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Mostrando articulos por etiqueta: arrendamientos

 

¿ Qué ocurre si el banco embarga la vivienda al arrendador?.

 

¿ Subsiste mi contrato cuando la vivienda ha sido ejecutada y adquirida por banco?.

 

¿ Qué puede hacer el arrendatario en estos casos?.

 

El presente artículo trata de dar respuesta a éstas y otras cuestiones análogas sobre contratos de arrendamiento de vivienda, excluyéndose toda referencia a los contratos de uso distinto al de vivienda y a aquellos sujetos a la regulación del Código Civil.

El art. 13.1 LAU 29/1994 prescribe que si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por unas determinadas causas, entre las que se encuentran la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en la vivienda arrendada hasta que se cumplan cinco años desde el contrato o desde la puesta a disposición del inmueble. En contratos de duración determinada superior a cinco años, si transcurridos los cinco primeros años el derecho del arrendador quedara resuelto por las mismas causas, se extinguirá el arrendamiento, salvo que haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador, en cuyo caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Por lo tanto, lo primero que debemos tener en cuenta es si el contrato de arrendamiento de vivienda es anterior o posterior a la constitución de la hipoteca.

 

Cuando la constitución de la hipoteca sobre el bien inmueble sea posterior a la concertación del arrendamiento no existirá ningún problema para el arrendatario, pues existe la presunción  de que el acreedor hipotecario conoce o, al menos, debió conocer, el estado posesorio de la finca, de manera que con esa afección consintió la constitución del crédito hipotecario.

 

Cuando la constitución de la hipoteca sobre el bien inmueble sea anterior a la concertación del arrendamiento debemos distinguir los siguientes supuestos:

1) Que la duración inicialmente pactada en el contrato sea inferior a cinco años. La regla general es que se respete el plazo de duración de cinco años, computados desde la fecha del contrato o desde la fecha de la puesta a su disposición del inmueble, si esta fecha fuese posterior, de manera que si se hubiese concertado por plazo inferior, tendrán la vigencia pactada, pero a su vencimiento el arrendatario podrá hacer uso de las prórrogas anuales a que se refiere el art. 9 LAU hasta completar los cinco años, lo que no es óbice de que al vencimiento del término pactado o, en su caso, al de cualquiera de las prórrogas anuales, hasta completar los cinco años, pueda el arrendatario hacer uso de la facultad de no renovar que le concede el art. 9.1 LAU. En estos casos, la protección del arrendatario se produce con plena independencia de que el contrato de arrendamiento esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad. Pese a ello existen 3 excepciones a esta regla general:

a) Cuando se ha declarado la inexistencia por simulación de la relación arrendaticia. SSTS 13-10-1993, 16-9-1991

b) Cuando se pruebe que ha mediado fraude, dolo o confabulación entre el arrendador y el arrendatario.

c) Cuando con el arrendamiento se haya causado un grave perjuicio económico al acreedor hipotecario, disminuyendo el valor de garantía o de subasta de la finca hipotecada, para lo cual puede servir como pauta, salvo prueba en contrario, las disposiciones del art. 219.2.ª del Reglamento Hipotecario.(SSTS 17-11-1989, 6-5-1991, 14-6-1997 y AP Madrid, sec 13, 13-2-2002.)

2) Que la duración inicialmente pactada en el contrato de arrendamiento sea superior a 5 años. Transcurridos los cinco primeros años, el contrato arrendaticio queda resuelto una vez haya sucedido lo mismo con el derecho del arrendador, pero debiendo precisarse que, sin embargo, se exceptúa la aplicación normativa expuesta en el caso de que el arrendamiento esté inscrito en el Registro de la Propiedad, pues entonces el contrato continuará por la duración pactada, siempre que el contrato haya accedido al Registro antes que la inscripción de la anotación preventiva de embargo.

En ambos casos, cuando al órgano judicial le conste que la vivienda embargada se encuentra ocupada por terceras personas distintas del ejecutado – en nuestro caso el arrendatario/s - , se les notificará la existencia del proceso para que, en el plazo de 10 días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación (art. 661.1 LEC), - contrato de arrendamiento, comunicaciones escritas entre arrendador y arrendatario, recibos, justificantes de ingreso de renta, etc.. - pudiendo el ejecutante antes de la celebración de la subasta (art. 661.2 LEC) o el rematante o adjudicatario en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble (art. 675.2 LEC) solicitar que se declare que el ocupante no tiene derecho a permanecer en el mismo, lo que se sustanciará con citación a una vista dentro del plazo de diez días con práctica de prueba, resolviendo por medio de auto irrecurrible, sin efecto de cosa juzgada.

Si bien es cierto que ni el art. 661 ni el 675 LEC establecen la obligación del ocupante del inmueble de ser asistido por abogado y procurador en el acto de la vista, es en mi opinión muy recomendable estar asistido de ambos profesionales para garantizar la plena defensa de los derechos de los ocupantes, habida cuenta de que en la vista se discute su lanzamiento y si sus pretensiones fueren estimadas podrán repercutir las costas al contrario. No obstante, para actuaciones previas a la vista, como pudiere ser la presentación de los títulos de posesión ex art 661.1, no precisarán la asistencia de dichos profesionales.  

Finalmente, tras la celebración de la vista el órgano judicial dictará auto irrecurrible. En caso de ser desestimatorio de las pretensiones del ocupante – arrendatario – éste podrá ejercer sus derechos en el juicio que corresponda.

Armando García Fernández. Abogado

 

¿Puede el arrendador recuperar la vivienda para su uso estando vigente el contrato de arrendamiento?.

¿Tiene el arrendatario algún derecho frente a dicha pretensión de recuperación?.

¿Qué ocurriría si el arrendador no ocupase posteriormente la vivienda?.


El presente artículo tiene como finalidad responder a éstas y otras preguntas similares.

 

En primer lugar debemos distinguir entre los contratos celebrados antes del 24 de Diciembre de 2009 y los celebrados en fecha posterior. La razón es que en la citada fecha entró en vigor la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios, que modificó el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 objeto del presente artículo. La diferencia más significativa entre la anterior y la posterior regulación es que en la anterior regulación, los sujetos que podían necesitar la vivienda estaba limitada a quien ostentase la condición de arrendador en el contrato, mientras que en la nueva regulación se incluyen, además, sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o el cónyuge del arrendador en los supuestos de sentencia firme de divorcio o de nulidad matrimonial. Esto significa que las medidas cautelares provisionales adoptadas durante una proceso de nulidad o divorcio no son causa suficiente para instar la denegación de prórroga.

 

Hemos de destacar que si son varios los arrendadores, la causa puede ser invocada por cualquiera de ellos.

 

Una vez realizada la anterior matización, procedo a referenciar las notas más significativas de la denegación de la prórroga por causa de necesidad del arrendador:

 

1º) La cláusula de exclusión de la prórroga debe constar de forma expresa en el contrato de arrendamiento  en el momento de su celebración de su celebración. Si no se hace constar de forma expresa esta cláusula en el contrato no será posible la denegación de la prórroga aunque, en realidad, el arrendador (antes de la reforma) o éste y demás sujetos (después de la reforma)  necesiten la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente

2º) Como se trata de una causa de exclusión de la prórroga, sólo cabe su pacto en aquellos contratos cuya duración sea inferior a cinco años, pues son los únicos en los que cabe la prórroga. Por lo tanto, no puede ser incluida en los contratos de uso distinto al de vivienda ni en los de vivienda de duración superior a 5 años.

3º) Se suscita la duda sobre si es suficiente la mención genérica en el contrato de la necesidad del arrendador —mera previsión contractual expresa de la necesidad— o si la misma debe constar expresamente. No es una cuestión pacífica en la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, pero la mayor parte de la jurisprudencia aboga porque es suficiente la mención genérica de necesidad. Sin embargo, el arrendatario tendrá derecho a oponerse a la citada causa si entiende que la misma no puede ser calificada como necesaria que, conforme a la doctrina existente, tiene que ser todo lo contrario a "comodidad" o "conveniencia".

4º) La mayor parte de la Jurisprudencia y de la doctrina científica aboga por entender que la exclusión de la prórroga sólo podrá tener lugar  tendrá  bien cuando venza el plazo contractual pactado o bien cuando venza alguna de las prórrogas anuales, de tal manera que el arrendador no podrá oponer la cláusula de exclusión de la prórroga cuando el contrato esté aún vigente durante el plazo pactado o durante el período anual de las prórrogas. En lo que hay absoluto consenso es que en ningún caso  la causa pueda ser alegada durante el plazo de duración inicialmente pactado en el contrato. Vg. Contrato con una duración inicialmente pactada de 3 años. La causa de necesidad sólo podrá ser alegada al finalizar el 3º año.

5º) Se suscitan dudas sobre si la causa de necesidad puede ser alegada durante la vigencia de las prórrogas del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Mi opinión profesional  al respecto es que no podría alegarse, pues las prórrogas del artículo 10 no son consideradas como forzosas, pues el arrendador tiene la facultad de evitar las mismas comunicando fehacientemente al arrendatario con 30 días de antelación al cumplimiento de la quinta anualidad de vigencia del contrato su voluntad de no prorrogarlo.

