecha 6 de noviembre de 2014, BBVA había cedido la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca ejecutada por suma de .-276.760.- euros a un fondo de titulación de activos, debía estimarse la falta de legitimación activa de BBVA para el ejercicio de la acción hipotecaria por cuanto con la cesión del citado crédito cedió también todos los derechos y acciones inherentes al mismo, no pudiendo ser la entidad beneficiaria de la garantía hipotecaria en tanto que constituida para el pago de una deuda de la que ya no era titular. Destacando la parte ejecutada la mala fe de BBVA que, a sabiendas de la cesión mencionada, se había postulado en cambio como interesada de una relación jurídica, infringiendo el principio de legalidad procesal.



Y frente a ello y ya con ocasión de la vista celebrada al amparo de lo establecido en el artículo 695.2º de la LEC se opuso BBVA.



Expuso así la entidad que, habiéndose producido una participación de terceros en el crédito hipotecario de autos, BBVA conservaba las facultades de custodia y administración de dicho crédito y debía velar por su 4 buen fin, considerándose pues legitimada para el ejerció de la acción hipotecaría ante la falta de cumplimiento por los ejecutados de su obligación de pago de las cuotas y alegando en defensa de ello lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de regulación del Mercado Hipotecario (en adelante, LMH) así como en el artículo 26 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (en adelante, RMH) y normativa concordante. 

 

 

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Pues bien, vistas las posturas de las partes procede, como se ha avanzado, estimar la falta de legitimación activa de BBVA en este procedimiento.

 

 

Dígase así que ciertamente la normativa mencionada por la entidad bancaria al efectuar sus alegaciones sobre esta cuestión viene a contemplar o regular la figura de la emisión de participaciones hipotecarias totales o parciales de modo que, concurriendo el titular de la participación con el acreedor hipotecario o emisor, no priva a éste de dichas condiciones y de su legitimación para el ejercicio de acciones favorables a la liquidación del crédito, del que conserva además las facultades de custodia y administración. Indica así el artículo 15 de la LMH que "Las Entidades a que se refiere el artículo segundo podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias. No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de honor hipotecarios.

 

 

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para éste. El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.

 

El titular de la participación podrá competer al acreedor hipotecario para que inste la ejecución.

 

Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente.

 

 

La parte de créditos cedida en participaciones hipotecaria son se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo.

 

 

En caso de concurso de la entidad emisora de la participación, el negocio de emisión de la participación sólo será impugnable en los términos del artículo 10, y, en consecuencia, el titular de aquella participación gozará de derecho absoluto de separación".

 

 

Determinando por su parte el artículo 26 del RMH que "1. Las entidades a que hace referencia el artículo 2 podrán hacer participar a terceros en los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera mediante la emisión de participaciones hipotecarias representadas por títulos nominativos o por anotaciones en cuenta.

 

 

2. En todo caso, cada valor se referirá a una participación en un determinado préstamo o crédito hipotecario.

 

 

La emisión de varias participaciones de un mismo préstamo o crédito podrá realizarse simultánea o sucesivamente, y en ambos casos al comienzo o durante el plazo de vigencia del préstamo o crédito.

 

 

3. La participación confiere a su titular los derechos que se establecen en la ley y los que se expresen en aquella.

 

 

El emisor conservará la custodia y administración del préstamo o crédito hipotecario, así como, en su caso, la titularidad parcial del mismo y vendrá obligado a realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo, abonando a los partícipes, incluso en caso de pago anticipado, el porcentaje que les corresponda en lo percibido del deudor hipotecario por concepto de capital e intereses de acuerdo con las condiciones de la emisión.

 

4. Cuando el titular de la participación sea una entidad de las mencionadas en el artículo 2, la porción del préstamo o crédito hipotecario incorporada a la participación se incluirá en la base de cómputo a que se refiere el artículo 24.1, siempre que la participación no sea computable como activo de riesgo de la entidad emisora de ésta con arreglo al artículo 27.3 y que el préstamo o crédito objeto de la participación resulte elegible de acuerdo con el artículo 3".

 

 

Especificando el artículo 30 del RMH que "1. La ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el artículo 31.

 

 

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora para la efectividad de los vencimientos de la misma por principal e intereses, según el porcentaje de participación y lo establecido en la emisión, siempre que el incumplimiento de tal obligación no sea consecuencia de la falta de pago del deudor del préstamo o crédito, hipotecario participado". Siendo facultades del titular de la participación hipotecaria, a tenor del artículo 31 del RHM y para el caso de que el incumplimiento de la entidad emisora fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, las siguiente:

"a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.

b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que ésta siga contra el deudor, personándose a tal efecto en cualquier procedimiento de ejecución instado por aquél, y participar en el producto del remate a prorrata de su respectivo porcentaje en el préstamo o crédito ejecutado y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo o crédito y el acordado en la participación, cuando éste fuera inferior.

c) Si aquélla no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la participación quedará legitimado para ejercitar, pro subrogación, la acción hipotecaria del préstamo o crédito participación, tanto por principal como por intereses. En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y la participaciones no ejecutadas como cargan preferentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su pago y extinción el precio del remate.

d) En caso de paralización del procedimiento seguido por la entidad emisora, el participe podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.

 

En los casos previstos en las letras c) y d), el titular de la participación podrá instar del juez competente la incoación o continuación del correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, acompañando a su demanda del título original de la participación, del requerimiento notarial previsto en el apartado c) precedente y de la certificación registral de inscripción y subsistencia de la hipoteca. Al expedirse esta certificación se hará constar en el registro, mediante nota marginal, que se ha expedido la certificación registral y se indicará su fecha y la identidad del solicitante. Estas circunstancias se harán constar en la certificación expedida".

 

 

Ahora bien y pese a dicha regulación lo que no se considera acreditado en este caso es que haya concurrido en relación con el préstamo garantizado con la hipoteca ejecutada dicha emisión de participación, incumbiendo dicha carga a la parte ejecutante que, por ello, debo pechar con las consecuencias de dicha falta de acreditación.

 

 

De tal modo la única prueba verificada en autos sobre este extremo ha consistido en la aportación por los ejecutados de un documento o histórico de movimientos de la cuenta del préstamo en controversia del que se observa un apunte de fecha 23 de julio de 2007 con el concepto "Emisión préstamos titulizados" por importe total de .-277.567'26.- euros, coincidiendo con el total pendiente de amortizar del préstamo hipotecario concedido en su día por BBVA (documento número 1 de la oposición a la ejecución), no permitiendo ello ni dar por probado ni aún presumir que lo operado fue efectivamente una participación hipotecaria total del crédito y no, por ejemplo, una cesión o transmisión de mismo a un tercero.

 

No se ha aportado así ninguna documentación al respecto por parte de BBVA, a cuyo alcance estaba, desconociéndose del todo la naturaleza, condiciones, plazos y partes de la operación realizada en la citada fecha en relación con el préstamo de autos, no constando tampoco el acceso al Registro en su caso de dicha hipotética participación hipotecaria.

 

 

Adviértase así que, de haber existido una cesión o transmisión del préstamo garantizado, lo que también puede interpretarse daba la vaguedad del apunte y documento señalado, concurriría la falta de legitimación activa alegada por los ejecutados en la entidad cedente del crédito al no ser éste titularidad de la misma en el momento de la ejecución de la hipoteca que lo garantizaba.

 

Téngase en cuenta que, siendo que el procedimiento de ejecución hipotecaria está encaminando a obtener la satisfacción de la deuda garantizada con la hipoteca ( artículo 681 de la LEC ), dicho derecho real no es independiente sino accesorio o vinculado al crédito que garantiza, exigiendo de hecho el artículo 685.2º de la LEC la aportación precisamente del título del crédito. Título que, en este caso y constando aportado como documento número 1 de la demanda ejecutiva, recogió que la constitución de la hipoteca se efectuó a favor del Banco, tildado en sus menciones generales iniciales como el "Acreedor".

 

Por lo tanto y de haberse producido la meritada cesión del préstamo hipotecario en su día suscrito por los ejecutados con BBVA a un tercero, la ejecutante habría perdido su condición de titular acreedor del préstamo y, con ello, también las acciones destinadas a su restitución, incluida la hipotecaria, así como a mayor abundamiento la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo de referencia a tenor del contrato cedido.

 

Afirma así el artículo 149 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) que "El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil . La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente". Y el artículo 1528 del Código Civil (en adelante, Cc) que "La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio".

 

Adviértase por otro lado que no consta tampoco comunicación alguna efectuada a los deudores acerca de lo ocurrido con la titularidad del préstamo analizado por lo que, se insiste, de haber acaecido la expuesta y posible cesión o transmisión del mismo podría considerarse que los ejecutados, ya conocedores de esta circunstancia, no se liberarían de la deuda con el pago, voluntario o forzoso, a BBVA ( artículo 1527 del Cc ) puesto que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo entre otras en su sentencia de 11 de Enero de 1983 (con cita de otras anteriores), la cesión puede hacerse válidamente sin conocimiento previo del deudor y aun contra su voluntad sin que la notificación tenga otro alcance mas que el de obligarle con el nuevo acreedor, de suerte que a partir de la misma no se reputará legítimo el pago que se haga al cedente y no al cesionario, que se subroga con plenitud en la posición jurídica de aquél tanto a lo relativo a la obligación principal cuanto a las accesorias que en su garantía se hayan constituido.

 

Cierto es que la hipoteca objeto de ejecución consta por el momento inscrita registralmente a favor de la ejecutante; pero cierto es también que, según recogió el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de mayo de 2013 ,en casos de cesión del crédito "(iv) l'exigéncia d'inscripció en el Registre de la Propietat a la que al Judeixen els articles 149 LH EDL 1946/59 i 244 RH EDL 1947/13 és en relació a tercers a efectos de la fe pública registral i per tant" la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos como lo está poniendo de manifiesto el párrafo segundo del invocado artículo 149 LH EDL 1946/59 cuando previene que el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente".

 

Aquesta mateixa doctrina, s'ha seguit a les senéncies de 23 de novembre de 1993 EDJ 1993/10583, de 25 de febrer de 2003 EDJ 2003/2567 1 de 4 de juny de 2007 EDJ 2007/68108".

 

Le restaría por lo tanto a la eventual adquiriente o cesionaria del crédito, no habiendo acreditado se insiste BBVA la por ella defendida participación hipotecaria, la posibilidad de exigir su pago a través de las acciones ejecutivas de títulos no judiciales ordinaria o, inscribiendo a su favor la garantía hipotecaria, la de promover, ya sí, la ejecución hipotecaria correspondiente.

 

La ejecutante, en fin, conocedora como era de que de lo contrario se había suscitado su falta de legitimación activa en tanto dicha cuestión fue planteada por los ejecutados tanto en el trámite de oposición a la demanda como, previamente, en el traslado que se les efectuó por Providencia de 4 de diciembre de 2014, no ha desplegado actividad probatoria complementaria ninguna a fin de desacreditar la postura de los ejecutados y confirmar su condición de acreedora hipotecaria y, en su caso, la existencia de la emisión de una participación hipotecaria pese a que, se insiste, era a BBVA a quien le competía la carga de aclarar la duda generada a raíz de las alegaciones y documentos aportados por la parte ejecutad ay estaba a su perfecto alcance probatorio hacerlo. 7 Ha lugar a estimar la oposición a la ejecución, con los pronunciamientos inherentes a ello."

 

Auto 24/2016, de 20 de enerode 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona.

 

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Estaremos pendientes de novedades que se produzcan sobre la Titulación Hipotecaria y su incidencia en los procesos ejecutivos, que os trasladaremos tan pronto como se produzcan.

 

 

 

 

 

Hace casi dos años, de la mano de José Manuel Novoa Novoa, empezamos a escuchar que los bancos no podían ejecutar los préstamos hipotecarios porque habían “titulizado” las hipotecas.

 

Ahora, esa extraña palabra “Titulizar” nos resulta hasta familiar a los que estamos inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, siendo uno de los argumentos que se empieza a utilizar en las oposiciones.


Ya el 15 de marzo de 2015, el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Fuenlabrada, dio la primera gran alegría, al dictar un Auto por el que denegaba la ejecución instada por el Banco, por considerar que se carece de legitimación activa si la entidad ha titulizado el préstamo. Nos hicimos eco de ello en este portal, puedes leer la noticia, pulsando aquí.


Poco después, el 26 de marzo, el Banco de España nos sorprendió al reconocer expresamente que “la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.”

 

20150325 Bde Titulacion Hipotecaria

 

 

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El 20 de enero de 2016, llegó una nueva resolución desde el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, que mediante su Auto nº 24/2016, archivó la ejecución planteada por BBVA. Acceder al texto, pulsando aquí.



Simplificando, la Titulación es una operación mediante la que el banco agrupa una serie de créditos hipotecarios, creando una cartera y los vende por partes a inversores mediante la expedición de Títulos. Los propietarios de los créditos con sus garantías, pasan a ser los adquirentes de esos bonos.


El propio Banco de España nos dice qué se entiende por titulación, siendo una operación o sistema en virtud del cual:

·         un activo o conjunto de activos se transfiere a una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la titulización, o

·         el riesgo de crédito de un activo o conjunto de activos o parte de los mismos, que se transfiere a los inversores en valores, participaciones en fondos de titulización, otros instrumentos de deuda o derivados financieros emitidos por una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la titulización.


Poco a poco comprobamos que empieza a ser aceptada esta línea argumentativa, habiendo sido dictadas nuevas resoluciones, como por ejemplo el Auto del Juzgado de 1º Instancia nº 4 de Collado Villalba, o la que ahora mostramos, el Auto 67/2016, dictado por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gijón, que en el tercero de sus fundamentos formula las siguientes CONCLUSIONES:



“De todo lo expuesto se concluye que la ejecuta de carecer de legitimación activa para instar la ejecución hipotecaria y ello en base a los siguientes argumentos: 


-          El procedimiento de ejecución hipotecaria está encaminado a obtener la satisfacción de la deuda garantizada con la hipoteca (artículo 681 de la LEC), de manera que el derecho real no es independiente sino accesorio o vinculado al crédito que garantiza, exigiendo el artículo 685. 2º de la LEC que se aporte con la demanda ejecutiva el título del crédito. 


En este caso el título es la escritura de constitución de velocidad a favor de un UCI.


-          La propia escritura de 28 de febrero 2008, anterior a la de la demanda ejecutiva, se denomina de CONSTITUCIÓN DEL FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS, UCI 18, CESIÓN DE DERECHOS DE CRÉDITO Y EMISIÓN DE BONOS DE TITULACIÓN y entre sus estipulaciones se dice que se ceden los activos al Fondo, que los adquiere desde la misma de otorgamiento de la escritura de 27/02/2008. De ello se desprende que el negocio jurídico documentado en la referida escritura pública es de una cesión total del derecho de crédito.


-          UCI ha instado la ejecución hipotecaria, actuando exclusivamente en su propio nombre, sin indicar en su demanda ejecutiva que había tenido lugar una titulación y cesión de los derechos de crédito a favor de un FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS cuya gestión tiene encomendada en cuando sociedad gestora, SANTANDER DE TITULACIÓN, SOCIEDAD GESTORA Y DE FONDOS DE TITULACIÓN S.A y sin aporta la escritura de constitución del fondo de titulación de activos y cesión de derechos de cabiendo crédito en su integridad, en la que necesariamente se tuvo que haber regulado el régimen para la administración y gestión del cobro, que era un contenido obligatorio exigido por el art. 6 del Real Decreto 929/1998, en vigor en la fecha de su constitución.


-          La práctica casi general de las operaciones de titulación es la de cesión total de derechos de crédito. Si se considera que estamos ante una cesión del préstamo garantizado con hipoteca, la legitimación ordinaria para las acciones que derivan del crédito hipotecario corresponde al partícipe (en este caso al Fondo) y la entidad emisora es una cedente sin legitimación, a menos que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria.


-          La entidad emisora no ha cedido a tercero una parte o participación de sus derechos hipotecarios, sino que en este caso ha agrupado varios préstamos hipotecarios y los accedido su totalidad a un Fondo de titulación de activos. En este caso concreto no se ha transferido al Fondo una “participación” en el préstamo; de ahí que no se entiende aplicable lo dispuesto en el art. 15 de la Ley de Mercado Hipotecario, porque UCI no cedió una porción de sus derechos de crédito, sino la totalidad y sólo si el cedente se reservara una parte del crédito tendría sentido que dicho precepto disponga que el titular de la participación pueda concurrir, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.  Si se cede todo el crédito no hay participación respectiva entre cedente y partícipe que justifique que ambos concurran en la ejecución para cobrar en función de su parte.


-          Al haberse producido una cesión a tercero del préstamo hipotecario en su día suscrito por los ejecutados con UCI, la ahora ejecutante habría perdido su condición de titular acreedor del préstamo y, con ello, también las acciones destinadas a su restitución, incluida la hipotecaria. El artículo 149 de la Ley Hipotecaria dice que “El crédito o préstamo garantizado con hipotecar podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1526 Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no hubiera obligado por dicho contrato o a más de lo que estuviese por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”. Y el artículo 1528 del Código Civil dice que la venta o cesión de un crédito comprenderá de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipotecada, prenda o privilegio”.


-          Esta parece que es la tesis que mantiene el Banco de España, así en comunicación realizada por la Secretaría General del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España /expediente C-201501247) y mencionada en el escrito de la parte ejecutada, en respuesta a una consulta de un abogado, dijo que la titulación es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en título o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulación, quien a su vez emite unos bonos de titulación para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como las ampliaciones de capital. De conformidad con la ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulación hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser acreedora del préstamo, aunque conserve por ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo para que contrario su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable la titulación de préstamos no se desprende que los deudores tema de ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulación. Además, nada se opone a que la titulación se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.


Por todo lo expuesto o se debe apreciar falta de legitimación activa, por no ostentar UCI la condición de parte legitimada conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 


Ciertamente la falta de legitimación activa ha sido planteada por la parte ejecutada después de haber formulado oposición, sin embargo, estamos ante un defecto procesal insubsanable y apreciable de oficio en cualquier momento como dispone el art. De la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En todo caso el despacho de ejecución a favor de quien no ostenta la condición de parte legítima debe declararse nulo por no haberse seguido las normas esenciales del procedimiento al faltar uno de los requisitos fundamentales de la acción ejercitada y es que la entidad a titular del crédito que pretendía ejecutar (causa de nulidad del art. 225. 3º). El art. 227.2 LEC permite al tribunal de oficio o a instancia de parte, antes de que hubiera recaído resolución que ponga fin al proceso y siempre que no proceda la subsanación, declarar, previa audiencia de las partes la nulidad de todas las actuaciones, dejando sin efecto la ejecución despachada por UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, S.A. frente a …”


Auto 67/2016, de 13 de abril de 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gijón.

 

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Estaremos pendientes de novedades que se produzcan sobre la Titulación Hipotecaria y su incidencia en los procesos ejecutivos, que os trasladaremos tan pronto como se produzcan.

 

 

 

 

 

No hay que abonar nada, pues no concurren los requisitos que exige el artículo 104 del Real Decreto 2/2004 de 5 de marzo, encontrándonos ante un supuesto de no sujeción

 

Para que se produzca el hecho imponible en este impuesto debe existir un acto traslaticio de la propiedad y dada la naturaleza jurídica de la extinción del condominio, este acto no está gravado por el mencionado impuesto.

En la extinción del condominio no existe transmisión desde unos comuneros hacia otros, aquel o aquellos que resultan dueños exclusivos de la totalidad del bien tras la extinción, sino que estamos ante un acto declarativo de derechos, que no produce transmisión alguna de los mismos, sino que delimita la cuota de cada titular copropietario.

 

 

En supuestos de extinción del condominio no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. Y ello es así incluso en aquellos supuestos en los que se producen compensaciones en metálico o los denominados "excesos de adjudicación" a favor de uno de los comuneros, circunstancia que no muta la naturaleza de la operación sino que es una mera consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común - en este caso, la finca litigiosa - y del mandato legal que impide que nadie pueda ser obligado a permanecer en dicha situación de comunidad.


En estos términos se pronuncia la Sentencia de la Sala tercera del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1999, dictada en recurso de casación en interés de ley, que señala: " Esta Sala, aun en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero". 


En principio, pues, la división y consiguiente adjudicación de las partes en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a tenor de lo establecido en el art. 7º 1 A del Texto Refundido y de su Reglamento, aquí aplicables, de 1980 y 1981, respectivamente -hoy los mismos preceptos de los Textos vigentes de 24 de septiembre de 1993 y 29 de mayo de 1995.

 

casa-compartida-proindiviso

Extinción de Condominios

902.55.96.22 y 619.41.23.11

 

 

La división de la cosa común debe ser contemplada - recuerda la sentencia mencionada de 1998- como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división hubiera individualizado. Con otras palabras: la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división -supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código civil) la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero - arts. 404 y 1062, párrafo 1º, en relación este con el art. 406, todos del Código civil. 

Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un "exceso de adjudicación", sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar - art. 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de "compra" de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1.061 del Código civil, en relación este, también, con el 406 del mismo cuerpo legal ".

En idénticos términos nos hemos pronunciado en nuestra Sentencia número 443/13, de 18 de abril ".


El 
artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo dispone que "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos", por lo que en los supuestos de extinciones de proindiviso que se compensa el exceso de adjudicación no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. 


 

casa-compartida-proindiviso 

 

 

 

 

Ante el desacuerdo de los copropietarios sobre el modo o precio por el que proceder a extinguir el condominio, se opta en muchas de las ocasiones por iniciar un proceso de división de la cosa común, vía que no es la más recomendable en la mayoría de casos.

 

Debemos partir, que salvo que exista un pacto, los conduelos no están obligados a mantener la propiedad compartida de un bien o derecho, así expresamente se dispone en el artículo 400 del Código Civil, cuyo tenor literal es: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

 

Estas situaciones suelen darse tras las adjudicaciones de bienes a varios herederos, cuando se rompen las parejas de hecho o cuando los que en su día fueron inversores conjuntos, dejan de entenderse.

 

Llegados al punto en el que hay poco que discutir, pero no se logra alcazar un acuerdo para ver quién se queda con el inmueble abonando a la otra parte una compensación o simplemente a ninguno de ellos les interesa, pero no concretan la mejor forma para deshacerse del bien, lo habitual ha sido que se inicie un proceso judicial de división de la cosa, que se limitará a plantear a un Juez que el bien es indivisible y que las partes no convienen la forma de proceder a su reparto.

 

Por nuestra experiencia, la parte demandada en bastantes ocasiones, nada tiene que alegar, pues siendo cierto que la casa, local, etc. es materiamente indivisible, lo único que queda es reconocerlo, en lugar de plantear insostenibles oposiciones a la demanda, que lo único que propiciarán sea la imposición de las costas del proceso.

 

Lo más razonable en los supuestos que poco o nada se pueda alegar es directamente allanarse, es decir aceptar la demanda, lo que propiciará sea dictada una senetencia por la que se acceda a declarar la indivisibilidad del bien o derecho y tras ello, sin se sigue sin alcanzar un acuerdo, proceder a su venta mediante la celebración de una subasta judicial.

