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Oposición a una Ejecución Hipotecaria

 

 

Información sobre los Motivos de Oposición más Habituales cuando concurren Cláusulas Abusivas

 

El ejecutado, dentro de los diez días siguientes a la notificación del auto mediante el que se despache ejecución, podrá plantear por escrito firmado por abogado y procurador, oposición fundado en algunas de las causas expresadas en el artículo 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entre las que se incluye, como 4ª “El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiere determinado la cantidad exigible”.

 

A raíz de la apertura de esta nueva vía de oposición han sido dictadas miles de resoluciones judiciales que vienen a reconocer la nulidad de un buen número de cláusulas plasmadas en las Escrituras de Préstamos o Créditos Hipotecarios, siendo los motivos más frecuentes:

 

-          Cláusulas Suelo.

 

-          Pactos de vencimiento anticipado.

 

-          Intereses de demora abusivos y su forma de determinación.

 

-          Aplicación del I.R.P.H.

 

-          Liquidaciones unilaterales efectuadas por los prestamistas.

 

-          Imposición de las costas procesales en Escritura y sin estar al pronunciamiento judicial que a tal efecto pudiere dictarse.

 

-          Hipotecas Multidivisa.

 

Es posible alegar la abusividad de las cláusulas del Préstamo Hipotecario desde que entró en vigor, el día 15 de mayo de 2013, la Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social; dictada a raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013 (Asunto nº C-415/2011).

 

Recientemente, concretamente el pasado 29 de octubre de 2015, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, ha dictado nueva Sentencia mediante la que considera que la forma en la que se concedió ese plazo extraordinario a los afectados no fue correcta, al computarlo desde su publicación en el B.O.E., precisando el TJUE que dicha actuación es contraria al principio de efectividad y que lo correcto habría sido notificar a cada uno los ejecutados personalmente, dado que sus datos constaban en las correspondientes actuaciones judiciales.

 

Ahora de nuevo la pelota está en el tejado del Gobierno que deberá poner remedio a la situación de indefensión generada a miles de personas que se han visto inmersas en procedimientos de ejecución hipotecaria en los que no han podido poner de manifiesto la no aplicabilidad de determinadas cláusulas por ser contrarias a la normativa que protege a los Consumidores y Usuarios.

 

Mientras esto suceda, entendemos que los afectados podrán plantear un Incidente Excepcional de Nulidad de Actuaciones, mediante el que interesar del Juzgado que conoce o conoció el asunto, que retrotraiga las actuaciones y les conceda el plazo extraordinario de un mes para oponerse a la ejecución contra ellos iniciada en su día.

 

Artículo 695. Oposición a la ejecución.

 

1. En los procedimientos a que se refiere este Capítulo sólo se admitirá la oposición del ejecutado cuando se funde en las siguientes causas:

 

1.ª Extinción de la garantía o de la obligación garantizada, siempre que se presente certificación del Registro expresiva de la cancelación de la hipoteca o, en su caso, de la prenda sin desplazamiento, o escritura pública de carta de pago o de cancelación de la garantía.

 

2.ª Error en la determinación de la cantidad exigible, cuando la deuda garantizada sea el saldo que arroje el cierre de una cuenta entre ejecutante y ejecutado. El ejecutado deberá acompañar su ejemplar de la libreta en la que consten los asientos de la cuenta y sólo se admitirá la oposición cuando el saldo que arroje dicha libreta sea distinto del que resulte de la presentada por el ejecutante.

 

No será necesario acompañar libreta cuando el procedimiento se refiera al saldo resultante del cierre de cuentas corrientes u operaciones similares derivadas de contratos mercantiles otorgados por entidades de crédito, ahorro o financiación en los que se hubiere convenido que la cantidad exigible en caso de ejecución será la especificada en certificación expedida por la entidad acreedora, pero el ejecutado deberá expresar con la debida precisión los puntos en que discrepe de la liquidación efectuada por la entidad.

 

3.ª En caso de ejecución de bienes muebles hipotecados o sobre los que se haya constituido prenda sin desplazamiento, la sujeción de dichos bienes a otra prenda, hipoteca mobiliaria o inmobiliaria o embargo inscritos con anterioridad al gravamen que motive el procedimiento, lo que habrá de acreditarse mediante la correspondiente certificación registral.

