El representante, administrador, curador, defensor judicial, o inclusive el constituido en tutela o curatela si no lo tuviese prohibido, deben plantear la petición ante el Juzgado del domicilio o residencia de éste. Se deberá indicar como antecedente el nº de procedimiento de tutela y Juzgado para su reparto.

Ha de expresarse la necesidad, utilidad o conveniencia de la venta del concreto bien o derecho, así como el destino que se dará a la suma que se obtenga; debiendo justificarse documentalmente todo ello.

La enajenación se realizaría, en principio, en subasta o mediante la intervención de persona o empresa especializada, salvo, como es el caso, que se solicite la venta directa, supuesto en el que ha de aportarse un dictamen pericial de valoración de precio de mercado del bien o derecho, especificando las condiciones concretas de la operación.

Una vez admitida la petición por el Letrado de la Administración de Justicia, se señalará una comparecencia a la que citará al Ministerio Fiscal, al solicitante y, en todo caso al dueño del bien, siempre que fuese mayor de 12 años y con suficiente madurez.

Si se hubiere solicitado la venta directa y se hubiese acompañado el informe pericial, se convocará también al perito o peritos.

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Hay casos en los que al demandante le cuesta tomar mucho la deisión de iniciar acciones legales, este sin duda fue uno de ellos, en el que una Señora, por precisar la vivienda para su uso personal, insta un Desahucio por Precario frente a su hijo, al que años atrás le cedió gratuitamente el uso de la vivienda.

Antes de interponer demanda, como solemos hacer, remitimos un burofax al ocupante pidiéndole hiciera voluntarimente entrega de la vivienda, requerimiento que ni siquiera fue contestado.

Se inició el proceso el 15 de diciembre de 2015 y, el 24 de mayo de 2016, ya teníamos dictada Sentencia estimatoria de nuestras pretensiones con expresa condena en costas.

No fue ni siquiera precisa la celebracón de vista, pues ninguna de las dos partes lo interesamos, por lo que al no estimarse necesaria tampoco por el Juez, dictó sin más Sentecia, reconociendo la situación de precario y concediendo el plazo de un mes para el desalojo voluntario de la vivienda.

La Sentencia, accede a nuestra petición, expresando que:

"PRIMERO.- La parte demandada se opone a la demanda alegando el principio de lo actos propios por el que la actora, madre del demandado, le ha permitido vivir en el piso propiedad de aquella desde 2008, año en que el demandado regresara de México, sin que disponga de medios suficientes para subsistir invocando además el derecho de alimentos entre parientes.

Del examen de la prueba documental aportada, ha quedado acreditado que la actora, madre del demandadado, mayor de edad, si bien no cosnta su edad exacta, es propietaria por título de compraventa para su sociedad de gananciales de la vivienda sita en Madrid, C/ __________________ desde el 13-0-1978 (doc. nº 2 Demanda), y que desde hace unos años el demandado ha venido ocupando dicho piso por mera liberalidad de la demandante, sin pagar renta o merced por el. También consta que el 24-11-15 la actora envió un burofax a través de su abogado, requiriendo al demandado para que devolviera el piso a su legítima propietaria por necesitarlo para su uso personal (doc. nº 3 y 4 Demanda).

Por José Valero

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Desahucios por Precario

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

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JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

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Estamos ante un Desahucio por Precario presentado por la Empresa Familiar tutilar del Inmueble, que decide hacerlo tras ver impedido el uso que venía haciendo de la planta baja.

Se trata de una vivienda unifamiliar de lujo en una de las mejores zonas de Madrid, cuyo uso se adjudicó a la exmujer y sus hijos, en proceso de divorcio, en el que evientemente no tuvo intervención la Sociedad propietaria del inmueble.

Es un Desahucio por Precario de Libro, de los que el Tribunal Supremo ha resuelto de forma reiterada, considerando que el titular puede en cualquier momento poner fin al uso.

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 10 de diciembre de 2015, admitiéndose a trámite el 2 de febrero de 2016 y obteniéndose Sentencia el 17 de mayo de 2016, lo que supone una duración total de 5 meses.

La demandada, en su contestación a la demanda, reconociendo expresamente la cesión gratuita, alegó que tenía atribuido el uso por Sentencia de Familia, lo que en definitiva supuso dar por ciertos todos los hechos que sustentaban nuestra pretensión.

En el acto de la vista, se intentó por la demandada, aportar un contrato de arrendamiento entre otros documentos, que le fueron inadmitidos por extemporáneos, pues disponía de los mismos ya en el momento de formular la contestación.

La Sentencia, con expresa condena en costas, accede a nuestra petición, expresando que:

"TERCERO.- Del resultado de la prueba practicada en Autos se desprende claramente una situación posesoria propia de un precario, ya que la vivienda ocupada fue cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar, situación en la que no concurren los elementos característicos del comodato, por lo que la poseesión de la demandada de la vivienda, -una vez rota la convivenca, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la misma, como vivienda familiar, por resolución judicial- lo es a título de precario, lo que conduce a la estimación de la Demanda.

Por José Valero

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Pese a no ser firme la Sentencia, es un caso bonito, pues se trata del desahucio de un sobrino que ocupa en precario el piso de su tía, una señora de 92 años que está en una residencia de ancianos, a la que el demandado no ha prestado ayuda económica pese a que se le solicitó, pues no llega a cubrir con su pensión el coste mensual del asilo.

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 9 de diciembre de 2015, admitiéndose el 25 de enero de 2016 a trámite. 

Previamente, al precarista, se le remitió burofax exponiéndole la precaria situación económica de la tía e invitándole a arrendar la vivienda por un precio de mercado o adquirirla a un precio razonable, petición que fue rechazada.

El demandado, en su contestación a la demanda, alegó que existía un contrato de arrendamiento verbal y justificó el ingreso, durante años, de ciertas cantidades de dinero en la cuenta de su tía.

En el acto de la vista, acreditamos que la demandante compró una plaza de garaje en la que el demandado guardaba su coche, extremo probado con un acta notarial y con las manifestaciones del demandado. Con ello se demostró que los pagos efectuados están relacionados con el expresado apacamiento, pues el importe que ingresó el sobrino, durante algún tiempo, se corresponde con el alquiler de mercado y los pagos empiezan a efectuare tras la adquisición de la mencionada plaza, que evidentemente, una señora de más de 80 años y sin carnet ni vehículo no precisaba.

La parte demandada no interesó la celebración de vista, al estimar que con la aportación de los ingresos quedaba todo claro, si embargo nosotros la pedimos para probar la adquisición del garaje y su uso exclusivo por el demandado.

La Sentencia considera que no se acreditó por el demandado que los pagos alegados fuesen renta por el uso de la vivienda, expresando que:

Por José Valero

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JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

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En la actualidad son ya muchas las sentencias y autos dictados en contra de los intereses, de la hasta hace poco, intocable Banca. Afortunadamente y principalmente gracias a la ayuda prestada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha ido creando un cuerpo de resoluciones que rompen el sistema de contratación sustentado en la imposición de condiciones generales de la contratación notoriamente abusivas.

En estos últimos años las entidades bancarias y/o empresas que les compraron los créditos, han instado miles de peticiones de juicio monitorio, conocedoras de la improcedencia de la reclamación o al menos que los contratos que les servían de cobertura adolecían de algún defecto que impediría la prosperabilidad de la concreta petición o limitaría sus pretensiones.

Ante dicha realidad, nos estamos acosumbrado a ver que una sencilla oposición puede ser suficiente para parar los pies al Banco o entidad que reclame sus créditos. Cuando se trata de Juicios Verbales, lo procedente, si no comparece la entidad instante a la vista, es pedir que se dicte una sentencia sobre el fondo.

En casos como el presente, lo máximo que se va a conseguir judicialmente es una resolución acordando el archivo del procedimeinto, lo que no impediría al Banco presentar de nuevo su petición, si bien, no es descartable pensar que no lo hará, atendiendo a las posibilidades de ver desestimadas sus pretensiones, una vez vistos los argumentos plasmados en la oposción.

