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Preguntas más frecuentes en los Procesos de Desahucio por Impago de Rentas resueltas por Abogados Expertos en Desahucios

 

 

ÍNDICE

 

1.- ¿Con cuántos impagos puede ser iniciado un procedimiento de desahucio?

2.- ¿Se debe enviar un requerimiento al inquilino antes de demandarle?

3.- ¿Es aconsejable enviar un requerimiento?

4.- ¿Se debe contratar a un Abogado para los desahucios?

5.- ¿Se puede dar de baja la luz, gas y cambiar la cerradura en el momento que los inquilinos dejan de pagar? 

6.- ¿Es muy costoso un proceso de Desahucio?

7.- ¿Además del abogado en qué gastos se suele incurrir? 

8.- ¿Cuál es el Importe de las Tasas Judiciales que las Sociedades tienen que abonar para interponer un Desahucio por Falta de Pago y Reclamación de Rentas?

9.- ¿Cuánto dura un desahucio?

10.- ¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y la del desalojo?

11.- ¿Puede el inquilino retrasar el proceso?

12.- ¿Qué documentos deben presentarse con la demanda?

13.- ¿Si son varios propietarios es preciso que todos ellos firmen la demanda?

14.- ¿Cuánto tiempo tarda en inquilino en recibir la demanda de desahucio?

15.- ¿Puede negarse a recibir la demanda?

16.- ¿Qué puede o debe hacer el demandado al recibir la demanda?

17.- ¿Se celebra un Juicio?

18.- ¿Debe acudir el propietario demandante al Juicio?

19.- ¿Quién paga los costes del juicio?

20.- ¿Qué ocurre si se niegan a abandonar la vivienda o local?

21.- ¿En la demanda se reclama también la deuda?

22.- ¿Se suelen cobrar las deudas dejadas por el inquilino?

23.- ¿Qué plazo hay para ejecutar la sentencia por la deuda pendiente?

24.- ¿En todos los casos ante un impago de rentas puede plantearse una demanda de desahucio ante los Juzgados?

25.- ¿Qué debo pedir al Abogado que tramite mi desahucio?

26 a 50.- Acceder a 50 preguntas básicas sobre Desahucios por Impago de Rentas

* * * * * *

A vuestra disposición ...

 

Acceder a las 50 Preguntas frecuentes - Actualizado año 2016, Pulsar Aquí.

 


Por José Valero

Abogado Especialista en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

Experto en Procesos de Desahucio

619.41.23.11


 

 

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1.- ¿Con cuántos impagos puede ser iniciado un procedimiento de desahucio?

Basta con que esté pendiente el pago de una mensualidad para poder plantear una demanda de desahucio.

 

2.- ¿Se debe enviar un requerimiento al inquilino antes de demandarle?

No es requisito imprescindible que sea cursado un requerimiento, puede ser presentada la demanda sin haberle instado previamente por escrito a pagar la deuda.

 

La diferencia es que si se le ha requerido por medio fehaciente (Burofax, Carta Notarial, Telegrama …) con una antelación de al menos un mes a la presentación de la demanda el arrendatario pierde la oportunidad de paralizar el proceso de desahucio (enervar la acción) pagando todo lo que debe y, por tanto, el Juez acordará en sentencia que debe abandonar la vivienda o local en todo caso.

 

3.- ¿Es aconsejable enviar un requerimiento? 

Si se sabe a ciencia cierta que los inquilinos son solventes y nos interesa que se mantengan en el arriendo, siendo a lo sumo 1 ó 2 las mensualidades adeudadas no está de más remitir un requerimiento por burofax concediendo un plazo de 7 días para el pago de la renta.

 

En los arrendamientos de locales, también con el límite de dos mensualidades, consideramos que es procedente remitir requerimiento cuando el inquilino ha hecho fuertes inversiones de dinero en acondicionar el local, pues hará todo lo que esté en su mano para ponerse al día.

 

4.- ¿Se debe contratar a un Abogado para los desahucios? 

Sí es preciso estar asistido por Letrado y representado por Procurador, inclusive aunque una anualidad de renta sea inferior a 2.000 euros y esté por debajo de esta cantidad las rentas adeudadas, al ser un proceso especial.

 

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5.- ¿Se puede dar de baja la luz, gas y cambiar la cerradura en el momento que los inquilinos dejan de pagar? 