 

El camino desde que se presenta la demanda, se admite a trámite, se produce el allanamiento o allanamiento y finalmente es dictada la sentencia, suele implicar además de evidentes e importantes costes, se emplee un tiempo precioso, que no era preciso malgastar.

 

La legislación vigente, habilita cauces efectivos para que los copropietarios que quieren poner fin a la comunidad puedan hacerlo sin necesidad de pasar por un, a veces tortuoso, procecso judicial contradictorio, que puede durar, pese a que no haya oposición, entre seis meses y un año, pues los asuntos a veces son conocidos por Juzgados con una gran carga de trabajo.

 

Cuando el desacuerdo se centra en saber qué condeño será el que se adjudique el bien o el importe que podría obtenerse por el mismo, lo razonable es acudir directamente a una Subasta Voluntaria, habilitándose para ello dos vías:

 

- Notarial, regulada en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado, en la que con la intevcención de un Notario se organiza todo el proceso, siendo un cauce muy rápido y en el que hay que abonar los honorarios del fedatario público o,

 

- Judicial, regulada en los artículos 108 a 11 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que lleva en vigor apenas hace medio año. Se tramita ante el Letrado de la Administración de Justicia y en principio es gratuita, salvo que se quiera constar con asistencia de Letrado y/o Procurador, cuya intervención no es preceptiva, pero sí altamente recomedable.

 

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En ambas vías, tanto Notarial como Judicial, es preciso sean reseñadas las condiciones que van a regir la subasta y que serán establecidas por los condueños y la legislación aplicable, fijando cuestiones tan importantes como el tipo de la subasta, la puja mínima y otras necesarias para que los postores puedan tener claros los requisitos fijados.

 

Es conveniente que se aporten los máximos datos del inmueble, preparando documentación informativa que será puesta a disposición de los interesados.

 

La realización de la Subasta es en cualquier caso vía telemática, a través del portal oficial de Subastas, en el que se expondrán los datos anteriormente indicados y se mantendrá abierta por un plazo de 20 días, en el que los interesados podrán hacer las pujas, pudiendo conocerse en todo momento cuál es la máxima. Evidentemente los condueños podrán también entrar en la subasta si quisiesen les fuera adjudicado el bien o simplemente para pujar y con ello intentar conseguir subir el valor de adjudicación, algo que hay que hacer con cautela.

 

Por lo expuesto, el primer paso a dar una vez se ha comprobado que el acuerdo es altamente improbable y teniendo claro todos los condueños que la salida es la venta en pública subasta, es trasladar esta posibilidad, que evitaría tener que pasar por un procedimiento estéril, pues lo único que se conseguiría sería una declaración judicial de la necesidad de venta mediante subasta, lo que las partes pueden hacer sin que un Juez lo diga.

 

No estaría de más, que en los requierimientos iniciales que se suelen cursar a los otros copropietarios, dejar ya apuntada esta posibilidad.


 

Maza-Subasta 

 

 

 

¿Se puede repercutir el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana al Comprador?

 

 

En en presente caso la Promotora, predispuso en el contrato de compraventa la siguiente cláusula: «Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

 

La parte compradora se negó a pagar la Plusvalia Municipal cuando se lo reclamó la pormotora, oponiéndose al monitorio entablado, por entender que dicha estipulación era nula por ser abusiva.

 

El Tribunal Supremo otorga la razón a los compradores disponiento la nulidad de la cita cláusula expresando que:

 

El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.


En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014 .


En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011 .


En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.


En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.


3.- Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: «serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo»

 

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Consultas Legales

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En esta resolución se hace una recopilación de los precedentes pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, por lo que nos puede resultar de especial utilidad como base para plantear pretensiones de reintegro de la plusvalía indebidamente abonada por el comprador u oponerse, como fue el caso, a la reclamación de cantidad que pudiese instar la promotora.

Las sentencias referenciadas son:

 

La sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012 ), siendo parte también Monthisa Residencial, S.A. dijo, respecto a una cláusula semejante a la del presente caso:


«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».


La de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012) había mantenido la misma doctrina (en un caso también de Monthisa Residencial, S.A) en estos términos:


«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre , que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo - al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia - es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».


Igualmente, la de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009, ya había dicho:


«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título ( arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004 ; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo ( arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata ( SS. 30 4 de marzo de 2002, núm. 277 ; 3 de noviembre de 2006 , núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

Las sentencias de 3 noviembre 2006 ( puso 602/2000 ) y 2 marzo 2011 ( recurso 33/2003 ) mantienen, en supuestos distintos al presente, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

 


 

 

Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 17 de Marzo de 2016, mediante la que se considera nula por abusiva la cláusula que impone el pago de la plusvalía al comprador del inmueble.

 

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¿Se puede repartir el único bien inmueble de una herencia por el cauce de la extinción del proindiviso sin acudir a la partición hereditaria?

 

puede acudirse a la división de la cosa común de forma directa, pues si bien la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos, esta previa actuación no es precisa cuando estamos en presencia de un único bien; en tal caso, queda perfectamenten delitimado el derecho de cada coheredero en el mismo, por lo que la situación es de hecho un proindiviso.

 

Esta posibilidad implica una minoración de tiempo y costes, pues los porcesos de partición hereditaria pueden alargarse durante años, mientras que la extinción de un proindiviso en el que no existan especiales circunstancias, puede quedar resuelto y ejecutado entre un año u año y medio. 

 

Es muy clarificadora la Sentencia que hoy traemos, dictada el 25 de junio de 2008, por la Sala Primera del Tribunal Supremo, mediante la que desestima los motivos del recurrente quien consideraba necesaria la previa tramitación de la partición hereditaria, expresándose en el tercer fundamento jurídico que: 

 

TERCERO.- En el primero de los motivos, por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , denuncia el recurrente la infracción "de los artículos 1051 y siguientes del Código civil que regulan la partición de la herencia y concretamente por ser de otra sección el artículo 1068 del mismo cuerpo legal". El recurrente trata de centrar la cuestión al señalar " Falta de legitimación pasiva, por no poseer la facultad para ejercer la actio communi dividundo por parte de los demandantes, al no ser copropietarios de un bien sino de una herencia, comunidad de bienes " (sic). La herencia, de este modo, viene a decir el recurrente, es tratada como un conjunto de pequeñas comunidades sobre cada uno de los bienes, y no como una universalidad de bienes, derechos y obligaciones que integraba el patrimonio del causante. Pero mientras no se de la partición, el heredero no es titular de ningún bien o derecho concreto de los que componen el caudal relicto, ni adquiere la propiedad de los bienes que le corresponden hasta que la partición se da y se le adjudican bienes en pago de su cuota. En consecuencia, hasta que los herederos, mediante la partición, transformen lo que era comunidad hereditaria en otra ordinaria, carecen de acción para provocar la división por la vía que han escogido.


El motivo ha de ser desestimado.


(...)


En efecto, esta Sala ha venido sosteniendo, en relación con determinados conflictos que no acaban de poder equipararse al que ahora nos ocupa, un tratamiento, inobjetable en el orden conceptual, según el cual por medio de la aceptación de la herencia (que la Sala de instancia señala haberse producido en el caso por la vía de la aceptación tácita y por parte de todos los coherederos), el heredero viene a adquirir la titularidad de un derecho hereditario abstracto, en el sentido de que la cuota que les pertenece recae sobre el global del caudal hereditario. Un derecho que la STS 17 de mayo de 1966 calificaba como "un derecho impreciso e inalienable sobre las cosas de que se componga el caudal". Sólo la partición atribuirá el dominio de bienes concretos pertenecientes a la herencia, siempre que el dominio esté verdaderamente contenido en el caudal relicto (SSTS 3 de febrero y 27 de mayo de 1982, 3 de junio de 1989, 5 de marzo de 1991 , etc). Aún con mayor énfasis decía la STS 29 de diciembre de 1988, con precedente en la de 16 de febrero de 1987 , que la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio relicto (derecho hereditario) en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en proindivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria o por cuotas o romana (artículos 392 y sigs. CC ), como han señalado, entre muchas otras, las SSTS 20 de octubre de 1992, 25 de abril de 1994, 6 de marzo de 1999, 28 de junio de 2001 , 

 

 

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 Según este discurso lógico, la actio familiae erciscundae (acción de partición hereditaria) habría de ser un presupuesto necesario de la actio communi dividundo o acción de división de la cosa común, y la aplicación del artículo 1062 CC a los supuestos de división no sería automática, mediando entre ellas algunas notas diferenciales, pues, como señalaba la STS de 2 de mayo de 1964 , la acción de división compete a los comuneros (artículo 400 CC ), en tanto que la familiae erciscundae puede ser ejercitada por los coherederos, pero también por el cónyuge supérstite, por legatarios de parte alícuota o por acreedores de la herencia, y además las operaciones divisorias han de llevarse a efecto, en la acción de división, por los propios interesados, salvo que voluntariamente se sometan a la decisión de árbitros o amigables componedores, mientas que la partición puede ser llevada a efecto por el testador (artículo 1056 CC ), o por los contadores partidores o comisarios designados por él ( artículo 1057 CC ), o por los propios herederos (artículo 1058 CC ), a lo que hay que añadir que tienen distinto origen y que, en general, la acción de división tiene un solo objeto, en tanto que la herencia recae sobre un universum ius compuesto del conjunto de bienes, derechos y obligaciones pertenecientes al de cuius (artículo 659 CC ). De ahí, finalmente, que algunas sentencias declaren la improcedencia de la actio communi dividundo cuando no existe un condominio, sino una comunidad hereditaria, por no haberse producido la partición del caudal hereditario. Los comuneros, ha dicho la STS de 28 de mayo de 2004 , carecen del derecho de copropiedad sobre la finca cuya división pretenden, porque tienen un derecho abstracto sobre la totalidad del patrimonio hereditario, en comunidad con los demás coherederos, que no se especificará sobre la cosa concreta hasta que se les haya adjudicado - si a ellos se les adjudica en todo o en parte - por la partición de la herencia y de este modo se concluye que no cabe la división de la cosa, divisible o indivisible, que no es común a varios copropietarios, sino que forma parte de una comunidad hereditaria.

Esta apreciación global no evita la constatación de que la comunidad hereditaria, como un tipo especial de comunidad, quede comprendida en el marco general de la comunidad de bienes y derechos que regula el Título III del Libro II del Código civil, pero la doctrina señala que "tiene características propias y un principio de régimen orgánico que la erigen en una categoría jurídica intermedia entre el condominio ordinario y la persona moral (SSTS 30 de abril de 1935, 17 de mato de 1963 )". La comunidad hereditaria, decía la STS de 24 de julio de 1998 , en cuanto recayente sobre la totalidad del patrimonio del causante, no en cuanto referida a bienes concretos aisladamente considerados, participa de la naturaleza de la comunidad de tipo romano, por lo que le es aplicable el artículo 397 CC , con arreglo al cual los actos dispositivos de dichos bienes, integrantes de la referida comunidad hereditaria, requieren el consentimiento unánime de todos los coherederos.


La diferencia entre la comunidad que resulta de una sucesión hereditaria por causa de muerte y la comunidad o condominio en general, que se regula en el Título III del Libro II del Código civil, se encuentra, como ha señalado la doctrina, en que "mientras en aquélla cada heredero, hasta que se realice la partición, sólo disfruta de una parte ideal de todos los bienes de la herencia, sin una posesión real individual que corresponde a todos, en éste disfruta de una posesión real y efectiva de la parte que le corresponde en la cosa, de la cual puede disponer, como se deduce de los artículos 399 y 394 CC (SSTS 25 de noviembre de 1961, 21 de marzo de 1968 , etc.).


Pues esta caracterización de la comunidad hereditaria y de la posición de los coherederos dentro de ella se ha utilizado, fundamentalmente, para negar validez o efecto a los actos de disposición realizados por coherederos, en estado de comunidad hereditaria, es decir, antes de la partición, sobre bienes del caudal relicto. Ya por considerar que el heredero sólo puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia, sin consentimiento de todos los demás (SSTS 4 de abril de 1905, 26 de enero de 1906, 30 de enero de 1909, 18 de noviembre de 1918, 11 de febrero de 1952, 11 de abril de 1953, 5 de octubre de 1963, 30 de diciembre de 1996 , etc.) bien entender que la venta así realizada es nula por falta de poder de disposición (SSTS 14 de octubre de 1991, 23 de septiembre de 1993, 31 de enero de 1994, 25 de septiembre de 1995, 6 de octubre de 1997 , etc.), toda vez que hasta que se efectúa la partición no adquieren los herederos la propiedad exclusiva, según reiterada jurisprudencia (SSTS 14 de mayo de 1960, 6 de abril de 1961, 20 de enero, 7 de junio y 14 de septiembre de 1958, 11 de abril de 1957, 7 de marzo de 1985, 14 de abril y 21 de julio de 1986, 8 de mayo de 1989, 5 de noviembre de 1992, 31 de enero de 1994 , etc.). Señalando otras veces que la inoponibilidad de la venta realizada por uno de los coherederos frente al coheredero al que se asignan determinados bienes no implica la invalidez de lacompraventa entre vendedor y comprador (STS 27 de mayo de 1982 ).

Esta concepción de las posiciones de los herederos parece apoyarse en un desarrollo en dos etapas sucesivas: por efecto de la aceptación los llamados devienen herederos y, si la aceptación es pura y simple (artículo 1003 CC ) devienen responsables con sus propios bienes de las deudas de la herencia, pero adquieren un derecho abstracto sobre el universum ius que conforma el caudal relicto, derecho que la partición convertirá en concreto, ya exclusivo ya en pro indivisión sobre bienes determinados. La comunidad general, en cuyo seno se contiene, en potencia, la comunidad ordinaria, dará paso, si ha lugar, a una comunidad ordinaria. Desde esta perspectiva conceptual, sólo entonces será posible la acción de división. Este sistema trasciende la vieja idea romana, traducida en el principio nomina et debita ipso iure dividuntur, según la cual el hecho sucesorio determinaba la inmediata proyección en cuotas sobre cada uno de los bienes del caudal de la posición de los coherederos, que por medio de la división, y a través de una cadena de permutas, cambiaban su cuota de unos bines por la de otros. Fue la permutatio, que todavía recogían los inmediatos precedentes del Code Napoleón, y cuyo rastro se percibe en preceptos como los de los artículos 1069 y 1070 CC. Pero no siempre es posible aplicar con rigor lógico este esquema conceptual cuando, en la realidad del conflicto suscitado, los intereses en juego reclaman, para la realización de la justicia, un tratamiento más incisivo en la definición de las posiciones de las partes aún cuando menos ajustado al esquema conceptual antes indicado. Hay de ello muestras en la jurisprudencia. No sólo en cuanto que es principio hoy indiscutido que, no obstante el estado de comunidad peculiar que significa la comunidad hereditaria permite a los coherederos la venta de los bienes con validez y eficacia antes de la partición si están todos de acuerdo (SSTS 7 de junio de 1958 , en una línea que se remonta al menos a la STS de 4 de abril de 1905 , antes expuesta), sino en supuestos en los que, como el que dio lugar a la Sentencia de 27 de diciembre de 1957, que cita como precedente la de 12 de febrero de 1904 , se trataba de la existencia de un único bien en la masa hereditaria, por lo que entiende la sentencia que han de ser considerados condueños del mismo todos y cada uno de los herederos, aún antes de la partición. Y, como la comunidad hereditaria es un supuesto de comunidad de bienes, según antes se ha dicho, se considera la vigencia del artículo 394 del Código civil, y se concluye que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes, es ilegítima e impide la aplicación del artículo 398 CC (STS de en tanto que la STS de 30 de abril de 1999 , invocando la anterior, admite el desalojo de uno de los comuneros por acuerdo de la mayoría, con base en el artículo 398.1 CC , si bien después de la partición."


 

 

Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 25 de junio de 2008, por la que se estima procedente la actio comuni dividundo para extinguir la comunidad hereditaria sobre el único bien de la herencia.

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2016 que condena al pago de las rentas pactadas en caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario del contrato de alquiler de local, sin posibilidad de moderación judicial 

 

 

 

El caso que a continuación les exponemos tiene relación con un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006 por una duración de 5 años.

 

En el año 2009, la parte arrendataria decide resolver unilateralmente el contrato entregando las llaves a la propietaria, alegando como motivo unas obras que se iniciaron en la calle, las cuales entorpecían el acceso, pero no impedían la actividad comercial.

 

La arrendadora del local interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la continuación del contrato y que se condenase a las rentas que se hubieran devengado.

 

La sentencia de primera instancia actuando de forma moderadora, condenando únicamente al pago de las siete rentas adeudadas.

 

Se interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, en la que la Audiencia Provincial estima el mismo condenando a las demandadas al abono de las rentas devengadas hasta la fecha de finalización del arrendamiento estipulado en el contrato.

 

La parte condenada recurre en casación, y una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, el mismo desestima el recurso alegando que, hasta ahora, han sido planteados varios escenarios jurisprudencialmente, y que cada uno presenta unas consecuencias distintas. Estos son:

 

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero.

 

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

 

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

 

Sólo sería posible la moderación judicial de la cláusula penal cuando, en caso de desistimiento del contrato de arrendamiento, cuando tuviese lugar lo descrito en el apartado primero, es decir, cuando la resolución contractual hubiese sido aceptada también por el arrendador.

 

Pero en este caso no encontramos ante la situación contraria, ya que el arrendador se opuso expresamente a la resolución del mismo mediante burofax, y pese a haber puesto la arrendataria las llaves a su disposición. Añadiendo, además, que no hubo incumplimiento alguno por parte del arrendador que motivase la resolución del contrato.

 

Por lo expuesto, el tribunal concluye estableciendo que:

 

<<Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

 

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.>>

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016

 

 

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Os adjuntamos Infografía sobre el desarrollo de un Porcedimeinto de Desahucio por Impago de Rentas hecha por el equipo de V&S Abogados y congada en el el portal http://www.abogadodedesahucios.es/

 

 

Son mostradas las diferentes alternativas que se pueden presentar en un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

 

Se explican los pasos desde que se produce la situación de impago hasta el acto del lanzamiento de la vivienda.

 

Esperamos os sea útil tanto a profesionales como a particulares que se ven inmersos en este tipo de procesos.

 

Como siempre quedamos a vuestra entera disposición.

 

Por José Valero

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Infografía del Procedimiento que sigue un Desahucio por Falta de Pago de las Rentas de un Alquiler

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2015 que establece el cauce necesario para para recuperar la posesión de un inmueble atribuido como vivienda familiar a un tercero, cuya legitimación corresponde al propietario.

 

 

Existen diversos casos en los que los Juzgados de familia adjudican la atribución de vivienda familiar un inmueble cuya propiedad corresponde a un tercero. Inmueble que haya sido previamente cedido, por ejemplo, por un familiar.

 

En el presente caso que les venimos a exponer, la parte interesada interpone demanda de modificación de medidas ante el Juzgado de Primera Instancia, en la cual solicita que, tanto su exmujer como su hija menor, abandonen el inmueble al que se les atribuyó como vivienda familiar, pues éste es propiedad de la madre del demandante.

 

El Juzgado de primera instancia estima su pretensión y deja sin efecto la atribución de la vivienda. Posteriormente, la Audiencia Provincial revoca dicha pretensión atribuyendo de nuevo la vivienda a la madre y a la hija. Es entonces cuando el interesado recurre en casación denunciando el derecho a la propiedad por tratarse la vivienda de una tercera persona.

 

La Sala 1º del Tribunal Supremo desestima el recurso por varios motivos: Por un lado, porque la propiedad es de la madre del interesado, y en consecuencia la legitimidad para desahuciarlas le corresponde a ella, no a él. Y, en segundo lugar, cita los argumentos de la STS de 18 de marzo de 2011, que establece que “para el caso de que no exista negocio jurídico alguno que justifique la ocupación, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la sentencia de pleno de la Sala de 18 de enero de 2010, la solución a estos conflictos debe ser dada desde el punto de vista del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del Derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio o la separación de los cónyuges, nada tienen que ver con los terceros propietarios.”

 

La reciente Sentencia de 30 de octubre de 2015 del Tribunal Supremo que a continuación les exponemos, establece:

 

“Es cierto, así se dice en dicha sentencia, que la atribución de la vivienda que vienen ocupando la hija del matrimonio y su madre que ostenta la guarda y custodia, corre el riesgo de resultar inútil, puesto que sus propietarios pueden recuperarla mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, a la que están legitimados por la inexistencia de contrato con la ocupante de la misma”.

 

En conclusión, debemos ante todo tener claro que, para recuperar la posesión del inmueble, la acción de desahucio por precario es legitimidad del propietario, y que este derecho de propiedad sobre el inmueble prevalece por encima de la atribución de vivienda familiar a través de un procedimiento de familia.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2015

 

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2015 que declara como Enriquecimiento Injusto las Rentas Obtenidas del Subarrendamiento Ilegal de un Local de Negocio

 

 

A continuación, os mostramos un caso real en el que la parte arrendataria subarrienda de forma ilegal el local, fijando paralelamente una renta con los subarrendatarios muy superior a la pactada en el contrato con la parte propietaria.

 

Los copropietarios del local y la arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento en el que se fijaba una renta mensual de 700€, y en el que se estipulaba la prohibición de subarrendar o traspasar el local. A pesar de ello, la arrendataria procedió a realquilar el local, haciéndose pasar por propietaria, sin el conocimiento ni el consentimiento de los copropietarios, exigiendo una renta mensual de 5.000€.

 

Una vez tuvieron conocimiento de este hecho, se presentó demanda de desahucio frente a la entidad subarrendada y la arrendataria, en la que la arrendataria reconoció que tenía el local arrendado a un tercero. La sentencia acordó que la cesión era inconsentida y declaró resuelto el contrato y mandó el desalojo del local.

 

Posteriormente se interpone demanda reclamando una cuantiosa indemnización por la diferencia de las rentas dejadas de percibir durante todo el tiempo que la arrendataria mantuvo el subarriendo. Ésta fue estimada en primera instancia, y desestimada en segunda instancia.

 

Una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, la Sala 1º, en su Sentencia dictada el pasado 28 de octubre de 2015, declaró los actos consecutivos de enriquecimiento injusto, citando textualmente:

 

<< Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012, entre otras, en el sentido de que “para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.”>>

 
 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2015

 

 

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Oposición a una Ejecución Hipotecaria

 

 

Información sobre los Motivos de Oposición más Habituales cuando concurren Cláusulas Abusivas

 

El ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto mediante el que se despache ejecución, podrá plantear por escrito firmado por abogado y procurador, oposición fundado en algunas de las causas expresadas en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre las que se incluye, como 4ª “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiere determinado la cantidad exigible”.

 

A raíz de la apertura de esta nueva vía de oposición han sido dictadas miles de resoluciones judiciales que vienen a reconocer la nulidad de un buen número de cláusulas plasmadas en las Escrituras de Préstamos o Créditos Hipotecarios, siendo los motivos más frecuentes:

 

-          Cláusulas Suelo.

 

-          Pactos de vencimiento anticipado.