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Una vez puesto en marcha el proceso, lo habitual es que un porcentaje muy alto de las personas a las que se les reclama la deuda no formulen oposición en tiempo y forma ante el Juzgado que conoce al asunto, lo que propicia se dicte el oportuno Decreto, que permitirá a la empresa de recobros que adquirió el crédito, instar localización de bienes y embargos para conseguir su cobro.

En bastantes ocasiones, como es el caso que ahora os exponemos, si se presenta oposición, la demandante opta por no comparecer a la vista si el asunto se tramita por Juicio verbal (reclamaciones de hasta 6.000 euros), lo que propicia sean dictadas Sentencias absolutorias, que una vez firmes cierran la posibilidad a una nueva reclamación.

La explicación de este proceder es muy sencilla, es simplemente una política de grandes cifras, centrando los medios y esfuerzos en los asuntos que impliquen menor dedicación y puedan ser acometidos de forma automática.

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Padre e hijo se opusieron a la ejecución alegando la nulidad por abusivas de varias de las cláusulas incluidas en la póliza de crédito. El Juzgado "a quo" analizó las cláusulas impugnadas rechazó la abusividad de los intereses de demora, al entender que el préstamo estaba destinado a financiar una actividad empresarial, lo que privaba a la parte ejecutada de la condición de consumidor y, en consecuencia, de la protección prevista en la normativa de consumo.

Disconforme con esta resolución, el ejecutado interpone recurso de apelación, que articula, alegando entre otros, un error en la valoración de la prueba al no aplicar al recurrente la condición de consumidor, cuando su intervención en el contrato fue la de mero avalista, derivada de la relación parental que unía al recurrente y a su esposa con D. Argimiro y que vino impuesta por la entidad bancaria como exigencia para conceder el crédito, sin que ni el recurrente ni su esposa tuvieran relación alguna con la empresa, ni como administrador ni como socios ni como trabajador o partícipe en los beneficios; y como consecuencia del motivo anterior, se denuncia error en la aplicación del derecho, al no haber aplicado la normativa de protección del consumidor, que determinaría la nulidad por abusiva de la cláusula de intereses de demora, en tanto que superan en más de tres veces el interés remuneratorio.

La Audiencia Provincial de Prontevedra, Sección 1ª, en su auto nº 83/2016, de 6 de abril, siguiendo el prounciamiento del Tribunal de Justiicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015, al no tener el recurrente vinculación alguna con la sociedad que recibe el crédito, más allá de la familiar que le une con uno de los socios, considera que le es de aplicación la normativa de protección a los consumidores y usuarios, resolviendo en favor a tenor de los argumentos expresados en el segundo de sus fundamentos, del que extraemos lo dicho en sus últimos párrafos:

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La situación que analiza la Sentencia es la siguiente:

El 23 de junio de 1989 don Vicente contrajo matrimonio con doña Miriam. 

Los padres del marido, don Miguel y doña Érica, que eran propietarios de una vivienda ganancial, cedieron el uso de la misma a su hijo para que estableciera en ella el domicilio conyugal. 

En el año 1992 don Vicente y doña Miriam tuvieron un hijo.

El 28 de diciembre de 1996 falleció don Miguel sin haber otorgado testamento. En acta de notoriedad instada el 20 de marzo de 1997 fueron declarados herederos abintestato de aquél, por partes iguales, sus dos hijos, don Vicente y doña Leticia, sin perjuicio de la cuota vidual de doña Érica. 

Por sentencia de fecha 2 de marzo de 2001 se declaró la separación del matrimonio entre don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

El 13 de julio de 2001 doña Érica, don Vicente y doña Leticia otorgaron escritura de aceptación y partición de la herencia de don Miguel. La propiedad de la vivienda resultó adjudicada del siguiente modo: a doña Érica, el 50% en pleno dominio (en pago de su cuota ganancial originaria) y el 16,66% en usufructo vitalicio; y a cada uno de sus hijos, el 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad.  

Por sentencia de fecha 16 de julio de 2002 se declaró la disolución por divorcio del matrimonio formado por don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

En el año 2012 doña Érica interpuso demanda de desahucio por precario de la vivienda contra doña Miriam y contra el hijo de ésta y de don Vicente, don Urbano, ya mayor de edad.

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

“SEGUNDO.- Recurso de casación. Configuración negocial de la fianza. Fianza solidaria: necesidad de la firma conjunta de todos los fiadores solidarios como presupuesto de validez de la misma. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. La parte demandante, al amparo del ordinal segundo del artículo 477. 2 LEC, interpone recurso de casación que articula en tres motivos. 

2. En el primer motivo, denuncia la infracción de los artículos 1822, 1837 y 1262 del Código Civil . Argumenta que la exigencia de la firma conjunta de los tres avalistas no pueda ser considerada como un requisito para la existencia del contrato de fianza respecto de los dos firmantes demandados. Considera que los avalistas que suscribieron la fianza han manifestado, con su firma, su voluntad de asumir la causa propia de la fianza, garantizando cada uno de ellos frente a los actores la obligación de la que era deudora la entidad Comarex Desarrollos S.L., y que esta obligación ha resultado incumplida. 

3. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser desestimado. 

Con relación a este motivo, que resulta determinante de cara a la cuestión central aquí planteada, deben realizarse las siguientes precisiones. 

En primer lugar, que el régimen aplicable a un supuesto de pluralidad de fiadores va a depender de la configuración negocial que las partes establezcan al respecto. En este sentido, resulta indiscutible que las partes pueden configurar una pluralidad de fianzas independientes entre sí, y ajenas al régimen de la fianza solidaria. Caso del fiador que se obliga ignorando la existencia de otros fiadores o del fiador que acuerda la garantía con independencia de otros posibles fiadores. Aunque no se trata propiamente de un supuesto de pluralidad de fiadores, también ocurre lo mismo en el caso en que un fiador garantiza la deuda mediante la fianza y otro mediante la dación de una garantía real.

En segundo lugar, y atendiendo a esta configuración negocial, en el presente caso, tanto de la interpretación de los contratos, como del tenor de la cláusula que configura la garantía, no hay duda de que las partes configuraron la fianza bajo un régimen de cofianza o solidaridad. 

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Entiendo que estamos ante una utilización del bien por la mera tolerancia de su dueño y que llega a su punto final en el momento en el que éste lo decide libremente, sin que sea preciso que justifique una causa ni lo motive.

Lo lógico es que cesada la relación el no propietario abandone sin más el inmueble, pero hay ocasiones en las que por no poder o querer se prolonga la permanencia más de lo querido, siendo de todo punto desaconsejable, llegados a este extremo utilizar la fuerza para proceder al desalojo o hacerlo aprovechando una ausencia, poniendo, como se dice vulgarmente, las maletas en la puerta; pues ello puede desembocar en una denuncia del expulsado de la que ha venido constituyendo la residencia habitual.

En ocasiones se intentó dirimir esta situación mediante un proceso de familia, pero esta no es la vía adecuada.

Entiendo que el cauce más propicio es instar un Desahucio por Precario, pues como se apuntó, estamos ante un uso tolerado por el dueño, entrando por ello dentro del concepto amplio que abarca la figura del precario, que tal y como han venido reconociendo nuestros Tribunales, debe ser entendido, «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho».

El Procedimiento a seguir será el Juicio Verbal, por lo que en unos 6 meses se podrá contar con Sentencia en Primera Instancia.

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

La decisión del TJUE ha sido:

Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.

Afortunadamente los Tribunales españoles empiezan a hacerse eco de esta resolución, tal y como ha acontecido con la reciente decisión adoptada por el Tribunal Superior de Justicia de Pontevedra, mediante la que considera abusiva la condición que impone los intereses a los fiadores, cuyo texto íntegro estado pendientes de obtener y del que daremos buena cuenta.


