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La jurisprudencia es reiterada en el sentido de estimar que concurre precario cuando los padres ceden una vivienda al matrimonio conformado por un hijo, siendo procedente el desahucio en el momento que decidan los propietarios, aunque exista un pronunciamiento judicial en caso de separación del matrimonio que otorgue el uso de la vivienda cedida.

 

Es frecuente que una vez fallecido alguno de los padres cedentes el hijo pase a ser titular de al menos parte de la vivienda; ¿qué ocurre en esos supuestos? ¿procede el desahucio por precario? La respuesta nos la da la reciente Sentencia nº 279/2016 del Tribunal Supremo.



La situación que analiza la Sentencia es la siguiente:

El 23 de junio de 1989 don Vicente contrajo matrimonio con doña Miriam. 

Los padres del marido, don Miguel y doña Érica, que eran propietarios de una vivienda ganancial, cedieron el uso de la misma a su hijo para que estableciera en ella el domicilio conyugal. 

En el año 1992 don Vicente y doña Miriam tuvieron un hijo.

El 28 de diciembre de 1996 falleció don Miguel sin haber otorgado testamento. En acta de notoriedad instada el 20 de marzo de 1997 fueron declarados herederos abintestato de aquél, por partes iguales, sus dos hijos, don Vicente y doña Leticia, sin perjuicio de la cuota vidual de doña Érica. 

Por sentencia de fecha 2 de marzo de 2001 se declaró la separación del matrimonio entre don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

El 13 de julio de 2001 doña Érica, don Vicente y doña Leticia otorgaron escritura de aceptación y partición de la herencia de don Miguel. La propiedad de la vivienda resultó adjudicada del siguiente modo: a doña Érica, el 50% en pleno dominio (en pago de su cuota ganancial originaria) y el 16,66% en usufructo vitalicio; y a cada uno de sus hijos, el 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad.  

Por sentencia de fecha 16 de julio de 2002 se declaró la disolución por divorcio del matrimonio formado por don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

En el año 2012 doña Érica interpuso demanda de desahucio por precario de la vivienda contra doña Miriam y contra el hijo de ésta y de don Vicente, don Urbano, ya mayor de edad.

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

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El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Tras transcribir la doctrina general establecida, para el grupo de casos de que se trata, por la Sentencia del Pleno de esta Sala 861/2009, de 18 de enero de 2010 (Rec. 1994/2005), declaró que procedía el Desahucio por Precario del Inmueble.

La Audiencia Provincial, revocando la sentencia, considera que no procede el Desahucio por Precario, por cuanto el exmarido ha pasado a ser cotitular del inmueble.

La Abuela, Érica, decide llevar el asunto al Tribunal Supremo, interponiendo Recurso de Casación, que es resuelto con la Sentencia que ahora analizamos y que zanja definitivamente el asunto, estimando que procede el Desahucio por Precario, fundamentando su decisión en los siguientes razonamientos:


“4.- En el caso de autos:

Es pacífico que la cesión de uso de la vivienda que los padres de don Vicente hicieron para que se estableciese en ella el domicilio conyugal de su hijo y doña Miriam fue una cesión en precario.

La relación de precario no se modificó por el mero hecho de que don Vicente viniera a ser, con su hermana, coheredero de su padre y copropietario de la vivienda con una cuota del 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad. Habría comenzado siendo una relación de precario también si don Vicente hubiera sido titular de dichas cuotas en el momento en que él y doña Miriam establecieron en la vivienda su domicilio conyugal.

Siendo evidente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 CC , que el titular de dichas cuotas minoritarias en la copropiedad de una cosa no puede, por sí solo, darla válidamente en comodato o préstamo de uso a un tercero, evidente habrá de ser que el hecho de que don Vicente suscribiera el convenio regulador, aprobado por la sentencia declarativa de la disolución por divorcio del matrimonio entre aquél y doña Miriam , atribuyendo a ésta el uso y disfrute de la vivienda por atribuírsele la guarda y custodia del hijo entonces menor de edad, no pudo modificar la situación de precario precedente. Y ello, incluso si -como parece haberlo asumido sin justificación la Audiencia a quo -hubiera sido voluntad de don Vicente al suscribir dicho convenio regulador dar la vivienda en comodato a doña Miriam y su hijo, aun para después de que éste alcanzara la mayoría de edad.