En ningún caso, podría implicar una denuncia por coacciones.

 

Nuestro consejo es que se pongan los contratos de suministros a nombre de los inquilinos por si desatienden el pago sean ellos los únicos responsables.

 

6.- ¿Es muy costoso un proceso de Desahucio? 

En principio en asuntos habituales de impago de rentas los costes son moderados, siendo perfectamente asumibles por cualquier propietario.

 

Es más en nuestro despacho es el cliente el que elige cuando pagarnos entre las diversas posibilidades que le planteamos.

 

El importe varía en función del importe de la renta y las mensualidades adeudadas, oscilando habitualmente los honorarios de abogados entre los 700 y 1.000 euros.

 

Desde el día 17 de diciembre hay que abonar además las Tasas de Acceso a la Justicia, que suponen un mínimo de 150 euros más un variable del 0,5% sobre la renta anual o sobre la deuda que se reclame, si ésta es mayor.

Ver ejemplo de cáculo de Tasas en Desahucio >>>

 

Solicitar presupuesto >>>

 

7.- ¿Además del abogado en qué gastos se suele incurrir? 

 

-          Poder Notarial para pleitos cuyo coste oscila entre los 30 y 40 euros.

-          Tasas de Acceso a la Justicia, desde 150 euros, más un variable de 0,5% sobre la cuantía en la que quede determianda la demanda. Ver ejemplo >>>

-          Procurador, entre 200 y 300 euros, dependiendo del partido judicial y el importe de la renta.

-          Cerrajero, oscilando entre los 50 y 150 euros.

-          Antes era frecuente tener que llamar a una empresa de mudanzas, pero últimamente se les advierte a los inquilinos que los bienes existentes en la vivienda o local a fecha de lanzamiento se entenderán abandonados a todos los efectos.

 

8.- Únicamente para las personas jurídicas (Sociedades, Asociaciones, etc ...) ¿Cuál es el Importe de las Tasa Judiciales en un  Desahucio por Falta de Pago y Reclamación de Rentas).

Para interponer una demanda de Desahucio por falta de pago de la renta acumulando su reclamación frente al inquilino deudor, es preciso se liquide la tasa mediante el Modelo de Autoliquidación 696, siendo exigible desde el 17 de diciembre de 2012 el pago de la Tasa dispuesta en el Artículo 6 de la Ley 10/2012, de 20 de noviembre, por la que se regulan determinadas tasas en el ámbito de la Administración de Justicia

 

Al tratarse de un juicio verbal hay que abonar 150 € como cantidad fija, más un 0,5% del importe de una anualidad de rentas o de la cantidad debida que se reclame si fuese mayor.

 

Os pongo un ejemplo:

 

Supuesto en el que la renta anual es de 12.000 euros, siendo la cantidad adeudada de 5.000 euros.

 

  • Cantidad Fija por Juicio Verbal
  150 Euros  

 

  • El 0,5 %aplicado sobre la mayor de las siguientes cantidades:
    • Anualidad de renta. 12.000 € (x).................................
    • Importe reclamado . 5.000 €
 

 

 60 Euros

 Modelo-Autoliquidación-de-las-tasas

Total a Liquidar por Tasas   210 Euros  

 

Se aplica un fijo de 150 euros, por ser un juicio verbal, más el 0,5% de la mayor de las anteriores cantidades, lo que en este caso suponen otros 60 euros (12.000 € x 0,005), sumando ambos importes un total de 210 euros, que deberán ser ingresados utilizando el Modelo de Autoliquidación 696 antes de iniciar las acciones judiciales. 

 

9.- ¿Cuánto dura un desahucio? 

Los más rápidos que hemos conseguido en Madrid no han llegado a los tres meses, aunque la media habitual oscila entre los 3 y 6 meses. 

 

Si se perdona parte o totalidad de las rentas el plazo puede quedar reducido a apenas un mes.

 

Ver explicación del Profceso de Desahucio por Impago de Rentas con Casos Reales >>>

 

10.- ¿Cuándo se sabe la fecha del juicio y la del desalojo? 

Aproximadamente en 20 días un mes es dictado el decreto por el que se admite a trámite la demanda en el que ya se indica el día para el juicio y el fijado para el lanzamiento.