6º) En cuanto a cuando y cómo debe el arrendador comunicar al arrendatario la causa de necesidad, la Ley  de Arrendamientos Urbanos de 1994 no establece fórmula o requisitos concretos, por lo que  será suficiente con que el arrendador remita al arrendatario un requerimiento fehaciente -  burofax con acuse de recibo y certificado de texto -, con indicación de la persona que tiene la necesidad y el motivo de la misma, aportando  un principio de prueba, en donde se conceda un plazo para el abandono de la vivienda, considerando por mi parte que habría que conceder un mínimo de un mes, que es el plazo de cortesía que establece el art. 704.1 LEC. Pasado el mismo, con o sin contestación del arrendatario, cabe llegar a un acuerdo entre las partes o bien, en caso de negativa, acudir de inmediato a la vía judicial, que seguirá los trámites del Juicio Declarativo Ordinario.

7º) En el supuesto de que, una vez practicado el requerimiento y el arrendatario abandone la vivienda, el arrendador o la persona que éste haya designado como necesitado de la vivienda deben ocupar la misma en el plazo de 3 meses, a contar desde el día siguiente a la extinción del contrato o, en su caso, desde que el arrendatario haya abandonado efectivamente la vivienda, salvo supuestos de “fuerza mayor”.

La Ley de Arrendamientos Urbanos no establece cuanto tiempo debe ocupar el arrendador o la persona que alegase la necesidad la vivienda, por lo que mi criterio profesional es que el referido plazo debe ser de 1 año natural, conforme al artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994.

En cuanto al supuesto de “fuerza mayor” el mismo puede ser la realización de obras de adaptación, restauración, enfermedad…, pero en cualquier caso debe ser acreditado y probado por el arrendador.

Finalmente, el art. 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994  que estoy analizando, establece que si el arrendador o la persona que alegase la causa de necesidad no ocupase la vivienda en el plazo referido en el primer párrafo de este punto, el arrendatario tiene derecho a:

  1. a)Ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación y, aunque el precepto no lo diga expresamente,  también los de traslado a la nueva vivienda, pues son perjuicios que ha tenido que soportar
  2. b)la oportuna indemnización, concretamente la renta total del tiempo que faltaba para cumplir cinco años, siendo oportuno señalar que no deben contar otras cantidades que se haya comprometido a satisfacer, por ejemplo, gastos de comunidad o impuestos.

Armando García Fernández, Abogado

 

La inmensa mayoría de las viviendas están ubicadas en edificios sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal. Este artículo tiene como finalidad ofrecer unas pinceladas de las cuestiones que, en casos como el descrito, tarde o temprano se suscitarán entre el arrendatario y la Comunidad de Propietarios.

 

1º) ¿ Puede pagar el arrendatario directamente a la Comunidad el importe de las gastos/cuotas comunes?.

 

La respuesta es afirmativa. Pese a ello no aconsejo seguir este método de pago, pues el obligado por Ley al pago de las citadas cuotas es siempre el propietario-arrendador de la vivienda, sin perjuicio de que posteriormente pueda repercutir, si así se ha pactado en el contrato, las citadas cuotas al arrendatario.

 

) ¿ Puede o debe asistir el arrendatario a las Juntas de la Comunidad de Propietarios?.

 

El arrendatario no tiene derecho a asistir a las citadas Juntas, pues la Ley de Propiedad Horizontal concede el citado derecho únicamente a los propietarios. Sin embargo nada impide que el propietario arrendador delegue la asistencia y derecho a voto en las Juntas a su arrendatario, si bien dicha delegación deberá plasmarse por escrito y podrá ser objeto de impugnación por parte de la Junta de Propietarios.

 

3º) ¿ Pueden varios arrendatarios de un mismo inmueble solicitar al Presidente o al Administrador de la Comunidad la convocatoria de una Junta para tratar temas que les afecten directamente?.

 

La respuesta es negativa, ya que ese derecho sólo lo ostentan los propietarios.

 

4º) ¿ Está legitimada la Comunidad de Propietarios para instar acción judicial contra el arrendatario que declare la privación del derecho a uso y disfrute de la misma.?

 

La respuesta es afirmativa siempre que se den los requisitos del artículo 27.2.e) de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 y la Comunidad siga los trámites indicados en el artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

 

5º) ¿ Puede la Junta de Propietarios mediante acuerdo legalmente aprobado prohibir al arrendatario el uso y disfrute de los elementos comunes?.

 

La respuesta es afirmativa, ya que no le está privando a éste del uso y disfrute sino a su propietario-arrendador, quien es el único legitimado para entablar acciones judiciales contra la Comunidad.

 

6º) ¿ Puede el arrendatario reclamar a la Comunidad de Propietarios los daños y perjuicios que la realización de una obra acordada por ésta  le causen en su vivienda?.

 

La respuesta, según la mayoría de la Jurisprudencia, es afirmativa.

Actualización renta en los contratos de arrendamiento de  vivienda posteriores al 1-1-1995

 

Este artículo tiene la finalidad de aclarar los aspectos relativos a la actualización de la renta que son objeto de mayor controversia.

 

En primer lugar debemos atender a lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos(en adelante LAU 1994). El contenido del citado precepto es el siguiente:

 

“Actualización de la renta.

1. Durante los cinco primeros años de duración del contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación porcentual experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.

2. A partir del sexto año de duración la actualización de la renta se regirá por lo estipulado al respecto por las partes y, en su defecto, por lo establecido en el apartado anterior.

3. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.”

 

A continuación destacaré los puntos más relevantes del mismo:

 

  1. Este precepto tiene carácter imperativo, es decir, no puede ser objeto de modificación por voluntad de las partes. Así, cualquier pacto contrario a su contenido será nulo de pleno derecho.
  2. El Ipc aplicable será siempre el Ipc General, siendo nula la aplicación de cualquier otro Índice de referencia.
  3. La actualización únicamente podrá tener lugar en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato. Por lo tanto, será nulo y carecerá de efecto  el intento de actualización anterior a la citada fecha
  4. La actualización solo es exigible desde el mes siguiente a aquel en el una de las partes, arrendador o arrendatario, comunique por escrito a la otra expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si la otra parte lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al Boletín Oficial en que se haya publicado. Es importante destacar que, aunque el precepto no exija la fehaciencia de la comunicación, es recomendable realizarla de forma que pueda probarse.

 

 En mi opinión, ésta es la finalidad del último párrafo del artículo objeto de análisis: “Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente”, ya que el arrendador está obligado siempre a entregar copia del recibo al arrendatario, de forma que ambas partes pueden probar la emisión y recepción de la comunicación de la actualización.

 

Sin embargo, éste sistema no puede ser utilizado en aquellos casos en los que es el arrendatario quien demanda la actualización de la renta. De ahí mi anterior recomendación de que la comunicación se realice por medio que permita demostrar su  recepción.

 

  1. Una vez realizada la comunicación el sistema de actualización es el siguiente: la renta base será la que se viniese pagando en la anualidad anterior. Para la primera actualización se tomará como mes de referencia el Ipc que corresponda al último Ipc que estuviera publicado – la publicación del Ipc suele ser entre los días 13 y 15 del mes siguiente al que nos encontremos - en la fecha de celebración del contrato. En las sucesivas actualizaciones se tomará como referencia el índice que corresponda al último aplicado. En la página web del Instituto Nacional de Estadística (INE) se puede acceder a los Ipcs publicados y al certificado al que hace mención el artículo analizado.

 

Pese a la claridad del precepto objeto de estudio, existen preguntas que “atormentan” a la inmensa mayoría de los arrendadores y arrendatarios en alguna ocasión: ¿ qué sucede si no he actualizado la renta en el momento establecido en el artículo 18 ?. ¿ Supone una renuncia a la actualización?. ¿ Cabe aplicar la actualización con efectos retroactivos?.

 

El siguiente ejemplo práctico da respuesta a todas esas preguntas:

 

El día 30 de Mayo de 2006 el Sr Paco firma un contrato de alquiler de vivienda con una duración mínima de un año, siendo la fecha del contrato y puesta a disposición de la vivienda el 1 de julio de 2006. La renta se pactó en 1.000 € mensuales. El día 1 Julio de 2007 el arrendador del Sr Paco no procede a comunicarle la actualización de la renta.  El día 1 de Julio de 2008 tampoco procede a actualizar la misma. Sin embargo, el 26 de Enero  del año 2009 el arrendador del Sr Paco le envía una carta comunicándole la actualización de la renta  aplicando la variación de los últimos 30 meses - un 6,25% -.indicándole además que dicha actualización será  efectiva ese mismo mes.“

 

Pues bien, la facultad de actualizar la renta por parte del arrendador del Sr Paco también existe desde el 1 de Julio de 2008 hasta el 1 de Julio de 2009. Por tanto el arrendador del Sr Paco puede comunicarle la actualización de la renta en cualquier mes hasta el 1 de Julio de 2009. Al haberse efectuado la actualización en Enero de 2009 ( Julio de 2007 a Enero de 2009), la misma será exigible a partir del 1 de Febrero de 2009, siendo la renta actualizada pagadera desde el 1 de Febrero de 2009 hasta, como mínimo, el 1 de Julio de 2009.