 

4.ª El carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible.

 

2. Formulada la oposición a la que se refiere el apartado anterior, el Secretario judicial suspenderá la ejecución y convocará a las partes a una comparecencia ante el Tribunal que hubiera dictado la orden general de ejecución, debiendo mediar quince días desde la citación, comparecencia en la que el Tribunal oirá a las partes, admitirá los documentos que se presenten y acordará en forma de auto lo que estime procedente dentro del segundo día.

 

3. El auto que estime la oposición basada en las causas 1.ª y 3.ª del apartado 1 de este artículo mandará sobreseer la ejecución; el que estime la oposición basada en la causa 2.ª fijará la cantidad por la que haya de seguirse la ejecución.

 

De estimarse la causa 4.ª, se acordará el sobreseimiento de la ejecución cuando la cláusula contractual fundamente la ejecución. En otro caso, se continuará la ejecución con la inaplicación de la cláusula abusiva.

 

4. Contra el auto que ordene el sobreseimiento de la ejecución, la inaplicación de una cláusula abusiva o la desestimación de la oposición por la causa prevista en el apartado 1.4.º anterior, podrá interponerse recurso de apelación.

 

Fuera de estos casos, los autos que decidan la oposición a que se refiere este artículo no serán susceptibles de recurso alguno y sus efectos se circunscribirán exclusivamente al proceso de ejecución en que se dicten.

 

 

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Consejos Básicos a la Hora de Firmar un Contrato de Alquiler

 

 

1.- Comprobar la identidad de los contratantes, tanto los datos personales del arrendador como del arrendatario. Es importante estar identificado para saber con quién estamos contratando, así como, para si en un futuro te ves inmerso en cuestiones legales. Lo óptimo sería unir copia de los Documentos de Identidad como anexos al contrato.

 

2.- El contrato de arrendamiento debe de constar por escrito, pues a pesar de que los contratos verbales son válidos es difícil acreditar los concretos acuerdos alcanzados en caso de tener que acudir a los Juzgados.

 

3.- Para que el contrato sea legal, debe estar firmado por las partes de la relación arrendaticia, en todas sus hojas, y en tantas copias como sean los firmantes.

 

4.- Es recomendable antes de arrendar, revisar el estado del inmueble, para hacer constar por escrito en el contrato los desperfectos que hubiere en la finca, a poder ser, dejando constancia de ello mediante fotografías. Esto nos garantizará que, al terminar el arriendo, se pueda comprobar el estado en el que se devuelve.

 

Puede establecerse en todo caso un plazo dentro del cual el arrendatario podrá poner de manifiesto desperfectos, lo prudencial sería de 5 a 7 días desde la entrega de la posesión del inmueble.

 

5.- Es conveniente también que se tomen fotografías del mobiliario, uniéndolas al inventario detallado de todos ellos, para que, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, poder acreditar su estado de conservación y con ello determina si procede la restitución de la fianza.

 

6.- Otro requisito esencial del contrato de arrendamiento es la obligación que tiene el arrendador de depositar la fianza en un plazo máximo de 30 días hábiles desde su firma, en el organismo competente de cada Comunidad Autónoma. La fianza a depositar será de una mensualidad de renta para los arrendamientos de vivienda, y de dos mensualidades para los de uso distinto. El incumplimiento de ésta obligación puede acarrear una sanción económica, dependiendo del régimen establecido en cada Comunidad Autónoma.

 

7.- El arrendador podrá exigir garantías adicionales a la fianza legal para asegurar que el arrendatario cumpla las obligaciones pactadas en el contrato, que puede ser, entre otras, el depósito de dinero, la entrega de un aval o la firma conjunta de fiadores, supuesto éste en el que es preceptivo remitirles un previo requerimiento en caso de querer demandarles también en el proceso de desahucio.

