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Desahucio por Finalización del Plazo del Alquiler. Información y Requisitos /// EN CONSTRUCCIÓN ///

El Desahucio por Expiración del Plazo del Arriendo es el cauce procesal adecuado para recuperar las viviendas u otros inmuebles cedidas en arrendamiento una vez que éste haya alcanzado su término.


El proceso es el verbal, siendo la misma normativa que para los desahucios por impago de rentas, pues por dicho cauce, conforme dispone el artículo 250. 1. 1º y 2º de la LEc,  se tramitan todas las demandas que pretendan la recuperación de la pesesión por el arrendador, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en expiración del plazo fijado contractualmente.

 

en obras


III. - DURACIÓN DEL CONTRATO. DESAHUCIO POR EXPIRACIÓN DEL PLAZO.

 

1 – Cuestiones previas

- Distinción entre prórroga y tácita reconducción


Prórroga y tácita reconducción son figuras distintas que implican consecuencias distintas. La prórroga implica la continuación del anterior contrato; no es un nuevo contrato sino el mismo, por lo que no se altera su clausulado y las garantías prestadas por terceros se mantienen así como los pactos celebrados entre las partes durante la vigencia del contrato. La prórroga puede tener diversas acepciones en la legislación arrendaticia, según los supuestos que contemple y en mérito de las mismas implicarán plazos diversos: prórroga voluntaria (convenida por las partes), prórroga legal forzosa (art. 57 TRLAU), prórroga obligatoria (art. 9 LAU) o prórroga tácita (art. 10 LAU).

 

Por la tácita reconducción continua la relación arrendaticia mediante la aparición de un nuevo arriendo consentido en forma tácita y con efectos novatorios respecto al primero. En tal supuesto se extinguen, salvo pacto expreso, las garanticas de terceros y el nuevo contrato puede estar sometido a un régimen jurídico distinto del del inicial (así D.T. 1ª 1.y 2 LAU).

 

- Se puede renunciar a la tácita reconducción? Se alcanza la conclusión de que nada se opone a dicha renuncia, la cual comportaría como única consecuencia la legitimación para ejercitar en cualquier momento el desahucio por expiración del plazo contractual. Ello sin perjuicio de la aplicación de la doctrina de los actos propios a valorar de una manera casuística, de acuerdo con el desarrollo posterior de la relación (p.e. actualizaciones o repercusiones). En cualquier caso, nada se opone a la existencia de un pacto dejando sin efecto esta renuncia.

 

2. – Diferente normativa según el objeto y la fecha del contrato

2.1. – Contratos anteriores al 9.5.1985:

2.1.1. En contrato de vivienda.

Se trata de arrendamientos amparados por la prórroga legal forzosa y regulados por el TRLAU, si bien en lo que se refiere a la duración, y en relación con lo dispuesto en la DT 2ª, hay que destacar: (1) se excluye la cesión prevista en el artículo 24.1 TRLAU (2) les son aplicables los arts 12 y 15 LAU 94 (D.T.2ª A) ap. 2 y 3 ) y (3) la subrogación mortis causa se regula por lo dispuesto en la D.T. 2ª B) ap. 4 a 9. En el caso de que el fallecido fuera el arrendatario inicial, se prevén dos subrogaciones, si el primer subrogado es el cónyuge del arrendatario; una subrogación de haber ya operado una subrogación, ex art. 24 o 58 TRLAU, anterior a la entrada en vigor de la LAU y ninguna si ya se habían producido las dos previstas en la anterior legislación. Se prevé un limite de duración en caso de subrogación de los hijos (dos años o la fecha en que cumpla 25 años si es posterior) con la salvedad de que estuvieran afectados de una minusvalía igual o superior, en cuyo caso el contrato se prolongará hasta su fallecimiento, igual que en el supuesto de subrogación del cónyuge o de su pareja de hecho.

- En el supuesto que el arrendatario optara por la no aplicación de la actualización de la renta, el contrato quedaría extinguido en un plazo de ocho años a contar desde el requerimiento del arrendador.