 

-          Intereses de demora abusivos y su forma de determinación.

 

-          Aplicación del I.R.P.H.

 

-          Liquidaciones unilaterales efectuadas por los prestamistas.

 

-          Imposición de las costas procesales en Escritura y sin estar al pronunciamiento judicial que a tal efecto pudiere dictarse.

 

-          Hipotecas Multidivisa.

 

Es posible alegar la abusividad de las cláusulas del Préstamo Hipotecario desde que entró en vigor, el día 15 de mayo de 2013, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; dictada a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (Asunto nº C-415/2011).

 

Recientemente, concretamente el pasado 29 de octubre de 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha dictado nueva Sentencia mediante la que considera que la forma en la que se concedió ese plazo extraordinario a los afectados no fue correcta, al computarlo desde su publicación en el B.O.E., precisando el TJUE que dicha actuación es contraria al principio de efectividad y que lo correcto habría sido notificar a cada uno los ejecutados personalmente, dado que sus datos constaban en las correspondientes actuaciones judiciales.

 

Ahora de nuevo la pelota está en el tejado del Gobierno que deberá poner remedio a la situación de indefensión generada a miles de personas que se han visto inmersas en procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no han podido poner de manifiesto la no aplicabilidad de determinadas cláusulas por ser contrarias a la normativa que protege a los Consumidores y Usuarios.

 

Mientras esto suceda, entendemos que los afectados podrán plantear un Incidente Excepcional de Nulidad de Actuaciones, mediante el que interesar del Juzgado que conoce o conoció el asunto, que retrotraiga las actuaciones y les conceda el plazo extraordinario de un mes para oponerse a la ejecución contra ellos iniciada en su día.

 

Artículo 695. Oposición a la ejecución.

 

1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

 

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

 

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

 

No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

 

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

 

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

 

2. Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

 

3. El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.

 

De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

 

4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

 

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.

 

 

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Modelo de escrito planteando Incidente Excepcional de Nulidad de actuaciones por no haberse notificado en mayo de 2013 la existencia de un plazo extraordinario de un mes para plantear oposición a las ejecuciones hipotecarias que se sustentasen en cláusulas abusivas .

 

A raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de Octubre de 2015 que declara contraria al Principio de Efectividad la comunicación mediante el BOE del plazo de un mes para plantear el Incidente Extraordinario de Oposición, previsto en la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, el Ejecutivo deberá articular el cauce oportuno para poner remiedio a la indefensión generada a miles de ejecutados hipotecario.

 

Hasta que esto ocurra, la parte ejecutada que se encontrase en la situación expresada en en la Disposición Adicional 4ª, apartado 2, de la Ley 1/2013, entendemos puede plantear un Incidente Extraordinario de Nulidad de Actuaciones, solicitando la retroacción del procedimiento de ejecución hipotecaria, al estado en el que se encontraba el día 15 de mayo de 2013 y que se le conceda el plazo de un mes previso.

 

Por tanto en los porcesos que a 15 de mayo de 2013 no hubiese sido puesta a disposición del adquirente en subasta del inmueble, los ejecutados tendrán ahora, la posibilidad de solicitar se les conceda de forma expresa el plazo de un mes previsto en la D.T. 4ª, por lo que tendrán una nueva oportunidad para alegar la existencia de cláusulas abusivas en sus Escrituras de Préstamo o Crédito Hipotecario.

 

Esta circusntancia puede propiciar que muchas ejecuciones hipotecarias queden sin efecto y deban retrotraerse, lo que de fundarse las peticiones en motivos justos, porvocará indudables trastornos a las entidades bancarias y podrían colocar al ejecutado en una menor posición económica y para negociar con el Banco o Caja ejecutante.

 

 


 

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Debemos ser conscientes que desde mayo de 2015 hasta la actualidad han sido miles los pronunciamientos judiciales que han denegado la ejecución instada por entidades de crédito, constando por tanto conun elenco de pronunciamientos judiciales, que propiciarán que en muchos casos el ejecutado obtenga ahora un pornunciameinto favorable.

 

 

Se abre de nuevo otra vía para reclamar por los abusos del sector bancario.

 

 

Os acompañamos un escrito tipo que habría que ajustar a las condiciones del caso, mediante el que isntar la Nulidad de Actuaciones, que ha de estar suscrito por Procurador y Abogado, profesional que deberá analizar la viabilidad de plantearlo en cada caso.

 

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 Ejecución Hipotecaria ____/______

 

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº __ DE ____________

 

 

 

DON/DOÑA ________________________________________, Procurador de los Tribunales y de don DON/DOÑA __________________________________, mayor de edad, con D.N.I. / N.I.E. _______________________________________ y domicilio en _____________, Calle ___________________________________, C.P.______________, representación que se acredita con Escritura de Poder General para Pleitos, que se acompaña como Documento nº 1, asistido por el Letrado de _______________, Don/Doña ___________________________, Colegiado ________ del _________________, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

 

 

 

 

              Que por medio del presente escrito, al amparo de lo dispuesto en el artículo 241 de la L.O.P.J. y artículo 228 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, vengo a plantear INCIDENTE EXCEPCIONAL DE NULIDAD DE ACTUACIONES, por considerar, dicho sea con el debido respeto, que ha sido vulnerado el derecho fundamental de mi representado a la tutela judicial efectiva sin indefensión (Art. 24.1 CE), por no habérsele informado personalmente de la apertura del plazo de extraordinario de un mes concedido por la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

 

 

 

Son hechos y fundamentos esenciales para mostrar la situación que provoca la nulidad que se insta, los siguientes:

 

 

 

PRIMERO.- Que por los medios de comunicación mi mandante ha tenido conocimiento que el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, dictó el pasado 29 de octubre de 2015, Sentencia en el asunto C-8/14, mediante la que declara que es contrario al derecho de la Unión Europea el sistema de notificación establecido en la disposición adicional 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; siendo contrario al Principio de Efectividad, resultando expresivo lo reseñado por el Tribunal en los puntos 39 a 42 de su resolución cuyo tenor literal es:

 

 

 39 Por consiguiente, debe señalarse que la disposición transitoria controvertida, en la medida en que prevé que el plazo preclusivo comienza a correr en el presente caso sin que los consumidores afectados sean informados personalmente de la posibilidad de alegar un nuevo motivo de oposición en el marco de un procedimiento de ejecución ya iniciado antes de entrar en vigor esa Ley, no garantiza que se pueda aprovechar plenamente ese plazo y, en consecuencia, no garantiza el ejercicio efectivo del nuevo derecho reconocido por la modificación legislativa en cuestión. 

40 En efecto, habida cuenta del desarrollo, de la particularidad y de la complejidad del procedimiento y de la legislación aplicable, existe un riesgo elevado de que ese plazo expire sin que los consumidores afectados puedan hacer valer de forma efectiva y útil sus derechos por la vía judicial, debido en particular al hecho de que ignoran o no perciben, en realidad, la amplitud exacta de esos derechos (véase, en este sentido, la sentencia Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, apartado 58 y jurisprudencia citada). 

41 Debe concluirse, en consecuencia, que la disposición transitoria controvertida vulnera el principio de efectividad. 

42 A la luz del conjunto de las anteriores consideraciones, debe responderse a la cuestión planteada que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.

 

 

Se adjunta como Documento nº 2, copia íntegra de la expresada Sentencia del TJUE de 29 de Octubre de 2015.

 

 

 

SEGUNDO.- Que el presente procedimiento estaba comprendido en el supuesto contemplado en el apartado 2, de la citada Disposición Adicional Cuarta, que expresó:

 

Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.

1.- (…)

2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

 

TERCERO.- Que en ningún momento se puso de manifiesto de forma personal a la parte ejecutada, pese a constar en autos su domicilio, la apertura de dicho plazo extraoridinario, lo que ha provocado la vulneración del Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, consagrado en el artículo 24. 1 de La Constitución Española, causándose con ello una evidente indefensión a esta parte, que no ha podido plantear incidente alguno al desconocer la existencia de dicha posibilidad.

 

 

 

CUARTO.- Sin perjuicio de las medidas que pueda articular el poder legislativo para acomodar la normativa a los parámetros reseñados en la Sentencia de 29 de octubre de 2015, la presente petición tiene encaje en lo dispuesto en los artículos 225 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

                El artículo 225 indica que los actos procesales serán nulos de pleno derecho cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

 

                Por su parte el artículo 228, que regula el incidente excepcional de nulidad de actuaciones, admite que, con dicho carácter excepcional, aquienes sean parte legítima o hubieran debido serlo podrán pedir por escrito que se declare la nulidad de actuaciones fundada en cualquier vulneración de un derecho fundamental de los referidos en el artículo 53.2 de la Constitución, siempre que no haya podido denunciarse antes de recaer resolución que ponga fin al proceso y siempre que dicha resolución no sea susceptible de recurso ordinario ni extraordinario.

 

                Esta parte además respeta el plazo de veinte días, requerido en el segundo párrafo del mentado precepto, desde que ha tenido conocimiento de la indefensión sufrida, sin que hayan transcurrido cinco años desde que se produjo.

                Deberán conservarse los actos válidamente efectuados a tenor de lo dispuesto en el artículo 230, por lo que la nulidad deberá alcanzar a toda actuación posterior al 15 de mayo de 2013, concediendo expresamente el plazo de un mes para plantear incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de la nueva causa de oposición prevista en el apartado 4ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero conservando las actuaciones anteriores.

 

 

 

                En su virtud,

 

 

 

SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentado el presente escrito, con los documentos adjuntos, se sirva admitirlo y por formulado INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE NULIDAD DE ACTUACIONES y previa la tramitación legal pertinente, acuerde haber lugar a lo solicitado por haberse generado indefensión a la parte demandada,ordenando retrotraer las actuaciones a la situación que tuvieren el día 15 de mayo de 2013, continuando desde entonces el procedimiento por el cauce legalmente establecido, cursando la notificación a mi representado concediéndole expresamente el plazo de un mes para plantear incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de la nuevas causa de oposición prevista en el apartado 4ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

 

OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231  LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.

SUPLICO AL JUZGADO, tenga por hecha la anterior manifestación.

 

 

 

                Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en _______________ a ____ de __________________ de dos mil quince.

                Fdo. ___________________                       Fdo. _________________

                  Abogado, Col. _____                                                  Procurador

 

Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de Octubre de 2015 que declara contraria al Principio de Efectividad la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013 

 

El Tribunal de Justicia Europeo vuelve a dar un mazazo al Legislador español, considerando de nuevo que la normativa no garantiza que los consumidores y usuarios puedan ejercer de forma efectiva sus derechos.

 

 

En este caso carga contra la Disposición Adicional 4ª de la Ley 1/2013, al considerar que computar el plazo de un mes concedido para oponerse a la Ejecuciones Hipotecarias en curso, desde la publicación de la Ley en el BOE es contrario al Principio de Efectividad, pues los afectados no han dispuesto de una oportunidad real de conocer la concesión dicho extraordinario plazo, estimando que debió ser precisa una notificación personal a los afectados, personas perfectamente identificadas al estar inmersas como ejecutadas en un proceso judicial.

 

 

Las consecuencias de este pronunciamiento pueden ser devastadoras para la banca, dado que podrán porpiciar que los Consumidores y Usuario planteen nulidad de actuaciones, lo que implicaría la retroacción de las actuaciones, para que puedan articular la oposición a la ejecución del Banco, eso sí, ya con un amplio elenco de sentencias dictadas en las que se evidencian los importantes abusos cometidos por la banca, situación que podrá propiciar que inclusive pudiesen llegar a ser anuladas las subastas, en caso de haber sido adjudicatario el Banco.

 

Si queréis acceder a un modelo de escrito planteando Incidente Excepcional de Nulidad de Actuaciones, pulsar aquí.

 

 


 

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SENTENCIA DEL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Primera)

 

de 29 de octubre de 2015 (*)

 

«Procedimiento prejudicial — Directiva 93/13/CEE — Contrato de préstamo hipotecario — Cláusulas abusivas — Procedimiento de ejecución — Incidente de oposición — Plazos de caducidad»

 

En el asunto C‑8/14,

 

que tiene por objeto una petición de decisión prejudicial planteada, con arreglo al artículo 267 TFUE, por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Martorell (Barcelona), mediante auto de 28 de octubre de 2013, recibido en el Tribunal de Justicia el 10 de enero de 2014, en el procedimiento entre

 

BBVA, S.A., anteriormente Unnim Banc, S.A.,

 

y

 

Pedro Peñalva López,

 

Clara López Durán,

 

Diego Fernández Gabarro,

 

EL TRIBUNAL DE JUSTICIA (Sala Primera),

 

integrado por el Sr. A. Tizzano, Vicepresidente del Tribunal de Justicia, en funciones de Presidente de la Sala Primera, y los Sres. F. Biltgen, A. Borg Barthet, E. Levits (Ponente) y S. Rodin, Jueces;

 

Abogado General: Sr. M. Szpunar;

 

Secretario: Sra. M. Ferreira;

 

habiendo considerado los escritos obrantes en autos y celebrada la vista el 11 de febrero de 2015;

 

consideradas las observaciones presentadas:

 

–        en nombre de BBVA, S.A., anteriormente Unnim Banc, S.A., por el Sr. J. Rodríguez Cárcamo y la Sra. B. García Gómez, abogados;

 

–        en nombre del Sr. Peñalva López, de la Sra. López Durán y del Sr. Fernández Gabarro, por la Sra. M. Alemany Canals, los Sres. A. Martínez Hiruela y D. Moreno Trigo, y la Sra. V. Davalos Alarcón, abogados;

 

–        en nombre del Gobierno español, por la Sra. M.J. García-Valdecasas Dorrego, en calidad de agente;

 

–        en nombre de la Comisión Europea, por los Sres. J. Baquero Cruz y M. van Beek, en calidad de agentes;

 

oídas las conclusiones del Abogado General, presentadas en audiencia pública el 13 de mayo de 2015

 

dicta la siguiente

 

Sentencia

 

        La petición de decisión prejudicial tiene por objeto la interpretación de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (DO L 95, p. 29).

 

        Esta petición ha sido formulada en el marco de un litigio entre BBVA, S.A., anteriormente Unnim Banc, S.A. (en lo sucesivo, «BBVA»), y los Sres. Fernández Gabarro y Peñalva López y la Sra. López Durán, en relación con su oposición a la ejecución hipotecaria de una plaza de aparcamiento y de un trastero.

 

 Marco jurídico

 

 Derecho de la Unión

 

        El artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 dispone:

 

«Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas.»

 

        El artículo 7, apartado 1, de la citada Directiva tiene la siguiente redacción:

 

«Los Estados miembros velarán por que, en interés de los consumidores y de los competidores profesionales, existan medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores.»

 

 Derecho español

 

        La Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (BOE nº 116, de 15 de mayo de 2013, p. 36373), modificó la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (BOE nº 7, de 8 de enero de 2000, p. 575), modificada también por el Real Decreto-ley 7/2013, de 28 de junio, de medidas urgentes de naturaleza tributaria, presupuestaria y de fomento de la investigación, el desarrollo y la innovación (BOE nº 155, de 29 de junio de 2013, p. 48767) (en lo sucesivo, «LEC»).

 

        La disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013 (en lo sucesivo, «disposición transitoria controvertida») se refiere a los procedimientos de ejecución iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley 1/2013 y aún no concluidos. Esta disposición es del siguiente tenor:

 

«1.      La modificaciones de la [LEC], introducidas por la presente Ley serán de aplicación a los procesos de ejecución iniciados a su entrada en vigor, únicamente respecto a aquellas actuaciones ejecutivas pendientes de realizar.

 

2.      En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el período de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la [LEC], las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la [LEC].

 

El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la [LEC].

 

Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la [LEC].

 

3.      Asimismo, en los procedimientos ejecutivos en curso en los que, a la entrada en vigor de esta Ley, ya se haya iniciado el período de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la [LEC], las partes ejecutadas dispondrán del mismo plazo preclusivo de un mes previsto en el apartado anterior para formular oposición basada en la existencia de cualesquiera causas de oposición previstas en los artículos 557 y 695 de la [LEC].

 

4.      La publicidad de la presente Disposición tendrá el carácter de comunicación plena y válida a los efectos de notificación y cómputo de los plazos previstos en los apartados 2 y 3 de este artículo, no siendo necesario en ningún caso dictar resolución expresa al efecto.»

 

        El artículo 556, apartado 1, de la LEC dispone lo siguiente:

 

«Si el título ejecutivo fuera una resolución procesal o arbitral de condena o un acuerdo de mediación, el ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto en que se despache ejecución, podrá oponerse a ella por escrito alegando el pago o cumplimiento de lo ordenado en la sentencia, laudo o acuerdo, que habrá de justificar documentalmente.

 

También se podrá oponer la caducidad de la acción ejecutiva, y los pactos y transacciones que se hubiesen convenido para evitar la ejecución, siempre que dichos pactos y transacciones consten en documento público.»

 

        Según el artículo 557 de la LEC, relativo al procedimiento de oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales:

 

«1.      Cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los números 4.º, 5.º, 6.º y 7.º, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que se refiere el número 9.º del apartado 2 del artículo 517, el ejecutado sólo podrá oponerse a ella, en el tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior, si se funda en alguna de las causas siguientes:

 

[...]

 

7°      Que el título contenga cláusulas abusivas.

 

2.      Si se formulare la oposición prevista en el apartado anterior, el Secretario judicial mediante diligencia de ordenación suspenderá el curso de la ejecución.»

 

        El artículo 695, apartados 1, número 4, y 2, de la LEC está redactado del siguiente modo:

 

«1.      En los procedimientos a que se refiere este capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

 

[...]

 

4ª      El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible. 

 

2.      Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.»

 

 Litigio principal y cuestión prejudicial

 

      Con anterioridad al 15 de mayo de 2013, fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, BBVA inició un procedimiento de ejecución hipotecaria contra los Sres. Fernández Gabarro y Peñalva López y la Sra. López Durán. Dicho procedimiento continuaba pendiente en la referida fecha. Resulta de los autos presentados al Tribunal de Justicia que la ejecución se refiere a una plaza de aparcamiento y un trastero.

 

      El 17 de junio de 2013, una vez expirado el plazo de un mes para formular incidente extraordinario de oposición a la ejecución hipotecaria previsto en la disposición transitoria controvertida, los ejecutados en el litigio principal alegaron ante el órgano jurisdiccional nacional que el plazo preclusivo establecido en esa disposición era contrario a la Directiva 93/13.

 

      En efecto, por una parte, el plazo preclusivo de un mes para invocar el carácter abusivo de las cláusulas que figuran en el título ejecutivo era insuficiente para que los tribunales controlaran de oficio el contenido de los contratos de préstamo o crédito con garantía hipotecaria en curso de ejecución y,a fortiori, para que los consumidores alegaran el eventual carácter abusivo de las cláusulas que figuran en esos contratos.

 

      Por otra parte, los ejecutados en el asunto principal afirman que, dado que, según el apartado 4 de la disposición transitoria controvertida, el plazo preclusivo de un mes comienza a correr a partir de la comunicación realizada mediante la publicación de la Ley en un boletín oficial y no de forma individualizada, el acceso de los consumidores a la justicia resultaba muy difícil, incluso en el caso de que dispusieran de asistencia jurídica.

 

      El órgano jurisdiccional remitente estima que, para poder resolver el asunto del que conoce, es necesario que el Tribunal de Justicia se pronuncie sobre la conciliación del principio de preclusión de los plazos procesales, íntimamente vinculado al principio de seguridad jurídica, con la protección de oficio del consumidor, que es imprescriptible, a través de la declaración de la nulidad total de la cláusula abusiva y su no incorporación al contrato, como establece la Directiva 93/13, tal como ha sido interpretada por el Tribunal de Justicia en su jurisprudencia reciente.

 

      En esas circunstancias, el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Martorell (Barcelona) decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia la siguiente cuestión prejudicial:

 

«Si el plazo de un mes dispuesto por la [disposición transitoria controvertida] debe entenderse que se opone al sentido de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE.»

 

 Sobre la cuestión prejudicial

 

      Mediante su cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, fundamentalmente, si los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la disposición transitoria controvertida, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que aún no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa, en particular, sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.

 

      Para responder a esta cuestión, es preciso comenzar recordando que, según reiterada jurisprudencia, el sistema de protección establecido por la Directiva 93/13 se basa en la idea de que el consumidor se halla en situación de inferioridad con respecto al profesional, en lo referente tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información (sentencias Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, apartado 44, y Sánchez Morcillo y Abril García, C‑169/14, EU:C:2014:2099, apartado 22).

 

      Habida cuenta de esa situación de inferioridad, el artículo 6, apartado 1, de la Directiva 93/13 establece que las cláusulas abusivas no vinculan a los consumidores. Se trata de una disposición imperativa que pretende reemplazar el equilibrio formal que el contrato establece entre los derechos y obligaciones de las partes por un equilibrio real que pueda restablecer la igualdad entre éstas (sentencia Banco Español de Crédito, C‑618/10, EU:C:2012:349, apartado 40 y jurisprudencia citada).

 

      Asimismo, habida cuenta de la naturaleza y la importancia del interés público que constituye la protección de los consumidores que se encuentran en esa situación de inferioridad, el artículo 7, apartado 1, de la citada Directiva impone a los Estados miembros la obligación de prever medios adecuados y eficaces para que cese el uso de cláusulas abusivas en los contratos celebrados entre profesionales y consumidores (sentencias Banco Español de Crédito, C‑618/10, EU:C:2012:349, apartado 68; Kásler y Káslerné Rábai, C‑26/13, EU:C:2014:282, apartado 78, y Unicaja Banco y Caixabank, C‑482/13, C‑484/13, C‑485/13 y C‑487/13, EU:C:2015:21, apartado 30).

 

      El Tribunal de Justicia también ha destacado que los procedimientos de ejecución nacionales, tales como los procedimientos de ejecución hipotecaria, están sujetos a las exigencias relativas a la protección efectiva de los consumidores que se deducen de su reiterada jurisprudencia (sentencia Sánchez Morcillo y Abril García, C‑169/14, EU:C:2014:2099, apartado 25).

 

      Para tomar en consideración lo resuelto en estos pronunciamientos jurisprudenciales y, más concretamente, a raíz de que se dictara la sentencia Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164), la Ley 1/2013 modificó, entre otros, los artículos de la LEC relativos al procedimiento de ejecución de bienes hipotecados. De este modo, en el caso de los procedimientos iniciados tras la entrada en vigor de la Ley 1/2013, la oposición del ejecutado basada en el carácter abusivo de una cláusula contractual y formulada en un plazo ordinario de diez días a partir de la fecha de notificación del auto en el que se despache ejecución, permite que se suspenda el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta que se resuelva el incidente de oposición.

 

      En el marco de esta reforma legislativa, la disposición transitoria controvertida dirige su atención a los procedimientos de ejecución que se encontraban en curso en la fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013 y en los que el plazo de oposición de diez días ya se había iniciado o había expirado. Como señaló el Abogado General en el punto 34 de sus conclusiones, pese a que las sentencias del Tribunal de Justicia surten efectoex tuncy, por lo tanto, desde la fecha de entrada en vigor de la disposición interpretada, el legislador español estimó necesario prever un mecanismo de plazo transitorio para permitir también a los consumidores afectados por un procedimiento de ejecución en curso formular, en un plazo determinado por el legislador español, una oposición procesal encauzada a través de un incidente extraordinario con fundamento, en particular, en la existencia de cláusulas abusivas.