 

Ahora bien, a lo que no tiene derecho el arrendador del Sr Paco es a reclamar la diferencia entre la renta que cobró y la que hubiese resultado de haberla actualizado el día 1 de Julio de 2007.

 

En el ejemplo expuesto en fecha 1 de Julio de 2007 el arrendador del Sr Paco pudo actualizar la renta( IPC 3%; Renta actualizada: 1030 €), pero no lo hizo. El día 1 de Julio de 2008 pudo actualizar la renta( 4% IPC; renta actualizada: 1.040 €), pero tampoco lo hace. Finalmente el Arrendador actualiza la renta el día 26 de Enero de 2009: 10%(IPCs acumulados); Renta Actualizada 1.100 €.

 

Pues bien, el arrendador del Sr Paco puede exigir el pago a partir del 1 de Febrero de 2009 1.100 € de renta, pero no reclamar la diferencia de rentas:

 

  • Julio 2007 – Julio 2008. Renta sin actualizar:1000 € y renta actualizada 1.030 €. 30X12=360€. Esos 360€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.
  • Julio 2008- Enero 2009: Renta sin actualizar:1000 € Y renta actualizada 1.040€. 40x7=280€. Esos 280€ no pueden ser reclamados por el Arrendador.

 

El objeto de este artículo es el estudio de las reparaciones en las viviendas arrendadas con posterioridad al 1 de Enero de 1995 como vivienda habitual. Las mismas son objeto de regulación en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Por lo tanto es preciso delimitar tres tipos de reparaciones: necesarias, urgentes y pequeñas reparaciones. 

 

A) Reparaciones necesarias: Se pueden definir como gastos que no generan mejora, sino que son inversiones imprescindibles destinadas a mantener o reparar la vivienda a fin de que cumpla su utilidad, evitándose con ello su deterioro, pérdida o destrucción. (entre otras, SAP Vizcaya de 31 de mayo de 2000 )

 

La doctrina jurisprudencial ha venido considerando (SAP Barcelona 13-9- 2001) que son reparaciones necesarias la que por su naturaleza son indispensables para mantener la vivienda en uso, y las impuestas por la autoridad competente, entendiendo (SAP Cantabria 12-6-96) que dicha obligación alcanza a cuantas sean precisas para lograr tal finalidad con sujeción al destino pactado en el contrato de arrendamiento, ya proceda su necesidad del mero transcurso del tiempo, del desgaste natural de la cosa, de su utilización correcta conforme a lo estipulado o, en definitiva provengan de suceso con las notas del caso fortuito o de la fuerza mayor) o, como dice la SAP Salamanca 9-3-1999, se incluyen tanto las obras encaminadas a la restauración de los deterioros o menoscabos sufridos en la vivienda como a la conservación de los mismos, es decir, aquellas que deben realizarse ineludiblemente y no aumentan el valor ni la productividad de la cosa arrendada, incluyendo, entre otras muchas, las consistentes en arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de las instalaciones de conducción de agua y desagüe (STS 30-1-1970), las de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción (STS 4-12-1992) y las reparaciones para mantener la instalación de calefacción en perfecto funcionamiento (SAP Valladolid 10-4-1984) e incluso, no sólo las reparaciones sino también las sustitución, si fuera preciso por su vetustez o riesgo, de las instalaciones de servicios de suministros de fluidos o energía como agua, luz, gas...etc (SAP Toledo 26-10-2000). A mayor abundamiento, también han sido catalagodas por la jurisprudencia como obras necesarias la reparación de tuberías y fugas de agua, la reparación de goteras, grifos, azulejos, radiadores, calentadores, humedades, de una bañera hidromasaje; las consistentes en el arreglo, renovación o sustitución parcial de alguno de los elementos componentes de instalaciones de conducción de agua y desagüe, la de corrección y adaptación de la instalación de agua caliente y calefacción, etc. (SAP Sevilla de 16 de noviembre de 1999, SAP Asturias de 15 de septiembre de 2000, SAP Barcelona de 27 de febrero de 2008.)

 

La obligación de realizar las obras de reparación necesarias  de la vivienda corresponde al arrendador, excepto en los supuestos contemplados en los artículos 1563 y 1564 del Código Civil, 28 y 21.4 de la LAU 1994.

 

B) Reparaciones urgentes. Los requisitos que suelen atribuirse a esta clase de obras son las siguientes: que sean obras necesarias, que tengan cierta importancia,  que el daño o la incomodidad no sean imputables al arrendatario, que la urgencia sea verdadera y objetiva, o que el daño o la incomodidad puedan ser tanto del interior como del exterior de la vivienda o afectar a los elementos comunes del edificio. En este caso, previa comunicación al arrendador, el arrendatario "podrá" – no es un deber sino una opción -  realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. Pero como señala el precepto, es necesaria la comunicación previa al arrendador de tales reparaciones, pues en caso contrario no se reconocerá un derecho de reembolso al arrendatario (SAP Navarra de 30 de marzo de 2004).

 

C) Pequeñas reparaciones: Serían los gastos ordinarios producidos por el desgaste que genera el uso ordinario de la vivienda. Se trata de reparaciones que, a diferencia de las necesarias, no son indispensables para que la vivienda siga cumpliendo su condición de habitabilidad. En cuanto al desgaste por el uso debo destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Vizcaya de 10 de Marzo de 2009, la cual establece: “todas las cosas, salvo que se les preste especial cuidado y mantenimiento, se deterioran con el paso del tiempo y agotan su vida útil, siendo su cambio y adaptación una consecuencia lógica, no imputable al arrendatario a quien no se le puede repercutir; debe devolverse la cosa como se recibió pero con el lógico deterioro del uso.”

Entre los ejemplos que se extraen en la jurisprudencia de pequeñas reparaciones y, por tanto, a cargo del arrendatario destacan: la reparación de la cisterna de un inodoro, pero no las humedades y las baldosas que se mueven (SAP Lleida de 23 de abril de 1999); la reparación del sifón del fregadero y de la antena parabólica (SAP Alicante de 7 de marzo de 2001); la rotura de una tubería, dado que se produjo por el uso diario y continuado de la misma (SAP Murcia de 18 de marzo de 2002 ); la reparación de la avería de un termo en la vivienda arrendada (SAP Valencia de 15 de febrero de 2003; la reparación de los vidrios de la cristalera de la fachada principal y los vidrios de la cristalera de dos hojas que da acceso a la sala de estar-comedor desde el vestíbulo(SAP Baleares de 4 de abril de 2003); la reparación de herrajes de las puertas y conservación de estas, rotura de vidrios en ventanas, cintas de persianas y persiana que falta, reparación de puertas de los armarios de la cocina, pintura de puertas, ventanas y paramentos interiores de la vivienda (SAP Asturias de 7 de diciembre de 2004); la reparación de persianas o grifos (SAP Asturias de 16 de diciembre de 2004); la reparación de una puerta, la sustitución de un calentador de gas, de un colchón, de un cristal y de un somier (SAP Santa Cruz de Tenerife de 29 de marzo de 2004); los arreglos en la calefacción, en la instalación del agua y en la cisterna del váter (SAP Burgos de 3 de marzo de 2006); los gastos por suministro eléctrico, una vez el arrendador le proporcione las instalaciones adecuadas, y aunque el arrendatario haya tenido dificultades con la compañía eléctrica por impagos de la anterior arrendataria (SAP Burgos de 28 de abril de 2006).

 

En cambio, no se considera que son "pequeñas reparaciones": la reparación de la pintura de las paredes al proceder de humedades reconocidas por el arrendador (SAP Santa Cruz de Tenerife de 30 de abril de 2004); ni los deterioros que presenta la pintura de las paredes a consecuencia del uso normal de la vivienda, cuya reparación corresponde al arrendador (SAP Murcia de 11 de julio de 2001); los defectos intrínsecos de una caldera, aunque sí lo serían los gastos de conservación de una caldera (SAP Cuenca de 28 de diciembre de 2007).

 

Finalmente tanto la doctrina como la jurisprudencia tienen en cuenta los siguientes factores a la hora de calificar una reparación como pequeña:

 

El factor tiempo. SAP Murcia de 9 de enero de 2001, entre otras.

Inventario de bienes. Permite establecer un parámetro comparativo de los bienes al iniciar el contrato y al manifestarse la avería o desaparición del bien.