 

11.- ¿Puede el inquilino retrasar el proceso? 

Es muy complicado que el inquilino pueda en la actualidad retrasar el desahucio pues la actual normativa pone grandes impedimentos. En el caso de conseguirlo no le supone un beneficio de más de uno o a los sumo dos meses, lo que finalmente redunda en su perjuicio al incrementarse la cantidad debida.

 

12.- ¿Qué documentos deben presentarse con la demanda? 

La demanda de Desahucio podría ser interpuesta con Copia de la Escritura de Propiedad de la Vivienda o Local y con el Contrato de Arriendo.

 

Sin embargo, nosotros para asegurar el completo éxito del procedimiento judicial, tanto en la acción de desahucio como en la reclamación de rentas que se interponen de forma conjunta, solicitamos a nuestros clientes los siguientes:

 

  • Poder General para Pleitos. Se otorga en cualquier Notaría a favor de los Procuradores y Abogados que intervendán en defensa de los intereses del cliente. El coste es de unos 35 a 40 euros.

 

  • Relación de Movimientos de la Cuenta Bancaria en la que el Inquilino efectuaba los ingresos o en su defecto certificado del banco en el que se indiquen los pagos efectuados por el arrendatario. No es un documento imprescindible, pues el que ha de probar el pago es el arrendatario, no obstante lo solicitamos para que se cuantifique corréctamente la deuda total existente.

 

  • Requerimientos de todo tipo cursados al inquilino. Independientemente de que se anule o no la posibilidad de enervar el desahucio (paralizarlo abonando todas las rentas debidas), solemos pedir a nuestros clientes nos hagan entrega de estos avisos o requerimientos.

 

Una vez en nuestro poder los referidos documentos y mantenida una entrevista personal con la propiedad interponemos en dos días demanda de desahucio, iniciando paralelamente contactos con el inquilino en aras a lograr el abandono del inmueble antes de la celebración de la vista.

 

13.- ¿Si son varios propietarios es preciso que todos ellos firmen la demanda?

En principio basta con que uno de los condueños lo haga, pues se presume que la acción de desahucio beneficia a toda la comunidad siendo un mero acto de administración.

 

No obstante hay determinados casos en los que sería preciso para no incurrir en riesgos que se iniciase por al menos la mayoría de los copropietarios.

 

14.- ¿Cuánto tiempo tarda en inquilino en recibir la demanda de desahucio?

Lo habitual es entre un mes y mes y medio desde que se presenta la demanda.

 

15.- ¿Puede negarse a recibir la demanda? 

Por poder puede, aunque no le genera ningún beneficio, pues de hacerlo el Juzgado acordará que se le notifique mediante la publicación del aviso en el Tablón de anuncios del propio Juzgado.

 

 

16.- ¿Que puede o debe hacer el demandado al recibir la demanda? 

El inquilino en la adtualidad tiene un margen muy limitado de actuación, tanto en el tiempo como en las conductas que puede desplegar.

 

En el plazo de 3 días tras la notificación, deberá solicitar si le conviene, Abogado y Procurador de oficio, si lo hace después no se paralizarán los plazos.

 

En  5 días, de haberse propuesto el perdón de todas o parte de las rentas, tendrá que indicar si acepta o no esa oferta de condonación y desalojar el inmueble en el plazo que se le haya concedido.

 

Dentro de los 10 días siguientes a la recepción de la demanda, podrá:

  • No hacer nada y mantenerse en el uso del inmueble.
  • Enervar la acción, pagando absolutamente todo lo que debe al momento de efectuar el pago enervador.
  • Entregar el inmueble y pagar la deuda.
  • Entregar el inmueble sin pagar la deuda.
  • Oponerse a la demanda de desahucio.
  • Estimar que puede enervar la acción, en los supuestos en los que el propietario le haya negado en la demanda la posibilidad de paralizar el desahucio.

 

17.- ¿Se celebra un Juicio? 

Hoy día la mayoría de los procesos de desahucio por impago de rentas finaliza sin necesidad de celebrar vista, posiblemente apenas si llegan al 10% los casos en los que es necesaria la celebración de vista.

 

Únicamente si el inquilino presenta en el plazo de 10 días desde la recepción de la demanda escrito oponiéndose mediante escrito firmado por Abogado y Procurador, así exprésamente se dispone en el artículo 440.3  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, cuyo literal es:

 

Artículo 440. Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista.