 

      Es necesario apreciar si y, en su caso, en qué medida, la Directiva 93/13, tal como ha sido interpretada por la jurisprudencia del Tribunal de Justicia desarrollada en particular después de su sentencia Aziz (C‑415/11, EU:C:2013:164), se opone al mecanismo de plazo transitorio por el que optó el legislador español y establecido por la Ley 1/2013.

 

      Debe señalarse a este respecto que, ciertamente, a falta de armonización de los mecanismos nacionales de ejecución forzosa, las modalidades de fijación de un plazo de oposición, admitido en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria, forman parte del ordenamiento jurídico interno de cada Estado miembro en virtud del principio de autonomía procesal de los Estados miembros. No obstante, el Tribunal de Justicia ha destacado que esas modalidades deben cumplir el doble requisito de no ser menos favorables que las que rigen situaciones similares sujetas al Derecho interno (principio de equivalencia) y de no hacer imposible en la práctica o excesivamente difícil el ejercicio de los derechos que confiere a los consumidores el ordenamiento jurídico de la Unión (principio de efectividad) (sentencias, Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, apartado 50, y Barclays Bank, C‑280/13, EU:C:2014:279, apartado 37).

 

      En lo que atañe, por una parte, al principio de equivalencia, debe señalarse que el Tribunal de Justicia no cuenta con ningún elemento que suscite dudas acerca de la conformidad de la disposición transitoria controvertida con dicho principio.

 

      Por lo que respecta, por otra parte, al principio de efectividad, el Tribunal de Justicia ha declarado que cada caso en el que se plantee la cuestión de si una disposición procesal nacional hace imposible o excesivamente difícil la aplicación del Derecho de la Unión debe analizarse teniendo en cuenta el lugar que ocupa dicha disposición dentro del conjunto del procedimiento, su desarrollo y sus particularidades, ante las diversas instancias nacionales. Desde esta perspectiva, procede tomar en consideración, en su caso, los principios sobre los que se basa el sistema jurisdiccional nacional, tales como la protección del derecho de defensa, el principio de seguridad jurídica y el buen desarrollo del procedimiento (sentencia Sánchez Morcillo y Abril García, C‑169/14, EU:C:2014:2099, apartado 34 y jurisprudencia citada).

 

      Estos aspectos, evocados por la jurisprudencia antes citada, deben tomarse en consideración al analizar las características del plazo sobre el que versa el litigio principal. Como señaló el Abogado General en el punto 45 de sus conclusiones, este análisis debe comprender dos elementos: la duración del plazo preclusivo establecido por el legislador y el mecanismo previsto para determinar el inicio de ese plazo.

 

      Por lo que se refiere, en primer lugar, a la duración del plazo, debe tenerse en cuenta que, según reiterada jurisprudencia, la fijación de plazos razonables de carácter preclusivo para recurrir, en interés de la seguridad jurídica, es compatible con el Derecho de la Unión. En efecto, plazos de este tipo no hacen imposible o excesivamente difícil en la práctica el ejercicio de los derechos conferidos por el ordenamiento jurídico de la Unión (sentencia Asturcom Telecomunicaciones, C‑40/08, EU:C:2009:615, apartado 41 y jurisprudencia citada).

 

      Asimismo, el Tribunal de Justicia ha declarado que el plazo establecido debe ser materialmente suficiente para permitir que los interesados preparen e interpongan un recurso efectivo (véase, en este sentido, la sentencia Samba Diouf, C‑69/10, EU:C:2011:524, apartado 66).

 

      En el presente caso, debe señalarse que el plazo de un mes ha sido establecido, a título excepcional, por una disposición transitoria cuyo propósito es conceder a los consumidores, ejecutados en un procedimiento de ejecución en curso respecto del cual el plazo de oposición ordinario de diez días ya ha comenzado a correr o ha expirado, la posibilidad de invocar, en el marco del mismo procedimiento, un nuevo motivo de oposición que no estaba previsto en el momento en el que se ejercitó la acción judicial en cuestión.

 

      Por esa razón debe considerarse que, en atención a la posición que ocupa la disposición transitoria controvertida en el procedimiento de ejecución hipotecaria en su conjunto, un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición no parece, en principio, materialmente insuficiente para la preparación e interposición de un recurso judicial efectivo, sino que parece razonable y proporcionado habida cuenta de los derechos e intereses de que se trata.

 

      En consecuencia, no cabe considerar que la disposición transitoria controvertida sea contraria al principio de efectividad, habida cuenta de la duración del plazo de oposición concedido a los consumidores en el marco de un procedimiento de ejecución hipotecaria en curso en la fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013.

 

      Por lo que se refiere, en segundo lugar, al análisis del otro elemento que caracteriza al plazo del litigio principal, consistente en el mecanismo previsto por el legislador para determinar el inicio de ese plazo, cabe hacer las siguientes consideraciones.

 

      Consta que la Ley 1/2013, de la que forma parte la disposición transitoria controvertida, establece un marco legislativo de alcance general. Esta Ley entró en vigor el día de su publicación en elBoletín Oficial del Estado.

 

      La Ley 1/2013, que persigue reforzar la protección de los ciudadanos en un amplio número de situaciones ligadas a los préstamos hipotecarios, incluye expresamente la protección de los consumidores que, en la fecha de su entrada en vigor, tienen la condición de ejecutado en un procedimiento de ejecución en curso dirigido contra su bien.

 

      Debe señalarse que, en el momento de iniciarse el procedimiento de ejecución instado en su contra, estos consumidores fueron informados mediante una notificación individual, que les fue dirigida personalmente, de que tenían la posibilidad de oponerse a la ejecución en un plazo de diez días a partir de esa notificación.

 

      Sin embargo, esta notificación, anterior a la fecha de entrada en vigor de la Ley 1/2013, no contenía información acerca del derecho de tales consumidores a formular oposición a la ejecución alegando el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución, ya que esta posibilidad sólo se contempló, en el artículo 557, apartado 1, número 7, de la LEC, tras ser introducida mediante la Ley 1/2013.

 

      En estas circunstancias, habida cuenta en particular de los principios del derecho de defensa, de seguridad jurídica y de protección de la confianza legítima, los consumidores no podían razonablemente esperar que se les concediera una nueva posibilidad de formular un incidente de oposición sin ser informados de ello a través de la misma vía procesal por la que recibieron la información inicial.

 

      Por consiguiente, debe señalarse que la disposición transitoria controvertida, en la medida en que prevé que el plazo preclusivo comienza a correr en el presente caso sin que los consumidores afectados sean informados personalmente de la posibilidad de alegar un nuevo motivo de oposición en el marco de un procedimiento de ejecución ya iniciado antes de entrar en vigor esa Ley, no garantiza que se pueda aprovechar plenamente ese plazo y, en consecuencia, no garantiza el ejercicio efectivo del nuevo derecho reconocido por la modificación legislativa en cuestión.

 

      En efecto, habida cuenta del desarrollo, de la particularidad y de la complejidad del procedimiento y de la legislación aplicable, existe un riesgo elevado de que ese plazo expire sin que los consumidores afectados puedan hacer valer de forma efectiva y útil sus derechos por la vía judicial, debido en particular al hecho de que ignoran o no perciben, en realidad, la amplitud exacta de esos derechos (véase, en este sentido, la sentencia Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, apartado 58 y jurisprudencia citada).

 

      Debe concluirse, en consecuencia, que la disposición transitoria controvertida vulnera el principio de efectividad.

 

      A la luz del conjunto de las anteriores consideraciones, debe responderse a la cuestión planteada que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.

 

 Costas

 

      Dado que el procedimiento tiene, para las partes del litigio principal, el carácter de un incidente promovido ante el órgano jurisdiccional nacional, corresponde a éste resolver sobre las costas. Los gastos efectuados por quienes, no siendo partes del litigio principal, han presentado observaciones ante el Tribunal de Justicia no pueden ser objeto de reembolso.

 

En virtud de todo lo expuesto, el Tribunal de Justicia (Sala Primera) declara:

 

Los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.

 

Firmas

 

 

 

 

Consejos Básicos a la Hora de Firmar un Contrato de Alquiler

 

 

1.- Comprobar la identidad de los contratantes, tanto los datos personales del arrendador como del arrendatario. Es importante estar identificado para saber con quién estamos contratando, así como, para si en un futuro te ves inmerso en cuestiones legales. Lo óptimo sería unir copia de los Documentos de Identidad como anexos al contrato.

 

2.- El contrato de arrendamiento debe de constar por escrito, pues a pesar de que los contratos verbales son válidos es difícil acreditar los concretos acuerdos alcanzados en caso de tener que acudir a los Juzgados.

 

3.- Para que el contrato sea legal, debe estar firmado por las partes de la relación arrendaticia, en todas sus hojas, y en tantas copias como sean los firmantes.

 

4.- Es recomendable antes de arrendar, revisar el estado del inmueble, para hacer constar por escrito en el contrato los desperfectos que hubiere en la finca, a poder ser, dejando constancia de ello mediante fotografías. Esto nos garantizará que, al terminar el arriendo, se pueda comprobar el estado en el que se devuelve.

 

Puede establecerse en todo caso un plazo dentro del cual el arrendatario podrá poner de manifiesto desperfectos, lo prudencial sería de 5 a 7 días desde la entrega de la posesión del inmueble.

 

5.- Es conveniente también que se tomen fotografías del mobiliario, uniéndolas al inventario detallado de todos ellos, para que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, poder acreditar su estado de conservación y con ello determina si procede la restitución de la fianza.

 

6.- Otro requisito esencial del contrato de arrendamiento es la obligación que tiene el arrendador de depositar la fianza en un plazo máximo de 30 días hábiles desde su firma, en el organismo competente de cada Comunidad Autónoma. La fianza a depositar será de una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades para los de uso distinto. El incumplimiento de ésta obligación puede acarrear una sanción económica, dependiendo del régimen establecido en cada Comunidad Autónoma.

 

7.- El arrendador podrá exigir garantías adicionales a la fianza legal para asegurar que el arrendatario cumpla las obligaciones pactadas en el contrato, que puede ser, entre otras, el depósito de dinero, la entrega de un aval o la firma conjunta de fiadores, supuesto éste en el que es preceptivo remitirles un previo requerimiento en caso de querer demandarles también en el proceso de desahucio.

 

8.- El Real Decreto 235/2013 para la certificación energética de edificios, publicada el 5 de abril de 2013, en vigor desde el 1 de junio de 2013, exige la aportación de copia del certificado energético del inmueble junto con el contrato de arrendamiento, pudiendo ser el arrendador sancionado de no cumplir con dicho requisito.

 

9.- Otra recomendación importante es domiciliar las rentas del alquiler a una cuenta bancaria, sirviendo el justificante de ingreso como prueba del pago de la renta, sin perjuicio de la obligación de expedir el oportuno recibo.

 

10.- Aconsejamos que sea el inquilino quien dé de alta los suministros de agua, luz, gas, etc., para que sea el mismo quien responda de las consecuencias en caso de impago, pues de lo contrario, correrían a cuenta del arrendador.

 

11.- En caso de ser varias las personas que van a ocupar la vivienda o local de negocio, que todas ellas firmen con carácter solidario el contrato.

 

 

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Procedimiento para solicitar la Devolución de la Fianza de un Alquiler

 

 

 

 

 

 

  • INTRODUCCIÓN

 

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a la exigencia y prestación de fianza en metálico a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento. 

 

Esta misma Ley establece que la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades para uso distinto de vivienda, todo ello, sin perjucicio de poder establecer una cantidad superior, pero nunca inferior, como garantía adicional tal y como autoriza el apartado quinto del citado artículo 36 de la LAU.

 

La prestación de fianza supone una garantía para el arrendador de que este será indemnizado a la terminación del contrato por los desperfectos que el arrendatario hubiera ocasionado en el inmueble y demás obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento. De no darse ninguno de estos casos, la fianza depositada será devuelta al arrendatario una vez entregada la posesión del inmueble.

 

Igualmente, el apartado 4 del artículo 36 de la LAU dispone que, si habiendo transcurrido un mes desde la entrega de llaves del inmueble, el arrendador no hubiese restituido la fianza al arrendatario, esta devengará en el interés legal del dinero, que actualmente se sitúa en un 3,5% para el año 2015.

 

A continuación, os dejamos un ejemplo del procedimiento a seguir para solicitar la devolución de la fianza.

 

 

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por buenos los siguientes escritos y demandas, o cualquiera  que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

 

 

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  • MODELO DE REQUERIMIENTO

 

 Este procedimiento deberá comenzar mediante un escrito de requerimiento al arrendador. Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación.

Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

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  • DEMANDA DE JUICIO VERBAL PARA IMPORTES INFERIORES A 2.000 EUROS.

 

 Si una vez envíado dicho requerimiento, no se hubieran recibido noticias del arrendador dentro del plazo concedido, podrá interponer una demanda de juicio verbal, sin necesidad de ir asistido de abogado ni procurador cuando la cantidad reclamada sea inferior a 2.000 euros.

La demanda deberá presentarse ante los juzgados de primera instancia del partido judicial en el que radique la finca, como así dispone el artículo 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Nosotros entendemos que el procedimiento debe seguirse por los trámites procesales de Juicio Verbal, si bien hay una posición minoritaria que entiende que el cauce correcto es el juicio ordinario.

 

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  • SENTENCIA ESTIMATORIA ACORDANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

 

A continuación os mostramos un ejemplo de Sentencia estimatoria de un caso real tramitado por los cauces del juicio verbal y conocido por un juzgado de Madrid.

 

 

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  • SOLICITUD DE EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA CONDENATORIA A LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

 

 Si a pesar de haber conseguido una Sentencia estimatoria de la demanda, el arrendador continuara sin restituir la fianza, os adjuntamos un modelo de demanda ejecutoria de la Sentencia por la que se procederá al embargo de los bienes del arrendador hasta su efectiva restitución, que se puede plantear sin necesidad de abogado y procurador si el importe total reclamado es inferior a 2.000 euros.

 

 

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Requerimiento para el Pago de Rentas Debidas 

 

 

Os adjuntamos un modelo de requerimiento  de rentas debidas al arrendatario, para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento en un plazo de 30 días, el cual, una vez superado el mismo sin tener respuesta alguna, perderá el derecho de enervar la acción de desahucio desde el momento de interponsición de la demanda.

 

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

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Requerimiento para el Pago de Rentas Debidas

Don/Doña _________________

C/ ________________________

C.P. _______

Telf. _______

 

En Madrid a___ de ________ de_____

Muy Señor/a mío/a:

 

Por medio del presente escrito le requiero para que sin dilación alguna proceda al pago de las rentas adeudadas, que ascienden a un importe total de _____________________ euros, derivadas del arriendo suscrito el día ___ de ________ de _____.

 

El desglose de la deuda total es:

 

  • Mes de ____ de _____, por ……….. Euros.
  • Mes de _____ de _____, por ………. Euros.
  • Mes de ______ de _____, por ……….Euros.

 

Total, los antedichos _______________ euros.

 

 

Puede proceder a su abono en la cuenta reseñada en el contrato, cuyos datos le recuerdo. Banco _____________, nº ____-__-____-_________.

 

Le prevengo que en caso de ser interpuesta demanda de desahucio transcurrido un mes desde el presente requerimiento sin que Usted haya efectuado el pago solicitado, perderá la posibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que le impedirá mantenerse en el uso de la vivienda, tal y como expresamente dispone el artículo 22, apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Sin otro particular, esperando tener buenas noticias suyas.

 

 

 

Fdo. _______________

 

Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Vivienda

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

 

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

 

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

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DEMANDA RECLAMANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, HASTA 2.000 EUROS (ART. 36 LAU)

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE..........................

 

    D./Dª......................., mayor de edad, de profesión............................, (indicar si se actúa en nombre de una persona jurídica), vecino/a de........................, con domicilio a efectos de notificaciones en......................, calle............................. y nº.................... , ante el Juzgado comparezco y, como más procedente sea en Derecho,DIGO:

    Que, por medio del presente escrito, vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL ejercitando la acción de reclamación de cantidad de ...................... euros, contra D./Dª........................................... , mayor de edad, vecino/a de.............................. , con domicilio en......................... , basándola en los siguientes

 

HECHOS

 

PRIMERO. -  En fecha …………….. se celebró contrato de arrendamiento con el ahora demandado para el inmueble sito en esta ciudad, C/ ……………………. nº…., contrato que acompaño como Documento Número __ .

 

La renta anual pactada ascendía a………….euros.

 

SEGUNDO. - En fecha………….., terminó el contrato y no interesando su continuación, esta parte entregó las llaves de dicho inmueble el día …………. , dejándolo totalmente libre y desocupado, a disposición del demandado, quien recibió las llaves de conformidad, tal como resulta del recibo de entrega de llaves que acompaño como Documento Número __.

 

 TERCERO. - Transcurridos treinta días desde la fecha de la entrega de llaves el arrendador todavía no ha devuelto a la fianza que esta parte constituyó en su día, por importe de una mensualidad de renta, esto es la cantidad de …………euros, a pesar de haber sido requerido para ello, tal como resulta del burofax y su certificado de entrega que acompaño como Documentos Número ___ y ___.

 

Debe hacerse constar que en el momento de la entrega de las llaves del inmueble arrendado no existía cantidad alguna pendiente de pago al arrendador, ni tan siquiera por suministros, los cuales estaban a nombre de esta parte y fueron cancelados en su día.

 

 CUARTO. - En virtud de lo anterior, el demandado adeuda a esta parte la cantidad de…….. euros, importe de la mencionada fianza, con los intereses legales de dicha suma desde que transcurrió un mes de la entrega de llaves, plazo que ha transcurrido con creces al día de hoy, por lo que, de acuerdo con lo establecido en el número 4 del artículo 36 de la LAU, procede se condene al demandado a pagar el importe de la fianza más los intereses prevenidos por la citada norma y calculados en la forma en ella establecida.

 

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

 

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I.-           De conformidad con el Art.45 de la LEC, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento de los asuntos civiles no atribuidos a otros tribunales y el Articulo 250.2 de la misma Ley dispone que se decidirán en juicio verbal los asuntos cuya cuantía no exceda de seis mil euros (6.000 euros).

 


II.-          Las partes están legitimadas activa y pasivamente, por aplicación del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica controvertida o del objeto litigioso.

 



III.-         El art. 23 de la LEC autoriza a los litigantes a comparecer por si mismos en los juicios verbales cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros); y el artículo 31 de la LEC permite proveer solicitudes que no lleven la firma de Abogado, en casos, como el presente, de juicio verbal cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros).

 

IV.-        El trámite procesal por el que ha de discurrir el juicio que insto es el del juicio verbal, según los arts. 437 y siguientes de la LEC.

 

V.-         Resultan de aplicación los artículos 1088 y siguientes del Código civil reguladores de la teoría general de las obligaciones y especialmente, los artículos. 1100 y siguientes del mismo cuerpo legal, en cuanto a la mora del deudor y sus consecuencias.

 



VI.-        En cuanto al fondo del asunto los Artículos 1 y 2 de la LAU que califican el contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, como de arrendamiento de vivienda y establecen el sometimiento del mismo a sus normas.

 

Asimismo, el Artículo 36 de la LAU que establece en su número 4 la obligación del arrendador de devolver la fianza constituida, debiendo intereses desde el transcurso de un mes a partir de la entrega de las llaves de la finca arrendada.

 

VII.-       En cuanto a costas, el artículo 394 de la LEC.

 

   Por todo lo anterior,

 


             SUPLICO AL JUZGADO:Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos adjuntos y copia de todo ello, se sirva admitirlos, tener por interpuesta demanda de JUICIO VERBAL de reclamación de cantidad, contra Don/Doña ______________, y previos los trámites oportunos, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda, condene a la parte demandada a abonarme la cantidad de ............... .EUROS (...........euros), que se reclaman, más intereses legales y costas.

 

 

           OTROSI DIGO: Que al amparo de los dispuesto en el artículo 438 de la LEC vengo a manifestar que esta parte no considera necesaria la celebración de vista al acreditarse todos los hechos con la documental aportada, por lo que en caso de que no solicitase la demandada se proceda a dictar sentencia sin ulterior trámite,

 

 

           DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por efectuada la anterior declaración a los efectos procesales procedentes.



    Es justicia que pido en ............., a............. de................... de...............



    Fdo.-.................................

         

 

 

 

 

 

 

Requerimiento para la Actualización Anual de la Renta en Arrendamiento de Vivienda según IPC 

 

 

El Artículo 18 Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. 

 

 

Si se hubiese pactado expresamente en contrato la actualización de la renta en base al IPC, esta se revisará anualmente, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

 

 

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente

 

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 REQUERIMIENTO DE REVISIÓN ANUAL DE RENTAS EN

 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN IPC

 

 

 

DON__________

C/____________

 

En ______, a ____ de ______ de ______

 

 

Muy Sr./a. mío/a:

 

 

 

En relación con el arrendamiento del piso sito en C/_____________ Nº__, le adjunto el certificado del Instituto Nacional de Estadística, por el que podrá comprobar que, en los doce meses anteriores a la fecha en que se cumple una anualidad del contrato, el IPC ha sufrido un incremento del _______________%.

 

 

 

Por lo tanto, aplicando dicho índice a la renta que viene abonando, el importe resultante es de _______________ €, la cual le será pasada al cobro por la vía habitual con efectos del mes siguiente a la recepción de la presente notificación.

 

 

Atentamente le saluda,

 

 

Fdo.: D./D.ª _________________

 

  

 

 

 

 

Modelo de Escrito de Requerimiento del Pago de la Renta al Fiador

 

 Ponemos a vuestra disposición un ejemplo de modelo de requerimiento para exigir el pago de la renta al fiador o avalista, e intentar solventar de manera amistosa este incidente, evitándo de esta forma el inicio de un procedimiento judicial.    

 

Este requerimiento supone un requisito necesario antes de interponer la demanda de desahucio, pues así lo establece el artículo 438.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil, estableciendo que también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

Si deseáis que el Escrito lo firme un Abogado Experto en Desahucios, contactar llamando al 91.530.96.95 / 619.41.23.11

 

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Requerimiento de Pago de la Renta al Fiador

 


Don ______(Avalista)_________
C/ ______________, nº __, piso ___
Localidad _____ C.P. _______

Madrid a __ de _____ de _____



Muy Sr Mío:


Por medio del presente escrito les requiero para que sin dilación alguna procedan al pago de la renta adeudada del alquiler de mi vivienda sita en la Calle _________________ número __, piso ____, de _____, que asciende a un importe total de ____________ EUROS, derivadas del arriendo suscrito el día __ de ____________ de ____ con Doña/Don _______________.



Me dirijo a Ustedes en su calidad de Avalistas solidarios y por tanto corresponsables del pago de la renta indicada.