En cualquier caso, no hay base objetiva alguna para sostener que tal hipotética dación en comodato fuera consentida por los demás copropietarios de la vivienda: doña Erica, partícipe mayoritaria según lo 7 dispuesto en el artículo 490 CC, y doña Leticia. Y ciertamente la Audiencia a quo no ha declarado probado que la consintieran: en la sentencia recurrida sólo manifiesta que el condominio no fue ajeno al proceso matrimonial, ya que don Vicente había venido a ser copropietario.

No cabe, en fin, cuestionar la legitimación de la partícipe mayoritaria, doña Erica, para ejercitar la acción de desahucio por precario [por todas, STS 460/2012, de 13 de julio (Rec. 245/2009)]. Dice la Audiencia a quo que «no consta que el copropietario que autorizó la atribución conferida en virtud de un título dominical haya sido oído ni tampoco el otro copropietario, constando únicamente la voluntad de la demandante». Pero es claro que don Vicente no tenía «título dominical» bastante, ni sólo ni junto con su hermana, para modificar la situación de precario. Y si lo que la Audiencia insinúa es que uno o la otra podrían haber declarado que la madre, doña Erica, consintió la hipotética dación en comodato, no alcanza esta Sala a entender por qué habría de perjudicar a aquélla, en lugar de a los ahora recurrentes, la no intervención en el proceso como testigos de don Vicente y su hermana. 

Por las razones expuestas -y no habiendo sombra alguna de fraude de ley en la partición de la herencia de don Vicente, frente a lo que ha venido a alegar la parte ahora recurrida en su escrito de oposición-, procede estimar el recurso de casación interpuesto por doña Erica; y desestimar totalmente el recurso de apelación interpuesto por doña Miriam y la impugnación formulada por don Urbano, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia.”
 

 
 
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 ¿Qué hacer cuando la expareja se niega a abandona la vivienda propiedad de la otra parte una vez acabada la relación?

 

En el presente artículo vamos a analizar la situación que se produce en aquellos supuestos en los que no existen hijos ni pagos para la adquisición del inmueble; se trata simple y llanamente de casos en los que el dueño de la casa decide que no desea que la que fue su pareja continúe residiendo allí por más tiempo.


Si hubiese menores o cuentas que rendir en la compra del inmueble la cuestión sale fuera de la solución que vamos a apuntar.

 

Entiendo que estamos ante una utilización del bien por la mera tolerancia de su dueño y que llega a su punto final en el momento en el que éste lo decide libremente, sin que sea preciso que justifique una causa ni lo motive.

 

 

Lo lógico es que cesada la relación el no propietario abandone sin más el inmueble, pero hay ocasiones en las que por no poder o querer se prolonga la permanencia más de lo querido, siendo de todo punto desaconsejable, llegados a este extremo utilizar la fuerza para proceder al desalojo o hacerlo aprovechando una ausencia, poniendo, como se dice vulgarmente, las maletas en la puerta; pues ello puede desembocar en una denuncia del expulsado de la que ha venido constituyendo la residencia habitual.


En ocasiones se intentó dirimir esta situación mediante un proceso de familia, pero esta no es la vía adecuada.


Entiendo que el cauce más propicio es instar un Desahucio por Precario, pues como se apuntó, estamos ante un uso tolerado por el dueño, entrando por ello dentro del concepto amplio que abarca la figura del precario, que tal y como han venido reconociendo nuestros Tribunales, debe ser entendido, «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho».