Coste económico de la reparación. La jurisprudencia es dispar yendo desde los 100 o 150 € hasta la mitad del valor de reposición de un electrodoméstico (SAP Murcia de 9 de enero de 2001)

Clase de bienes. En principio lo que no afecta a la habitabilidad debe encajar en las pequeñas reparaciones (SAP Cantabria de 27 de octubre de 2003, SAP Valencia de 11 de julio de 2008)

 

Armando García Fernández

Abogado"

 

¿Necesito el permiso de mi arrendador para que mi madre venga a vivir conmigo?

 

¿Puede el arrendador resolver el contrato porque he invitado a un amigo a pasar unos días en mi casa?.

 

Estas y otras preguntas similares o análogas “atormentan” en la práctica diaria a un gran número de arrendatarios de vivienda. El presente artículo tiene como finalidad dar una respuesta a las citadas cuestiones.

El artículo 8 la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), prohíbe el subarriendo parcial de la vivienda o la cesión total de la misma sin consentimiento escrito del arrendador. Del mismo modo el artículo 27.2.c) de la LAU 1994 establece como causa de resolución del contrato el subarriendo o cesión inconsentidos.  Por lo tanto, en primer lugar debemos clarificar es cual es el hecho que da lugar a la citada resolución y, en segundo lugar, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida.

Respecto a la primera cuestión, la doctrina jurisprudencial es unánime al establecer: “  El hecho tipificador que lleva como efecto la resolución del contrato de arrendamiento es la introducción en la vivienda o local arrendado de una tercera persona en connivencia con el arrendatario, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, siendo indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente o compartida con el arrendatario (S.T.S. 19-10-1972, 22-6-1973, 16-11-l974, ...), total o parcial (19 y 31-10-1972); tal introducción supone la entrada subrepticia de ese tercero en la relación arrendaticia, usando la cosa a su nombre y provecho (lo decisivo es el aprovechamiento, ventaja o beneficio obtenido por ese tercero), sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción (Sts. T.S. 22-10-1962, 3-4-1965, 21-2-1966, 2-7-1970, 14-3-1972, 22-6-1973, 16-11-1974, 8-5-1981, 25-l-1988 ...) pero si debe acreditar la presencia de ese tercero, ajeno al contrato, haciendo uso del inmueble, lo que determina una presunción de cesión o subarriendo ilegales (S.T.S. 6-2-1954, 28-6-1981, 22-10-1962, 3-4-1965, 29-10-1969, 4-3-1970, 29-10-1971, 22-12-1973,14-6-1974, ...), es decir, es la modificación subjetiva en la situación arrendaticia (sustitución de la persona del arrendatario, introducción compartida de un tercero o cese de un coarriendo mancomunado) lo que opera como causa resolutoria, en tanto comporta cambios en el derecho de uso con las obligaciones que del mismo se derivan, que no pueden hacerse sin consentimiento de la propiedad, por ser facultades inherentes al dominio. En definitiva, la introducción de un tercero en el vínculo arrendaticio, de faltar la autorización del arrendador, llámese cesión, traspaso o subarriendo, genera la causa resolutoria prevenida en la ley especial , como así ha venido reconociéndose por el Tribunal Supremo en reiteradas sentencias que constituyen doctrina bien consolidada, siendo irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito (S.T.S. 13-5-1970, 19-10-1972, 12-6.1973,...).”

Una primera lectura de la mentada doctrina jurisprudencial nos llevaría a pensar que cualquier ocupación de la vivienda arrendada por persona distinta al arrendatario sin consentimiento previo del arrendador debería calificarse como subarriendo o cesión inconsentida, en función de si el arrendatario habita o no la vivienda junto con el tercer o terceros ocupantes. Afortunadamente ésta  doctrina general admite las siguientes excepciones:

1º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato pero integrados en la unidad familiar del arrendatario, bien por consanguinidad o por afinidad, siempre y cuando continúe el arrendatario  en la ocupación de la vivienda. Sentencia de la Audiencia Provincial de  Asturias, Sec. 4.ª, de 11 de noviembre de 2009 y Sentencia de la Audiencia Provincial de Málaga, Sec. 6.ª, de 14 de diciembre de 2006, entre otras muchas.

2º) Cuando se trata de terceros extraños al contrato sometidos a la  dirección o autoridad del arrendatario  y dependan económicamente de él. Es el caso de empleados domésticos o de programas de asistencia social. (Sentencias de la Audiencia Provincial de  Cádiz, Sec. 5.ª, de 17 de noviembre de 2005 y  de la Audiencia Provincial de Valencia, Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009.)

3º)  Cuando entre el tercero extraño al contrato y el arrendatario exista un vínculo de convivencia marital afectiva estable. Sentencias de la Audiencia Provincial de Valencia , Sec. 7.ª, de 11 de septiembre de 2009 y de la  Audiencia Provincial de Las Palmas, Sec. 5.ª , de 8 de febrero de 2007.

Más dudoso es el supuesto de alojamiento de terceros ajenos al contrato por razones de amistad, pues para que el mismo no supusiera causa de resolución contractual el arrendatario debería probar tanto la relación de amistad como la temporalidad del alojamiento, lo cual es sumamente complicado. De ahí que, si un amigo nos solicita vivir una temporada en nuestra vivienda arrendada, en mi opinión es aconsejable poner éste hecho previamente en conocimiento del arrendador.

Respecto a la segunda cuestión, esto es, a quien le corresponde probar la existencia del subarriendo parcial o la cesión inconsentida, es doctrina jurisprudencial consolidada la que establece: “Por lo tanto, la consecuencia de la prueba por el actor del hecho de la introducción de un tercero es la inversión de la carga de la prueba, porque el arrendatario demandado ha de justificar la legalidad de la introducción del tercero en el uso y disfrute de la cosa arrendada (Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de abril de 1970 ), de una manera plena, ya que la ocupación ha de ser satisfactoriamente justificada por el arrendatario para destruir la presunción de ilegalidad que se deriva de aquella ocupación (Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1972 ), de modo que la introducción de un tercero en la relación arrendaticia, para quedar legitimada, necesita fundarse en título legal o contractual que lo autorice, título que debe estar plenamente justificado por la parte que lo invoque (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de mayo de 1961 y 11 de abril de 1973 ).” Ello significa que el propietario arrendador sólo debe probar la ocupación de un tercero ajeno al contrato de la vivienda por cualquier medio válido en derecho (testificales, documentales….), correspondiendo al arrendatario probar con los mismos medios que tal ocupación está amparada bien en la legalidad vigente por haber obtenido consentimiento del arrendador, o  bien por hallarse encuadrada en alguno de los tres supuestos anteriormente mencionados.

Como apunte final debe destacarse que es doctrina jurisprudencial unánime la que establece que: “no es preciso que la causa productora de la resolución exista en el instante del ejercicio de la acción, siendo suficiente al éxito de ésta que aquélla se haya producido (sentencia de 24 de enero de 1951 ), toda vez que, de no entenderse así, ello supondría tanto como fijar plazos para el ejercicio de las acciones no establecidas en la Ley y hacer factible que el inquilino o arrendatario pudieran fácilmente eludir las consecuencias de su actuación ilegal”. (Sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, Sec 1º, de 9 de Octubre de 2007, entre otras muchas.)

Armando García Fernández.

Abogado

 

La Sentencia del TS de 13 de Octubre de 2.005, que viene a resumir la doctrina jurisprudencial sobre el precontrato y sus consecuencias:

"En efecto, el llamado precontrato, contrato preliminar o preparatorio, o “pactum de contrahendo” bilateral de compraventa tiene por objeto constituir un contrato y exige como nota característica que en él se halle prefigurada una relación jurídica con sus elementos básicos y todos los requisitos que las partes deben desarrollar y desenvolver en un momento posterior ( SSTS 23 Diciembre de 1.995; 16 de Julio 2003 , entre otras), cuya efectividad o puesta en vigor se deja a voluntad de ambas partes contratantes.”

Aunque hace referencia al precontrato de compraventa, lo cierto es que su doctrina es plenamente aplicable a todos los precontratos, según reiterada jurisprudencia. Por lo tanto, el contrato de reserva de vivienda o de local debe contener los acuerdos esenciales que las partes hayan alcanzado respecto al futuro contrato de arrendamiento.

Clases de arras. Con arreglo a la función que desempeñan, en la actualidad, podemos distinguir tres tipos de arras patrimoniales: confirmatorias, penales y penitenciales ( STS de 24 de Octubre del 2002.) La mera entrega a cuenta o anticipo, sin mediar arras, no se da a título de cautela, como en la figura arral, sino a cuenta del precio, y constituye no una medida de refuerzo, sino un cumplimiento parcial por parte de uno de los contratantes. Así, el empleo de la palabra “señal” es necesariamente un anticipo del precio (SSTS de 2 de Diciembre de 1988, 9 de Mayo de 1990, 20 de Febrero de 1996.)