La fundamentación mediante la que considera que los fiadores son dignos de la protección que dispensa la vigente normativa de consumidores y usuarios, se concreta en los apartados 19 a 30, cuyo tenor es:


“19      Mediante sus cuestiones prejudiciales, que procede examinar conjuntamente, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que esta Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil asumió contractualmente frente a esa entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando dicha persona física no tiene ninguna relación profesional con la citada sociedad.

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"SEGUNDO.- Prefijado lo anterior la presente resolución tiene por objeto resolver las cuestiones planteadas por los ejecutados con ocasión de la oposición a la ejecución por ellos suscitada, habiendo alegado en concreto la falta de legitimación activa de BBVA en este pleito así como, subsidiariamente, la nulidad por abusiva de la Cláusula Financiera 6ª bis del título ejecutivo ("Vencimiento anticipado del préstamo").

Analizando la primera de tales cuestiones, esto es, lo relativo a la legitimación activa de BBVA para la formulación de su demanda ejecutiva, procede estimarla y, con ello y con estimación íntegra pues de la oposición a la ejecución, disponerse el sobreseimiento y finalización de la misma.

La postura de los ejecutados sobre este punto pasaba por plantear que, habiendo tenido conocimiento de que en fecha 23 de julio de 2007, mucho antes de la interposición de la demanda que nos ocupa en fecha 6 de noviembre de 2014, BBVA había cedido la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca ejecutada por suma de .-276.760.- euros a un fondo de titulación de activos, debía estimarse la falta de legitimación activa de BBVA para el ejercicio de la acción hipotecaria por cuanto con la cesión del citado crédito cedió también todos los derechos y acciones inherentes al mismo, no pudiendo ser la entidad beneficiaria de la garantía hipotecaria en tanto que constituida para el pago de una deuda de la que ya no era titular. Destacando la parte ejecutada la mala fe de BBVA que, a sabiendas de la cesión mencionada, se había postulado en cambio como interesada de una relación jurídica, infringiendo el principio de legalidad procesal.

Y frente a ello y ya con ocasión de la vista celebrada al amparo de lo establecido en el artículo 695.2º de la LEC se opuso BBVA.

Expuso así la entidad que, habiéndose producido una participación de terceros en el crédito hipotecario de autos, BBVA conservaba las facultades de custodia y administración de dicho crédito y debía velar por su 4 buen fin, considerándose pues legitimada para el ejerció de la acción hipotecaría ante la falta de cumplimiento por los ejecutados de su obligación de pago de las cuotas y alegando en defensa de ello lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de regulación del Mercado Hipotecario (en adelante, LMH) así como en el artículo 26 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (en adelante, RMH) y normativa concordante. 

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En supuestos de extinción del condominio no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. Y ello es así incluso en aquellos supuestos en los que se producen compensaciones en metálico o los denominados "excesos de adjudicación" a favor de uno de los comuneros, circunstancia que no muta la naturaleza de la operación sino que es una mera consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común - en este caso, la finca litigiosa - y del mandato legal que impide que nadie pueda ser obligado a permanecer en dicha situación de comunidad.


En estos términos se pronuncia la Sentencia de la Sala tercera del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1999, dictada en recurso de casación en interés de ley, que señala: " Esta Sala, aun en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero". 

En principio, pues, la división y consiguiente adjudicación de las partes en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a tenor de lo establecido en el art. 7º 1 A del Texto Refundido y de su Reglamento, aquí aplicables, de 1980 y 1981, respectivamente -hoy los mismos preceptos de los Textos vigentes de 24 de septiembre de 1993 y 29 de mayo de 1995.

Extinción de Condominios

902.55.96.22 y 619.41.23.11

Por nuestra experiencia, la parte demandada en bastantes ocasiones, nada tiene que alegar, pues siendo cierto que la casa, local, etc. es materiamente indivisible, lo único que queda es reconocerlo, en lugar de plantear insostenibles oposiciones a la demanda, que lo único que propiciarán sea la imposición de las costas del proceso.

Lo más razonable en los supuestos que poco o nada se pueda alegar es directamente allanarse, es decir aceptar la demanda, lo que propiciará sea dictada una senetencia por la que se acceda a declarar la indivisibilidad del bien o derecho y tras ello, sin se sigue sin alcanzar un acuerdo, proceder a su venta mediante la celebración de una subasta judicial.

El camino desde que se presenta la demanda, se admite a trámite, se produce el allanamiento o allanamiento y finalmente es dictada la sentencia, suele implicar además de evidentes e importantes costes, se emplee un tiempo precioso, que no era preciso malgastar.

La legislación vigente, habilita cauces efectivos para que los copropietarios que quieren poner fin a la comunidad puedan hacerlo sin necesidad de pasar por un, a veces tortuoso, procecso judicial contradictorio, que puede durar, pese a que no haya oposición, entre seis meses y un año, pues los asuntos a veces son conocidos por Juzgados con una gran carga de trabajo.

Cuando el desacuerdo se centra en saber qué condeño será el que se adjudique el bien o el importe que podría obtenerse por el mismo, lo razonable es acudir directamente a una Subasta Voluntaria, habilitándose para ello dos vías:

- Notarial, regulada en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado, en la que con la intevcención de un Notario se organiza todo el proceso, siendo un cauce muy rápido y en el que hay que abonar los honorarios del fedatario público o,

- Judicial, regulada en los artículos 108 a 11 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que lleva en vigor apenas hace medio año. Se tramita ante el Letrado de la Administración de Justicia y en principio es gratuita, salvo que se quiera constar con asistencia de Letrado y/o Procurador, cuya intervención no es preceptiva, pero sí altamente recomedable.

Extinción de Condominios

902.55.96.22 y 619.41.23.11

El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.

En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014 .

En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011 .

En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.

En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.

3.- Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: «serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo»

Extinción de Condominios

902.55.96.22 y 619.41.23.11

Consultas Legales

TERCERO.- En el primero de los motivos, por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , denuncia el recurrente la infracción "de los artículos 1051 y siguientes del Código civil que regulan la partición de la herencia y concretamente por ser de otra sección el artículo 1068 del mismo cuerpo legal". El recurrente trata de centrar la cuestión al señalar " Falta de legitimación pasiva, por no poseer la facultad para ejercer la actio communi dividundo por parte de los demandantes, al no ser copropietarios de un bien sino de una herencia, comunidad de bienes " (sic). La herencia, de este modo, viene a decir el recurrente, es tratada como un conjunto de pequeñas comunidades sobre cada uno de los bienes, y no como una universalidad de bienes, derechos y obligaciones que integraba el patrimonio del causante. Pero mientras no se de la partición, el heredero no es titular de ningún bien o derecho concreto de los que componen el caudal relicto, ni adquiere la propiedad de los bienes que le corresponden hasta que la partición se da y se le adjudican bienes en pago de su cuota. En consecuencia, hasta que los herederos, mediante la partición, transformen lo que era comunidad hereditaria en otra ordinaria, carecen de acción para provocar la división por la vía que han escogido.

El motivo ha de ser desestimado.

(...)

En efecto, esta Sala ha venido sosteniendo, en relación con determinados conflictos que no acaban de poder equipararse al que ahora nos ocupa, un tratamiento, inobjetable en el orden conceptual, según el cual por medio de la aceptación de la herencia (que la Sala de instancia señala haberse producido en el caso por la vía de la aceptación tácita y por parte de todos los coherederos), el heredero viene a adquirir la titularidad de un derecho hereditario abstracto, en el sentido de que la cuota que les pertenece recae sobre el global del caudal hereditario. Un derecho que la STS 17 de mayo de 1966 calificaba como "un derecho impreciso e inalienable sobre las cosas de que se componga el caudal". Sólo la partición atribuirá el dominio de bienes concretos pertenecientes a la herencia, siempre que el dominio esté verdaderamente contenido en el caudal relicto (SSTS 3 de febrero y 27 de mayo de 1982, 3 de junio de 1989, 5 de marzo de 1991 , etc). Aún con mayor énfasis decía la STS 29 de diciembre de 1988, con precedente en la de 16 de febrero de 1987 , que la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio relicto (derecho hereditario) en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en proindivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria o por cuotas o romana (artículos 392 y sigs. CC ), como han señalado, entre muchas otras, las SSTS 20 de octubre de 1992, 25 de abril de 1994, 6 de marzo de 1999, 28 de junio de 2001 , 

Extinción de Condominios

902.55.96.22 y 619.41.23.11

El caso que a continuación les exponemos tiene relación con un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006 por una duración de 5 años.

