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Sentencia del Tribunal Supremo que condena al pago de las rentas pactadas en caso de desistimiento anticipado del arrendatario del contrato de alquiler de local, sin posibilidad de moderación judicial

 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2016 que condena al pago de las rentas pactadas en caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario del contrato de alquiler de local, sin posibilidad de moderación judicial 

 

 

 

El caso que a continuación les exponemos tiene relación con un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006 por una duración de 5 años.

 

En el año 2009, la parte arrendataria decide resolver unilateralmente el contrato entregando las llaves a la propietaria, alegando como motivo unas obras que se iniciaron en la calle, las cuales entorpecían el acceso, pero no impedían la actividad comercial.

 

La arrendadora del local interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la continuación del contrato y que se condenase a las rentas que se hubieran devengado.

 

La sentencia de primera instancia actuando de forma moderadora, condenando únicamente al pago de las siete rentas adeudadas.

 

Se interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, en la que la Audiencia Provincial estima el mismo condenando a las demandadas al abono de las rentas devengadas hasta la fecha de finalización del arrendamiento estipulado en el contrato.

 

La parte condenada recurre en casación, y una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, el mismo desestima el recurso alegando que, hasta ahora, han sido planteados varios escenarios jurisprudencialmente, y que cada uno presenta unas consecuencias distintas. Estos son:

 

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero.

 

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

 

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

 

Sólo sería posible la moderación judicial de la cláusula penal cuando, en caso de desistimiento del contrato de arrendamiento, cuando tuviese lugar lo descrito en el apartado primero, es decir, cuando la resolución contractual hubiese sido aceptada también por el arrendador.

 

Pero en este caso no encontramos ante la situación contraria, ya que el arrendador se opuso expresamente a la resolución del mismo mediante burofax, y pese a haber puesto la arrendataria las llaves a su disposición. Añadiendo, además, que no hubo incumplimiento alguno por parte del arrendador que motivase la resolución del contrato.

 

Por lo expuesto, el tribunal concluye estableciendo que:

 

<<Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

 

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.>>

 

 

Por José Valero

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Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016

 

 

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