2.1.2. En contratos de local del negocio.

 

Su regulación se regula por el TRLAU y se encuentran sometidos a la prórroga legal forzosa (art. 57) con las modificaciones previstas en la D.T 3ª. Distinguiéndose en la regulación:

 

- Arrendatario persona física: El arrendamiento se extingue por fallecimiento o jubilación del arrendatario; ello supone: (a) extingue el arrendamiento la jubilación, no la declaración de incapacidad.(b) la jubilación anterior a la entrada en vigor de la ley no provoca la extinción del contrato, por cuanto la LAU 94 no se aplica retroactivamente (art. 2.3 CC), luego no es aplicable a jubilaciones ocurridas con anterioridad a su entrada en vigor (la jubilación no era causa de extinción o de resolución al producirse) .

 

Se exceptúa la extinción en los supuestos en que pueda operar la subrogación. En caso de subrogación de un descendiente del arrendatario (tanto directa del arrendatario como si se produce tras el fallecimiento del cónyuge supérstite que continúe la actividad subrogado en primer lugar) se prevé una duración máxima de 20 años desde la entrada en vigor de la ley, únicamente cabrá un plazo mayor en el supuesto de subrogación del cónyuge, cuyo fallecimiento o jubilación tengan lugar después del referido plazo, por cuanto el arrendamiento se extinguiría llegado ese momento.

 

- Es de aplicación en estos supuestos el artículo 60 en relación con el 42 TRLAU respecto del incremento de la renta, por lo que será posible su aumento, por cuanto la D.T. 3ª modifica los tres primeros apartados del art. 60, pero no el 4, que sigue vigente.

 

- Arrendatario persona jurídica. La progresiva extinción de los contratos de arrendamiento pretendida por la ley se somete a plazos determinados tasados en función del IAE (si son varios, ha de estarse al mayor de ellos), que pueden verse ampliados en algunos casos.

 

-Doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo en sentencia - STS 8.6.2010 (ROJ 3067/2010. Pont. SEIJAS QUINTANA)

“3.-Se fija como doctrina jurisprudencial que la Disposición Transitoria tercera, apartado B, número 4, regla 2ª, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, debe interpretarse en el sentido de que para determinar la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio, destinados a actividades no comerciales y celebrados antes del 9 de mayo de 1985, el arrendatario habrá de justificar haber abonado el pago de la cuota del I.A.E. para el año 1994.”

Esta doctrina supone que no basta para establecer la duración acreditar la cuota del IAE para el ejercicio de 1994 sino que es necesario que el arrendatario estuviera dado de alta y que hubiera pagado el IAE o la cuota correspondiente para ese año. En definitiva es la infracción de una norma administrativa o fiscal lo que determina la duración del contrato; la duración del contrato no depende de un incumplimiento frente al arrendador sino frente al Ayuntamiento

 

2.2. – Contratos posteriores al 9.5.1985

 

Los contratos de arrendamiento celebrados con posterioridad al 9.5.1985 y antes del 1.1.1995 que sigan vigentes en esa fecha, de conformidad con lo dispuesto en la D.T. 1ª. de la LAU 29/94, se regirán por el TRLAU 1964 y por el art. 9 del RDL 2/85, regulando éste su duración, por tanto, durarán el tiempo libremente pactado, no existiendo prórroga forzosa ex art. 57 TRLAU, a menos que se pacte expresamente. Concluido el período pactado, si el arrendatario continúa en la ocupación, resultará de aplicación el art. 1581 en relación con el art. 1566 CC, y podrá producirse la tácita reconducción, rigiéndose el arrendamiento renovado por las normas de la LAU 29/94.

 

Como única diferencia entre contratos de vivienda y de local, la DT1º.1 prevé para los primeros, una vez finalizado el plazo contractual, una tácita reconducción por un plazo de 3 años, sin perjuicio de la facultad de no renovación del art. 9. Transcurridos estos tres años operará la tácita reconducción de acuerdo con los arts. 1566 y 1581 CC.