Arras Confirmatorias

Las arras confirmatorias actúan en el ámbito obligacional de los contratos con fuerza vinculante que no faculta, por tanto, para resolver las obligaciones contraídas y que normalmente se corresponden con las entregas o anticipos del precio a cuenta (STS de 22 de Septiembre de 1999). Ante su incumplimiento se aplicará el artículo 1.124 CC

Arras Penales

Como entrega de cantidad para responder del cumplimiento del que tienen una función estricta de garantía de cumplimiento, ya que se pierden si el contrato se incumple, pero que no permiten desligarse del mismo ( STS de 9 de Marzo de 1989). En las arras penales y para el caso de incumplimiento, la parte cumplidora dispone de la opción de exigir el cumplimiento, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, sólo en el caso de que las partes lo hubieran pactado, abonando la jurisprudencia esta tesis, así la STS de 26 de Diciembre de 1991, 19 de Mayo de 1998

Arras Penitenciales.

Son las únicas que permiten resolver o desistir del contrato, mediante la pérdida o la restitución doblada y a las que específica y únicamente se refiere el art. 1454 CC, y, por otro lado, ha de recordarse que es reiterada y uniforme doctrina de esta Sala la de que no cabe entender que el empleo de la palabra “señal” exprese necesariamente la facultad de separarse del contrato, pudiendo ser estimada, sin error, como anticipo del precio (SS 11 Oct. 1927, 5 Jun. 1945, 20 Abr. 1955, 15 Oct. 1956) y que el contenido del art. 1454 CC no tiene carácter imperativo, sino que, por su condición de penitencial, para que tenga aplicación es preciso que por voluntad de las partes, claramente constatada, se establezcan tales arras, expresando de una manera clara y evidente la intención de los contratantes de desligarse de la convención por dicho medio resolutorio, ya que, en otro caso, cualquier entrega o abono habrá de valorarse y conceptuarse como parte del precio o pago anticipado del mismo, teniendo tal precepto legal un carácter excepcional, que exige una interpretación restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad indubitada de las partes en el sentido de que se trata de arras penitenciales, a que, en otro caso, la suma recibida sirve precisamente para confirmar el contrato celebrado (SS 7 Feb. 1966, 20 May. 1967, 16 Dic. 1970, 10 Nov. 1983, 10 Mar. y 12 Jul. 1986, 30 Abr. 1988, 9 Mar. 1989, 12 Dic. 1991, entre otras muchas)”

 

Este artículo tiene por finalidad explicar, por un lado, la problemática existente en la calificación de los contratos de Arrendamiento de habitación y clarificar los aspectos más relevantes de la misma. Y, por otro lado, explicar las diferencias entre éste tipo de contratos y los denominados contratos de hospedaje.

 

En cuanto a los contratos de arrendamiento de habitación o “contratos de arrendamientos parciales de vivienda”, su calificación jurídica por la Jurisprudencia de las Audiencias provinciales ha sido y continua siendo objeto de interpretación. En la actualidad existen tres corrientes jurisprudenciales al respecto:

 

  1. 1.La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento excluido de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y sometido al Código Civil, concretamente a los artículos 1.542 a 1.574 y 1.580 a 1.582. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia ProvincialBaleares, Sec. 3.ª, de 20 de mayo de 2010 y de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 8 de mayo de 2008.

En ambas se establece: “El artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos define el arrendamiento de vivienda por referencia a su objeto, por recaer sobre una "edificación habitable" y apta para servir al destino de "satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario", en concordancia con la constante y consolidada doctrina jurisprudencial que destaca como núcleo característico del contrato el hecho de que la edificación cedida sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.

Ese concepto de habitabilidad no puede predicarse del objeto arrendado en el supuesto enjuiciado, que se ciñe a una dependencia o habitación ubicada dentro de una vivienda, carente de los servicios mínimos y esenciales que en la actualidad deben reputarse imprescindibles, y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda, como son la cocina y el baño”

  1. 2.La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), como arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sec. 4.ª, de 1 de febrero de 2010 y de la Audiencia Provincial de Madrid,sec 14º, de de 13 de diciembre de 2006. En ambas se establece que este tipo de contratos no pueden satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, sino sólo la temporal por no reunir la habitación las condiciones para satisfacer las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, construyendo su hogar o sede de la vida doméstica.
  2. 3.La que considera que se trata de un tipo de arrendamiento sometido a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU), como arrendamiento de uso distinto al de vivienda. Entre otras encontramos las Sentencias de la Audiencia Provincial de Álava, sec 1º, de 18 Enero 2008, de 17 de Julio de 2008, de la Audiencia Provincial de Zaragoza,sec 5º, de 26 de Octubre de 2006 y de la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife de 19 de Abril de 2004.

 El argumento esgrimido en todas es: “en primer lugar y sobre todo, atendiendo a los propios preceptos contenidos en la legislación especial, como es por ejemplo, cuando dice que el objeto de la Ley está constituido por las fincas urbanas que se destinen a "vivienda", entendiendo por tal la que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es la de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, comprendiendo también sus espacios accesorios, y nada sobre el particular señala sobre si el contrato ha de recaer sobre una vivienda íntegra o sólo parte de ella, y por aquellos motivos -- vivienda y necesidad permanente-- excluye de su regulación o bien las edificaciones cuyo uso principal no sea el de vivienda o bien aquellas otras cuyo uso sea sólo por temporada, señalando al respecto como ejemplos de supuestos no comprendidos en la Ley aquellos arrendamientos que tengan por objeto una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, o los que se refieran a breves lapsos de tiempo como los de verano y asimilados”

Por otro lado, en cuanto a los denominados contratos de hospedaje, lo que individualiza y distingue la figura del «hospedaje» es la cesión, contra la entrega de un precio cierto, del uso de una parte de la vivienda arrendada, junto con la prestación al ocupante de algunos servicios complementarios tales como la limpieza y arreglo de la habitación, lavado y planchado de ropa, manutención, etc. , tal y como recoge de forma unánime la Jurisprudencia: Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de abril de 1959, 8 de enero de 1960 y 29 de octubre de 1962; Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec 13º, de 11 de Mayo de 2006 y  la Sentencia de la Audiencia Provincial de  Madrid, Sec. 21.ª, de 18 de abril de 2001.

 

Este artículo tiene por finalidad explicar la problemática existente en la calificación de los contratos de Arrendamiento de Vivienda, y clarificar los aspectos más relevantes de la misma. El contenido de este mensaje es puramente informativo y en modo alguno la información en él contenida puede suplir el asesoramiento personal de un profesional cualificado del Derecho Inmobiliario.

 

Una vez realizada la anterior advertencia procedo al análisis de la problemática enunciada en el encabezamiento.

 

Tipos de contrato de arrendamiento de vivienda.

 

Existen 2 tipos de contrato de Arrendamiento y a cada uno de ellos le es aplicable un régimen jurídico distinto. La diferencia mas sustancial entre uno y otro tipo de contrato es la duración legal de los mismos.

 

En los contratos de vivienda:

 

a) Contratos con una duración inicial igual o inferior a 5 años:

 

Estos contratos se rigen por lo dispuesto en el Título II de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre), en su defecto por los pactos contenidos en el mismo y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil

1. Se aplica el art 9.1 LAU 1994. El arrendatario puede permanecer en la vivienda hasta un MÍNIMO de 5 años(prórrogas de 1 año). 1º excepción: Que el arrendatario comunique fehacientemente al arrendador con, al menos, 30 días de antelación a la finalización del contrato o de cualquiera de sus prórrogas su voluntad de no renovarlo. 2º excepción: Que en el contrato se haya hecho constar expresamente la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial (art 9.3 LAU 1994).

 

2) Imaginemos que la duración inicial del contrato es de 1 año y la fecha de celebración el 1-1-2000. El Arrendatario no comunica nada a su arrendador hasta el 1-1-2004(4 años). Pues bien, si con al menos 30 días de antelación al 1-1-2005 ninguna de las partes (arrendador o arrendatario) comunica fehacientemente a la otra su voluntad de no renovar el contrato, entrará en juego la prórroga del art 10 LAU 1994.

 

3) Imaginemos que no se ha renunciado a la prórroga y que ninguna de las partes ha notificado su voluntad de no renovar el contrato a la otra. El contrato se irá prorrogando anualmente a voluntad del arrendatario hasta un máximo de 3 anualidades (1-1-2006 a 1-1-2008).

 

4) Imaginemos que una vez llegada la fecha de vencimiento(1-1-2008) el arrendatario permanece 15 día disfrutando de la vivienda con el consentimiento del arrendador. En este caso el contrato entrará en tácita reconducción. La duración, y solo la duración pues el resto del contrato seguirá en vigor, del contrato se regirá por los arts 1566 y 1581 del Código Civil. Es decir, la duración del contrato será anual si la renta se fijó anualmente, mensual si la renta se fijó mensualmente y diaria si la renta se fijó diariamente. 1º Excepción: Que haya requerimiento del arrendador antes o durante esos 15 días. 2º Excepción: Que en el contrato se hubiere renunciado a la tácita reconducción.

 

Son medios de notificación fehaciente según la doctrina y la Jurisprudencia:

- Burofax con acuse de recibo

- Requerimiento o carta notarial.