 

8.- El Real Decreto 235/2013 para la certificación energética de edificios, publicada el 5 de abril de 2013, en vigor desde el 1 de junio de 2013, exige la aportación de copia del certificado energético del inmueble junto con el contrato de arrendamiento, pudiendo ser el arrendador sancionado de no cumplir con dicho requisito.

 

9.- Otra recomendación importante es domiciliar las rentas del alquiler a una cuenta bancaria, sirviendo el justificante de ingreso como prueba del pago de la renta, sin perjuicio de la obligación de expedir el oportuno recibo.

 

10.- Aconsejamos que sea el inquilino quien dé de alta los suministros de agua, luz, gas, etc., para que sea el mismo quien responda de las consecuencias en caso de impago, pues de lo contrario, correrían a cuenta del arrendador.

 

11.- En caso de ser varias las personas que van a ocupar la vivienda o local de negocio, que todas ellas firmen con carácter solidario el contrato.

 

 

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Procedimiento para solicitar la Devolución de la Fianza de un Alquiler

 

 

 

 

 

 

  • INTRODUCCIÓN

 

El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga a la exigencia y prestación de fianza en metálico a la hora de celebrar un contrato de arrendamiento. 

 

Esta misma Ley establece que la cuantía de la fianza es de una mensualidad de renta en el arrendamiento de vivienda y de dos mensualidades para uso distinto de vivienda, todo ello, sin perjucicio de poder establecer una cantidad superior, pero nunca inferior, como garantía adicional tal y como autoriza el apartado quinto del citado artículo 36 de la LAU.

 

La prestación de fianza supone una garantía para el arrendador de que este será indemnizado a la terminación del contrato por los desperfectos que el arrendatario hubiera ocasionado en el inmueble y demás obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento. De no darse ninguno de estos casos, la fianza depositada será devuelta al arrendatario una vez entregada la posesión del inmueble.

 

Igualmente, el apartado 4 del artículo 36 de la LAU dispone que, si habiendo transcurrido un mes desde la entrega de llaves del inmueble, el arrendador no hubiese restituido la fianza al arrendatario, esta devengará en el interés legal del dinero, que actualmente se sitúa en un 3,5% para el año 2015.

 

A continuación, os dejamos un ejemplo del procedimiento a seguir para solicitar la devolución de la fianza.

 

 

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por buenos los siguientes escritos y demandas, o cualquiera  que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

 

 

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  • MODELO DE REQUERIMIENTO

 

 Este procedimiento deberá comenzar mediante un escrito de requerimiento al arrendador. Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación.

Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

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  • DEMANDA DE JUICIO VERBAL PARA IMPORTES INFERIORES A 2.000 EUROS.

 

 Si una vez envíado dicho requerimiento, no se hubieran recibido noticias del arrendador dentro del plazo concedido, podrá interponer una demanda de juicio verbal, sin necesidad de ir asistido de abogado ni procurador cuando la cantidad reclamada sea inferior a 2.000 euros.

La demanda deberá presentarse ante los juzgados de primera instancia del partido judicial en el que radique la finca, como así dispone el artículo 52.1.7º de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Nosotros entendemos que el procedimiento debe seguirse por los trámites procesales de Juicio Verbal, si bien hay una posición minoritaria que entiende que el cauce correcto es el juicio ordinario.

 

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  • SENTENCIA ESTIMATORIA ACORDANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

 

A continuación os mostramos un ejemplo de Sentencia estimatoria de un caso real tramitado por los cauces del juicio verbal y conocido por un juzgado de Madrid.

 

 

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  • SOLICITUD DE EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA CONDENATORIA A LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA

 

 Si a pesar de haber conseguido una Sentencia estimatoria de la demanda, el arrendador continuara sin restituir la fianza, os adjuntamos un modelo de demanda ejecutoria de la Sentencia por la que se procederá al embargo de los bienes del arrendador hasta su efectiva restitución, que se puede plantear sin necesidad de abogado y procurador si el importe total reclamado es inferior a 2.000 euros.

 

 

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Requerimiento para el Pago de Rentas Debidas 

 

 

Os adjuntamos un modelo de requerimiento  de rentas debidas al arrendatario, para exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento en un plazo de 30 días, el cual, una vez superado el mismo sin tener respuesta alguna, perderá el derecho de enervar la acción de desahucio desde el momento de interponsición de la demanda.

