urgencias-abogados

telefonos-de-abogados

presupuesto-de-abogado

alta-de-abogados-en-quieroabogado-2014Quiero Abogado

Quiero Abogado

Abogados-Consultas-Gratuita

hablar-reunir-con-abogado

Procede la Venta de dos viviendas que materialmente podrían constituir una sola, al ser un condominio sobre dos inmuebles. STS Sala 1ª de 19 de Octubre

El Tribunal Supremo en su Sentencia 609/2012, de 19 de Octubre establece que procede la venta en Pública Subasta de dos casas contíguas pues se trata de un proindiviso de dos bienes materialmente indivisibles individualmente considerados, por lo que no es posible hacer dos lotes.

 

Entedemos que es una intepretación demasiado rigurosa de la norma pues obliga a las partes a sacar a subasta ambos inmuebles, cuando habría sido perfectamente posible la formación de lotes homogéneos como se pedía en la demanda.

 

En el Segundo de los Fundamentos Jurídicos, la Sentencia expresa las notas diferenciadoras entre la Comunidad Gemánica y al Condominio Romano, decantándose por la Venta en Pública Subasta de ambas viviendas, afirmando que:  

"SEGUNDO.- En el recurso se alega la infracción de los artículos 401 , 404 , 406 , 1061 y 1062 del Código Civil , por cuanto fundamentalmente el artículo 1061 del Código Civil ( "en la partición de la herencia se ha de guardar la posible igualdad, haciendo lotes o adjudicando a cada uno de los coherederos cosas de la misma naturaleza, calidad o especie" ), que la Audiencia cita, sólo es aplicable a una comunidad universal de bienes de tipo germánico, y no al condominio romano que es el que existe en el caso presente, y el 404 ( "cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio" ) requiere acuerdo de los condueños, debiendo considerarse que cada uno de los pisos resulta indivisible, y efectivamente se trata de dos inmuebles distintos en el aspecto físico y registral.

 

El recurso se estima ya que efectivamente, tratándose de una comunidad de tipo romano, las cuotas de participación corresponden a los condóminos sobre cada uno de los bienes sobre los que existe la titularidad común y no sobre el conjunto de ellos, como sucedería en una comunidad de tipo germánico.


El artículo 400 del Código Civil dispone, en su párrafo primero, que «ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común»; y, en su párrafo segundo, que «esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención».

Extinción de Proindivisos

Información sobre Extinción de Proindivisos

902 55 96 22 


Más Info >>>

Se contienen en dicha norma los dos caracteres fundamentales de la comunidad de bienes: a) Su naturaleza incidental o transitoria; y b) La inexistencia de vínculo, a falta de pacto entre los particulares, por el cual los comuneros se encuentren obligados a permanecer en la comunidad. El Código Civil, inspirado en el carácter no definitivo, poco rentable y desfavorable con el que concibe la situación de comunidad, concede al comunero una acción para exigir que se divida la cosa común. La acción de división ("actio communi dividundo") es indiscutible por los demás partícipes, incondicional e imprescriptible, pues la facultad de pedir la división de la cosa no es un derecho que pueda extinguirse por su falta de ejercicio en determinado plazo, sino una facultad de carácter permanente que acompaña siempre a la comunidad y debe entenderse subsistente mientras dure aquélla ( sentencia de 5 junio 1989 ). Con el ejercicio de la acción de división lo que se persigue es la cesación del estado de indivisión para que se adjudique al comunero la propiedad plena y separada de una parte o porción de la cosa común o, en el caso de que física o jurídicamente tal división no fuera posible, se le atribuya la parte proporcional del precio obtenido mediante su venta.


De ahí que la facultad concedida por dicha norma se dirige al cese de la situación de comunidad mediante el reconocimiento y asignación de titularidades individuales a cada uno de los partícipes, que se han de materializar sobre todos y cada uno de los bienes en los que son titulares de una cuota indivisa.    

 

Esta Sala, en sentencia de 30 julio 1999 , afirmó que «excluida en este caso por la voluntad del comunero demandante la adjudicación a uno con compensación económica al otro, la única forma de proceder a la división de la comunidad es la de acudir a la venta en pública subasta con distribución del precio obtenido entre los comuneros ». Por su parte, la sentencia de 16 de febrero de 1991 , establece, en su quinto fundamento jurídico, que «mientras dure la indivisión, a cada condueño (porque esa es la esencia del condominio de tipo romano, que sigue nuestro Código Civil , a diferencia de la comunidad germánica) le corresponde una cuota ideal y abstracta sobre todos y cada uno de los bienes, física y registralmente individualizados, objeto del condominio [....] y que, al ponerse fin a la indivisión, tiene derecho a que su cuota ideal o abstracta se concrete o materialice en una parte real y física de cada uno de los bienes de los que es condueño, si los mismos son divisibles, sin poder ser obligado, en contra de su voluntad, como pretende la recurrente, a recibir el pleno dominio de uno de los bienes y ser privado de toda participación real o material en el otro, solución esta última que tampoco puede serle coercitivamente impuesta cuando los bienes (o alguno de ellos) sean indivisibles pues para este supuesto la única solución que arbitra el legislador es la venta en pública subasta y el reparto del precio entre los condueños ( arts. 404 y 1062 Código Civil )».


De ahí que debió ser estimada plenamente la pretensión formulada por el demandado en vía reconvencional, sin que pueda ser compartida la afirmación de la Audiencia en el sentido de que tal solución contradice el designio legal contrario a la adjudicación a terceros de la cosa común. Efectivamente es así porque prevalece el acuerdo de los partícipes en cuanto a la adjudicación a uno de ellos de la cosa común; pero, si tal acuerdo no existe, se impone -en caso de indivisibilidad- la venta en pública subasta "con admisión de licitadores extraños", lo que no impide a cada uno de los partícipes pujar en la subasta para la adjudicación del bien, obteniendo la plena propiedad del mismo mediante el pago al resto de partícipes de la parte proporcional que les corresponda en el precio de adjudicación."


Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 609/2012, de 19 de octubre, por la que dispone la venta en pública subasta por tratarse de un Condominio Romano.


 Descargar Documento en PDF.

  


 

 División de Cosa común

José Valero Alarcón - Telf. 619.41.23.11

José Valero Alarcón - Telf. 619.41.23.11

 

Abogado Ejerciente en Madrid desde 1996 

Telf. 91.530.96.98     /     Urgencias 619.41.23.11 

 

Abogado Multidisciplinar con amplia experiencia en:

 

Derecho Civil y Bancario

 

Derecho Penal

  • Oposición Ejecuciones Hipotecarias.
  • Nulidad de Escrituras por Cláusulas Abusivas.
 

Ver Perfil Profesional

Estás Aquí: Derecho Civil Procede la Venta de dos viviendas que materialmente podrían constituir una sola, al ser un condominio sobre dos inmuebles. STS Sala 1ª de 19 de Octubre