En el año 2009, la parte arrendataria decide resolver unilateralmente el contrato entregando las llaves a la propietaria, alegando como motivo unas obras que se iniciaron en la calle, las cuales entorpecían el acceso, pero no impedían la actividad comercial.

La arrendadora del local interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la continuación del contrato y que se condenase a las rentas que se hubieran devengado.

La sentencia de primera instancia actuando de forma moderadora, condenando únicamente al pago de las siete rentas adeudadas.

Se interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, en la que la Audiencia Provincial estima el mismo condenando a las demandadas al abono de las rentas devengadas hasta la fecha de finalización del arrendamiento estipulado en el contrato.

La parte condenada recurre en casación, y una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, el mismo desestima el recurso alegando que, hasta ahora, han sido planteados varios escenarios jurisprudencialmente, y que cada uno presenta unas consecuencias distintas. Estos son:

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero.

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

Sólo sería posible la moderación judicial de la cláusula penal cuando, en caso de desistimiento del contrato de arrendamiento, cuando tuviese lugar lo descrito en el apartado primero, es decir, cuando la resolución contractual hubiese sido aceptada también por el arrendador.

Pero en este caso no encontramos ante la situación contraria, ya que el arrendador se opuso expresamente a la resolución del mismo mediante burofax, y pese a haber puesto la arrendataria las llaves a su disposición. Añadiendo, además, que no hubo incumplimiento alguno por parte del arrendador que motivase la resolución del contrato.

Por lo expuesto, el tribunal concluye estableciendo que:

<<Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.>>

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

Son mostradas las diferentes alternativas que se pueden presentar en un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

Se explican los pasos desde que se produce la situación de impago hasta el acto del lanzamiento de la vivienda.

Esperamos os sea útil tanto a profesionales como a particulares que se ven inmersos en este tipo de procesos.

Como siempre quedamos a vuestra entera disposición.

Por José Valero

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Existen diversos casos en los que los Juzgados de familia adjudican la atribución de vivienda familiar un inmueble cuya propiedad corresponde a un tercero. Inmueble que haya sido previamente cedido, por ejemplo, por un familiar.

En el presente caso que les venimos a exponer, la parte interesada interpone demanda de modificación de medidas ante el Juzgado de Primera Instancia, en la cual solicita que, tanto su exmujer como su hija menor, abandonen el inmueble al que se les atribuyó como vivienda familiar, pues éste es propiedad de la madre del demandante.

El Juzgado de primera instancia estima su pretensión y deja sin efecto la atribución de la vivienda. Posteriormente, la Audiencia Provincial revoca dicha pretensión atribuyendo de nuevo la vivienda a la madre y a la hija. Es entonces cuando el interesado recurre en casación denunciando el derecho a la propiedad por tratarse la vivienda de una tercera persona.

La Sala 1º del Tribunal Supremo desestima el recurso por varios motivos: Por un lado, porque la propiedad es de la madre del interesado, y en consecuencia la legitimidad para desahuciarlas le corresponde a ella, no a él. Y, en segundo lugar, cita los argumentos de la STS de 18 de marzo de 2011, que establece que “para el caso de que no exista negocio jurídico alguno que justifique la ocupación, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la sentencia de pleno de la Sala de 18 de enero de 2010, la solución a estos conflictos debe ser dada desde el punto de vista del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del Derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio o la separación de los cónyuges, nada tienen que ver con los terceros propietarios.”

La reciente Sentencia de 30 de octubre de 2015 del Tribunal Supremo que a continuación les exponemos, establece:

“Es cierto, así se dice en dicha sentencia, que la atribución de la vivienda que vienen ocupando la hija del matrimonio y su madre que ostenta la guarda y custodia, corre el riesgo de resultar inútil, puesto que sus propietarios pueden recuperarla mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, a la que están legitimados por la inexistencia de contrato con la ocupante de la misma”.

En conclusión, debemos ante todo tener claro que, para recuperar la posesión del inmueble, la acción de desahucio por precario es legitimidad del propietario, y que este derecho de propiedad sobre el inmueble prevalece por encima de la atribución de vivienda familiar a través de un procedimiento de familia.

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

A continuación, os mostramos un caso real en el que la parte arrendataria subarrienda de forma ilegal el local, fijando paralelamente una renta con los subarrendatarios muy superior a la pactada en el contrato con la parte propietaria.

Los copropietarios del local y la arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento en el que se fijaba una renta mensual de 700€, y en el que se estipulaba la prohibición de subarrendar o traspasar el local. A pesar de ello, la arrendataria procedió a realquilar el local, haciéndose pasar por propietaria, sin el conocimiento ni el consentimiento de los copropietarios, exigiendo una renta mensual de 5.000€.

Una vez tuvieron conocimiento de este hecho, se presentó demanda de desahucio frente a la entidad subarrendada y la arrendataria, en la que la arrendataria reconoció que tenía el local arrendado a un tercero. La sentencia acordó que la cesión era inconsentida y declaró resuelto el contrato y mandó el desalojo del local.

Posteriormente se interpone demanda reclamando una cuantiosa indemnización por la diferencia de las rentas dejadas de percibir durante todo el tiempo que la arrendataria mantuvo el subarriendo. Ésta fue estimada en primera instancia, y desestimada en segunda instancia.

Una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, la Sala 1º, en su Sentencia dictada el pasado 28 de octubre de 2015, declaró los actos consecutivos de enriquecimiento injusto, citando textualmente:

<< Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012, entre otras, en el sentido de que “para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.”>>

Por José Valero

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Información sobre los Motivos de Oposición más Habituales cuando concurren Cláusulas Abusivas

El ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto mediante el que se despache ejecución, podrá plantear por escrito firmado por abogado y procurador, oposición fundado en algunas de las causas expresadas en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre las que se incluye, como 4ª “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiere determinado la cantidad exigible”.

A raíz de la apertura de esta nueva vía de oposición han sido dictadas miles de resoluciones judiciales que vienen a reconocer la nulidad de un buen número de cláusulas plasmadas en las Escrituras de Préstamos o Créditos Hipotecarios, siendo los motivos más frecuentes:

-          Cláusulas Suelo.

-          Pactos de vencimiento anticipado.

-          Intereses de demora abusivos y su forma de determinación.

-          Aplicación del I.R.P.H.

-          Liquidaciones unilaterales efectuadas por los prestamistas.

-          Imposición de las costas procesales en Escritura y sin estar al pronunciamiento judicial que a tal efecto pudiere dictarse.

-          Hipotecas Multidivisa.

Es posible alegar la abusividad de las cláusulas del Préstamo Hipotecario desde que entró en vigor, el día 15 de mayo de 2013, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; dictada a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (Asunto nº C-415/2011).

Recientemente, concretamente el pasado 29 de octubre de 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha dictado nueva Sentencia mediante la que considera que la forma en la que se concedió ese plazo extraordinario a los afectados no fue correcta, al computarlo desde su publicación en el B.O.E., precisando el TJUE que dicha actuación es contraria al principio de efectividad y que lo correcto habría sido notificar a cada uno los ejecutados personalmente, dado que sus datos constaban en las correspondientes actuaciones judiciales.