Si transcurridos 30 días naturales desde la recepción del presente requerimiento no se hubiese procedido a abonar el importe reclamado, instaré la oportuna acción de desahucio, acumulando en la misma la reclamación de las mismas e incluyéndoles a Ustedes en calidad de Avalistas.


Puede proceder a su abono en la cuenta en la que se ingresa la renta abierta en el Banco ________________, nº de cuenta:

 

 - - - -   - -  - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

 

Sin otro particular, atentamente.

 

 



Fdo. _______(Propietario)___________
C/ __________________________
Localidad _______ C.P. ________

 

                

 

 

 

 

Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Local

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

 

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

 

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

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DEMANDA RECLAMANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDAMIENTO LOCAL, HASTA 2.000 EUROS (ART. 36 LAU)

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE..........................

 

    D./Dª......................., mayor de edad, de profesión............................, (indicar si se actúa en nombre de una persona jurídica), vecino/a de........................, con domicilio a efectos de notificaciones en......................, calle............................. y nº.................... , ante el Juzgado comparezco y, como más procedente sea en Derecho,DIGO:

    Que, por medio del presente escrito, vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL ejercitando la acción de reclamación de cantidad de ...................... euros, contra D./Dª........................................... , mayor de edad, vecino/a de.............................. , con domicilio en......................... , basándola en los siguientes

 

HECHOS

 

PRIMERO. -  En fecha …………….. se celebró contrato de arrendamiento con el ahora demandado para un local sito en esta ciudad, C/ ……………………. nº…., para destinarlo a………, contrato que acompaño como Documento Número __ .

 

La renta anual pactada ascendía a………….euros.

 

SEGUNDO. - En fecha………….., terminó el contrato y no interesando su continuación, esta parte entregó las llaves de dicho inmueble el día …………. , dejándolo totalmente libre y desocupado, a disposición del demandado, quien recibió las llaves de conformidad, tal como resulta del recibo de entrega de llaves que acompaño como Documento Número __.

 

 TERCERO. - Transcurridos treinta días desde la fecha de la entrega de llaves el arrendador todavía no ha devuelto a la fianza que esta parte constituyó en su día, por importe de dos mensualidades de renta, esto es la suma de …………euros, a pesar de haber sido requerido para ello, tal como resulta del burofax y su certificado de entrega que acompaño como Documentos Número ___ y ___.

 

Debe hacerse constar que en el momento de la entrega de las llaves del inmueble arrendado no existía cantidad alguna pendiente de pago al arrendador, ni tan siquiera por suministros, los cuales estaban a nombre de esta parte y fueron cancelados en su día.

 

 CUARTO. - En virtud de lo anterior, el demandado adeuda a esta parte la suma de…….. euros, importe de la mencionada fianza, con los intereses legales de dicha suma desde que transcurrió un mes de la entrega de llaves, plazo que ha transcurrido con creces al día de hoy, por lo que, de acuerdo con lo establecido en el número 4 del artículo 36 de la LAU, procede se condene al demandado a pagar el importe de la fianza más los intereses prevenidos por la citada norma y calculados en la forma en ella establecida.

 

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

 

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I.-           De conformidad con el Art.45 de la LEC, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento de los asuntos civiles no atribuidos a otros tribunales y el Articulo 250.2 de la misma Ley dispone que se decidirán en juicio verbal los asuntos cuya cuantía no exceda de seis mil euros (6.000 euros).

 


II.-          Las partes están legitimadas activa y pasivamente, por aplicación del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica controvertida o del objeto litigioso.

 



III.-         El art. 23 de la LEC autoriza a los litigantes a comparecer por si mismos en los juicios verbales cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros); y el artículo 31 de la LEC permite proveer solicitudes que no lleven la firma de Abogado, en casos, como el presente, de juicio verbal cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros).

 

IV.-        El trámite procesal por el que ha de discurrir el juicio que insto es el del juicio verbal, según los arts. 437 y siguientes de la LEC.

 

V.-         Resultan de aplicación los artículos 1088 y siguientes del Código civil reguladores de la teoría general de las obligaciones y especialmente, los artículos. 1100 y siguientes del mismo cuerpo legal, en cuanto a la mora del deudor y sus consecuencias.

 



VI.-        En cuanto al fondo del asunto los Artículos 1 y 3 de la LAU que califican el contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, como de arrendamiento urbano para usos distintos del de vivienda y establecen el sometimiento del mismo a sus normas.

 

Asimismo, el Artículo 36 de la LAU que establece en su número 4 la obligación del arrendador de devolver la fianza constituida, debiendo intereses desde el transcurso de un mes a partir de la entrega de las llaves de la finca arrendada.

 

VII.-       En cuanto a costas, el artículo 394 de la LEC.

 

   Por todo lo anterior,

 


                 SUPLICO AL JUZGADO:Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos adjuntos y copia de todo ello, se sirva admitirlos, tener por interpuesta demanda de JUICIO VERBAL de reclamación de cantidad, contra Don/Doña ______________, y previos los trámites oportunos, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda, condene a la parte demandada a abonarme la cantidad de ............... .EUROS (...........euros), que se reclaman, más intereses legales y costas.


                  OTROSI DIGO: Que al amparo de los dispuesto en el artículo 438 de la LEC vengo a manifestar que esta parte no considera necesaria la celebración de vista al acreditarse todos los hechos con la documental aportada, por lo que en caso de que no solicitase la demandada se proceda a dictar sentencia sin ulterior trámite,

 

                  DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por efectuada la anterior declaración a los efectos procesales procedentes.



    Es justicia que pido en ............., a............. de................... de...............



    Fdo.-.................................

 

 

                     

 

 

 

 

Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Local de Negocio

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de un local de negocio, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la LAU. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal.

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

 

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

 

 

 

En Madrid, a …… de …………….. de …………

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE: DON/DOÑA……………………………., mayor de edad,con N.I.F. nº ………….. y domicilio en Madrid, C/………………….., nº …., piso ………., C.P. …………. Comparece en calidad de Arrendadora.

 

DE OTRA PARTE: DON/DOÑA ………………………….., mayor de edad, con N.I.F. …………………… y domicilio a estos efectos en el Local que se le cede en arriendo, sito en Madrid, Calle ………., nº ………., local ……., al que se accede desde la Calle ………………….., número …….., C.P. ………..  Interviene en calidad de Arrendataria.

 

INTERVIENEN

 

 

 

Ambas partes comparecen en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua y suficiente capacidad para la suscripción del presente contrato y a tal efecto,

 

E X P O N E N



I.  Que DON/DOÑA ………………………………. es dueño en pleno dominio del Local número ..…, situado en la Calle …………, nº …………, al que se accede directamente desde la ……………………. nº…., y destinado a uso comercial, en la actualidad como …………..

 

Su referencia catastral es …………………………………….

 

Está dotado de los suministros básicos de agua y luz.

 

Siendo su descripción registral la siguiente:

 

FINCA DE Madrid Nº: ……

 

IDUFIR: ……………………..

 

Naturaleza de la finca: ………………….: Local CALLE …………….. Número: …… Planta:…. Puerta:………

 

Superficie: Construida: ………. metros.
Cuota: ……………………………….

 

Número …...-Local comercial número …………., en Madrid, calle ………………número ……….. . Se compone de……………………….. . Linda con calle …………………….., con la………………………. Ocupa aproximadamente de ……………metros cuadrados. Cuota: ……………………….

 

II. Que DON/DOÑA ………………………………… manifiesta su pleno conocimiento y conformidad con el estado y circunstancias físicas y jurídicas del Local, sus características e instalaciones, que ha tenido ocasión de comprobar con antelación a la firma del presente contrato.

 

III. Se hace constar que a instancia de la Arrendadora se está realizando en estos momentos el pertinente certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que será unido como Anexo al presente contrato antes de la entrega de las llaves del inmueble, entendiéndose que si éstas son recibidas sin manifestación alguna, es aceptado el resultado de la certificación que se comunique.

 

IV. Que las comparecientes otorgan el presente contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda conforme a las disposiciones legales, y en especial, a las siguientes,

 

C L Á U S U L A S



Primera. OBJETO

 

Mediante el presente Contrato, DON/DOÑA ………………………. arrienda el Local descrito en el Expositivo I a DON/DOÑA ……………………………., que acepta el mismo, conforme a lo dispuesto en el presente documento.

 

Segunda. ENTRADA EN VIGOR Y DURACIÓN DEL CONTRATO

 

2.1. Entrada en vigor y duración: El presente Contrato entrará en vigor en la fecha en que sean entregadas las llaves y tendrá una duración de TRES AÑOS, siendo el primero de obligado cumplimiento para la Arrendataria.

 

A efectos del cómputo del plazo se toma el … de ………….. de …………, como fecha de inicio del mismo, aunque se haya entregado unos días antes su posesión para facilitar las necesarias tareas de limpieza y adecentamiento.

 

Una vez transcurrido el plazo de tres (3) años pactado, el Contrato quedará automáticamente extinguido sin necesidad de intimación previa por parte de la Arrendadora.

 

No procederá, en consecuencia, prórroga alguna de este Contrato a su vencimiento, debiendo las Partes firmar uno nuevo de mutuo acuerdo, en el supuesto de que desearan continuar la relación contractual.

 

2.2. Desistimiento Anticipado: Transcurrido el periodo de obligado cumplimiento pactado, esto es un año, la Arrendataria podrá desistir del presente Contrato, siempre y cuando lo preavise por escrito a la Arrendadora, como mínimo, con treinta (30) días de antelación a la fecha en que se pretenda tenga efectos la extinción.

 

En el caso en que la Arrendataria no cumpla con el preaviso de treinta (30) días previsto, estará obligada a indemnizar a la Arrendadora con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta completar dicho preaviso, con independencia de la extinción del Contrato y de la no utilización del Local. El importe de dichas mensualidades vendrá determinado por la renta que en dicho momento estuviese vigente.

 

Tercera. RÉGIMEN DE RENTA



3.1. Renta:

 

La renta base del presente Contrato se establece según se indica a continuación:

 

Durante el primer año de vigencia del presente Contrato, el importe de la renta será de ………………………..EUROS MENSUALES (……… €/MES), esto es, un total de……………………………… EUROS ANUALES (……….. €/AÑO).

 

               

 

A partir del segundo año natural de vigencia del presente Contrato, esto es desde ………de …………………………., el importe de la renta anual total prevista se actualizará en virtud de la variación porcentual que experimente por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores al inicio de dicha anualidad, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización.

 

A la renta vigente en cada momento se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido, que hoy día implica adicionar un 21%, o cualquier impuesto que pudiera sustituirle; así como, en su caso, las retenciones que procedan, en la actualidad el 19,5 %, todo ello de conformidad con la legislación vigente.

 

3.2. Pago de la renta: Para el pago de la renta, la Arrendataria, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, abonará por adelantado la mensualidad íntegra en curso, mediante su ingreso en la cuenta con IBAN nº ……………………………………., abierta a nombre de la Arrendadora en la entidad ……………, que entregará el correspondiente recibo justificativo del pago.

 

               

 

Cuarta. DESTINO

 

El Local arrendado se destinará por la Arrendataria al uso de ……………, sin que pueda modificar el mismo, salvo autorización expresa de la Arrendadora. Corresponde a la Arrendataria el obtener cuantas autorizaciones administrativas sean precisas para destinar al mencionado uso al Local arrendado.

 

La actividad empresarial a la que está exclusivamente destinada el Local se desarrollará únicamente en el horario comercial vigente en cada momento, respetando el buen uso de la finca.

 

El desarrollo en el Local de otra actividad, aunque sea complementaria, sin el previo consentimiento expreso y por escrito de la Arrendadora, dará derecho al mismo a resolver el Contrato.

 

Estará prohibido desarrollar en el Local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de alojamiento de personas, así como usar el mismo como taller, vivienda, para el cuidado de personas o animales, como almacén de materiales o sustancias inflamables, explosivas, o cualquier otro tipo de materiales o sustancias tóxicas o peligrosas.

 

Quinta. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO



Se prohíbe la cesión o subarriendo del Local, salvo autorización previa y por escrito de la Arrendadora, con exclusión de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

En caso de mediar autorización, la Arrendadora tendrá derecho a una elevación de renta en vigor del diez por ciento (10%) en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento (20%) en el caso de producirse la cesión del Contrato o el subarriendo total.

 

Se entenderá por parcial el subarrendamiento de una superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) del Local y total en otro caso.

 

La Arrendataria deberá solicitar a la Arrendadora la autorización para cualquier cesión o subarrendamiento, total o parcial, con una antelación de, al menos, DOS (2) meses.

 

Será requisito necesario para la cesión o subarrendamiento, total o parcial, del Local el que se realice a favor de una persona física o jurídica que vaya a seguir desarrollando la actividad autorizada conforme a este Contrato.

 

Sexta. RENUNCIA DE DERECHOS



No serán aplicables al presente Contrato las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que la Arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre el Local en caso de que pudiesen corresponderle.

 

Asimismo, la Arrendataria renuncia a lo establecido por el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y se acuerda que la extinción del Contrato por el transcurso del plazo convenido, no dará derecho a indemnización alguna a favor del Arrendatario.

 

Séptima. OBRAS DEL ARRENDATARIO



7.1. Obras de mantenimiento y conservación y reparaciones: La Arrendataria deberá realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación y las reparaciones en el Local que sean precisas para la conservación del mismo en perfecto estado. La Arrendadora podrá inspeccionar el Local en horario normal de apertura al público.

 

7.2. Obras de mejora: Respecto a las obras de mejora, las partes acuerdan la aplicación de lo dispuesto en los artículos 19 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que la Arrendataria tenga derecho a una reducción de la renta.

 

7.3. Consentimiento: Para la realización de cualesquiera otras obras en el Local será precisa autorización de la Arrendadora. No precisará autorización cuando se trate de obras de mantenimiento, conservación y reparación previstas en la cláusula 7.1.

 

En todo caso, la Arrendataria no podrá realizar, sin el consentimiento previo y por escrito de la Arrendadora, obras que modifiquen la configuración del Local, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo o de las fincas urbanas anexas.

 

Sin perjuicio de la facultad de la Propiedad de resolver el Contrato, en caso de incumplimiento de lo aquí previsto podrá exigir que la Arrendataria reponga inmediatamente el Local a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, a su discreción.

 

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del Local, la Arrendadora podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas a su estado anterior.

 

Al término del Contrato de Arrendamiento, las obras realizadas por la Arrendataria sin que medie incumplimiento de lo previsto en esta Cláusula, quedarán en beneficio de la Propiedad sin derecho a indemnización alguna en favor de aquélla.

 

Octava. LICENCIAS



Corresponderá a la Arrendataria la obtención y mantenimiento de la licencia de apertura, de funcionamiento o actividad y cuantas licencias y permisos sean necesarios para el desempeño en el Local de la actividad prevista en este Contrato.

 

Asimismo, corresponderá a al Arrendataria la obtención de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las obras que le corresponden conforme a este Contrato.

 

El retraso y/o la obtención de las mencionadas licencias o permisos, o su revocación, no podrá ser causa para la demora en el pago de la renta o para resolver el presente Contrato.

 

La Arrendataria deberá aportar a la Arrendadora copia de las licencias administrativas necesarias para la apertura y desarrollo de la actividad en el Local.

 

Novena. FIANZA



La fianza legal arrendaticia de este Contrato asciende a un importe equivalente a DOS (2) mensualidades de la renta vigente, es decir, ………………………….EUROS (…………… €), que son entregados en este acto.

 

Transcurrido el tercer año natural de vigencia del Contrato, la Arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

 

Décima. SUMINISTROS Y OTROS GASTOS



Serán de cuenta y cargo de la Arrendataria las acometidas y gastos de suministro que correspondan a la actividad que ha de ejercerse en el Local (energía eléctrica, agua, internet, teléfono, tasa de basura, etc.) y, por cuenta de la Arrendadora los gastos de comunidad.

 

La Arrendataria deberá contratar a su nombre los suministros con las respectivas compañías. Respecto al agua al girarse el importe del consumo junto con el recibo de la Comunidad de Propietarios, la Arrendadora comunicará su importe para que sea abonado junto con la siguiente renta que deba abonar la Inquilina.

 

A la firma del presente Contrato, el Local se encuentra al corriente de pago de impuestos, arbitrios, tasas y gastos de comunidad.

 

La falta temporal de algún servicio por motivo ajeno a la Arrendadora no será causa para demorar el pago de la renta o rebajarla, siendo responsable la Arrendataria de todos los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad.

 

Decimoprimera. TRIBUTOS



Serán por cuenta de la Arrendadora todos los impuestos, I.B.I., arbitrios y tasas, que graven la propiedad del Local y serán de cuenta de la Arrendataria los que graven la actividad, incluida la tasa de basuras, así como el IVA o impuesto que pudiera sustituirle, y que serán imputados, en su caso, conforme se produzca su devengo, y en función de la naturaleza del impuesto, de forma proporcional al periodo de efectiva vigencia de este Contrato.

 

Decimosegunda. SEGUROS



La Arrendataria se obliga a contratar a su costa, durante la vigencia de este Contrato y con una compañía de reconocido prestigio y solvencia, una póliza de seguros que cubra satisfactoriamente todos los riesgos de explotación propios de la actividad desarrollada en el Local. Dicha póliza deberá cubrir la responsabilidad civil que pudiera derivarse de la actividad a desarrollar, incluyendo la cobertura de riesgos por uso, consumo de productos y daños a terceros.

 

La Arrendataria facilitará a la Propiedad copia de la póliza y justificante de hallarse al corriente de pago de las primas. Asimismo, se obliga a renovar dicha póliza por los periodos sucesivos en los que se desarrolle la actividad y a presentar copia de la misma con dos (2) meses de antelación a la extinción de la anterior.

 

Decimotercera. NOTIFICACIONES



Ambas partes designan como domicilio a efectos de notificaciones los reseñados al inicio del presente documento, pudiendo modificar dicha dirección comunicándolo por escrito a la otra Parte con al menos siete (7) días de antelación. En todo caso, la dirección de ambas partes a efectos de notificaciones en relación con este Contrato habrá de estar situada en España.

 

Las notificaciones se realizarán siempre por escrito y se entenderán efectuadas en la fecha de recepción por su destinataria.

 

Decimocuarta. PENALIDADES POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA, O EN EL SUPUESTO DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO



En el supuesto de retraso en el pago de la renta, y sin perjuicio de otras acciones que por ello correspondan, la Arrendataria tendrá derecho a girar a la Arrendataria la liquidación que resulte de aplicar un tipo de interés del _____ por ciento (__%) anual sobre el importe del pago demorado imputable al tiempo de demora.

 

El arrendamiento quedará, en todo caso, resuelto de pleno derecho, a instancias de la Arrendadora, en caso de impago de la renta. La Arrendataria deberá en tal caso restituir inmediatamente el Local a su Propietaria.

 

Decimoquinta. LEGISLACIÓN Y JURISDICCIÓN



En lo no previsto en el presente Contrato, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y, subsidiariamente, el Código Civil.

 

Las partes contratantes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid, para todas las cuestiones que pudieran suscitarse relacionadas con el presente Contrato.

 

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman el presente Contrato, por duplicado, a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

……………………..............                             ………………………………. 

  ARRENDADOR                                           ARRENDATARIO

 

                                                        

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN RESTAURANTE

 

En Madrid a __de ______ de ____

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE, DON/DOÑA _______________, mayor de edad, con D.N.I. nº ___________ y domicilio en Madrid, Calle ___________nº______. En calidad de arrendador o parte arrendadora.

 

DE OTRA, DON/DOÑA __________________, con D.N.I. nº ________ y domicilio a efectos del cumplimiento del presente contrato en el local que se alquila, sito en la Calle ___________ nº __, bajo y sótano. C.P. 28015. En calidad de arrendataria.

 

    I N T E R V I E N E N

 

Comparecen ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua capacidad legal y suficiente para otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y a tal efecto

 

M A N I F I E S T A N

 

I.- Que Don/Doña ____________ propietario/a del siguiente inmueble:

 

_____________, situado en la planta baja de la casa número ____ de la Calle de __________ de Madrid. Ocupa una superficie aproximada de ____ metros cuadrados. Linda: desde la calle _______, con _____________. Figura inscrita en el Registro de la Propiedad número ___ de Madrid, al tomo ___, folio ____, finca número ____, inscripción ___.

 

II.- Que Don/Doña________________está interesado en ceder en arrendamiento de departamento descrito.

 

III.- Que el local reseñado está dotado de los servicios mínimos para el desarrollo de la actividad de hostelería, conociendo DON/DOÑA ________________ su estado de conservación actual.

 

IV.- Que ambas partes han acordado concertar contrato de arriendo para uso distinto de vivienda del citado establecimiento compuesto por los dos departamentos indicados, que se regirá por las siguientes

 

C L A U S U L A S

 

PRIMERA.- DON/DOÑA ______________ arrienda a DON/DOÑA _________________ el local de negocio descrito en el expositivo I del presente documento, por el precio y condiciones que más adelante se dirán.

 

            El contrato entra en vigor hoy día __ de _____ de ____, momento en el que se hace entrega formal de las llaves poniendo con ello a disposición de la arrendataria el inmueble, quien con anterioridad en diversas ocasiones y acompañada de las personas que ha considerado conveniente lo ha visitado, conociendo por ello su estado actual de conservación que expresamente acepta y asume.

 

SEGUNDA.- Los departamentos reservados podrán únicamente destinarse a la actividad de Bar-Restaurante, estando dotado el local de la preceptiva salida de humos.

 

            En lo referente al cambio de titularidad de la Licencia Municipal de Apertura y Funcionamiento, la arrendataria realizará las oportunas gestiones y solicitudes ante las Autoridades competentes, comprometiéndose la propiedad a colaborar en todo lo preciso.

 

TERCERA.- La duración del contrato es un año con prórroga forzosa para el arrendador hasta un máximo de TRES AÑOS, si la parte arrendataria se encontrase al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, especialmente la de pago de la renta; siempre y cuando no comunicase de forma fehaciente con una antelación mínima de treinta días a la conclusión de cada periodo anual su voluntad de no renovar el contrato.

 

            Transcurridos los tres años de duración obligatoria el contrato quedará resuelto por finalización del plazo contractual pactado, sin necesidad de requerimiento alguno por parte de la propiedad, salvo nuevo acuerdo expreso y escrito de ambas partes.

 

CUARTA.- Durante los siguientes doce meses, esto de ___ de ____ a ____ de ____, la renta mensual queda fijada en la suma de ___________ EUROS (_____ €/mes), importe que por adelantado y en los cinco primeros días de cada mes, deberá ser satisfecho por la parte arrendataria, mediante su ingreso en la cuenta corriente que será facilitada por la propiedad. El pago de la primera mensualidad se podrá hacer efectiva dentro de los 15 primeros días del mes de ______.