 

Tras un período inicial de confusión tanto en la doctrina como en la jurisprudencia acerca de la interpretación y alcance del art. 9 del R.D. Ley 2/85, se consolidó la postura jurisprudencial que consideraba que los contratos de arrendamiento sometidos a la legislación especial de arrendamientos urbanos concluidos con posterioridad a la entrada en vigor de dicha norma se encontraban excluidos del beneficio de la prórroga forzosa, salvo que las partes contratantes pacten la sumisión a la misma, bien constando ésta expresamente en el contrato bien porque resulte que fue tal la intención de las partes, de tal manera que, en caso de que tal sumisión sea implícita, ésta deberá deducirse de actos inequívocos y concluyentes. Así pues, es preciso determinar cual fue la voluntad de las partes al concluir el contrato, a través de la interpretación de éste,

 

Dicho criterio ha sido nuevamente avalado por el TS en sentencia de 22.6.2009, reiterando la de 25.11.2008, en el sentido de que la temporalidad es una característica esencial del contrato de arrendamiento, por lo que su validez es incompatible con el establecimiento de una duración “indefinida” o con expresiones similares (“por años”), y sin que quepa reconducir tales expresiones a un supuesto de prórroga forzosa, cuyo pacto, siendo posterior al 9.5.1985, debería constar con toda claridad y sin ninguna duda; indefinido o por años, no puede significar más que – lógicamente, por aquella temporalidad – no definido, a “definir” con la expresa previsión que, para el caso (no se ha fijado el término, o se ha establecido por “años” o “meses”,..), establece el art. 1981 CC, es decir será como se ha fijado el alquiler (anual, mensual,...) de manera que transcurrido dicho plazo, solo puede continuar por tácita reconducción, salvo denuncia ex art. 1566. En el mismo sentido las SSTS 22.7.2008, 31.10.2008, 25.11.2008, 22.6.2009, 18.12.2009, 29.12.2009, 10.3.2010, 18.3.2010, 7.7.20010 (SS. núm. 415/10).

 

Si la cuestión es dudosa hay que entender que no existe tal sometimiento. Las recientes sentencias de fecha 7.7.2010 (núms. 414/10 y 415/10) van aún más allá y, reforzando la STS de 29.12.2009, la 415/10, citando a esta última, afirma “aunque desapareció el sistema de prórroga forzosa, nada impide, según la misma sentencia, que, «si las partes así lo acuerdan y en virtud del principio de libertad contractual consagrado en el artículo 1255 del Código Civil, los arrendamientos posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 puedan someterse al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964». Pero, en tal caso, continúa la misma sentencia, «es necesario que exista un acuerdo expreso de sometimiento», ya que, «en caso contrario, hay que estar a la norma general, a saber, la duración del contrato por el tiempo convenido». Y concluye: «el referido acuerdo, en general, debe existir en el contrato explícitamente, aunque cabe deducir la existencia de sometimiento del arrendador a la prórroga de modo implícito, que no tácito, de los propios términos del contrato, pero, aún en estos casos, es decir, sin que exista una cláusula específica, la deducción de duración indefinida debe ser clara y terminante»”. Por su parte la 414/2010 hace declaración de doctrina jurisprudencial

 

-Doctrina jurisprudencial declarada por el Tribunal Supremo en sentencia - STS 7.7.2010 (ROJ 3519/2010. Pont R. GARCIA VARELA )


“1º.- Reiterar como doctrina jurisprudencial que la existencia de cláusulas oscuras en contratos de arrendamiento celebrados una vez se produjo la entrada en vigor del Real Decreto Ley 2/1985 no permite considerar que existe pacto expreso de sometimiento al régimen de prórroga forzosa regulado en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.”