Ahora de nuevo la pelota está en el tejado del Gobierno que deberá poner remedio a la situación de indefensión generada a miles de personas que se han visto inmersas en procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no han podido poner de manifiesto la no aplicabilidad de determinadas cláusulas por ser contrarias a la normativa que protege a los Consumidores y Usuarios.

Mientras esto suceda, entendemos que los afectados podrán plantear un Incidente Excepcional de Nulidad de Actuaciones, mediante el que interesar del Juzgado que conoce o conoció el asunto, que retrotraiga las actuaciones y les conceda el plazo extraordinario de un mes para oponerse a la ejecución contra ellos iniciada en su día.

Artículo 695. Oposición a la ejecución.

1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

2. Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

3. El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.

De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.

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A raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de Octubre de 2015 que declara contraria al Principio de Efectividad la comunicación mediante el BOE del plazo de un mes para plantear el Incidente Extraordinario de Oposición, previsto en la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, el Ejecutivo deberá articular el cauce oportuno para poner remiedio a la indefensión generada a miles de ejecutados hipotecario.

Hasta que esto ocurra, la parte ejecutada que se encontrase en la situación expresada en en la Disposición Adicional 4ª, apartado 2, de la Ley 1/2013, entendemos puede plantear un Incidente Extraordinario de Nulidad de Actuaciones, solicitando la retroacción del procedimiento de ejecución hipotecaria, al estado en el que se encontraba el día 15 de mayo de 2013 y que se le conceda el plazo de un mes previso.

Por tanto en los porcesos que a 15 de mayo de 2013 no hubiese sido puesta a disposición del adquirente en subasta del inmueble, los ejecutados tendrán ahora, la posibilidad de solicitar se les conceda de forma expresa el plazo de un mes previsto en la D.T. 4ª, por lo que tendrán una nueva oportunidad para alegar la existencia de cláusulas abusivas en sus Escrituras de Préstamo o Crédito Hipotecario.

Esta circusntancia puede propiciar que muchas ejecuciones hipotecarias queden sin efecto y deban retrotraerse, lo que de fundarse las peticiones en motivos justos, porvocará indudables trastornos a las entidades bancarias y podrían colocar al ejecutado en una menor posición económica y para negociar con el Banco o Caja ejecutante.

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El Tribunal de Justicia Europeo vuelve a dar un mazazo al Legislador español, considerando de nuevo que la normativa no garantiza que los consumidores y usuarios puedan ejercer de forma efectiva sus derechos.

En este caso carga contra la Disposición Adicional 4ª de la Ley 1/2013, al considerar que computar el plazo de un mes concedido para oponerse a la Ejecuciones Hipotecarias en curso, desde la publicación de la Ley en el BOE es contrario al Principio de Efectividad, pues los afectados no han dispuesto de una oportunidad real de conocer la concesión dicho extraordinario plazo, estimando que debió ser precisa una notificación personal a los afectados, personas perfectamente identificadas al estar inmersas como ejecutadas en un proceso judicial.

Las consecuencias de este pronunciamiento pueden ser devastadoras para la banca, dado que podrán porpiciar que los Consumidores y Usuario planteen nulidad de actuaciones, lo que implicaría la retroacción de las actuaciones, para que puedan articular la oposición a la ejecución del Banco, eso sí, ya con un amplio elenco de sentencias dictadas en las que se evidencian los importantes abusos cometidos por la banca, situación que podrá propiciar que inclusive pudiesen llegar a ser anuladas las subastas, en caso de haber sido adjudicatario el Banco.

Si queréis acceder a un modelo de escrito planteando Incidente Excepcional de Nulidad de Actuaciones, pulsar aquí.

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Consejos Básicos a la Hora de Firmar un Contrato de Alquiler

1.- Comprobar la identidad de los contratantes, tanto los datos personales del arrendador como del arrendatario. Es importante estar identificado para saber con quién estamos contratando, así como, para si en un futuro te ves inmerso en cuestiones legales. Lo óptimo sería unir copia de los Documentos de Identidad como anexos al contrato.

2.- El contrato de arrendamiento debe de constar por escrito, pues a pesar de que los contratos verbales son válidos es difícil acreditar los concretos acuerdos alcanzados en caso de tener que acudir a los Juzgados.

3.- Para que el contrato sea legal, debe estar firmado por las partes de la relación arrendaticia, en todas sus hojas, y en tantas copias como sean los firmantes.

4.- Es recomendable antes de arrendar, revisar el estado del inmueble, para hacer constar por escrito en el contrato los desperfectos que hubiere en la finca, a poder ser, dejando constancia de ello mediante fotografías. Esto nos garantizará que, al terminar el arriendo, se pueda comprobar el estado en el que se devuelve.

Puede establecerse en todo caso un plazo dentro del cual el arrendatario podrá poner de manifiesto desperfectos, lo prudencial sería de 5 a 7 días desde la entrega de la posesión del inmueble.

5.- Es conveniente también que se tomen fotografías del mobiliario, uniéndolas al inventario detallado de todos ellos, para que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, poder acreditar su estado de conservación y con ello determina si procede la restitución de la fianza.

6.- Otro requisito esencial del contrato de arrendamiento es la obligación que tiene el arrendador de depositar la fianza en un plazo máximo de 30 días hábiles desde su firma, en el organismo competente de cada Comunidad Autónoma. La fianza a depositar será de una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades para los de uso distinto. El incumplimiento de ésta obligación puede acarrear una sanción económica, dependiendo del régimen establecido en cada Comunidad Autónoma.

7.- El arrendador podrá exigir garantías adicionales a la fianza legal para asegurar que el arrendatario cumpla las obligaciones pactadas en el contrato, que puede ser, entre otras, el depósito de dinero, la entrega de un aval o la firma conjunta de fiadores, supuesto éste en el que es preceptivo remitirles un previo requerimiento en caso de querer demandarles también en el proceso de desahucio.

8.- El Real Decreto 235/2013 para la certificación energética de edificios, publicada el 5 de abril de 2013, en vigor desde el 1 de junio de 2013, exige la aportación de copia del certificado energético del inmueble junto con el contrato de arrendamiento, pudiendo ser el arrendador sancionado de no cumplir con dicho requisito.

9.- Otra recomendación importante es domiciliar las rentas del alquiler a una cuenta bancaria, sirviendo el justificante de ingreso como prueba del pago de la renta, sin perjuicio de la obligación de expedir el oportuno recibo.

10.- Aconsejamos que sea el inquilino quien dé de alta los suministros de agua, luz, gas, etc., para que sea el mismo quien responda de las consecuencias en caso de impago, pues de lo contrario, correrían a cuenta del arrendador.

11.- En caso de ser varias las personas que van a ocupar la vivienda o local de negocio, que todas ellas firmen con carácter solidario el contrato.

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Procedimiento para solicitar la Devolución de la Fianza de un Alquiler

• Introducción

• Modelo de Requerimiento.

• Demanda de Juicio Verbal para importes inferiores a 2.000 euros.

• Sentencia estimatoria de la devolución de la fianza.

• Solicitud de Ejecución de la Sentencia.

• INTRODUCCIÓN

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a la exigencia y prestación de fianza en metálico a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento. 

Esta misma Ley establece que la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades para uso distinto de vivienda, todo ello, sin perjucicio de poder establecer una cantidad superior, pero nunca inferior, como garantía adicional tal y como autoriza el apartado quinto del citado artículo 36 de la LAU.

La prestación de fianza supone una garantía para el arrendador de que este será indemnizado a la terminación del contrato por los desperfectos que el arrendatario hubiera ocasionado en el inmueble y demás obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento. De no darse ninguno de estos casos, la fianza depositada será devuelta al arrendatario una vez entregada la posesión del inmueble.