- El documento firmado con el recibí del receptor en el que conste, además, la fecha. Este supuesto es el de la entrega en mano del documento al destinatario, el cual firma las dos copias del mismo en el apartado Recibí, quedándose con una copia cada una de las partes.

 

b) Contrato de uso distinto al de vivienda(temporada).

 

Estos contratos se rigen con carácter preferente por los pactos contenidos en el mismo, en defecto de dichos pactos por lo dispuesto para arrendamientos del tipo “uso distinto del de vivienda” en la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, de 24 de noviembre, en adelante LAU), y, supletoriamente, por las disposiciones del Código Civil.

 

La duración inicial del contrato la pactan las partes libremente:( 3, 6, 9, 11 …meses, 1,2.... años), así como las posibles prórrogas y su régimen de ejercicio: prórrogas de 1 año, de 6 meses, con preaviso de 1 mes, de 3 meses...

Vg. Contrato de temporada con una duración inicial de 12 meses, del 11 de octubre de 2007 al 11 de octubre de 2008, en el que NO se pacta NINGÚN tipo de prórroga y se RENUNCIA a la tácita reconducción del Código Civil. Este contrato expiraría el día 11 de Octubre de 2008. A partir de esa fecha ambas partes podrían celebrar un nuevo contrato con distintas condiciones: renta, prórrogas, etc..

De esta forma la cuestión a dilucidar es cómo se califica a un contrato de arrendamiento. La Jurisprudencia de forma unánime ha establecido que la duración inicialmente pactada en el mismo no califica por si misma al contrato como de vivienda o temporada. Para calificarlo como de uno u otro tipo es necesario determinar si el arrendatario necesita esa vivienda como permanente o solo temporalmente. A título de ejemplo la Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria, año 2005 "Reiteradas sentencias del Tribunal Supremo han establecido, con criterio uniforme seguido de forma constante por las sentencias de las Audiencias Provinciales, que la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, ajena a la ocupación como residencia habitual del arrendatario, siendo ocasional y esporádica; de manera que el arrendamiento se hace en atención, no a la necesidad del arrendatario de establecer su vivienda, sino para ocuparla de una forma accidental y en épocas determinadas por razón de circunstancias distintas de la instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. Así la STS de 15 de diciembre de 1999 dice que la nota esencial del arrendamiento de temporada es la de haberse convenido el uso durante un plazo concertado para habitar transitoriamente y por razones diversas de modo que la ocupación responde a exigencias circunstanciales, esporádicas o accidentales determinantes del contrato y elevadas expresamente a la condición de causa por las partes y no a la necesidad de habitar como residencia habitual y permanente.”

 

En los contratos de temporada, para que no haya problemas de interpretación, se debe hacer referencia en el mismo a que se trata de un contrato de temporada o uso distinto al de vivienda por:

 

  1. 1)Motivos laborales, por estudios, por separación o divorcio…….
  2. 2)Razones lúdicas o vacacionales: temporada de pesca, de veraneo, de invierno, de vacaciones..

 

En estos caso es importante que se detalle con precisión la duración de la citada temporada de pesca, caza, de esquí etc.. o de las vacaciones(de verano, invierno, primavera..)

 

Por lo tanto, es muy aconsejable que en el contrato conste:

 

- El domicilio habitual del arrendatario (localidad y dirección) y si está empadronado en él.

- El motivo de la temporalidad lo más detalladamente posible. VG Si es por motivos laborales indicar la duración del contrato de trabajo del arrendatario.

- Que el inmueble NO se arrienda con la finalidad de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. 

 

Además hay que tener en cuenta que, en principio, el hecho de que el titular de un Arrendamiento de Temporada se empadrone en la vivienda - los certificados de empadronamiento" tendrán carácter de documento público y fehaciente para todos los efectos administrativos" - y ostente la titularidad de los suministros(no confundir con el hecho de que los dé de alta), puede suponer un indicio probatorio de que en realidad se trata de un contrato de arrendamiento de vivienda( Ejemplo: Sentencia de la Audiencia Provincial de Soria de 2004 en un caso en que se discutía la voluntad de las partes en el momento de celebración del contrato objeto de litigio), pero si en el contrato se especifica con claridad y precisión el objeto del mismo, dichas situaciones (empadronamiento y titularidad de suministros) perderán su carácter de indicio probatorio.

Pese a lo anterior, es importante destacar que el acceso al padrón municipal es un derecho y un deber, el cual es regulado por cada municipio y, en muchos de ellos, se exige al solicitante que presente bien un contrato de arrendamiento o bien contrato de suministro de un servicio de la vivienda (agua, gas, electricidad, teléfono, etc.). Incluso en algunos municipios si el solicitante es arrendatario se exige el consentimiento del Propietario-Arrendador. Para éste último supuesto, en caso de que el Propietario-Arrendador no desee dar su consentimiento para que se empadrone el Arrendatario, éste puede solicitar en el Ayuntamiento del que se trate el denominado Volante de empadronamiento, que es un documento de carácter informativo en relación con la residencia y el domicilio habitual – habitualidad no entendida como permanencia a efectos de aplicación de la LAU 1994 - en el municipio. Es válido para la tramitación del DNI, pasaporte, matriculación de vehículos, escuelas deportivas municipales, ayudas de Servicios Sociales, solicitud de prestación por desempleo, etc. en los que no se exija expresamente el Certificado de Empadronamiento.

Armando García Fernández.

Abogado

 

La renuncia a los derechos que la Ley  29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) concede a los arrendatarios es una materia no exenta de polémica, ya que en función del tipo de contrato, de la duración del mismo y de la posición jurídica de cada una de las partes existe o no la posibilidad de renunciar a determinados derechos.

De esta forma debemos distinguir:

  1. 1.Renuncias de derechos por parte del arrendador. En general la LAU 1994 es absolutamente permisiva en este aspecto, permitiendo al arrendador renunciar a los derechos que la misma le concede. Ejemplos: renuncia a su derecho a actualizar la renta, renuncia a su derecho de elevar la renta en caso de llevar a cabo obras de mejora, renuncia a percibir una indemnización por desistimiento anticipado del contrato en contratos de arrendamiento de vivienda de duración superior a 5 años e, incluso en mi opinión, renuncia a exigir una fianza.
  2. 2.Renuncia de derechos por parte del arrendatario. Aquí debemos distinguir entre:

a). Contratos de uso distinto al de vivienda. En éstos prima la voluntad de las partes, por lo que lo único exigido es que la renuncia sea convenida, especifica y concretada al derecho del que se trate de forma precisa, clara y terminante, tal y como ha declarado de forma constante la jurisprudencia del Tribunal Supremo(Sentencias de 5-3 EDJ 1991/2393 3-6, 28 EDJ 1991/10201 y 31-10 EDJ 1991/10348 y 5-12-1991, 14-2-1992 EDJ 1992/1364, 31-10-1996 EDJ 1996/7618 y 19-12-1997 EDJ 1997/8995)

b).Contratos de arrendamiento de vivienda. Aquí debemos distinguir dos supuestos:

b.1) Contratos con una duración inicialmente pactada superior a 5 años. En este caso el arrendatario puede renunciar a:

  • La subsistencia del contrato de arrendamiento en caso de enajenación(venta) de la vivienda.( art 14)
  • El derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario.(art 16.4)
  • Sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda.(art 25.8)

b.2) Contratos con una duración igual o inferior a 5 años. Es en estos contratos donde mayor número de dudas surgen, pues ni la doctrina ni la jurisprudencia son unánimes respecto a la irrenunciabilidad de determinados derechos o la validez o nulidad de determinados pactos. No se hace mención de los pactos sobre servicios, tasas e impuestos por existir ya innumerables artículos al respecto.

  • Pacto o renuncia a las prórrogas del artículo 9 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de la renuncia así como de cualquier pacto contrario a su contenido. Entre otras muchas las sentencias  AP Madrid, Sec. 14.ª, 566/2009, de 11 de noviembre y  AP Tarragona, Sec. 3.ª, 248/2009, de 3 de julio.
  • Pacto por el que el se excluye la prórroga del artículo 10. Dicho pacto ha sido declarado válido por varias Audiencias Provinciales así como por gran parte de la doctrina científica. A título de ejemplo las sentencias de AP Burgos, Sec. 3.ª, 201/2006, de 25 de abril AP Madrid, Sec. 10.ª, 784/2004, de 12 de julio ,AP Ciudad Real, Sec. 1.ª, 197/2004, de 5 de julio.
  • Pacto por el que se excluye la tácita reconducción civil. La jurisprudencia es unánime al determinar la validez de dicho pacto, ya que no se trata de un derecho que la LAU conceda al arrendatario.
  • Pacto modificando el contenido del artículo 18 LAU 1994. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de cualquier pacto contrario a su contenido.
  • Pacto en virtud del cual se incrementa la renta a partir de una determinada anualidad del contrato. La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sec 4º, de 28-2-2007, entre otras, ha declarado la nulidad de dicho pacto ya que, “si bien es cierto que la renta se determina libremente por las partes al inicio del contrato, y podrá ser que las partes durante la vida del contrato pactasen otra ,atendidas las circunstancias que estimasen oportunas, o incluso cabe su modificación cuando se producen mejoras, lo que la ley trata con el arct 18 , es proteger al arrendatario , con la finalidad de garantizarle una estabilidad económica en el contrato durante la duración mínima a que tiene derecho.”
  • Pacto en virtud del cual la enajenación(venta) de la vivienda conllevará la extinción del contrato. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.
  • Renuncia del arrendatario al derecho de subrogación. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto.
  • Pacto en virtud del cual el arrendatario se obliga al pago de las obras de conservación y reparación de la vivienda. Si bien la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales considera nulo dicho pacto, hay que estar a las circunstancias de cada caso en concreto para determinar la nulidad o validez del citado pacto. Ejemplo de ésta última apreciación son las siguientes sentencias:

 

ü  AP Barcelona, Sec. 4.ª, 65/2006, de 17 de febrero

“En el presente caso, en el contrato de fecha 6 de febrero de 2.002 se pactó una renta de 432,72 euros al mes. No obstante, en previsión de las importantes obras estructurales y de rehabilitación integral del edificio (reforma estructural, se cambiaron protecciones, barandillas, escaleras, terrazas, pavimentos, instalaciones eléctricas y de fontanería, se sustituyeron vigas, carpintería y en algunos apartamentos, se hicieron los revestimientos de los cuartos de baño y cocina) según las declaraciones del Arquitecto DON Rodrigo y del Arquitecto Técnico DON Jesús Ángel, al suscribir el contrato, se pactó que el arrendatario abonaría durante los cinco primeros años una renta inferior a la contractual, a cargo de la repercusión a prorrata entre todos los inquilinos del coste de las referidas obras; las obras finalizaron en julio de 2.003 y la parte actora pretende repercutir 120,21 euros mensuales a partir de 1 de octubre de 2.003. Pues bien, lo que es evidente es que declarada la nulidad de la cláusula 23ª, el efecto no sería el pretendido por el arrendatario sino la aplicación desde un inicio de la renta pactada contractualmente de 432,72 euros. Y si aplicamos la renta de 432,72 euros desde el inicio del contrato, sin cláusula de reducción alguna por obras, resultaría, de entrada y sin perjuicio de las posteriores actualizaciones de renta, que durante los siete años de vigencia del contrato, el arrendatario debería pagar la suma total de 36.348,48 euros. Por el contrario, si aplicamos la renta con las reducciones contenidas en la cláusula 23ª y la posterior repercusión de 120,21 euros, resultan los pagos siguientes: 216,36 x 14= 3029,04; 228,36 x 6= 1370,16; 348,57 x 6= 2091,42; 360,61 x 12= 4327,32; 378,65 x 12 = 4543,8; 402,69 x 12= 4832,28; 432,72 + 120,21 x 24= 13270,32, con los que se obtiene un total a pagar durante los siete años de vigencia del contrato de arrendamiento de 33.464,34 euros. En consecuencia, la cláusula pactada en el contrato, por la que el arrendatario se hacía cargo de las obras necesarias para mantener la vivienda y el edificio, no puede declararse nula pues la misma no va en perjuicio del arrendatario como exige el artículo 6 de la L.A.U. de 1.994.”

 

ü  AP Valencia, Sec. 7.ª, 269/2006, de 5 de mayo

“Igualmente son de cuenta y cargo del inquilino los gastos ocasionados por los desperfectos que se produzcan ya sean cristales, cerraduras y demás utensilios de las instalaciones y su perfecto entretenimiento. Los gastos de conservación, reparación y sustitución de los elementos arrendados y especialmente de instalaciones de agua, electricidad, aire acondicionado y bomba de calor, baño, bidet, grifos, water, lavabo, antena de televisión y en general todos los desagües, atascos, arreglo de la cocina, o tuberías de cualquier clase, paredes, embaldosados, techos, así como la conversación (sic) y sustitución de persianas, serán íntegramente de cargo del inquilino", todo ello con relación a la reclamación que se formula la arrendadora de 1.118,38 Euros por la reparación del aire acondicionado. Invoca la parte, que es obligación de la propietaria mantener la vivienda arrendada en las condiciones que se pactó, y puesto que la demandante cobra por su uso, debe asumir su reparación. Invoca el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos.

Centrándonos en la materia objeto de estudio, observamos que el artículo 21 de Ley de Arrendamientos Urbanos impone a la arrendadora la obligación de realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los arts. 1563 y 1564 y al arrendatario la de ejecutar las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

Prima facie, al amparo de los preceptos citados, el contenido de la cláusula citada parece abusiva, ahora bien, las alegaciones de la parte demandante exigen un previo análisis del contenido íntegro del contrato para determinar si existe un perjuicio para el arrendatario, requisito necesario para poder decretar su nulidad, al amparo del artículo 6 citado.

Así, analizado el contenido del contrato comprobamos que como contraprestación a la obligación de reparar que asumía el arrendatario, la arrendadora le eximía del pago de todos los gastos de comunidad y nunca repercutió el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, y estos dos pactos impiden que podamos apreciar la existencia, sin más, perjuicio para el arrendatario, criterio que corroboran los actos propios del demandado pues fue él quien el día 27 de julio de 2004, efectuó aviso a la empresa Mantenimiento Rochina para que procedieran a reparar la avería en el equipo de aire acondicionado.

Esta conducta, determina una aceptación por parte del demandado de su obligación de llevar a cabo la reparación, solo contradicha por la comunicación remitida a la demandante el día 30 de agosto de 2004, sin que se haya aportado ningún otro documento en el que se refleje las quejas a las que alude por la falta de medidas correctoras. A todo lo expuesto, debemos añadir que la instalación de aire acondicionado no puede considerarse como un electrodoméstico necesario para la habitabilidad de la vivienda, sino como una mejora o utilidad en zonas cálidas y su reparación debe incluirse dentro de las propias de los electrodomésticos y derivadas del uso de los mismos.”

  • Renuncia del arrendatario a sus derechos de tanteo y retracto sobre la vivienda. La jurisprudencia es unánime al determinar la nulidad de dicho pacto. A título de ejemplo la Sentencia de la AP Málaga, Sec. 5.ª, 631/2004, de 25 de mayo: “…..a tenor de la cláusula 12 "Se prohibe expresamente la cesión y el subarriendo en todo o en parte de la vivienda objeto del contrato, reservándose así mismo el propietario el derecho de tanteo o en su caso de retracto"; sin embargo, no se recoge de forma expresa que el arrendatario renuncia a los referidos derechos; y aunque los recogiera, tal renuncia sería nula por cuanto que el art. 25 párrafo 8º dispone que "El pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada superior a cinco años"; luego como éste contrato tan sólo ha durado dos años es evidente que aquélla cláusula, en el caso de haber querido decir que el arrendatario renuncia a dichos derechos, sería nula y se tendría por no puesta; por lo que tampoco éste puede ser motivo de estimación del recurso.”

 

¿Es obligatorio acudir a un experto en arrendamientos urbanos para realizar un contrato de arrendamiento.?.

¿Es válido el contrato realizado por el arrendador o el arrendatario en papel normal.?.

 

Los contratos celebrados entre particulares sin la mediación de un profesional experto en la materia son perfectamente válidos, entendiéndose la citada validez como ausencia de la obligación de que en la redacción de  los mismos deba mediar, por imposición de la Ley, un profesional de la abogacía u otro tipo de profesional (Notarios, gestores, etc..). Pese a ello siempre es recomendable, sobre todo cuando es la primera vez que alguien va a arrendar una vivienda, ya sea como arrendador o como arrendatario, la participación de un profesional experto en arrendamientos urbanos – un abogado en mi opinión - por un lado en la redacción y, por otro lado, en la supervisión del contrato si el mismo ha sido redactado por persona distinta a un especialista en la materia.

 

Las razones que sustentan el anterior consejo son varias, destacando las siguientes:

 

  1. La Ley de Arrendamientos Urbanos vigente – en adelante LAU 1994 – adolece de serias lagunas que deben ser suplidas mayoritariamente por la aplicación del Código Civil y, en menor medida, por otras Leyes de igual o inferior rango jerárquico como, por ejemplo,  la Ley de Propiedad Horizontal. La citada normativa es bien conocida por un profesional de la abogacía debido a su profesión.

 

  1. Íntimamente relacionado con lo anterior es el hecho objetivo de la necesidad de conocer los derechos y obligaciones dimanantes de cada pacto plasmado en el contrato, pues auque el contrato de arrendamiento esté “bien hecho” en la práctica diaria surgen infinidad de conflictos entre las partes contratantes – arrendador y arrendatario – debido a la ignorancia sobre el alcance y efectos de lo pactado en el contrato. Es decir, tan importante es el contenido del contrato como el asesoramiento detallado a las partes de los efectos y alcance del mismo.