(...) 

«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

 

En la mayoría de las ocasiones la oposición se hace con la exclusiva idea de demorar el porcedimiento de desahucio, lo que evidentemente no sucede, pues en modo alguno con la misma se retrasa el lanzamiento de ser estimada la demanda. Realmente es una opción absurda de la que nada suele sacarse. Es mejor sentarse a negociar con la propiedad y buscar la mejor solución dentro de lo ya de por sí delicado de la situación.

 

Si no hubiese esta oposición habría juicio y el proceso finalizaría por medio de Decreto dictado por el Secretario Judicial.

 

18.- ¿Debe acudir el propietario demandante al Juicio?  

El juicio se podría celebrar únicamente con el Abogado y el Procurador, pero nosotros exigimos que nos acompañe el propietario, por si la parte contraria comparece y pide su declaración, pues en caso de no estar presente la propiedad podrían admitirse hechos que le fueran perjudiciales. 

 

Por lo tanto no es necesario que acuda pero si muy conveniente, pudiendo inclusive a perder el juicio por la incomparecencia.

 

En caso de imposibilidad manifiesta puede interesarse la suspensión de la vista.

 

19.- ¿Quién paga los costes del juicio?  

En principio la condena en costas es para quien pierde el proceso, en desahucios por falta de pago.

 

Lo normal es que nos pague el cliente y si conseguimos hacer efectivo el cobro de las costas le devolvamos el importe entregado.

 

20.- ¿Qué ocurre si se niegan a abandonar la vivienda o local? 

Se les echa por la fuerza, de hecho la comisión judicial va acompañada por la policía por si hay algún problema con los ocupantes de la vivienda o local.

 

21.- ¿En la demanda se reclama también la deuda?  

Sí, se pide tanto el desalojo como que se les condene al pago de rentas debidas así como las que se generen hasta el lanzamiento.

 

20 días después de la firmeza de la sentencia o decreto puede iniciarse un proceso ejecutivo para localizar y embargar salarios, rentas o bienes de los deudores, con lo que pagar al propietario.

 

22.- ¿Se suelen cobrar las deudas? 

A corto plazo sinceramente es difícil, si bien a medio y largo plazo son muchas las reclamaciones que prosperan al haber variado la situación económica del inquilino.

 

23.- ¿Qué plazo hay para ejecutar la sentencia por las deudas dejadas? 

Son cinco años los que se disponen para iniciar la reclamación de la cantidad declarada como debida.

 

24.- ¿En todos los casos ante un impago de rentas puede plantearse una demanda de desahucio ante los Juzgados? 

No, hay que ver si hay firmado algún pacto de sometimiento de la cuestión a un Tribunal o Corte de Arbitraje, en este caso es requisito imprecindible iniciar ese proceso arbitral.

 

Si tras la finalización no se recupera la casa hay que solicitar a un Juez que ejecute el Laudo Arbitral y expulse a los inquilinos de la vivienda o local.

 

Nosotros no somos partidarios de los arbitrajes en los arrendamientos pues en la actualidad se suele recuperar antes la posesión por la vía judicial y además si prospera la reforma procesal que hay en el congreso, la denominamos desahucio hiperexpréss para que os hagáis una idea, el proceso se agilizará notablemente.

 

25.- ¿Qué debo pedir al Abogado que tramite mi desahucio? 

Que tenga experiencia más que demostrable en procesos de desahucio, al menos 50 desahucios.

 

Que entregue hoja de encargo en la que se detallen absolutamente todos los costes del proceso y actuaciones que está incluidas para luego no llevarse sorpresas.

 

* * * * * *


 

Abogado Experto en Desahucios     

ESPERO QUE PRESENTE ARTÍCULO OS AYUDE A ENTENDER EL PROCESO DE DESAHUCIO POR IMPAGO DE RENTAS.

EN TODO CASO QUEDO A VUESTRA DISPOSICIÓN PARA ACLARAR DUDAS Y COMO NO, PARA ASISTIROS EN PROCESOS DE DESAHUCIOS, QUE ES UNA DE MIS GRANDES ESPECIALIDADES

UN AFECTUO SALUDO -

JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

TELF. 91. 530.96.98 / 619.41.23.11

 


  

 
 
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