Igualmente, el apartado 4 del artículo 36 de la LAU dispone que, si habiendo transcurrido un mes desde la entrega de llaves del inmueble, el arrendador no hubiese restituido la fianza al arrendatario, esta devengará en el interés legal del dinero, que actualmente se sitúa en un 3,5% para el año 2015.

A continuación, os dejamos un ejemplo del procedimiento a seguir para solicitar la devolución de la fianza.

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por buenos los siguientes escritos y demandas, o cualquiera  que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

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Requerimiento para el Pago de Rentas Debidas 

Os adjuntamos un modelo de requerimiento  de rentas debidas al arrendatario, para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento en un plazo de 30 días, el cual, una vez superado el mismo sin tener respuesta alguna, perderá el derecho de enervar la acción de desahucio desde el momento de interponsición de la demanda.

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

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Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Vivienda

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

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Requerimiento para la Actualización Anual de la Renta en Arrendamiento de Vivienda según IPC 

El Artículo 18 Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. 

Si se hubiese pactado expresamente en contrato la actualización de la renta en base al IPC, esta se revisará anualmente, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente. 

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Modelo de Escrito de Requerimiento del Pago de la Renta al Fiador

 Ponemos a vuestra disposición un ejemplo de modelo de requerimiento para exigir el pago de la renta al fiador o avalista, e intentar solventar de manera amistosa este incidente, evitándo de esta forma el inicio de un procedimiento judicial.    

Este requerimiento supone un requisito necesario antes de interponer la demanda de desahucio, pues así lo establece el artículo 438.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil, estableciendo que también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

Si deseáis que el Escrito lo firme un Abogado Experto en Desahucios, contactar llamando al 91.530.96.95 / 619.41.23.11

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Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Local

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Local de Negocio

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de un local de negocio, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la LAU. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal.

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo.

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

En Madrid, a …… de …………….. de …………

R E U N I D O S

DE UNA PARTE: DON/DOÑA……………………………., mayor de edad,con N.I.F. nº ………….. y domicilio en Madrid, C/………………….., nº …., piso ………., C.P. …………. Comparece en calidad de Arrendadora.

DE OTRA PARTE: DON/DOÑA ………………………….., mayor de edad, con N.I.F. …………………… y domicilio a estos efectos en el Local que se le cede en arriendo, sito en Madrid, Calle ………., nº ………., local ……., al que se accede desde la Calle ………………….., número …….., C.P. ………..  Interviene en calidad de Arrendataria.

INTERVIENEN

Ambas partes comparecen en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua y suficiente capacidad para la suscripción del presente contrato y a tal efecto,

E X P O N E N

I.  Que DON/DOÑA ………………………………. es dueño en pleno dominio del Local número ..…, situado en la Calle …………, nº …………, al que se accede directamente desde la ……………………. nº…., y destinado a uso comercial, en la actualidad como …………..

Su referencia catastral es …………………………………….

Está dotado de los suministros básicos de agua y luz.

Siendo su descripción registral la siguiente:

FINCA DE Madrid Nº: ……

IDUFIR: ……………………..

Naturaleza de la finca: ………………….: Local CALLE …………….. Número: …… Planta:…. Puerta:………

Superficie: Construida: ………. metros.
Cuota: ……………………………….

Número …...-Local comercial número …………., en Madrid, calle ………………número ……….. . Se compone de……………………….. . Linda con calle …………………….., con la………………………. Ocupa aproximadamente de ……………metros cuadrados. Cuota: ……………………….

II. Que DON/DOÑA ………………………………… manifiesta su pleno conocimiento y conformidad con el estado y circunstancias físicas y jurídicas del Local, sus características e instalaciones, que ha tenido ocasión de comprobar con antelación a la firma del presente contrato.

III. Se hace constar que a instancia de la Arrendadora se está realizando en estos momentos el pertinente certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que será unido como Anexo al presente contrato antes de la entrega de las llaves del inmueble, entendiéndose que si éstas son recibidas sin manifestación alguna, es aceptado el resultado de la certificación que se comunique.

IV. Que las comparecientes otorgan el presente contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda conforme a las disposiciones legales, y en especial, a las siguientes,

C L Á U S U L A S

Primera. OBJETO

Mediante el presente Contrato, DON/DOÑA ………………………. arrienda el Local descrito en el Expositivo I a DON/DOÑA ……………………………., que acepta el mismo, conforme a lo dispuesto en el presente documento.

Segunda. ENTRADA EN VIGOR Y DURACIÓN DEL CONTRATO

2.1. Entrada en vigor y duración: El presente Contrato entrará en vigor en la fecha en que sean entregadas las llaves y tendrá una duración de TRES AÑOS, siendo el primero de obligado cumplimiento para la Arrendataria.

A efectos del cómputo del plazo se toma el … de ………….. de …………, como fecha de inicio del mismo, aunque se haya entregado unos días antes su posesión para facilitar las necesarias tareas de limpieza y adecentamiento.

Una vez transcurrido el plazo de tres (3) años pactado, el Contrato quedará automáticamente extinguido sin necesidad de intimación previa por parte de la Arrendadora.

No procederá, en consecuencia, prórroga alguna de este Contrato a su vencimiento, debiendo las Partes firmar uno nuevo de mutuo acuerdo, en el supuesto de que desearan continuar la relación contractual.

2.2. Desistimiento Anticipado: Transcurrido el periodo de obligado cumplimiento pactado, esto es un año, la Arrendataria podrá desistir del presente Contrato, siempre y cuando lo preavise por escrito a la Arrendadora, como mínimo, con treinta (30) días de antelación a la fecha en que se pretenda tenga efectos la extinción.

En el caso en que la Arrendataria no cumpla con el preaviso de treinta (30) días previsto, estará obligada a indemnizar a la Arrendadora con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta completar dicho preaviso, con independencia de la extinción del Contrato y de la no utilización del Local. El importe de dichas mensualidades vendrá determinado por la renta que en dicho momento estuviese vigente.

Tercera. RÉGIMEN DE RENTA

3.1. Renta:

La renta base del presente Contrato se establece según se indica a continuación:

Durante el primer año de vigencia del presente Contrato, el importe de la renta será de ………………………..EUROS MENSUALES (……… €/MES), esto es, un total de……………………………… EUROS ANUALES (……….. €/AÑO).

A partir del segundo año natural de vigencia del presente Contrato, esto es desde ………de …………………………., el importe de la renta anual total prevista se actualizará en virtud de la variación porcentual que experimente por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores al inicio de dicha anualidad, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización.

A la renta vigente en cada momento se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido, que hoy día implica adicionar un 21%, o cualquier impuesto que pudiera sustituirle; así como, en su caso, las retenciones que procedan, en la actualidad el 19,5 %, todo ello de conformidad con la legislación vigente.

3.2. Pago de la renta: Para el pago de la renta, la Arrendataria, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, abonará por adelantado la mensualidad íntegra en curso, mediante su ingreso en la cuenta con IBAN nº ……………………………………., abierta a nombre de la Arrendadora en la entidad ……………, que entregará el correspondiente recibo justificativo del pago.

Cuarta. DESTINO

El Local arrendado se destinará por la Arrendataria al uso de ……………, sin que pueda modificar el mismo, salvo autorización expresa de la Arrendadora. Corresponde a la Arrendataria el obtener cuantas autorizaciones administrativas sean precisas para destinar al mencionado uso al Local arrendado.

La actividad empresarial a la que está exclusivamente destinada el Local se desarrollará únicamente en el horario comercial vigente en cada momento, respetando el buen uso de la finca.

El desarrollo en el Local de otra actividad, aunque sea complementaria, sin el previo consentimiento expreso y por escrito de la Arrendadora, dará derecho al mismo a resolver el Contrato.

Estará prohibido desarrollar en el Local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de alojamiento de personas, así como usar el mismo como taller, vivienda, para el cuidado de personas o animales, como almacén de materiales o sustancias inflamables, explosivas, o cualquier otro tipo de materiales o sustancias tóxicas o peligrosas.