 

  1. En la red existen varios modelos de contratos de arrendamiento que cualquier usuario puede descargarse o simplemente copiar su contenido. El uso de estos contratos puede acarrear serios problemas a las partes que los firmen puesto que, por un lado, contienen cláusulas nulas de pleno derecho y, por otro, dejan sin regular cuestiones de trascendente relevancia.

 

A continuación expongo uno de los modelos de contrato de arrendamiento de vivienda con mayor presencia en la red – aparece en Google entre las 20 primeras entradas 7 veces -. En el mismo he subrayado aquellas partes erróneas o insuficientes y en negrita la explicación jurídica.

 

 

En ______ (ciudad), a __________________ (fecha)

 

REUNIDOS

 

De una parte, _________________________________ (nombre y apellidos)

 

Y de la otra, __________________________________ (nombre y apellidos)

 

INTERVIENEN

 

Cada uno en su propio nombre y derecho, y se reconocen mutuamente capacidad suficiente para el otorgamiento del presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

 

EXPONEN

 

I)- Don _____________________, con D.N.I. número ____________ , denominado en lo sucesivo y a efectos del contrato de arrendamiento ARRENDADOR, que es propietario de pleno dominio de la vivienda sita en __________ (dirección vivienda objeto del contrato).

 

II)- Don _____________________, con D.N.I. número _____________, denominado en lo sucesivo y a efectos del presente contrato ARRENDATARIO, que está interesado en alquilar la mencionada finca, para lo cual, ambos acuerdan formalizar el contrato que se articula en las siguientes cláusulas:

 

Los datos personales de los contratantes son insuficientes.

 

CLAUSULAS

 

PRIMERA.- El presente contrato se otorga confome a lo establecido en la ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos y se regirá por lo dispuesto en la misma, y por lo pactado en este documento.

 

El contenido es correcto, pero deficitario.

 

SEGUNDA.- El piso objeto del presente contrato es la vivienda sita en _____________, y que se destinará para uso exclusivo de vivienda del arrendatario y de su familia, con exclusión de todo otro uso, y no podrá por consiguiente, cederlo, realquilarlo o subarrendarlo, en todo ni en parte, ni alojar en él a huéspedes sin permiso escrito del propietario.

 

Falta el número de referencia catastral de la vivienda, cuya inclusión en el contrato es obligatoria.

 

TERCERA.- El contrato comenzará a regir a partir del día ….., concertándose el arrendamiento por el plazo de UN AÑO.

 

Concluido el período contractual pactado, el contrato se prorrogará por la tácita, por períodos de un año, mientras una de las partes no notifique a la otra, en el plazo de 15 días antes de la fecha de vencimiento del contrato o de alguna de sus eventuales prórrogas, su deseo de darlo por terminado.

 

La parte subrayada  es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación al artículo 9 de la citada Ley.

 

En cualquier caso, si el arrendatario quisiera desistir del cumplimiento total del contrato, deberá de indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a 1 mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferior a un año, darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 

La parte subrayada es conforme a derecho, pero carece parcialmente de aplicación en un contrato con una duración inicialmente pactada de 1 año.

 

CUARTA.- La renta inicial se establece en la cantidad de ….. mensuales, debiendo de satisfacerse por el arrendatario dentro de los ……(indicar número) primeros días de cada mes.

 

El importe de la renta deberá pagarse en el domicilio del arrendador o en la Cuenta Corriente núm. ………….(indicar los 20 dígitos de la cuenta).

 

La parte subrayada derivará en confusión al establecer dos formas de pago distintas e incompatibles entre sí.

 

Las partes contratantes convienen que el importe total de la renta que en cada momento satisfaga el arrendatario durante la vigencia del contrato y en sus posibles prórrogas, se acomodará cada año a las variaciones que, en más o menos, sufra el Indice General de Precios al Consumo que fije el Instituto Nacional de Estadística ( u organismo que le sustituya en el futuro), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión, teniendo en cuenta que el mes de referencia para la primera actualización será el último índice que esté publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último publicado.

Las revisiones tendrán carácter acumulativo, de forma que la primera revisión se efectuará tomando como base la primera renta inicialmente convenida y, para las sucesivas, la renta revalorizada (renta + incrementos), como consecuencia de actualizaciones precedentes.

 

En ningún caso la demora, retraso o tardanza en la aplicación de dicha acomodación implicará pérdida, renuncia o abdicación del derecho del arrendador a practicar la misma.

Así, las partes convienen que tendrá plena eficacia vinculante la notificación que practique el arrendador o su administrador por nota en el recibo de la mensualidad precedente a aquel en que la revalorización de renta haya de surtir efecto.

 

QUINTA.- El arrendatario, quién previamente ha procedido al examen exhaustivo del piso y sus accesorios, declara recibir todo lo que es objeto del arriendo en perfecto estado para el uso a que se destina, y en igual estado ha de devolverlo una vez finalizado el contrato, siendo de cuenta de él mismo todas las reparaciones que hayan de realizarse por daños causados por él, o personas que del mismo dependan, en el edificio o vivienda como consecuencia de mal uso, omisión o negligencia. Serán así mismo por cuenta del arrendatario las reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.

 

La parte subrayada es parcialmente incorrecta por inaplicación del artículo 21.4 LAU 1994

 

Los servicios de gas, electricidad, teléfono y cualesquiera otros que pudieran ser susceptibles de individualización mediante contadores serán también por cuenta del arrendatario, que deberá contratarlos por su cuenta con las empresas suministradoras.

 

Si bien la parte subrayada es conforme a derecho, la misma no deriva de ninguna disposición legal, por lo que puede ser objeto de negociación entre las partes.

 

SEXTA.- Los gastos de comunidad, y todos los que se refieran a la propiedad de la vivienda como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, serán por cuenta del arrendador.

 

Si bien la parte subrayada es conforme a derecho, puede ser objeto de negociación entre las partes.

 

El arrendatario deberá respetar y cumplir en todo momento las normas por las que se rige la comunidad de propietarios de la que forma parte el piso arrendado.

El arrendatario se obliga a permitir el acceso al piso al propietario y a las personas y/o profesionales designados por el mismo para la inspección y comprobación del estado de la vivienda y sus elementos, así como para la realización de cualquier tipo de obra o reparación que pudiera ser necesario llevar a cabo tanto en la vivienda arrendada como en el edificio del que forma parte.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación con el artículo 21.3 de la citada Ley.

 

SÉPTIMA.- Salvo que el arrendador lo autorice previamente y por escrito, queda prohibida la realización de obras y la modificación de las instalaciones; tener en el piso materiales peligrosos y/o antihigiénicos o que puedan perturbar la normal convivencia entre vecinos; el subarriendo o la cesión de la vivienda; la colocación de cualquiera elementos que modifiquen la uniformidad o la estética del edificio y dar a la vivienda cualquier otro uso que no sea el de servir como vivienda habitual al arrendatario.

 

El arrendatario será el único responsable de cuantos daños, tanto físicos como materiales puedan ocasionarse a terceros, como consecuencia, directa y indirecta de su habitabilidad en la vivienda, eximiendo de toda responsabilidad al propietario, incluso por daños derivados de instalaciones para servicios o suministros.

 

La declaración de exención de la responsabilidad corresponderá, llegado el caso, a los Juzgados y Tribunales.

 

OCTAVA.- Por el arrendatario se constituye en este acto FIANZA por importe de….. que equivale a 1 mensualidad de renta, que responderá del pago del alquiler, de los perjuicios por incumplimiento de las obligaciones contractuales y de los daños originados en el inmueble.

 

Durante el primer año de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización, pero transcurrido dicho plazo, se actualizará en la cuantía que corresponda hasta que aquella sea igual a una mensualidad de la renta vigente en cada momento.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación con el artículo 36.2 de la citada Ley.

 

NOVENA.- El arrendatario hace expresa y formal renuncia a todos los beneficios y derechos especiales que le concede la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y que teniendo el carácter de renunciables, no se le reconozcan expresamente en el presente contrato.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994 en relación con el artículo 25 de la citada Ley, ya que el contenido de la cláusula sólo es válido para contratos de arrendamiento de vivienda con una duración inicialmente pactada superior a 5 años 

 

DÉCIMA.- Las partes convienen que de producirse el fallecimiento del arrendatario una vez transcurridos dos años más tres años de prórroga, no será de aplicación el régimen de subrogación mortis causa que regula el Art. 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. De producirse dicha defunción en el plazo citado, el arrendamiento se extinguirá al cumplirse dicho plazo sea quien fuera el que hubiera sucedido al arrendatario en el arrendamiento.

A efectos del Art.14 de la vigente ley de Arrendamientos Urbanos y a cuantos otros pudieran resultar pertinentes, las partes convienen que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento.

 

La parte subrayada es nula de pleno derecho por aplicación del artículo 6 LAU 1994, ya que el contenido de la cláusula sólo es válido para contratos de arrendamiento de vivienda con una duración inicialmente pactada superior a 5 años 

 

Fdo.: EL ARRENDADOR Fdo.: EL ARRENDATARIO” 

 

Armando García Fernández.

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