El Procedimiento a seguir será el Juicio Verbal, por lo que en unos 6 meses se podrá contar con Sentencia en Primera Instancia.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 690/2011, de 6 de octubre de 2011, cuya copia os adjuntamos al final del presente, analizó un supuesto como el que se plantea, fundamentando en el tercero de sus Fundamentos Jurídicos, lo siguiente:
 
 
"TERCERO. Motivo único. Inaplicación del Art. 96.3 CC, en relación con la analogía establecida en el Art. 4.1 y 4.3 CC . Se considera vulnerado el principio general de protección del conviviente de hecho. Alega las SSTS 10 marzo 1998 y 16 diciembre 1996. Opina que la crisis de la convivencia de hecho es equiparable en relación al domicilio con las crisis matrimoniales, por lo que es indiscutible que el miembro de la pareja que no sea titular de la vivienda no puede ser considerado como un simple precarista y se le deben reconocer derechos a la posesión de la vivienda. Se vulnera la línea jurisprudencial en el sentido que propugna.
 
El motivo se desestima.
 
La principal razón de la desestimación del motivo reside en la STS 611/2005, de 12 septiembre, que proclama: a) "[...] que la unión de hecho es una institución que no tiene nada que ver con el matrimonio - STC 184/1990 y la 222/92, por todas-, aunque las dos estén dentro del derecho de familia. Es más, hoy por hoy, con la existencia jurídica del matrimonio homosexual y el divorcio unilateral, se puede proclamar que la unión de hecho está formada por personas que no quieren, en absoluto, contraer matrimonio con sus consecuencias"; b) "Por ello debe huirse de la aplicación por "analogía legis" de normas propias del matrimonio como son los arts. 97, 96 y 98 CC , ya que tal aplicación comporta inevitablemente una penalización de la libre ruptura de la pareja, y más especialmente una penalización al miembro de la unión que no desea su continuidad. Apenas cabe imaginar nada más paradójico que imponer una compensación económica por la ruptura a quien precisamente nunca quiso acogerse al régimen jurídico que prevé dicha compensación para el caso de ruptura del matrimonio por separación o divorcio" . Esta sentencia ha sido seguida por otras, especialmente las 160/2006, de 22 febrero; 1048/2006, de 19 octubre y 240/2008, de 27 marzo, sentencia está a la que nos referimos a continuación. De acuerdo con ello, esta Sala ha abandonado algunas posturas que la citada STS 611/2005 llama "disímiles", para acogerse a la no aplicación por analogía a las parejas no casadas, de las normas reguladoras de los efectos del matrimonio y del divorcio.
 
2º Al descartarse la aplicación por analogía de las normas sobre disolución del matrimonio, únicamente si la concreta ley aplicable a la relación lo prevé, o bien ha habido un pacto entre los convivientes, se aplicará la correspondiente solución que se haya acordado. En el Código civil no existen normas reguladoras de esta situación por lo que es excluible aplicar por analogía lo establecido en el Art. 96 CC, que exige el matrimonio, porque está regulando la atribución del domicilio tras el divorcio. En consecuencia, no puede alegar la recurrente que tiene un derecho a ocupar la vivienda, puesto que su situación es diversa, de acuerdo con la jurisprudencia que se ha citado.
 
3º Antes se ha hecho referencia a la STS 240/2008, que resuelve un supuesto muy semejante, aunque la discusión se produjo entre el conviviente que ocupó el piso propiedad de su pareja premuerta y quienes pidieron la devolución fueron los herederos de ésta última. En esta sentencia se dice que "[...] no puede considerarse que el recurrente ostente ningún título que le permita mantener la posesión de la vivienda propiedad de la premuerta. No alega ningún título que justifique su posesión y le permita oponerla frente a la acción de desahucio por precario interpuesta por los titulares de la vivienda. Esta falta es determinante para el éxito de la acción ejercitada por los herederos". Esta doctrina debe aplicarse también al presente recurso."
 
 
La solución, por tanto, no pasa por asimilar estas situaciones a las derivadas de un matrimonio, pues las partes determinaron voluntariamente no contraer matrimonio.
Tampoco estimo viable la vía de la Usurpación pues no encontré ninguna resolución en el ámbito penal que lo sustente, siendo una cuestión civil, que salvo acuerdo entre las partes, deberá solventarse mediante el expresado proceso de Desahucio por Precario.

 
 
 
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