Quinta. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO

Se prohíbe la cesión o subarriendo del Local, salvo autorización previa y por escrito de la Arrendadora, con exclusión de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En caso de mediar autorización, la Arrendadora tendrá derecho a una elevación de renta en vigor del diez por ciento (10%) en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento (20%) en el caso de producirse la cesión del Contrato o el subarriendo total.

Se entenderá por parcial el subarrendamiento de una superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) del Local y total en otro caso.

La Arrendataria deberá solicitar a la Arrendadora la autorización para cualquier cesión o subarrendamiento, total o parcial, con una antelación de, al menos, DOS (2) meses.

Será requisito necesario para la cesión o subarrendamiento, total o parcial, del Local el que se realice a favor de una persona física o jurídica que vaya a seguir desarrollando la actividad autorizada conforme a este Contrato.

Sexta. RENUNCIA DE DERECHOS

No serán aplicables al presente Contrato las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que la Arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre el Local en caso de que pudiesen corresponderle.

Asimismo, la Arrendataria renuncia a lo establecido por el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y se acuerda que la extinción del Contrato por el transcurso del plazo convenido, no dará derecho a indemnización alguna a favor del Arrendatario.

Séptima. OBRAS DEL ARRENDATARIO

7.1. Obras de mantenimiento y conservación y reparaciones: La Arrendataria deberá realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación y las reparaciones en el Local que sean precisas para la conservación del mismo en perfecto estado. La Arrendadora podrá inspeccionar el Local en horario normal de apertura al público.

7.2. Obras de mejora: Respecto a las obras de mejora, las partes acuerdan la aplicación de lo dispuesto en los artículos 19 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que la Arrendataria tenga derecho a una reducción de la renta.

7.3. Consentimiento: Para la realización de cualesquiera otras obras en el Local será precisa autorización de la Arrendadora. No precisará autorización cuando se trate de obras de mantenimiento, conservación y reparación previstas en la cláusula 7.1.

En todo caso, la Arrendataria no podrá realizar, sin el consentimiento previo y por escrito de la Arrendadora, obras que modifiquen la configuración del Local, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo o de las fincas urbanas anexas.

Sin perjuicio de la facultad de la Propiedad de resolver el Contrato, en caso de incumplimiento de lo aquí previsto podrá exigir que la Arrendataria reponga inmediatamente el Local a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, a su discreción.

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del Local, la Arrendadora podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas a su estado anterior.

Al término del Contrato de Arrendamiento, las obras realizadas por la Arrendataria sin que medie incumplimiento de lo previsto en esta Cláusula, quedarán en beneficio de la Propiedad sin derecho a indemnización alguna en favor de aquélla.

Octava. LICENCIAS

Corresponderá a la Arrendataria la obtención y mantenimiento de la licencia de apertura, de funcionamiento o actividad y cuantas licencias y permisos sean necesarios para el desempeño en el Local de la actividad prevista en este Contrato.

Asimismo, corresponderá a al Arrendataria la obtención de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las obras que le corresponden conforme a este Contrato.

El retraso y/o la obtención de las mencionadas licencias o permisos, o su revocación, no podrá ser causa para la demora en el pago de la renta o para resolver el presente Contrato.

La Arrendataria deberá aportar a la Arrendadora copia de las licencias administrativas necesarias para la apertura y desarrollo de la actividad en el Local.

Novena. FIANZA

La fianza legal arrendaticia de este Contrato asciende a un importe equivalente a DOS (2) mensualidades de la renta vigente, es decir, ………………………….EUROS (…………… €), que son entregados en este acto.

Transcurrido el tercer año natural de vigencia del Contrato, la Arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

Décima. SUMINISTROS Y OTROS GASTOS

Serán de cuenta y cargo de la Arrendataria las acometidas y gastos de suministro que correspondan a la actividad que ha de ejercerse en el Local (energía eléctrica, agua, internet, teléfono, tasa de basura, etc.) y, por cuenta de la Arrendadora los gastos de comunidad.

La Arrendataria deberá contratar a su nombre los suministros con las respectivas compañías. Respecto al agua al girarse el importe del consumo junto con el recibo de la Comunidad de Propietarios, la Arrendadora comunicará su importe para que sea abonado junto con la siguiente renta que deba abonar la Inquilina.

A la firma del presente Contrato, el Local se encuentra al corriente de pago de impuestos, arbitrios, tasas y gastos de comunidad.

La falta temporal de algún servicio por motivo ajeno a la Arrendadora no será causa para demorar el pago de la renta o rebajarla, siendo responsable la Arrendataria de todos los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad.

Decimoprimera. TRIBUTOS

Serán por cuenta de la Arrendadora todos los impuestos, I.B.I., arbitrios y tasas, que graven la propiedad del Local y serán de cuenta de la Arrendataria los que graven la actividad, incluida la tasa de basuras, así como el IVA o impuesto que pudiera sustituirle, y que serán imputados, en su caso, conforme se produzca su devengo, y en función de la naturaleza del impuesto, de forma proporcional al periodo de efectiva vigencia de este Contrato.

Decimosegunda. SEGUROS

La Arrendataria se obliga a contratar a su costa, durante la vigencia de este Contrato y con una compañía de reconocido prestigio y solvencia, una póliza de seguros que cubra satisfactoriamente todos los riesgos de explotación propios de la actividad desarrollada en el Local. Dicha póliza deberá cubrir la responsabilidad civil que pudiera derivarse de la actividad a desarrollar, incluyendo la cobertura de riesgos por uso, consumo de productos y daños a terceros.

La Arrendataria facilitará a la Propiedad copia de la póliza y justificante de hallarse al corriente de pago de las primas. Asimismo, se obliga a renovar dicha póliza por los periodos sucesivos en los que se desarrolle la actividad y a presentar copia de la misma con dos (2) meses de antelación a la extinción de la anterior.

Decimotercera. NOTIFICACIONES

Ambas partes designan como domicilio a efectos de notificaciones los reseñados al inicio del presente documento, pudiendo modificar dicha dirección comunicándolo por escrito a la otra Parte con al menos siete (7) días de antelación. En todo caso, la dirección de ambas partes a efectos de notificaciones en relación con este Contrato habrá de estar situada en España.

Las notificaciones se realizarán siempre por escrito y se entenderán efectuadas en la fecha de recepción por su destinataria.

Decimocuarta. PENALIDADES POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA, O EN EL SUPUESTO DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO

En el supuesto de retraso en el pago de la renta, y sin perjuicio de otras acciones que por ello correspondan, la Arrendataria tendrá derecho a girar a la Arrendataria la liquidación que resulte de aplicar un tipo de interés del _____ por ciento (__%) anual sobre el importe del pago demorado imputable al tiempo de demora.

El arrendamiento quedará, en todo caso, resuelto de pleno derecho, a instancias de la Arrendadora, en caso de impago de la renta. La Arrendataria deberá en tal caso restituir inmediatamente el Local a su Propietaria.

Decimoquinta. LEGISLACIÓN Y JURISDICCIÓN

En lo no previsto en el presente Contrato, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y, subsidiariamente, el Código Civil.

Las partes contratantes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid, para todas las cuestiones que pudieran suscitarse relacionadas con el presente Contrato.

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman el presente Contrato, por duplicado, a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

……………………..............                             ………………………………. 

  ARRENDADOR                                           ARRENDATARIO

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Desahucios

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN RESTAURANTE

En Madrid a __de ______ de ____

R E U N I D O S

DE UNA PARTE, DON/DOÑA _______________, mayor de edad, con D.N.I. nº ___________ y domicilio en Madrid, Calle ___________nº______. En calidad de arrendador o parte arrendadora.

DE OTRA, DON/DOÑA __________________, con D.N.I. nº ________ y domicilio a efectos del cumplimiento del presente contrato en el local que se alquila, sito en la Calle ___________ nº __, bajo y sótano. C.P. 28015. En calidad de arrendataria.