 

Transcurrido un año de contrato, esto es llegado el mes de _________ de ____, la renta se incrementará o disminuida en la misma proporción que, durante el año inmediatamente anterior, se haya incrementado o disminuido el Índice de Precios al Consumo, subgrupo de alquileres, publicado por el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, teniendo en cuenta que el mes inicial de referencia para la primera actualización será el último índice que se publique dentro del mes de ________de ________. Este modo de actualización se aplicará todos los años durante la vigencia del contrato y sus respectivas prórrogas, debiendo igualmente ser pagada en doce mensualidades en la forma establecida en el párrafo anterior.

 

Hasta tanto se produzca la actualización, la parte arrendataria continuará abonando la misma cantidad que viniere satisfaciendo. Una vez llevada a cabo, se le girará un recibo comprensivo de las diferencias existentes desde la fecha en la que debió efectuarse la revisión y en la que tenga lugar.

 

En el mismo recibo y adicional a la renta, efectuará el arrendador la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido en el tipo legalmente establecido, que en la actualidad supone un incremento del 21%; deduciendo la inquilina, por su parte el porcentaje que corresponda por retención del IRPF. La falta de pago de estas sumas tendrá la misma consideración que la falta de pago de la renta y será causa suficiente para incoar el desahucio.

 

QUINTA.- Transcurrido un año desde la entrada en vigor del contrato, la parte arrendataria podrá subarrendar la finca, ceder el contrato de arrendamiento o traspasar el negocio, debiendo en todo caso comunicar dicha intención a la parte arrendadora, con al menos un mes de antelación, mediante carta notarial o burofax, indicando las condiciones económicas de dicho subarriendo, cesión o traspaso pudiendo el arrendador dentro de los veinte días siguientes a la notificación optar de forma preferente, frente a cualquier tercero interesado, en recuperar el derecho de uso de los departamentos alquilados respetando las condiciones económicas comunicadas.

 

            Si no ejerciese la arrendadora el derecho de adquisición preferente antedicho, sobre el derecho de uso, podrá incrementar un veinte por ciento la renta vigente al momento de la cesión, subarriendo o traspaso, participando en igual porcentaje en las cantidades que sean satisfechas al arrendador en concepto de traspaso de la actividad.

 

SEXTA.- La parte arrendataria queda facultada para realizar cuantas obras e instalaciones estime precisas para destinar los departamentos arrendados al uso pactado de bar restaurante, respetando siempre y en todo caso los elementos estructurales de la finca, tales como cimientos, muros de carga, vigas, paredes medianeras, forjados y cualesquiera otros que pudieran incidir en la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

            Estaría asimismo autorizada la arrendataria para instalar y distribuir en la forma que considere más conveniente, la red eléctrica, de gas y de agua, siempre que se ajuste a las normas vigentes al tiempo de efectuar dicha adaptación.

 

            Todos los gastos, directos o indirectos, derivados de la adaptación de los departamentos arrendados, a las necesidades de la arrendataria, tales como los derivados de proyectos, licencias, tasas, impuestos, ejecución material de las obras precisas, serán sufragados por ésta.

 

            Las licencias y autorizaciones precisas para la realización de cualquier obra o mejora, serán gestionadas directamente por la arrendataria, debiendo prestar la arrendadora su colaboración para la obtención de las que fuesen necesarias, siempre y cuando los trabajos a efectuar no menoscaben la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

            Cualquier obra, mejora o instalación quedará en beneficio de la propiedad en caso de resolución por culpa de la arrendataria del presente contrato, y en caso de cesión, subarriendo o traspaso.

 

SEPTIMA.- No podrá la arrendataria modificar la actividad que van a ejercer una vez iniciada esta, debiendo si quisiera llevarlo a cabo y siempre que esté relacionada con la actividad elegida, solicitar permiso al arrendador, que sólo tendrá validez si fuera otorgado por escrito.

 

OCTAVA.- La arrendataria contratará por su cuenta con las Compañías de Agua, Luz, Teléfono, Gas, etc., respectivas, los suministros necesarios para el desarrollo de la actividad, siendo de su exclusiva responsabilidad el abono de los consumos generados por la explotación e inclusive el coste de alta de los mismos incluida la instalación de los aparatos o medidores que fuesen precisos.

 

Todos los gastos, impuestos, arbitrios, tasas imputables al ejercicio de la actividad o los referidos a basuras o alcantarillado, así como el pago de los servicios medidos por contador, serán de cuenta de la arrendataria, que deberá efectuarlo directamente a las compañías suministradoras o, si hubieren sido satisfechos por el arrendador, abonados contra presentación del recibo o conjuntamente con la renta, en cuyo caso deberá aparecer en el recibo el concepto y cuantía de forma independiente.

 

Los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios imputables al departamento arrendado, serán abonados por la propiedad.

 

Corresponde a la propiedad el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

 

NOVENA.-El arrendatario entrega en este acto como fianza la cantidad de ____________ EUROS (_________ €) importe equivalente a dos mensualidades de mensual fijada para el alquiler, importe que responderá del cumplimiento de las obligaciones que se establecen en el este contrato y sirviendo el presente documento como la más formal carta de pago.

 

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

 

            La parte arrendataria además hará entrega, también en este acto, otros  ___________ EUROS (__________ €) en concepto de garantía adicional para responder del cumplimiento de las obligaciones expresadas y de las legalmente establecidas, conforme autoriza el artículo 36.5 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos; sirviendo igualmente el presente documento como la más formal carta de pago

 

            La existencia de la fianza y garantía adicional en poder de la Arrendadora, no autoriza a la Arrendataria para dejar de hacer o demorar el pago de cantidades debidas, o de la renta contractual y será devuelta la fianza al Arrendatario según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

DECIMA.- La arrendataria deberá contratar por su cuenta Seguro de Responsabilidad Civil frente a terceros e incendio que garantice suficientemente su responsabilidad por los daños que pudiera causar tanto al inmueble como a sus ocupantes un evento dañoso que tuviere su origen en el local alquilado, empleados o clientes de la misma.

 

Dicho contrato de seguro deberá mantenerse vigente mientras subsista el presente contrato actualizándose el importe de las garantías que en el caso de Responsabilidad Civil deberá ser ilimitada y en el de incendios al menos que cubra el valor de sus instalaciones.

 

UNDECIMA.- La arrendataria renuncia al derecho a adquisición preferente que señala el artículo 31 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

La arrendataria además renuncia expresamente a la indemnización prevista en el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, para el caso de no ser prorrogado el contrato una vez alcanzado los cinco años de duración.

 

DECIMOSEGUNDA.- Será causa suficiente de resolución de contrato e incoación de desahucio, además de las legalmente previstas, las siguientes:

 

  1. La falta de pago de una mensualidad de la renta debe ser satisfecha y/o la falta de pago del impuesto sobre el valor añadido.
  2. El cese  por tiempo superior a tres meses de la actividad, salvo que éste obedeciere a causa de fuerza mayor, no imputable a los arrendatarios.
  3. La cesión, traspaso, subarriendo o transmisión ya sea total o parcialmente, por cualquier clase de negocio jurídico de forma distinta a la establecida en la estipulación  sexta y la transformación de la actividad, o la modificación sustancial de la misma, sin la autorización preceptiva necesaria.
  4. La realización de obras que menoscaben la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

En prueba de conformidad suscriben el presente por triplicado y a un solo en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

            Fdo. __________________                     Fdo.  ___________________

 

                       Arrendador                                                        Arrendataria

 

                                                          

 

                                   

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      quieroabogado

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Trastero

 

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 (***)

 

_Contrato de Arrendamiento de un Trastero

 

 

En ……, a … de ……….. de ………………..

 

  

 

 

REUNIDOS

 

  

 

De una parte, DON …………………………….., mayor de edad, con domicilio en la calle ………….. nº…. y D.N.I nº …………………, en concepto de ARRENDATARIO.

 

 

Y de otra, DON ……………………………, mayor de edad y con domicilio en la calle …………….. nº …, con D.N.I nº……….., en concepto de ARRENDADOR.

 

 

 

INTERVIENEN

 

 

Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose entre sí la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y,

 

 

 

EXPONEN

 

 

PRIMERO.- Que DON ………………………… es propietario (o usufructuario …) del trastero nº ……., que se encuentra en la planta sótano de la finca sita en ………………………, C/ ……………………… nº… objeto del presente contrato de arrendamiento. Cuenta con una superficie útil de ………. metros cuadrados.

 

Su referencia catastral es …………………………..

 

 

SEGUNDO.- Que interesando a DON ……………………………, en lo sucesivo el arrendatario, alquilar dicho trastero, que afirma conocer y encontrar adecuado para sus necesidades.

 

 

Las partes en aras a regular la situación suscriben el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TRASTERO, que se regirá por las siguientes:

 

 

 

ESTIPULACIONES

 

 

 

Primera.- Destino.- El trastero arrendado se destinará exclusivamente para el almacenamiento y depósito de bienes muebles no degradables. Queda expresamente prohibido utilizar el inmueble como vivienda aunque sea temporalmente.

 

El arrendatario declara conocer desde este momento su uso, extensión, características y servicios comunes y deberá cumplir las obligaciones que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y las Ordenanzas Municipales establezcan en la materia.

 

 

 

Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día de hoy, finalizando por tanto el día __ de ______ de ______. Nota: puede ser por periodos mensuales, semanales o inclusive diarios.

 

Si llegado el plazo pactado, ninguna de las partes hubiese comunicado a la otra con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, se entenderá prorrogado por otro periodo igual al inicialmente acordado.

 

 

 

Tercera.- Renta.-El precio anual del presente arrendamiento es de ………….. euros, a pagar en plazos mensuales de …………… euros por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará en la siguiente cuenta corriente ______________________.

 

         La renta será incrementada con el correspondiente I.V.A., actualmente al tipo del 21%, que deberá ser ingresado mensualmente conjuntamente con aquélla, suponiendo un total de _______ euros mensuales.

 

         El Arrendador estará obligado a remitir al Arrendatario recibo en el que consten desglosados los conceptos,

 

Dentro de dicho importe se incluyen los gastos generales, tributos y servicios del trastero. Nota: en caso contrario, deberá consignarse expresamente cuáles de ellos son de cargo del arrendador y cuáles de cargo del arrendatario, reseñando el importe si fuese conocido.

 

La renta será revisada cada año de acuerdo al Índice de Precios al Consumo que señale el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, realizando la primera actualización, de acuerdo con lo expresado en la cláusula anterior, el …. de ……. de ………… . Para ello, el arrendador comunicará al arrendatario la variación experimentada por el citado índice de febrero a febrero de cada año, aplicándose la nueva renta el mes de marzo siguiente, mes en el que el arrendatario abonará además la diferencia no percibida por el mes de febrero, dado que el INE, normalmente, pública el IPC el día quince de cada mes. Si el arrendatario lo solicitara, el arrendador acreditará dicha variación con el oportuno certificado expedido por el INE u Organismo que lo sustituya.

 

El impago de la renta dará derecho a la propiedad a resolver el presente contrato si previo aviso ni requerimiento, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna por ello.

 

 

 

Cuarta.- Fianza.-A la firma del presente contrato el arrendatario hace entrega a la arrendadora en concepto de fianza, de la cantidad de ....... euros, equivalente a dos mensualidades de renta, con la obligación del arrendador del depósito legal, que le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que el departamento cedido se encuentra en perfecto estado de conservación, salvo el deterioro que haya podido acaecer como consecuencia del normal uso.

 

         En el supuesto de ser prorrogado el presente contrato, podrá exigir el arrendador que la fianza se acomode a dos mensualidades de la renta que estuviere vigente.

 

 

 

Quinta.- Cesión.- Se prohíbe la cesión o subarriendo del trastero, salvo autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

 

 

 

Sexta.- Adquisición preferente.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que el arrendador vendiese el inmueble, si bien el adquirente se subrogará en la posición del arrendador, hasta la fecha de conclusión del contrato.

 

 

 

Séptima.- Reparaciones necesarias.- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el trastero en estado de servir al uso a que se destina. Así como también, a requerir a la Comunidad de Propietarios, a instancias del arrendatario, para la realización de las obras de reparación o adecuación que puedan necesitar los elementos comunes.

 

 

 

Octava.- Obras.- Se prohíbe expresamente al arrendatario realizar ningún tipo de obra o modificación en el inmueble arrendado.

 

 

 

Novena.-El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato será causa de resolución contractual; así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del trastero y otros elementos comunes de la finca.

 

 

 

Décima.- Legislación aplicable.-El presente contrato se regirá por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el en el Título III de la Vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por las reglas del Código Civil.

 

 

Undécima.- Se entrega en este acto al Arrendatario el Certificado de Eficiencia Energética que se une como Anexo al presente contrato, dando con ello cumplimiento a lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril. 

 

 

Duodécima.-Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales del lugar donde reside la finca (si fuera otro, especificar).

 

 

 

Y en prueba de su conformidad ambas partes lo firman y rubrican por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.  

 

 

 

                  ______________________                    ____________________

 

                         EL ARRENDADOR                                 EL ARRENDATARIO

 

  

_____________________________________________________________________________

 

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de una Plaza de Garaje

 

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Contrato de Arrendamiento de una Plaza de Garaje

 

En ……, a … de ……….. de ………………..

  

 

REUNIDOS

  

De una parte, DON …………………………….., mayor de edad, con domicilio en la calle ………….. nº…. y D.N.I nº …………………, en concepto de ARRENDATARIO

 

Y de otra, DON ……………………………, mayor de edad y con domicilio en la calle …………….. nº …, con D.N.I nº……….., en concepto de ARRENDADOR.

 

 

INTERVIENEN

 

Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose entre sí la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y,

 

 

EXPONEN

 

 

PRIMERO.- Que DON ………………………… es propietario (o usufructuario …) de la plaza de garaje que con el número ……… se encuentra en el garaje de la finca sita en MADRID, C/ ……………………… nº… objeto del presente contrato de arrendamiento.

Su referencia catastral es …………………………..

 

SEGUNDO.- Que interesando a DON ……………………………, en lo sucesivo el arrendatario, alquilar dicha plaza de garaje, que afirma conocer y encuentra adecuada, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE, en base a las siguientes:

 

ESTIPULACIONES

 

Primera.- Destino.-La plaza de garaje arrendada se destinará exclusivamente al estacionamiento de vehículos, sin que quepa ocupar dicha plaza con otra clase de bienes o enseres.

La parte arrendataria deberá respetar escrupulosamente las normas de la comunidad de propietarios en relación con la utilización de las plazas de garaje.

 

 

Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día de hoy, finalizando por tanto el día __ de ______ de ______. Nota: puede ser por periodos mensuales, semanales o inclusive diarios.

Si llegado el plazo pactado, ninguna de las partes hubiese comunicado a la otra con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, se entenderá prorrogado por otro periodo igual al inicialmente acordado.

 

 

Tercera.- Renta.-El precio anual del presente arrendamiento es de ………….. euros, a pagar en plazos mensuales de …………… euros por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará en la siguiente cuenta corriente ______________________.

         La renta será incrementada con el correspondiente I.V.A., actualmente al tipo del 21%, que deberá ser ingresado mensualmente conjuntamente con aquélla, suponiendo un total de _______ euros mensuales.

         El Arrendador estará obligado a remitir al Arrendatario recibo en el que consten desglosados los conceptos,

Dentro de dicho importe se incluyen los gastos generales, tributos y servicios del garaje. Nota: en caso contrario, deberá consignarse expresamente cuáles de ellos son de cargo del arrendador y cuáles de cargo del arrendatario, reseñando el importe si fuese conocido.

La renta será revisada cada año de acuerdo al Índice de Precios al Consumo que señale el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, realizando la primera actualización, de acuerdo con lo expresado en la cláusula anterior, el …. de ……. de ………… . Para ello, el arrendador comunicará al arrendatario la variación experimentada por el citado índice de febrero a febrero de cada año, aplicándose la nueva renta el mes de marzo siguiente, mes en el que el arrendatario abonará además la diferencia no percibida por el mes de febrero, dado que el INE, normalmente, pública el IPC el día quince de cada mes. Si el arrendatario lo solicitara, el arrendador acreditará dicha variación con el oportuno certificado expedido por el INE u Organismo que lo sustituya.

El impago de la renta dará derecho a la propiedad a resolver el presente contrato si previo aviso ni requerimiento, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna por ello.

 

 

Cuarta.- Fianza.-A la firma del presente contrato el arrendatario hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ....... euros, importe de dos mensualidades de Fianza, con la obligación del arrendador del depósito legal, que le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se encuentra en perfecto estado de conservación, salvo el deterioro que haya podido acaecer como consecuencia del normal uso.

         En el supuesto de ser prorrogado el presente contrato, podrá exigir el arrendador que la fianza se acomode a dos mensualidades de la renta que estuviere vigente.

 

 

Quinta.- Cesión.- Se prohíbe la cesión o subarriendo de la plaza de garaje descrita, salvo autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

 

 

Sexta.- Adquisición preferente.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que el arrendador vendiese el inmueble, si bien el adquirente se subrogará en la posición del arrendador, hasta la fecha de conclusión del contrato.

 

 

Séptima.- Reparaciones necesarias.- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina. Así como también, a requerir a la Comunidad de Propietarios, a instancias del arrendatario, para la realización de las obras de reparación o adecuación que puedan necesitar los elementos comunes.

 

 

Octava.- Obras.- Se prohíbe expresamente al arrendatario realizar ningún tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, ni la instalación de ningún mecanismo de cierre, soporte de motos o bicicletas, etc.

 

 

Novena.-El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato será causa de resolución contractual; así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca.

 

 

Décima.- Legislación aplicable.-El presente contrato se regirá por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el en el Título III de la Vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por las reglas del Código Civil.

 

 

Undécima.-Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales del lugar donde reside la finca (si fuera otro, especificar).

 

 

Y en prueba de su conformidad ambas partes lo firman y rubrican por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.  

 

                  ______________________                    ____________________

                         EL ARRENDADOR                                 EL ARRENDATARIO 

 

 

_____________________________________________________________________________

 

                      quieroabogado_____________________________________________________________________________ 

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de una Oficina

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de una Oficina, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

 

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo.

 


 

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Desahucios

 

 


 

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA

 

En Madrid, a …. de ………….de …………..

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE: D. [………………………….…], mayor de edad, con domicilio a estos efectos en Madrid, [……………………..], provista del DNI número […………………].

 

DE OTRA PARTE: D. [………………………..], mayor de edad, con domicilio a estos efectos en […………………………….], calle […], provisto del DNI número [……………………..].

 

INTERVIENEN

 

 

 

La primera, en nombre y representación de [………………]  (en adelante “Arrendador”), con domicilio social en Madrid, [………………….…], provista del CIF número [……………………….], e inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo [……………..], libro [……………..…], folio [……….…], sección [……..…], hoja [………..], inscripción […].

 

Actúa la compareciente en virtud de la escritura de poder autorizada en fecha […………..…], por el notario de [……………..] D. [………………..], bajo el número [……………..]de su protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de […].

 

La segunda, en nombre y representación de [………….…] (en adelante, el “Arrendatario”), con domicilio social en [……………………..], provista del CIF número [………….], e inscrita en el Registro Mercantil de [Madrid], tomo [………], libro [……..…], folio […………], sección […], hoja [………..…], inscripción […].


 

 

Actúa el compareciente en calidad de [……….…], en virtud de [………..…], autorizado en fecha […………………] por el Notario de [Madrid], bajo el número […] de su protocolo, [debidamente inscrito en el Registro Mercantil de Madrid].

 

Las partes,

 

E X P O N E N

 

I. Que [……………….…] es dueño en pleno dominio del siguiente inmueble, sito en [………………..…]:

 

Local número […] situado en [……………..…] y destinado a uso comercial, con una superficie aproximada de [……..] m² (en adelante, el “Local”).

 

II. Que el Arrendatario manifiesta su pleno conocimiento y conformidad con el estado y circunstancias físicas y jurídicas del Local, sus características e instalaciones, por haber disfrutado de la posesión del Local en virtud de contrato de arrendamiento de fecha ….de …….. de …………, suscrito entre las partes, y vigente hasta la fecha de entrada en vigor de este Contrato.

 

III. Se hace constar, asimismo, que el Arrendador ha exhibido y puesto a disposición del Arrendatario una copia del oportuno certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 

IV. Que los intervinientes, en la representación que ostentan, reconociéndose mutua y recíprocamente capacidad legal suficiente, otorgan el presente contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (en adelante, el “Contrato”) conforme a las disposiciones legales, y en especial, a las siguientes,

 

C L Á U S U L A S


Primera. OBJETO

 

Mediante el presente Contrato, […………(Arrendador)………….] arrienda el Local descrito en el Expositivo I al Arrendatario, que éste acepta, conforme a lo dispuesto en el presente.

 

Segunda. ENTRADA EN VIGOR Y DURACIÓN DEL CONTRATO

 

2.1. Entrada en vigor y duración: El presente Contrato entrará en vigor en fecha [………….…] y tendrá una duración de [ …….. ]  años, siendo de obligado cumplimiento el primer año de vigencia del Contrato.

 

En el caso en que el Arrendatario no cumpliese con el período de obligado cumplimiento establecido, deberá abonar al Arrendador en concepto de indemnización una cantidad equivalente a las mensualidades de renta que quedaran por satisfacer para cumplir íntegramente el plazo comprometido.

 

Una vez transcurrido el plazo de tres (3) años pactado, el Contrato quedará automáticamente extinguido sin necesidad de intimación previa por parte del Arrendador. No procederá, en consecuencia, prórroga alguna de este Contrato a su vencimiento, debiendo las Partes firmar un nuevo contrato de mutuo acuerdo, en el supuesto de que desearan continuar la relación contractual.

 

2.2. Desistimiento Anticipado: Transcurrido el periodo de obligado cumplimiento pactado, el Arrendatario podrá desistir del presente Contrato, siempre y cuando lo preavise por escrito al Arrendador, como mínimo, [ …….. ] meses de antelación a la fecha en que se pretenda tenga efectos la extinción.

 

En el caso en que el Arrendatario no cumpla con el preaviso de [………..] meses previsto, estará obligado a indemnizar al Arrendador con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta completar dicho preaviso, con independencia de la extinción del Contrato y de la no utilización del Local por parte del Arrendatario. El importe de dichas mensualidades vendrá determinado por la actualización de la renta vigente en ese momento.

 

Tercera. RÉGIMEN DE RENTA

 

3.1. Renta:

 

La renta base del presente Contrato se establece según se indica a continuación:

 

(i) Durante el primer año natural de vigencia del presente Contrato, el importe de la renta del presente Contrato será de …………………………… EUROS (………. €) mensuales, esto es, un total de …………………………….. EUROS (………. €) anuales.

 

(ii) A partir del segundo año natural de vigencia del presente Contrato el importe de la renta anual total prevista en el párrafo anterior se actualizará en virtud de la variación porcentual positiva experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores al inicio de dicha anualidad, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización.

 

A la renta vigente en cada momento se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier impuesto que pudiera sustituirle, así como, en su caso, las retenciones que procedan, todo ello de conformidad con la legislación vigente.

