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Sentencia del Tribunal Supremo, Doctrina de la Sala de lo Civil, cláusulas abusivas que fijan los intereses de demora en los préstamos hipotecarios para la adquisición de la vivienda habitual.

 

 

Adjuntamos novedosa Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de fecha 3 de junio de 2016 por la que fija la doctrina respecto a la declaración de abusividad de las cláusulas que establecen los intereses de demora en la escritura del préstamo hipotecario. 

 

 
 
Con esta última sentencia, el Tribunal Supremo fija la doctrina respecto al control de las cláusulas abusivas contenidas en las escrituras de los préstamos hipotecarios, con aplicación de la doctrina dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
 
 
Así, señala que  el límite previsto en el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria, el cual reza "Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil", introducido tras las reforma operada por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, no garantiza el control de abusividad para aquellos préstamos destinados a la adquisición de la vivienda  habitual.
 
 
Por ello resulta necesario extender el criterio sostenido para declarar la nulidad de la cláusula de los intereses moratorios en los préstamos personales, a los préstamos hipotecarios de adquisición de la primera vivienda, donde se considera tal, el incremento de dos puntos respecto del interés pactado, criterio fijado en la sentencia 265/2016 de 22 de abril, citando su argumentación que "concluimos abusivo un interés de demora que suponga un incremento de más de dos puntos porcentuales respecto del interés remuneratorio pactado en un préstamo personal; (...) La Sala considera que el incremento de dos puntos porcentuales previstos en el art. 576 de la LEC para la fijación del interés de mora procesal es el criterio legal más idóneo para fijar cuál es el interés de demora en los préstamos personales concertados con consumidores que no suponga la imposición de una indemnización alta al consumidor que no cumpla con sus obligaciones."
 
 
En definitiva, concluye el Alto Tribunal en su Fundamento Jurídico 2º, apartado 7, 6º párrafo que "En este momento, si partimos del presupuesto condicionante de que el límite legal previsto en el art. 114.3 LH para los intereses de demora en préstamos hipotecarios destinados a la adquisición de la primera vivienda no sirve de criterio para el control de abusividad, y advertimos la conveniencia, por seguridad jurídica, de establecer un criterio objetivo, no encontramos razones para separarnos del adoptado en la sentencia 265/2015, de 22 de abril , para los préstamos personales. Si bien, para justificar el diferencial de dos puntos respecto del interés remuneratorio, advertíamos que en el préstamo personal el interés remuneratorio habitualmente es mucho más elevado, en atención a la ausencia de garantía real, esta diferencia no justifica que variemos de criterio en el caso del préstamo hipotecario. Y de hecho, aunque referido a los efectos derivados de la nulidad de la cláusula de intereses de demora, ya advertíamos en las sentencias 705/2015, de 23 de diciembre , y 79/2016, de 18 de febrero , que «resultaría paradójico, cuando no motivo de agravio para los prestatarios hipotecarios sobre vivienda habitual, que se les aplicara un interés moratorio de carácter legal sumamente alto en relación con el interés remuneratorio usual». Además, también en este caso, este criterio se acomoda mejor a la jurisprudencia de esta sala sobre los efectos de la declaración de nulidad de la cláusula de intereses moratorios declarados abusivos que, por afectar al incremento respecto del interés remuneratorio, no impide que se siga aplicando a la deuda el interés remuneratorio pactado."
 
 
 

Por Alexandra Roncero

 Abogada Penalista en Madrid

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Derecho Penal

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 Sentencia nº 365/2016 del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil

 

 

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