    I N T E R V I E N E N

Comparecen ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua capacidad legal y suficiente para otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y a tal efecto

M A N I F I E S T A N

I.- Que Don/Doña ____________ propietario/a del siguiente inmueble:

_____________, situado en la planta baja de la casa número ____ de la Calle de __________ de Madrid. Ocupa una superficie aproximada de ____ metros cuadrados. Linda: desde la calle _______, con _____________. Figura inscrita en el Registro de la Propiedad número ___ de Madrid, al tomo ___, folio ____, finca número ____, inscripción ___.

II.- Que Don/Doña________________está interesado en ceder en arrendamiento de departamento descrito.

III.- Que el local reseñado está dotado de los servicios mínimos para el desarrollo de la actividad de hostelería, conociendo DON/DOÑA ________________ su estado de conservación actual.

IV.- Que ambas partes han acordado concertar contrato de arriendo para uso distinto de vivienda del citado establecimiento compuesto por los dos departamentos indicados, que se regirá por las siguientes

C L A U S U L A S

PRIMERA.- DON/DOÑA ______________ arrienda a DON/DOÑA _________________ el local de negocio descrito en el expositivo I del presente documento, por el precio y condiciones que más adelante se dirán.

            El contrato entra en vigor hoy día __ de _____ de ____, momento en el que se hace entrega formal de las llaves poniendo con ello a disposición de la arrendataria el inmueble, quien con anterioridad en diversas ocasiones y acompañada de las personas que ha considerado conveniente lo ha visitado, conociendo por ello su estado actual de conservación que expresamente acepta y asume.

SEGUNDA.- Los departamentos reservados podrán únicamente destinarse a la actividad de Bar-Restaurante, estando dotado el local de la preceptiva salida de humos.

            En lo referente al cambio de titularidad de la Licencia Municipal de Apertura y Funcionamiento, la arrendataria realizará las oportunas gestiones y solicitudes ante las Autoridades competentes, comprometiéndose la propiedad a colaborar en todo lo preciso.

TERCERA.- La duración del contrato es un año con prórroga forzosa para el arrendador hasta un máximo de TRES AÑOS, si la parte arrendataria se encontrase al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, especialmente la de pago de la renta; siempre y cuando no comunicase de forma fehaciente con una antelación mínima de treinta días a la conclusión de cada periodo anual su voluntad de no renovar el contrato.

            Transcurridos los tres años de duración obligatoria el contrato quedará resuelto por finalización del plazo contractual pactado, sin necesidad de requerimiento alguno por parte de la propiedad, salvo nuevo acuerdo expreso y escrito de ambas partes.

CUARTA.- Durante los siguientes doce meses, esto de ___ de ____ a ____ de ____, la renta mensual queda fijada en la suma de ___________ EUROS (_____ €/mes), importe que por adelantado y en los cinco primeros días de cada mes, deberá ser satisfecho por la parte arrendataria, mediante su ingreso en la cuenta corriente que será facilitada por la propiedad. El pago de la primera mensualidad se podrá hacer efectiva dentro de los 15 primeros días del mes de ______.

Transcurrido un año de contrato, esto es llegado el mes de _________ de ____, la renta se incrementará o disminuida en la misma proporción que, durante el año inmediatamente anterior, se haya incrementado o disminuido el Índice de Precios al Consumo, subgrupo de alquileres, publicado por el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, teniendo en cuenta que el mes inicial de referencia para la primera actualización será el último índice que se publique dentro del mes de ________de ________. Este modo de actualización se aplicará todos los años durante la vigencia del contrato y sus respectivas prórrogas, debiendo igualmente ser pagada en doce mensualidades en la forma establecida en el párrafo anterior.

Hasta tanto se produzca la actualización, la parte arrendataria continuará abonando la misma cantidad que viniere satisfaciendo. Una vez llevada a cabo, se le girará un recibo comprensivo de las diferencias existentes desde la fecha en la que debió efectuarse la revisión y en la que tenga lugar.

En el mismo recibo y adicional a la renta, efectuará el arrendador la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido en el tipo legalmente establecido, que en la actualidad supone un incremento del 21%; deduciendo la inquilina, por su parte el porcentaje que corresponda por retención del IRPF. La falta de pago de estas sumas tendrá la misma consideración que la falta de pago de la renta y será causa suficiente para incoar el desahucio.

QUINTA.- Transcurrido un año desde la entrada en vigor del contrato, la parte arrendataria podrá subarrendar la finca, ceder el contrato de arrendamiento o traspasar el negocio, debiendo en todo caso comunicar dicha intención a la parte arrendadora, con al menos un mes de antelación, mediante carta notarial o burofax, indicando las condiciones económicas de dicho subarriendo, cesión o traspaso pudiendo el arrendador dentro de los veinte días siguientes a la notificación optar de forma preferente, frente a cualquier tercero interesado, en recuperar el derecho de uso de los departamentos alquilados respetando las condiciones económicas comunicadas.

            Si no ejerciese la arrendadora el derecho de adquisición preferente antedicho, sobre el derecho de uso, podrá incrementar un veinte por ciento la renta vigente al momento de la cesión, subarriendo o traspaso, participando en igual porcentaje en las cantidades que sean satisfechas al arrendador en concepto de traspaso de la actividad.

SEXTA.- La parte arrendataria queda facultada para realizar cuantas obras e instalaciones estime precisas para destinar los departamentos arrendados al uso pactado de bar restaurante, respetando siempre y en todo caso los elementos estructurales de la finca, tales como cimientos, muros de carga, vigas, paredes medianeras, forjados y cualesquiera otros que pudieran incidir en la seguridad y habitabilidad del inmueble.

            Estaría asimismo autorizada la arrendataria para instalar y distribuir en la forma que considere más conveniente, la red eléctrica, de gas y de agua, siempre que se ajuste a las normas vigentes al tiempo de efectuar dicha adaptación.

            Todos los gastos, directos o indirectos, derivados de la adaptación de los departamentos arrendados, a las necesidades de la arrendataria, tales como los derivados de proyectos, licencias, tasas, impuestos, ejecución material de las obras precisas, serán sufragados por ésta.

            Las licencias y autorizaciones precisas para la realización de cualquier obra o mejora, serán gestionadas directamente por la arrendataria, debiendo prestar la arrendadora su colaboración para la obtención de las que fuesen necesarias, siempre y cuando los trabajos a efectuar no menoscaben la seguridad y habitabilidad del inmueble.

            Cualquier obra, mejora o instalación quedará en beneficio de la propiedad en caso de resolución por culpa de la arrendataria del presente contrato, y en caso de cesión, subarriendo o traspaso.

SEPTIMA.- No podrá la arrendataria modificar la actividad que van a ejercer una vez iniciada esta, debiendo si quisiera llevarlo a cabo y siempre que esté relacionada con la actividad elegida, solicitar permiso al arrendador, que sólo tendrá validez si fuera otorgado por escrito.

OCTAVA.- La arrendataria contratará por su cuenta con las Compañías de Agua, Luz, Teléfono, Gas, etc., respectivas, los suministros necesarios para el desarrollo de la actividad, siendo de su exclusiva responsabilidad el abono de los consumos generados por la explotación e inclusive el coste de alta de los mismos incluida la instalación de los aparatos o medidores que fuesen precisos.

Todos los gastos, impuestos, arbitrios, tasas imputables al ejercicio de la actividad o los referidos a basuras o alcantarillado, así como el pago de los servicios medidos por contador, serán de cuenta de la arrendataria, que deberá efectuarlo directamente a las compañías suministradoras o, si hubieren sido satisfechos por el arrendador, abonados contra presentación del recibo o conjuntamente con la renta, en cuyo caso deberá aparecer en el recibo el concepto y cuantía de forma independiente.

Los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios imputables al departamento arrendado, serán abonados por la propiedad.

Corresponde a la propiedad el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.