 

3.2. Pago de la renta: Para el pago de la renta, el Arrendador girará el correspondiente recibo al Arrendatario, y lo presentará al cobro, dentro de los SIETE (7) primeros días de cada mes, mediante domiciliación bancaria en la cuenta [………………………………..] a nombre del Arrendatario en la entidad [……………….], obligándose el Arrendatario a comunicar a dicha entidad que deberá atender el pago de los recibos, y a que en su cuenta haya fondos suficientes para que el recibo pueda ser cargado dentro del plazo pactado.

 

Cualquier modificación de la cuenta de domiciliación de pago deberá ser comunicada por el Arrendatario al Arrendador con, al menos, UN (1) mes de antelación a la fecha en que deban girarse los recibos a la nueva cuenta.

 

Cuarta. DESTINO

 

El Local arrendado se destinará por el Arrendatario al uso de agencia inmobiliaria, sin que pueda modificar el mismo, salvo autorización expresa del Arrendador. Corresponde al Arrendatario el obtener cuantas autorizaciones administrativas sean precisas para destinar al mencionado uso al Local arrendado.

 

La actividad empresarial a la que está exclusivamente destinada el Local se desarrollará únicamente en el horario comercial vigente en cada momento, respetando el buen uso de la finca por los demás arrendatarios y propietarios.

 

El desarrollo en el Local de otra actividad, aunque sea complementaria, sin el previo consentimiento, expreso y por escrito, del Arrendador dará derecho al mismo a resolver el Contrato.

 

Estará prohibido desarrollar en el Local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de alojamiento de personas, así como usar el mismo como taller, vivienda, para el cuidado de personas o animales, como almacén de materiales o sustancias inflamables, explosivas, o cualquier otro tipo de materiales o sustancias tóxicas o peligrosas.

 

Quinta. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO

 

Se prohíbe la cesión o subarriendo del Local, salvo autorización previa y por escrito del Arrendador, con exclusión de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

En caso de mediar autorización, el Arrendador tendrá derecho a una elevación de renta en vigor del diez por ciento (10%) en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento (20%) en el caso de producirse la cesión del Contrato o el subarriendo total.

 

Se entenderá por parcial el subarrendamiento de una superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) del Local y total en otro caso.

 

A los efectos del presente Contrato, también se considerará cesión el cambio producido en la persona del Arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

 

El Arrendatario deberá solicitar al Arrendador la autorización para cualquier cesión o subarrendamiento, total o parcial, con una antelación de, al menos, DOS (2) meses.

 

Será requisito necesario para la cesión o subarrendamiento, total o parcial, del Local el que se realice a favor de una persona física o jurídica que vaya a seguir desarrollando la actividad autorizada conforme a este Contrato.

 

Sexta. RENUNCIA DE DERECHOS

 

No serán aplicables al presente Contrato las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el Arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre el Local en caso de que pudiesen corresponderle.

 

Asimismo, el Arrendatario renuncia a lo establecido por el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y se acuerda que la extinción del Contrato por el transcurso del plazo convenido, no dará derecho a indemnización alguna a favor del Arrendatario.

 

Séptima. OBRAS DEL ARRENDATARIO

 

7.1.Obras de mantenimiento y conservación y reparaciones: El Arrendatario deberá realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación y las reparaciones en el Local que sean precisas para la conservación del mismo en perfecto estado. El Arrendador podrá inspeccionar en horario normal de apertura al público el Local e instar al Arrendatario a realizar, o bien realizar el Arrendador por su cuenta y a cargo del Arrendatario, las obras correspondientes.

 

7.2.Obras de mejora: Respecto a las obras de mejora, las partes acuerdan la aplicación de lo dispuesto en los artículos 19 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que el Arrendatario tenga derecho a una reducción de la renta.

 

7.3.Consentimiento:

 

Para la realización de cualesquiera otras obras en el Local será precisa autorización del Arrendador. No precisará autorización cuando se trate de obras de mantenimiento, conservación y reparación previstas en la cláusula 7.1.

 

En todo caso, el Arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador, obras que modifiquen la configuración del Local, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo o de las fincas urbanas anexas.

 

Sin perjuicio de la facultad del Arrendador de resolver el Contrato, en caso de incumplimiento de lo aquí previsto aquél podrá exigir que el Arrendatario reponga inmediatamente el Local a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, a su discreción.

 

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del Local, el Arrendador podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas a su estado anterior.

 

Al término del Contrato de Arrendamiento, las obras realizadas por el Arrendatario sin que medie incumplimiento de lo previsto en esta Cláusula, quedarán en beneficio del Arrendador sin derecho a indemnización alguna en favor de aquél.

 

7.4. Otros

 

7.4.1.El Arrendador deberá aprobar la instalación del aire acondicionado y podrá exigir la instalación de pantallas acústicas y de aislamiento.

 

7.4.2.El Arrendador autorizará al Arrendatario a colocar luminosos en la fachada del Local siempre y cuando: (i) ello no ocasione molestias o perjuicios a los ocupantes  de los inmuebles cercanos, a juicio del Arrendador, y respete la estética del edificio; (ii) con carácter previo al inicio de la obra para la instalación de tales elementos, el Arrendatario haya elaborado y presentado al Arrendador, y ésta haya aprobado, a su discreción, el correspondiente proyecto de instalación, incluyendo, sin carácter limitativo, infografías, simulación del cartel y/o fotomontaje del cartel, etc., según proceda; y (iii) que el Arrendatario haya gestionado y obtenido con carácter firme cualesquiera licencias y autorizaciones, ya sean públicas o privadas, o de cualquier tipo, que resulten necesarias para la instalación de tales elementos en la fachada del Local. En todo caso, el Arrendatario será el único responsable, debiendo mantener al respecto indemne al Arrendador, ante cualesquiera sanciones o reclamaciones que pudieran derivarse de la ausencia de alguna de las licencias o autorizaciones anteriormente mencionadas.

 

Octava. LICENCIAS

 

Corresponderá al Arrendatario la obtención y mantenimiento de la licencia de apertura, de funcionamiento o actividad y cuantas licencias y permisos sean necesarios para el desempeño de la actividad prevista en este Contrato en el Local.

 

Asimismo, corresponderá al Arrendatario la obtención de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las obras que le corresponden conforme a este Contrato.

 

El retraso y/o la obtención de las mencionadas licencias o permisos, o su revocación, no podrá ser causa para la demora en el pago de la renta o para resolver el presente Contrato.

 

El Arrendatario deberá aportar al Arrendador copia de las licencias administrativas necesarias para la apertura y desarrollo de la actividad en el Local.

 

Novena. GARANTÍAS

 

 

 

9.1.Fianza La fianza legal arrendaticia de este Contrato asciende a un importe equivalente a

 

DOS (2) mensualidades de la renta vigente, es decir, ……………………………….EUROS (…………… €).

 

Del importe total de la fianza, el Arrendador declara tener ya depositada a la firma de este Contrato la cuantía de ……………………. EUROS (…………………….. €), en concepto de fianza legal correspondiente al contrato de arrendamiento de ……… de ………… de ………….., vigente entre las partes hasta la fecha de entrada en vigor del presente.

 

La suma restante, hasta completar la fianza correspondiente al presente Contrato, la entrega el Arrendatario en este acto al Arrendador, mediante transferencia bancaria importe de …….. EUROS (………… EURO), constituyendo la firma de este documento prueba acreditativa de la entrega efectuada, salvo buen fin.

 

Transcurrido el tercer año natural de vigencia del Contrato, el Arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente en cada momento.

 

9.2 Garantía complementaria. Aval bancario a primer requerimiento Como garantía complementaria del cumplimiento de todo lo pactado en el presente Contrato, el Arrendatario ha hecho entrega con anterioridad a la firma de este Contrato al Arrendador de un aval bancario de las características siguientes:

 

Un aval bancario a primer requerimiento a favor del Arrendador que garantiza al mismo, desde la firma del presente Contrato y durante toda la duración del mismo, la cantidad equivalente a SEIS (6) MENSUALIDADES de la renta vigente, y que en un inicio se fija en …………………………..EURO (…………..€).

 

Dicho aval garantizará al Arrendador todas y cada una de las obligaciones asumidas en el presente Contrato por el Arrendatario durante toda la vigencia del presente.

 

Décima. SUMINISTROS Y OTROS GASTOS

 

Serán de cuenta y cargo del Arrendatario las acometidas y gastos de suministro que correspondan a la actividad que ha de ejercerse en el Local (energía eléctrica, agua, internet, teléfono, tasa de basura, etc.) y por cuenta del Arrendador los gastos de comunidad.

 

A la firma del presente Contrato, el Local se encuentra al corriente de pago de impuestos, arbitrios, tasas y gastos de comunidad.

 

La falta temporal de algún servicio por motivo ajeno al Arrendador no será causa para demorar el pago de la renta o rebajarla, siendo responsable el Arrendatario de todos los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad.

 

Decimoprimera. TRIBUTOS

 

Serán por cuenta del Arrendador todos los impuestos, I.B.I., arbitrios y tasas, que graven la propiedad del Local y serán de cuenta del Arrendatario los que graven la actividad, incluida la tasa de basuras, así como el IVA o impuesto que pudiera sustituirle, y que serán imputados, en su caso, al Arrendatario conforme se produzca su devengo, y en función de la naturaleza del impuesto, de forma proporcional al periodo de efectiva vigencia de este Contrato.

 

Decimosegunda. SEGUROS

 

El Arrendatario se obliga a contratar a su costa, durante la vigencia de este Contrato y con una compañía de reconocido prestigio y solvencia, una póliza de seguros que cubra satisfactoriamente todos los riesgos de explotación propios de la actividad desarrollada en el Local. Dicha póliza deberá cubrir la responsabilidad civil que pudiera derivarse de la actividad a desarrollar, incluyendo la cobertura de riesgos por uso, consumo de productos y daños a terceros.

 

El Arrendatario facilitará al Arrendador copia de la póliza y justificante de hallarse al corriente de pago de las primas. Asimismo, se obliga a renovar dicha póliza por los periodos sucesivos en los que se desarrolle la actividad y a presentar copia de la misma al Arrendador con dos (2) meses de antelación a la extinción de la anterior.

 

Decimotercera. NOTIFICACIONES

 

Ambas partes designan como domicilio y persona de contacto a efectos de notificaciones las siguientes:

 

EL ARRENDADOR:

 

– A la atención de: …………………………….

 

– Dirección: ………………………..

 

– Correo electrónico: ……………………………..

 

EL ARRENDATARIO:

 

– A la atención de: D. [……………………….].

 

– Dirección:…………………………………………

 

– Correo electrónico: […………………………..].

 

Las partes podrán modificar la dirección a efectos de notificaciones prevista en esta cláusula comunicándolo por escrito a la otra Parte con al menos siete (7) días de antelación. En todo caso, la dirección de ambas partes a efectos de notificaciones en relación con este Contrato habrá de estar situada en España.

 

Las notificaciones se realizarán siempre por escrito y se entenderán efectuadas en la fecha de recepción por su destinatario.

 

Decimocuarta. PENALIDADES POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA, O EN EL SUPUESTO DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO

 

En el supuesto de retraso en el pago de la renta, y sin perjuicio de otras acciones que por ello correspondan al Arrendador, éste tendrá derecho a girar al Arrendatario la liquidación que resulte de aplicar un tipo de interés del cuatro por ciento (4%) anual sobre el importe del pago demorado imputable al tiempo de demora.

 

El arrendamiento quedará, en todo caso, resuelto de pleno derecho, a instancias del Arrendador, en caso de impago de la renta por el Arrendatario. Éste deberá en tal caso restituir inmediatamente el Local al Arrendador.

 

En el supuesto de resolución del Contrato a instancia del Arrendador por impago de la renta por el Arrendatario, además de la exigibilidad del canon arrendaticio por las mensualidades transcurridas y los correspondientes intereses con arreglo a lo establecido en la presente cláusula, el Arrendatario deberá hacer efectivo al Arrendador, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena convencional: (a) si la resolución tiene lugar dentro de la primera anualidad de vigencia del Contrato, el importe correspondiente a las mensualidades pendientes de dicha anualidad, y en todo caso un mínimo equivalente a SEIS (6) mensualidades; y (b) si la resolución tiene lugar una vez transcurrida la primera anualidad, el importe equivalente a SEIS (6) mensualidades. Todos los gastos, tasas y honorarios, incluso los correspondientes a Abogado y Procurador aunque no fuese preceptiva su designación, derivados de lo pactado en la presente Cláusula, son a cargo del Arrendatario.

 

Decimoquinta. PROTECCIÓN DE DATOS

 

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y su normativa de desarrollo, le informamos de que los datos personales facilitados van a ser insertados en el fichero titularidad de ………………………………………., denominado ………………, inscrito en la Agencia Española de Protección de Datos, de cuyo tratamiento es responsable la entidad, con domicilio en C/………………………… (CP……… Madrid). Su finalidad será la gestión de las relaciones contractuales y comerciales mantenidas, la de los cobros y pagos correspondientes, así como el envío de información comercial y/o publicitaria sobre nuestros productos y servicios. Dichos datos serán objeto de almacenamiento ante posibles relaciones comerciales en el futuro. La firma del presente documento supone la prestación del consentimiento para dicho tratamiento.

 

De conformidad con lo establecido en el Real Decreto 1720/2007 de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, si Vd. no desea que los datos personales facilitados sean empleados para finalidades publicitarias y/o de prospección comercial respecto de nuestros productos y servicios, marque con una x la siguiente casilla:

 

Igualmente, le informamos de que podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición establecidos en dicha Ley, así como revocar su consentimiento, dirigiéndose por escrito al ………………………………... a la dirección arriba indicada o remitiendo un correo electrónico a la siguiente dirección:…………………………. .

 

Decimosexta. LEGISLACIÓN Y JURISDICCIÓN

 

En lo no previsto en el presente Contrato, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y, subsidiariamente, el Código Civil.

 

Las partes contratantes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid, para todas las cuestiones que pudieran suscitarse relacionadas con el presente Contrato.

 

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman el presente Contrato, por duplicado, a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

…………………………………………………..                                         ……………………………………………………….

 

               EL ARRENDADOR                                                                     EL ARRENDATARIO

 

_____________________________________________________________________________

 

               quieroabogado

 

_____________________________________________________________________________

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

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Requerimiento para el Pago Puntual de la Renta en el Plazo Pactado en el Contrato de Alquiler

 

 

Ponemos a vuestra disposición un ejemplo de modelo de requerimiento para exigir el pago puntual de la renta, e intentar solventar de manera amistosa con el inquilino este incidente, evitándo de esta forma el inicio de un procedimiento judicial.

 

 

Una vez envíado el requerimiento sin recibir la respuesta esperada, y en consecuencia, siendo necesario proceder a la interposición de demanda de desahucio , el inquilino ya habría perdido su derecho de enervar la acción como así dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

 

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Modelo de Burofax Exigiendo el pago Puntual de la Renta en el Plazo Pactado en el Contrato de Alquiler

 

Don/Doña _________________

C/ ________________________

C.P. _______

Telf. _______

 

 

 Madrid a __ de __ de ___

 

 

Muy Señor mío:

 

Por medio del presente escrito le recuerdo que, en el Contrato de Arrendamiento en su día suscrito entre nosotros, concretamente en el Pacto ___nº____ estipulamos que la Renta debía ser abonada dentro de los __ primeros días de cada mes en la cuenta bancaria al efecto facilitada.

 

Como Ud. bien sabe, ha venido durante los últimos ___ meses efectuando los ingresos a partir del día 20 de cada mes, sin ni siquiera haber avisado de ello.

Le indico que su impuntual pago me genera numerosos perjuicios.

 

Le requiero para que en lo sucesivo efectúe el ingreso en el plazo pactado, indicándole que no toleraré más retrasos, iniciando en caso de reiterarse su incumplimiento las acciones legales en defensa de mis derechos, entre ellas la de desahucio. 

 

Sin otro particular, agradeciéndole de antemano la atención que sabrá dispensar a las presentes líneas, atentamente.

 

 

Fdo. _______________

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Requerimiento para Proceder a la Resolución de Mutuo Acuerdo del Contrato de Alquiler por Impago de las Rentas 

 

 

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta a cualquiera de las partes de la relación arrendaticia a promover la resolución del contrato de arrendamiento cuando se hubiere incumplido alguna de las obligaciones estipuladas en el mismo, así como a exigir el cumplimiento de dicha obligación.

 

 

No obstante, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato cuando, entre otros motivos, por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

 

 

Para resolver este asunto de manera amistosa, a continuación os adjuntamos un modelo de requerimiento para resolver el contrato, y exigir las cantidades adeudadas, de mutuo acuerdo.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

 

 

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Requerimiento para proceder a la resolución de mutuo acuerdo del contrato por impago de rentas

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. para que, de mutuo acuerdo, se proceda a la resolución del contrato de arriendo de la vivienda sita en C/______ celebrado el __de__ de ____.

 

A la vista de las rentas que adeuda desde ______ hasta ______, y habiendo quedado estipulado en el clausulado del contrato la posibilidad de resolución del mismo para el caso de impago, le requiero con el objetivo de solucionar este asunto de manera amistosa, y proceder a la resolución del mismo. Todo ello sin que exista derecho indemnizatorio a favor de ninguna de las partes, pero sin perjuicio del deber de abonar las cantidades impagadas en el plazo de 30 días a contar desde la recepción del presente requerimiento, así como la entrega de la posesión de las llaves y el buen estado de conservación de la vivienda.

 

Las cantidades que se le reclaman podrá ingresarlas en la cuenta bancaria que se le facilita a continuación:

Nº _ _ _ _   _ _    _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

 

Si transcurrido el plazo de 30 días no ha procedido a la desocupación de la vivienda, así como al abono de las cantidades exigidas, se instarán las acciones judiciales oportunas, y consecuentemente, perderá la capacidad de enervar la acción de desahucio como así dispone el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

FDO: __________

Modelo de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Amueblada acomodado a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente en el año 2015

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de una vivienda amueblada, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos.

 

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la LAU. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal.

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo. 


RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 


 

 

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En __________, a _ de ____ de 201_

 

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA VIVIENDA SITUADA EN MADRID, PISO __, LETRA __, DEL EDIFICIO NÚMERO ____ EN CALLE ___________.

REUNIDOS


De una parte, DON/DOÑA _____________________, mayor de edad, con D.N.I número ______,  vecino de Madrid, Calle ____________, nº_________ y con correo electrónico __________. En lo sucesivo Parte Arrendadora o la Propiedad.


Además designa la siguiente cuenta de correo electrónico apta para recibir notificaciones ___________________.


De otra parte, DON/DOÑA___________________, mayor de edad, con DNI_____________, desde la entrada en vigor del presente contrato su residencia habitual, pasará a ser la vivienda que se cede en arriendo, lugar que expresamente se establece a efectos de comunicaciones. En lo sucesivo Parte Arrendataria. o Inquilina.

Además designa la siguiente cuenta de correo electrónico apta para recibir notificaciones ___________________.


INTERVIENEN


Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua y suficiente capacidad legal para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, y a tal efecto,


EXPONEN


I.- Que Don/Doña _____________, es dueño/a en pleno dominio del piso ___ letra___, del edificio número ___ en la calle ____________de __________. Cuenta con una superficie aproximada de ___ metros cuadrados útiles. La referencia catastral del inmueble es ___________________. La vivienda se encuentra libre de ocupantes y apta para su utilización como residencia en las condiciones que se dirán.


II.- Que Don/Doña ____________ está interesado/a en utilizar la vivienda en calidad de arrendatario para fijar en la misma su domicilio habitual, por lo que ambas partes acuerdan otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, conforme a las siguientes:


CLÁUSULAS


Primera.-Objeto y Destino.- El objeto del presente contrato es el piso ___, del edificio número ____, en la calle de ________, que el arrendador cede en arrendamiento a los arrendatarios en este acto entregándoles dos juegos de llaves, inmueble que cuenta con el equipamiento reseñado en inventario adjunto (ANEXO I) y que será destinado por los arrendatarios única y exclusivamente a su vivienda habitual.


La parte arrendataria declara conocer y aceptar la extensión, circunstancias, usos, características, servicios comunes y privativos del piso, así como que lo recibe en perfectas condiciones de uso, y en perfecto estado de funcionamiento de cuantas instalaciones y aparatos está dotado el mismo, en especial los muebles y aparatos eléctricos instalados relacionados en inventario, comprometiéndose a devolverlo, una vez finalizado el arrendamiento, en el mismo buen estado en que lo recibe, sin perjuicio del deterioro sufrido por el uso al que se destina y por el mero transcurso del tiempo.


Respecto al estado general del inmueble y restantes elementos aparentemente se encuentran en buen estado. Los inquilinos, no obstante, dispondrán de un plazo de 15 días para comunicar cualquier anomalía que apreciaran debiendo la propiedad repararla a su costa, salvo que fuera imputable a la parte arrendataria.


Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día __ de ______ de ______. De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, la parte arrendataria tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si notificasen los inquilinos por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.


Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por la parte arrendataria dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, los arrendatarios conjuntamente podrán desistir en todo momento del contrato siempre que realicen un preaviso con treinta días de antelación a la fecha de desalojo. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por la parte arrendataria que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para la propiedad, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta.


No procederá la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, trascurrido el primer año, el arrendador necesitare la vivienda arrendada para su uso como vivienda permanente, o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  En este caso deberá comunicar este extremo con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. La parte arrendataria estará obligada a entregar la vivienda en el plazo convenido sin que ello genere derecho a indemnización alguna a su favor por parte de la arrendadora.

Llegada la fecha de vencimiento definitivo del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por los arrendatarios, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar. Los arrendatarios se dan por notificados, a los efectos del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la voluntad de la parte arrendadora de no renovar el contrato una vez cumplidos tres años de duración.


Tercera.- Legislación aplicable.- El arrendamiento acordado en este contrato, se regirá por lo dispuesto en la Ley 29/94 de 24 de Noviembre sobre Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente al día de la fecha, es decir, con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, y por lo expresamente pactado en el mismo.

Cuarta.- Precio, mensualidad y actualización.- El precio de este arrendamiento se fija en la cantidad de _______________ EUROS AL AÑO (_________ euros/año). Su pago será satisfecho por el arrendatario en mensualidades de ___________ EUROS (___ euros/mes) mediante ingreso en los cinco primeros días de cada mes, en la cuenta corriente del arrendador, abierta en _____________, número ___________________. Dicho pago se acreditará de manera suficiente mediante el oportuno resguardo del ingreso o transferencia realizados, sin necesidad de expedir recibo alguno por parte de la propiedad.


La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato, conforme a la variación del Índice General Nacional de Precios al Consumo (el IPC general) en el período de los 12 meses anteriores a la fecha de celebración del contrato. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el último índice publicado a la fecha de celebración del contrato, que es el del mes de ____ de _____. Las sucesivas actualizaciones a partir de la primera se realizarán sobre la renta anteriormente actualizada. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.


La parte interesada en cada actualización, lo notificará por escrito a la otra parte antes de la finalización de la anualidad en curso, expresando el porcentaje a aplicar y la renta resultante.


El impago de una mensualidad, o de cualquiera de las cantidades a cuyo pago se compromete  en este contrato el arrendatario, será causa suficiente para el desahucio.