Por último, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha declarado expresa y reiteradamente (SSTS, 31.10.2008, 10.3.2010, 18.3.2010), la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa en contratos posteriores al tan repetido RD 2/1985 (incluso en supuestos de arrendamiento de local de negocio en que el arrendatario es una persona jurídica), que se mantiene a la entrada en vigor de la LAU 29/1994 y se rige por los artículos 57 y concordantes del TRLAU 1964, por lo que no resulta de aplicación la D.T.3ª de la LAU. En este sentido la primera de las sentencias del TS citadas declara “El RDL 2/1985, de 30 abril, y concretamente el artículo 9, no suprime de plano la prórroga forzosa en los arrendamientos. Lo que ha hecho es liberar a los nuevos arrendadores de la restricción que de forma imperativa sujetaba a los contratos arrendaticios a través de la prórroga forzosa para el arrendador y potestativa para el arrendatario, a que venía respondiendo el artículo 57 LAU, más sin impedir su inclusión en el contrato por voluntad expresa de las partes, (...), y ello no es incompatible con el carácter temporal consustancial a los arrendamientos puesto que su vigencia es la propia de un contrato celebrado al amparo de un sistema normativamente previsto y jurisprudencialmente aceptado en el que lo que se pacta es un tiempo determinado expresamente vinculado a la prórroga, lo cual no supone "perpetuidad" sino sujeción a un periodo cierto condicionado a las causas de resolución legalmente previstas y al cumplimiento de las obligaciones que a cada parte contratante compete, en un sistema que el propio legislador ha respetado y que toma como referencia la unidad del contrato de arrendamiento y la consideración de la totalidad de los derechos y obligaciones que las partes voluntariamente asumieron desde la diversa posición que una y otra tienen dada la particular naturaleza del mismo”.

 

2.3. – Contratos posteriores al 1.1.1995

2.3.1. En contrato de vivienda.

- La duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes. Pero en viviendas la autonomía de la voluntad se ve limitada por: (1) la existencia de una prórroga anual obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario (quien puede excluirla comunicando al arrendador su voluntad de no renovarlo con un preaviso de 30 días) hasta alcanzar un mínimo de cinco años (art. 9). Es decir, se garantiza al arrendatario una duración mínima del arriendo de cinco años (2) Llegada la fecha del vencimiento o transcurrida la prorroga obligatoria, opera una nueva prórroga tácita (si ninguna de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovación) por plazos anuales con un máximo de tres años, obligatoria para el arrendador y voluntaria para el arrendatario, quien con idéntico preaviso puede dar por finalizado el contrato a la expiración de cada anualidad. Transcurrido dicho plazo el arriendo se renovará por tácita reconducción.

 

- Posibilidad de excluir la prórroga obligatoria en supuestos de necesidad del arrendador.

 

- La regulación del art. 9.3 LAU plantea las siguientes cuestiones:

 

- El precepto exige que “al tiempo de su celebración se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad (no se trata de una necesidad sobrevenida, sino preinserta expresamente en el contrato); hay que prever una necesidad concreta o basta una remisión genérica? Se constatan dos posturas: 1) El 9.3 lo que hace es trasladar a los contratos LAU el régimen anterior. 2) Las clausulas genéricas son nulas: es preciso señalar un una causa previsible. Se impone como mayoritaria la segunda. En relación a ello el Preámbulo de la LAU hace referencia a la posibilidad de reconocer situaciones que exijan plazos inferiores, “aunque vinculadas en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato ..” , igualmente el Preámbulo de la Ley 19/2009, exige que “se haya hecho constar expresamente en el contrato para evitar fraudes y preservar la necesaria seguridad jurídica”. En todo caso, la necesidad se ha de alegar y probar en el juicio.

 


- Hay que pactar un plazo concreto para evitar las prorrogas obligatorias o basta que se plantee la situación de necesidad dentro del plazo obligatorio de cinco años? Se estima que basta con que la necesidad de materialice en cualquier momento dentro del plazo de protección de cinco años, si bien la necesidad excluye la prórroga obligatoria, pero no permite resolver anticipadamente dentro del plazo contractual pactado.

