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Plazo para ejercer la acción de retracto de comuneros. Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2013 - A tener en cuenta en las ventas de proindivisos

Sentencia 509/2013 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nos permite conocer la acción de retracto de comuneros y, especialmente, el plazo que disponen los cotitulares para ejercer dicho derecho.

 

Como cuestión previa, en aras un mejor entendimiento del lector, debemos recordar la figura del retracto legal, regulado en nuestro Código civil en los artículos 1521 y siguientes. El artículo 1521 nos ayuda a comprender cual es el derecho que ampara dicho retracto, indicando que "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago"; para el caso que nos ocupa entendemos que  es interesante el principio que establece el artículo 1522: "el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos."

 

 Por tanto, todo cotitular tiene derecho a ejercer el retracto legal y a subrogarse en la posición del adquirente de una parte de la propiedad de la que él es dueño, amparando un derecho preferente del cotitular frente a terceros.

 

De todos modos, y esta es la principal controversia que dilucida esta resolución, dicho retracto, en aras de la seguridad jurídica del tercero comprador, tiene un plazo para ejercitarse de 9 días; concretamente el artículo 1524 del Código civil establece que "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta."


Pues bien, y ya profundizando en la presente resolución, el demandante ve inadmitidas sus pretensiones tanto en Primera Instancia como en la Audiencia; las mismas se fundamentan en ejercer su derecho de retracto por la adquisición de una empresa de la mitad indivisa de un inmueble de la que ellos tienen la otra mitad. Debemos aclarar, puesto que es trascendental en este caso,  que dicha adquisición se produjo tras un una subasta (por una ejecución hipotecaria), en la que se aprobó el remate  a favor de un ejecutante que, a su vez, ejerció su derecho de cesión a  un tercero el cual es la parte demandada en este asunto.


Una vez aclarada cómo se produjo la adquisición, debemos indicar que tanto en Primera Instancia como en la Audiencia se desestimó la pretensión de retracto legal del demandante, puesto que el plazo que otorga el artículo 1524 se había cumplido. Concretamente la Audiencia entendia que "si la acción de retracto se puede ejercitar por el comunero si conoce todos los términos de la transmisión como consecuencia del auto de adjudicación o incluso antes del dictado de ese auto, es obvio que en el caso presente los conocía y por ende pudo ejercitar su acción desde entonces y sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate o que transcurriera el plazo para efectuarlo"

 

Entiende la Audiencia que dicho plazo empieza desde que se dictó el auto de adjudicación y, por tanto, es independiente de la cesión posterior que se produjo en este caso.

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Pues bien, el Tribunal Supremo no lo entiende así, al expresar, en el Fundamento de Derecho Tercero de esta Sentencia que:  "teniendo en cuenta que en fecha 17 de enero de 2008 no se produjo la adjudicación y quedaba pendiente de la posible cesión del remate a tercero, no se ha seguido la doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el "dies a quo"; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el caso, los actores no estaban obligados a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad para ejercer su derecho de retracto"

 

Por tanto, y a modo de conclusión, el Tribunal Supremo si estima que dicho retracto se ejerció correctamente, dentro del plazo que establece la Ley, puesto que los copropietarios lo hicieron dentro del plazo de los 9 días desde que finalmente se adjudicó. Como establece el Fallo de la Sentencia, esto conlleva que se declare "el derecho de los demandantes a retraer la porción de la finca transmitida a la demandada, a la que condenamos a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar a favor de aquellos la correspondiente escritura de venta en las mismas condiciones en que se realizó la adquisición, recibiendo en el acto el precio satisfecho y el importe de los gastos que procedan, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa."

 

Sentencia 509/2013 de la la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Nos permite conocer el derecho de retracto legal, el plazo para ejercerlo y, más concretamente, momento en el que dicho plazo empieza a contar.


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Pedro Tabárez López - Telf. 91.530.96.95

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Experto en Liquidación de la Sociedad de Gananciales

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