Quinta.- Prohibiciones y renuncia.- El destino del piso, será única y exclusivamente el de vivienda permanente de los arrendatarios. Será causa de resolución del contrato de arrendamiento el cambio de destino del inmueble por los arrendatarios.


También será causa de resolución de pleno derecho de este contrato la variación de dicho destino, o la realización en la vivienda de cualquier actividad comercial, económica, profesional o industrial, aunque sea de forma accesoria o subordinada al destino principal.


Queda expresamente prohibida toda cesión o subarriendo total o parcial de la vivienda arrendada o de elementos de la misma.


Asimismo, queda expresamente prohibida la realización de cualquier obra por los arrendatarios sin la previa autorización escrita de la arrendadora, aunque dichas obras no alteren la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados. Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca sin derecho a reintegro alguno. Queda prohibida la colocación o instalación de rótulos o cualquier aparato en la fachada. Asimismo, queda prohibida la realización de agujeros en los azulejos de los baños y de la cocina, así como en los techos de toda la vivienda. El no cumplimiento de esta cláusula llevará aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado, según la decisión unilateral de la parte arrendadora.


La parte arrendataria se obliga a respetar las normas de la Comunidad de Propietarios que rigen en el edificio así como aquellas establecidas en la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal modificada por la Ley 51/2003 de dos de diciembre, en especial las obligaciones del articulo 9 y la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas tanto para el inmueble alquilado como para los inmuebles colindantes.


Por otro lado, los inquilinos no podrán tener perros o gatos en el interior de la vivienda, ni cualquier otro tipo de animal, salvo autorización expresa y escrita de la parte arrendadora. El no cumplimiento de esta cláusula llevara aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado.


Los Arrendatarios serán responsables solidariamente de los daños que pudieran ocasionarse a terceras personas o a propios, a la vivienda o a cosas, por culpa o negligencia suya o de las personas que habiten o visiten la vivienda arrendada.


Sexta.- Obras de mejora.- La realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Séptima.- Gastos e instalaciones.- Serán de cuenta de la parte arrendataria los consumos y las reparaciones que se produzcan en el inmueble arrendado por el suministro de energía eléctrica, agua, gas y todo gasto privativo de la parte. El no cumplimiento de esta cláusula llevara aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado, según la decisión unilateral de la parte Arrendadora.


También serán de cuenta de la parte arrendataria los gastos correspondientes a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, o de los aparatos eléctricos instalados, sin tener derecho a disminuir la renta por ello.


Serán a cargo de la arrendadora los gastos de comunidad ordinarios y gastos generales del edificio (portería, limpieza escalera, etc) que corresponden proporcionalmente a la vivienda arrendada y el importe de la Tasa por la recogida de residuos urbanos (Tasa de Basura).


Asimismo, corresponderá a la arrendadora el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles que corresponda al piso arrendado, durante el tiempo que sea ocupado por los arrendatarios.


Octava.-Enajenación de la vivienda.- En caso de venta de la vivienda arrendada, las partes acuerdan la renuncia por parte de los arrendatarios al derecho de adquisición preferente, de acuerdo con la previsión establecida en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La arrendadora se compromete a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad por iniciativa de una de las partes, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso el arrendatario deberá abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito. Para este supuesto, las partes fijan como indemnización por daños y perjuicios, que el vendedor deberá pagar al arrendatario, la suma equivalente a un mes de renta por cada año que quede de contrato, o la cantidad proporcional para periodos inferiores al año.


Novena.- Incumplimiento de obligaciones.-Serán de aplicación a la relación arrendaticia que se inicia, lo dispuesto en los artículos 27 y 28 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos.

La falta de pago y el retraso en el pago de la renta y en el resto de cantidades debidas se consideran causas expresas de resolución del presente contrato. El arrendatario se obliga en tal caso a restituir inmediatamente el inmueble al arrendador. Expresamente se acuerda que la renta adeudada y no satisfecha generará un interés de demora anual equivalente al interés legal del dinero más tres puntos. Todos los gastos derivados de una reclamación judicial o extrajudicial por incumplimiento serán por cuenta de la parte deudora.

Se informa expresamente a los arrendatarios, que en caso de impago de la renta, si la arrendadora les requiriese fehacientemente el pago de las sumas adeudadas y no se atendiese el mismo en el plazo de un mes, si fuere instado pasado ese término procedimiento de desahucio, perderán los arrendatarios el derecho a enervar la acción, esto es a paralizar el proceso mediante el abono de la totalidad de la deuda existente, prevención establecida en el apartado 4º del Artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


A estos efectos los arrendadores se consideran suficientemente ilustrados de los efectos de no atender a la reclamación del pago instado por la propiedad, aún cuando no se volviese a efectuar esta advertencia en el requerimiento que pudiera ser cursado.


Décima.- Fianza y Garantías.- La parte arrendadora recibe en este acto de la parte arrendataria la cantidad de ____________ EUROS (_______ €) en concepto de fianza, concediéndole carta de pago eficaz por la firma del presente documento.


Esta fianza queda adscrita a las responsabilidades que se puedan derivar para la arrendataria de lo dispuesto en el presente contrato, y no podrá ser aplicada ni servir de pretexto para el retraso en el pago de la renta. Será devuelta por la arrendadora, a salvo de las responsabilidades en cuya garantía se constituye, a la finalización del contrato o de la prórroga vigente en su caso, y una vez restituido el piso por el arrendatario. Así mismo, si el arrendatario incumple el plazo de arrendamiento del presente contrato, no tendrá derecho a devolución de la fianza.


Undécima.- A los efectos legales oportunos, se hace constar que a la firma del presente contrato el arrendador ha entregado al arrendatario una copia del certificado de eficiencia energética correspondiente al inmueble arrendado, que se une al presente contrato como ANEXO II.


Duodécima.- Jurisdicción.- Los contratantes someten las cuestiones que puedan derivarse del presente contrato a los Juzgados y Tribunales de _______ (Lugar de la Finca), renunciando a cualquier fuero que pudiera corresponderles.

En prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato, en duplicado ejemplar, en la fecha que se señala en el encabezamiento.

Don/Doña ________________                                       Don/Doña ________________

          Arrendador                                                                                    Arrendatario

 

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________


RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.


Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.


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Modelo de Escrito para la Recepción de las Llaves del Inmueble y Constatación de su estado

 

 

 

El artículo 1561 del Código Civil establece que el arrendatario deberá devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, exceptuando el deterioro ocasionado por el uso normal del la misma.

 

 

Por tanto, acercándose el momento de finalización del plazo de arrendamiento estipulado en el contrato, partiendo de que ambas partes están previamente de acuerdo en ello, es recomendable requerir al arrendatario para fijar la fecha y la hora en la que se hará la entrega de las llaves, así como la constatación del buen estado de la vivienda.

 

 

Es necesario que quede consatancia del requerimiento. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Modelo de escrito para la recepción de las llaves

del inmueble y constatación de su estado

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. a fin de comunicarle que el próximo día ____ de ____ a se pondrá término al contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/_____ celebrado el día _____ de ______.

 

El mismo día de la resolución de dicho contrato deberá hacer entrega de la posesión de las llaves de la vivienda arrendada, así como el buen estado de conservación de la vivienda que se hará constar en ese momento.

 

De no cumplirse con las exigencias anteriores, esta parte se verá obligada a formular reclamación de indemnización por incumplimiento del plazo del contrato y/o reclamación por daños y perjuicios.

Sin otro particular, atentamente.

 

 

 

FDO.:_____________________

 

 

Requerimiento para Proceder a la Entrega del Inmueble con Propuesta de Condonación Total

 

 

 Es muy frecuente en las relaciones arrendaticias que nos encontremos con que los inquilinos adeuden una serie de mensualidades.

 

  El artículo 35 y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver el contrato cuando se de esta circunstancia.

 

 

  Para ello, una manera amistosa de terminar con este problema, es incentivar a al arrendatario condonándole (perdonándole) parte  o la totalidad de la deuda, siempre y cuando proceda a la desocupación voluntaria del inmueble en un plazo determinado, evítando de esta manera el inicio de un procedimiento judicial de desahucio.

 

 

Para ello, a continuación os mostamos un modelo de requerimiento mediante el cual poder llevar a cabo y resolver dicha situación.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

 

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Requerimiento para proceder a la entrega del inmueble con propuesta de condonación total

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

Por la presente me dirijo a Ud. para requerirle, a la vista de las rentas que adeuda, proceda a la desocupación del inmueble sito en la C/_____ en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el día___ de __ de____.

 

 

Las rentas impagadas ascienden a la cantidad de ____€ en concepto de las mensualidades correspondientes desde ______ hasta _____.

 

 

En aras de proceder a un acuerdo amistoso, se le condonaría la deuda contraída, siempre y cuando proceda al desalojo de la vivienda en un plazo no superior a los próximos 30 días, a contar desde la recepción del presente requerimiento, debiendo ser entregada en condiciones de mantenimiento y conservación adecuadas.

 

 

Si trascurrido el plazo de 7 días desde la recepción de la presente, no hubiera contestación expresa, entenderemos que declina la propuesta, momento en el que iniciaremos sin demora las acciones judiciales oportunas, sin perjuicio de acumular la acción de reclamación de las rentas impagadas.

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO.:________________

 

Requerimiento para Proceder a la Entrega del Inmueble con Propuesta de Condonación Parcial

 

 

Es muy frecuente en las relaciones arrendaticias que nos encontremos con que los inquilinos adeuden una serie de mensualidades.

 

El artículo 35 y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver el contrato cuando se de esta circunstancia.

 

Para ello, una manera amistosa de terminar con este problema, es incentivar al arrendatario condonándole (perdonándole) parte de la deuda, siempre y cuando proceda al la desocupación voluntaria del inmueble en un plazo determinado, evítando de esta manera el inicio de un procedimiento judicial.

 

Para ello, a continuación os mostamos un modelo de requerimiento mediante el cual poder llevar a cabo y resolver dicha situación.

 

Si pasados 30 días desde el requerimiento, el inquilino no abonase la cantidad que se le exige, ni abandonara el inmueble, éste perdería consecuentemente su derecho de enervación una vez interpuesta la demanda de desahucio, como así establece el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

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Requerimiento para proceder a la entrega del inmueble con propuesta de condonación parcial

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. para requerirle, a la vista de las rentas que adeuda, proceda a la desocupación del inmueble sito en la C/_____ en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el día___ de __ de____.

 

Las rentas impagadas ascienden a la cantidad de ____€ en concepto de las mensualidades correspondientes desde ______ hasta _____.

 

En aras de proceder a un intento de cobro amistoso, se le condonaría parte de la deuda contraída, requiriéndole exclusivamente al abono de ___________€ en concepto de las últimas __ mensualidades, siempre y cuando proceda al desalojo de la vivienda en un plazo no superior a los próximos 30 días, a contar desde la recepción del presente requerimiento, debiendo ser entregada en condiciones de mantenimiento y conservación adecuadas.

 

Las cantidades que se le reclaman podrá ingresarlas en la cuenta bancaria que se le facilita a continuación:

Nº _ _ _ _   _ _    _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

 

Si trascurrido el plazo de 7 días desde la recepción de la presente, no hubiera contestación expresa, entenderemos que declina la propuesta, momento en el que iniciaremos sin demora las acciones judiciales oportunas, y consecuentemente, perderá la capacidad de enervar la acción de desahucio como así dispone el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO: __________

 

Escrito de Requerimiento para la Devolución de la Fianza Entregada al Inicio del Alquiler

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 

 Una vez finalizado el contrato, el arrendador debe poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución, actualmente situado en un 3,5 % para el año 2015.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Modelo de requerimiento para la devolución

de la fianza entregada al inicio del alquiler

 

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

En Madrid a __ de __ de ____

Muy Sr. Mío:

Por la presente me dirijo a Ud. a fin de requerirle para que proceda a la devolución de la fianza que le fue prestada en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el __ de __ de __.

 

Habiendo trascurrido más de 30 días desde la resolución del contrato de arrendamiento, no ha sido devuelta la cantidad de _______€ correspondiente a una mensualidad en concepto de fianza, por lo que esta parte concede un plazo de 7 días a contar desde la recepción del presente requerimiento para dar cumplimiento a su obligación de devolución de la misma.

 

Podrá realizar el ingreso en el número de cuenta que se le facilita a continuación:

Nº ___________ ________ _________ _____

 

Si una vez trascurrido dicho plazo no se ha procedido a la devolución, esta parte se reserva las acciones legales oportunas para la mejor defensa de sus derechos.

 

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO.:________________

Escrito de Desistimiento del Arrendatario del Contrato de Alquiler una vez transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato

 

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

  

Es decir, el arrendatario podrá desocupar la vivienda antes de cumplir el plazo estipulado en el contrato, siempre y cuando concurran los requisitos que acabamos de mencionar.

  

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En caso de no pactarse esta indemnización no podrá ser reclamada.

  

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

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Escrito de Desistimiento del Contrato de Alquiler

 

 

  Don/Doña ____(Propietario)______

  C/ _____________________________

  Ciudad – C.P. _____________

 

 

Madrid a ____ de _____ de ____

 


  Estimada/o Sra./Sr.:

 

  Por medio del presente escrito le comunico de forma fehaciente que desisto delcontrato de arrendamientos suscrito el día ____________________ y que procederé a dejar libre y a su disposición la vivienda, sita en la C/ ________________________, el próximo día ___________, haciendo con ello uso de la facultad que me concede el artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 


  Me gustaría en dicha fecha dejar zanjada totalmente la relación arrendaticia que nos une, por lo que le pido que en la semana inmediatamente anterior a la salida de la vivienda pase Ud. por la misma al objeto de comprobar que se ha conservado de forma adecuada y proceder a la devolución de la fianza en su día dada depositada en el mismo momento de la entrega de llaves.

 

 

(NOTA: En caso de haberse pactado una indemnización en el contrato, añadir:

“Conforme acordamos en la cláusula _____ del contrato de arrendamiento, le haré entrega de la indemnización correspondiente el mismo día.”

 

  Le aportaré justificantes de encontrarme al corriente en el pago de los servicios y suministros de la vivienda.

 

  Sin otro particular, y quedo a su disposición para concretar día y hora tanto para la revisión de la vivienda como para la devolución de la misma.

  Reciba un saludo, atentamente.

 


  Fdo. _____(Arrendatario/a)____

 

 

Escrito de Denegación de la Prórroga del Contrato de Alquiler al Inquilino

 

 

   El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

 

 

  Para el caso de que la pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

  

 

Por tanto, si una vez alcanzados los 3 años de duración mínima, el arrendador no deseara continuar con el arrendamiento, deberá comunicarlo al arrendatario fehacientemente mediante requerimiento, como el que les mostramos a continuación. En caso contrario, el contrato se prorrogará por plazos anuales, como así establece el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  

 

Es necesario que quede consatancia del requerimiento. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Denegación de la Prórroga del Contrato al Inquilino


 

Don/Doña ____(Inquilino)______

C/ ________________________

Ciudad – C.P. _____________

 

Madrid a ____ de _____ de ____


Estimada/o Sra./Sr.:

Por medio del presente escrito le comunico de forma fehaciente mi voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en ________, C/_____________________, día en el que se cumplen 3 años del arriendo, facultad que me otorga el artículo 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.



Me gustaría en dicha fecha dejar zanjada totalmente la relación arrendaticia que nos une, por lo que le pido que en la semana inmediatamente anterior a la salida de la vivienda me permita la entrada en la misma al objeto de comprobar su estado de conservación y proceder, si no se observaran desperfectos, a la devolución de la fianza en su día dada depositada en el mismo momento de la entrega de llaves, si se estuviere al corriente en el pago de los suministros y demás importes que por contrato le corresponden.



Ruego tenga preparados  los oportunos justificantes.



Quedando a su disposición para concretar día y hora tanto para la revisión de la vivienda como para la devolución de la misma y agradeciéndole la atención que sabrá dispensar a las presentes líneas reciba un cordial saludo.



Fdo. _____(Propietario)_____

La particularidad de este caso de Desahucio de un Local de Negocio es que la Arrendataria solicita Abogado y Procurador de Oficio para plantear la Oposición.

 

El Juzgado acuerda suspender el porcedimiento hasta que le sean nombrados a la demandada los profesionales designados por Turno de Oficio, lo que provoca se tenga que posponer la celebración del juicio, manteniéndose la fecha del lanzamiento.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Local Comercial (adjuntamos primera hoja sellada el día 18 de febrero de 2015)

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido.
  • Aplicación del Texto Refundido de la LAU de 1964.

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio del local de 15 de abril de 2015.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le concede 10 días para oponerse a la demanda, lo que hace, previa designación de profesionales por Turno de Oficio, conforme al escrito que también se aporta.
  • Se fija como día para Juicio el 12 de junio de 2015.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 8 de septiembre de 2015.
 
 
 
 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Local Comercial (adjuntamos primera hoja sellada el día 18 de febrero de 2015)

 

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio del local de 15 de abril de 2015.

 

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3.- El 9 de junio se suspende la vista por haber solicitado la inquilina Abogado y Procurador de Oficio. 

 

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 4.- El 30 de Junio de 2015, una vez designados Abogado y Procurador de Oficio, es presentado el Escrito de Oposición, mediante el que interesa la desestimación de la demanda.

 

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5.- Se señala nueva fecha de Juicio, que se celebra sin ningún problema.

 

 

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6.- El 23 de julio es dictada Sentencia que estima íntegramente la demanda con imposición de costas a la demandada. 

 

 

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Una vez recuperado el inmueble, lo recomendable es iniciar el porcedimiento de ejecución del Decreto, Auto o Sentencia para intentar cobrar las sumas adeudadas.

 

Si bien es cierto que a corto plazo es complicado conseguir recuperar lo debido por el inquilino, lo cierto es que a medio y largo plazo se suele trabar embargo de bienes del deudor con los que saldar la deuda, que comprenderá tanto el principal como los intereses devengados y los que se devenguen durante el proceso ejecutivo y sus costas.

 

Para iniciar esta fase es preciso presentar un nuevo escrito instando la ejecución, interesando el embargo de bienes concretos, si es que se conociese su existencia o pidiendo ayuda al Juzgado para localizar alguno, en caso de ignorar los bienes o derechos de los qeu puede ser titular el deudor.

El Secretario Judicial, a través de una aplicación informática accederá a las Bases de Datos de Haciernda, Seguridad Social, Tráfico y otras. Si del resultado de la consulta se desprendiese la existencia de algún bien o derecho, podrá trabarse el embargo, lo que posibilitará que el propietario, pueda comenzar a cobrar su deuda.

Os muestro un ejemplo de proceso ejecutivo, en el que se comprobó que la antigua inquilina trabajaba, porcediéndose por ello a trabar embargo de parte de su sueldo. 

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda instando la ejecución de un Decreto dictado en un Proceso de Desahucio por Impago de Rentas (adjuntamos primera hoja sellada el día 14 de enero de 2015).

Las particularidades que eran: 

  • La deuda ascendía a 11.464,44 euros de principal, que se incrementaron con otros 3.440,2 euros que prudencialmente se fijaron para intereses y costas de la ejecución.
  • Se desconocía el nuevo domicilio pero se sabía el lugar en el qeu trabajaba, de ahí la importancia de hacerse con una nómina o copia del contrato al firmar el alquiler. Esta circunstancia nos ha permitido que el porcedimiento ejecutivo se tramite con rapidez. 

 

2.- El 20 de enero de 2015 se notifican las resoluciones mediante las que se despacha ejecución y se realizan las averiguaciones solicitadas, resultando positiva la consulta al constar que la demandada trabaja.

 

 

Por José Valero

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1.- Demanda instando la ejecución de un Decreto dictado en un Proceso de Desahucio por Impago de Rentas (adjuntamos primera hoja sellada el día 14 de enero de 2015).

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2.- El 20 de enero de 2015 se notifican las resoluciones mediante las que se despacha ejecución y se realizan las averiguaciones solicitadas, resultando positiva la consulta al constar que la demandada trabaja.

 

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3.- Solicitamos la retención de la parte del suedo que legalmente puede ser embargada así como de los saldos que pudiese haber en cuentas bancarias.

 

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4.- El 13 de febrero el Juzgado acepta nuestra petición de rentención y embargo, cursando las necesarias órdenes para su efectividad.

 

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5.- El  14 de mayo de 2015, nuestra cliente empieza a recuperar las cantidades que le son adeudadas.

 

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El Sector Hostelero ha sido uno de los más golpeados por la crisis, siendo bastantes los desahucios que hemos tramitado en los últimos años frente a  Restaurantes, Bares y Cafeterías.

 

En el presente caso, se trataba de un prestigioso Restaurante.

 

La sociedad demandada no tuvo opción de oponerse a nuestra demanda, por lo que directamete fue dictado Decreto finalizando el proceso, proicediendo la inquilina a efectuar la entrega voluntaria de las llaves antes de que se materializara el Lanzamiento por la comisión judicial.

 

En menos de 4 mees nuestro cliente recuperó su establecimiento.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de un Local Comercial Destinado a Restaurante  (adjuntamos primera hoja sellada el día 29 de enero de 2015).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 6 de marzo de 2015.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días a la inquilina para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 17 de abril de 2015, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 8 de junio de 2015, para el caso de no haber reintegrado la posesión.
 
  • Se finaliza en proceso con condena en costas a la demandada.
  • Se mantiene el lanzamento para el 28 de mayo.
 
  • Se comunica la recuperación de la posesión del inmueble.
  • La propiedad tiene la facultad de negarse a recibir las llaves si desea que sea la comisión judicial la que le haga entrega del bien al objeto de dejar constancia de su estado.

 

 

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1.- Demanda de Desahucio de un Local Comercial destinado a la actividad de Restaurante (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de un Restaurante por Impago de Rentas.

 

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3.- Decreto resolviendo el contrado de arrendamiento de un Restaurante, estimando el desahucio con imposición de costas.

 

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4.- Escrito comunicando la entrega de las llaves por la arrendataria y pidiendo la suspensión del lanzamiento del Restaurante.

 

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Cada vez es menos recuente que se tenga que celebrar juicio en un porceso de Desahucio por Impago de Rentas, pues para ello es necesario que el inquilino se oponga por escrito en el plazo de 10 días.

 

En este caso así sucedió, pretendiendo los arrendatarios que se desestimara parcialmente la demanda.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 19 de febrero de 2015)

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

  • Informa de los derechos a los demandados.
  • Les conceden 10 días para oponerse a la demanda, lo hacen conforme al escrito que se aporta en el siguiente apartado.
  • Se fija como día para Juicio el 23 de abril de 2015.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 25 de junio de 2015, que no puede materializarse  al no ser firme la sentencia, posponiéndose para el mes de septiembre de 2015.
 
 

Por José Valero

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1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 19 de febrero de 2015).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

 

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3.- El día 30 de abril es presentado, en el plazo de 10 días, el escrito de oposición a la demanda de desahucio.

 

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4.- Sentencia Estimatoria del Desahucio por Impago y Reclamación de Rentas, con condena en costas a la Demandada.

 

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