 


Ante la redacción y la ubicación sistemática del precepto, se plantea si la posibilidad prevista en el art. 9.3 se extiende al plazo de tres años del art. 10; atendida la ratio legis de las prórrogas obligatoria y tácita –protección de la estabilidad del arrendatario- no hay obstáculo para que, una vez ha operado la prórroga tácita trienal, puedan excluirse las prórrogas obligatorias anuales dentro de ese período. No existe posibilidad de resolver por necesidad cuando el contrato continúa por tácita reconducción.- La reforma del precepto operada por Ley 19/2009 supone ampliar los supuestos en que no procede la prórroga obligatoria a los casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar para sus familiares en primer grado o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial. La ley no incluye los supuestos de parejas de hecho, y se plantea la duda acerca de los supuestos de separación conyugal. Se considera que el precepto ha de extenderse a los supuestos de separación cónyugal declarada en sentencia firme (se excluirían, por tanto, los supuestos de separación de hecho, y la separación acordada en medidas provisionales o por sentencia recurrida).

2.3.2. En contratos para uso distinto.

 

- Total libertad de pacto respecto de la duración, sin exigencia de plazo mínimo alguno. Se prevé una indemnización a cargo del arrendador para el arrendatario que haya ocupado un local por más de cinco años, si el arrendatario ha manifestado con cuatro meses de antelación su voluntad de renovar el contrato por un minimo de cinco años más y una renta de mercado (ya que en tal caso es el arrendador quien opta por la extinción).

- Prorroga forzosa convencional en contratos celebrados a partir del 1.1.1995.

 

Con el RD 2/85 desaparece la prórroga forzosa, pero no impide que ésta se pacte libremente por las partes, y, de acordarse, ésta se regula conforme al art. 57 y concordantes del TRLAU; es decir, una vez pactada la prórroga forzosa ésta tenía el mismo régimen jurídico, ya que el TRLAU 1964 seguía vigente, únicamente entonces devino “opcional”, pudiendo incluirla las partes por acuerdo de voluntades.

 

Ahora bien, la LAU 29/94 que no regula ni reconoce las prórrogas forzosas, es más parte de sus Disposiciones Transitorias tienen como finalidad poner fin a contratos con prórroga forzosa legal.

 

Se cuestiona la validez de una cláusula convencional que pacte sin limitación temporal o de manera indefinida (nada se opondría a la validez de un pacto por el cual, una vez fijado un plazo se pacte, a su finalización una prórroga forzosa para el arrendador por un tiempo limitado, por cuanto se mantiene la temporalidad del contrato y la certeza del plazo) la prórroga del contrato de manera facultativa para el arrendatario y obligatorio para el arrendador (no cabe entender que el pacto de prórroga forzosa se remite a la regulación del art. 57 TRLAU, puesto que el TR estaba expresamente derogado al concluirse el contrato –Disp. Derogatoria Unica-); así, se ha postulado la nulidad de dicha cláusula en base a: (1) es incompatible con la naturaleza temporal del contrato de arrendamiento y contrario a la exigencia de duración limitada del mismo (1534 CC) y (2) supone dejar el cumplimiento del contrato y la determinación de uno de los elementos esenciales del mismo al arbitrio de una de las partes contratantes (el arrendatario), (art 1256 CC).

 

