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¿Cómo Enervar una Demanda de Desahucio? Requisitos del Pago Enervatorio y Caso Real explicativo

La Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al inquilino, en determinadas ocasiones y bajo unos estrictos presupuestos, paralizar el desahucio abonando todo lo que deba hasta el momento en el que realiza el pago. Es lo que se denomina "Enervar el Desahucio".

 

Para mostraros la forma correcta de hacerlo, os traigo un caso real en el que la arrendataria, procedió pagando todo lo debido a continuar con el arrendamiento del inmueble.

 

La regulación de esta figura se recoge en el artículo 22. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que literalmente dispone:

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

 

Debe, conforme a lo expuesto abonarse todo lo adeudado cuando se hace el pago, lo que debe ser hecho, dentro de los 10 días siguientes al requerimiento judcial, tal y como dipsone el artículo 440.3 de la LEC, que expresa:

 

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

 

El abono puede hacerse mediante un pago directo al arrendador o consignando a disposición de éste las cantidades debidas en la cuenta del Juzgado o ante Notario.

 

Una vez efectuado el pago debe comunicarlo al Juzgado, que trasladará el mismo al demandante para que indique si lo acepta o no; en este último caso, se celebraría un juicio.

 

La enervación en un derecho que puede ejercitarse en una sola ocasión e iclusive aveces no eso, pues si arrendador ha requerido por medio fehaciente el pago de la renta con un mes de antelación a la interposición de la demanda, porá negar este derecho.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 10 de Junio de 2014).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 23 de julio de 2014.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días a la inquilina para oponerse a la demanda, lo que no hace, procediendo a enervar la acción.
  • Se fija como día para Juicio el 30 de octubre de 2014, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 28 de octubre de 2015, para el caso de no oponerse.
 
  • Se adjunta Escrito de la Actora con el Detalle de lo Abonado por todos los conceptos, lo que es muy útil para determinar la corrección o no de dicho pago.
 
 
  • En el primer fundamento jurídico hay una indicación errónea pues la enervación únicamente puede hacerse en los 10 días siguientes al requerimiento y no como erróneamente expresa la resolución.
  • En la enervación son impuestas las costas a la inquilina demandada.

 

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio de una Vivienda por impago de rentas permitiendo la enervación de la acción (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de una Vivienda posibilitando la enervación.

 

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3.- Diligencia trasladando el pago efectuado para enervar la acción de desahucio.

 

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4.- Escrito aceptando la enervación del desahucio por considerar adecuado el pago.

 

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5.- Decreto declarando enervada la acción de desahucio por impago de rentas.

 

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