El Tribunal Supremo se ha pronunciado, en relación a los supuestos en que en contratos de arrendamiento de local de negocio en que, siendo el arrendatario persona jurídica, las partes han pactado de modo expreso la prórroga forzosa.Así la STS de 9.9.2009, reiterada por la de 14.7.2010, tras recordar que la “voluntad de las partes" se erige por la ley como la determinante con carácter prioritario del contenido contractual y, en concreto de la duración del arrendamiento, señala, sobre los efectos del pacto de duración indefinida en los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, que “Sentado que la intemporalidad que supone el hecho de dejar exclusivamente a voluntad del arrendatario, de modo indefinido, el tiempo durante el que habrá de usar la cosa arrendada, conculca la propia naturaleza del contrato al ser fijada por las propias partes contratantes- lo que determina que la cláusula que así lo establece no puede desplegar sus íntegros efectos en la forma convenida- tampoco puede aceptarse que ello deba equivaler a una absoluta falta de previsión contractual que pudiera reclamar la directa aplicación de lo establecido en el artículo 1581 del Código Civil y ni siquiera la consideración de que el plazo de duración sería de un año, dejando entonces al arrendador la facultad de extinción a la finalización del primer año y posteriores. La solución que, por vía jurisprudencial, cabe dar al planteamiento de tales situaciones ha de llevar a integrar la cláusula de la forma más adecuada a efectos de que no se produzcan unos u otros efectos indeseables. A este respecto, en relación con arrendamientos sujetos al Código Civil y con base en argumentos que resultan también aquí aplicables, parte de la doctrina se ha inclinado por acudir a la analogía del arrendamiento con la figura del usufructo y, en consecuencia, entender que cuando - como aquí sucede- el arrendatario es persona jurídica la duración máxima que cabe imponer al arrendador, sin perjuicio de que la voluntad de las partes pueda llevar los efectos del contrato más allá del indicado tiempo, es la de treinta años que la ley establece como límite temporal para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil; solución que en el presente caso lleva a concluir que el arrendador no puede dar por extinguidos en este momento unos contratos de arrendamiento sobre local de negocio celebrados el 1 de diciembre de 1998, pues se halla vinculado por la cláusula establecida sobre duración en cada uno de ellos por treinta años, esto es hasta la misma fecha del año 2028, lo que resulta además acorde con las exigencias de la buena fe y la contemplación de circunstancias tales como las expectativas de uso del arrendatario y las posibles inversiones realizadas -tal como estaba autorizado- para habilitar los locales a efectos de desarrollar en ellos el negocio de hostelería”.

 

El análisis de esta sentencia plantea las siguientes consideraciones:

 

- El T.S. no declara la nulidad de la cláusula (en cuyo caso, al finalizar el plazo pactado operaría la tácita reconducción, con el límite temporal que comporta la aplicación del art. 1581 CC) sino que procede a una interpretación de la misma, a fin de que su aplicación sea acorde a la naturaleza temporal y bilateral del contrato.

- Procede a una interpretación analógica, acudiendo al usufructo y en concreto al art. 515 CC. Atendida la dicción de este precepto, la aplicación analógica no es posible en los supuestos de arrendatario persona física; por tanto se plantea la cuestión de la interpretación de esa cláusula en los supuestos de arrendamiento de vivienda y en los de local de negocio en que el arrendatario es una persona física (en los que igualmente han de ponderarse las circunstancias relativas a expectativas e inversiones que llevaron al TS a la solución dictada en aquellas sentencias). A la espera de que el TS se pronuncie sobre ello, no se ha encontrado un precepto al que pueda reconducirse esa interpretación analógica, por cuanto la aplicación de la duración del usufructo –vitalicia- parece ser igualmente contraria a la naturaleza de temporalidad del contrato, al mantenerse la indeterminación del plazo (art. 1543 CC: tiempo “determinado”). En cualquier caso, en arrendamientos de vivienda, se habrá de respectar el plazo mínimo de protección de 5 años (art. 9), y la posibilidad de prórroga “tácita” del art. 10.

3 – Desahucio por expiración del plazo contractual.

 

- Con la Ley 19/2009 el juicio de desahucio por falta de pago de la renta recupera el carácter sumario que tenía con la legislación anterior.

- Dicha Ley iguala la regulación procesal del desahucio por expiración del plazo con la del desahucio por falta de pago.

- Recogiendo lo que era una doctrina jurisprudencial consolidada el art. 250.1.1ª contempla como ámbito de este desahucio la expiración del plazo tanto contractual (convencional) como legal (supuestos en que 
la duración del contrato se establezca por disposición legal).


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