 

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

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Requerimiento para el Pago de Rentas Debidas

Don/Doña _________________

C/ ________________________

C.P. _______

Telf. _______

 

En Madrid a___ de ________ de_____

Muy Señor/a mío/a:

 

Por medio del presente escrito le requiero para que sin dilación alguna proceda al pago de las rentas adeudadas, que ascienden a un importe total de _____________________ euros, derivadas del arriendo suscrito el día ___ de ________ de _____.

 

El desglose de la deuda total es:

 

  • Mes de ____ de _____, por ……….. Euros.
  • Mes de _____ de _____, por ………. Euros.
  • Mes de ______ de _____, por ……….Euros.

 

Total, los antedichos _______________ euros.

 

 

Puede proceder a su abono en la cuenta reseñada en el contrato, cuyos datos le recuerdo. Banco _____________, nº ____-__-____-_________.

 

Le prevengo que en caso de ser interpuesta demanda de desahucio transcurrido un mes desde el presente requerimiento sin que Usted haya efectuado el pago solicitado, perderá la posibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que le impedirá mantenerse en el uso de la vivienda, tal y como expresamente dispone el artículo 22, apartado 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Sin otro particular, esperando tener buenas noticias suyas.

 

 

 

Fdo. _______________

 

Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Vivienda

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

 

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

 

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

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DEMANDA RECLAMANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, HASTA 2.000 EUROS (ART. 36 LAU)

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE..........................

 

    D./Dª......................., mayor de edad, de profesión............................, (indicar si se actúa en nombre de una persona jurídica), vecino/a de........................, con domicilio a efectos de notificaciones en......................, calle............................. y nº.................... , ante el Juzgado comparezco y, como más procedente sea en Derecho,DIGO:

    Que, por medio del presente escrito, vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL ejercitando la acción de reclamación de cantidad de ...................... euros, contra D./Dª........................................... , mayor de edad, vecino/a de.............................. , con domicilio en......................... , basándola en los siguientes

 

HECHOS

 

PRIMERO. -  En fecha …………….. se celebró contrato de arrendamiento con el ahora demandado para el inmueble sito en esta ciudad, C/ ……………………. nº…., contrato que acompaño como Documento Número __ .

 

La renta anual pactada ascendía a………….euros.

 

SEGUNDO. - En fecha………….., terminó el contrato y no interesando su continuación, esta parte entregó las llaves de dicho inmueble el día …………. , dejándolo totalmente libre y desocupado, a disposición del demandado, quien recibió las llaves de conformidad, tal como resulta del recibo de entrega de llaves que acompaño como Documento Número __.

 

 TERCERO. - Transcurridos treinta días desde la fecha de la entrega de llaves el arrendador todavía no ha devuelto a la fianza que esta parte constituyó en su día, por importe de una mensualidad de renta, esto es la cantidad de …………euros, a pesar de haber sido requerido para ello, tal como resulta del burofax y su certificado de entrega que acompaño como Documentos Número ___ y ___.

 

Debe hacerse constar que en el momento de la entrega de las llaves del inmueble arrendado no existía cantidad alguna pendiente de pago al arrendador, ni tan siquiera por suministros, los cuales estaban a nombre de esta parte y fueron cancelados en su día.

 

 CUARTO. - En virtud de lo anterior, el demandado adeuda a esta parte la cantidad de…….. euros, importe de la mencionada fianza, con los intereses legales de dicha suma desde que transcurrió un mes de la entrega de llaves, plazo que ha transcurrido con creces al día de hoy, por lo que, de acuerdo con lo establecido en el número 4 del artículo 36 de la LAU, procede se condene al demandado a pagar el importe de la fianza más los intereses prevenidos por la citada norma y calculados en la forma en ella establecida.

 

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

 

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I.-           De conformidad con el Art.45 de la LEC, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento de los asuntos civiles no atribuidos a otros tribunales y el Articulo 250.2 de la misma Ley dispone que se decidirán en juicio verbal los asuntos cuya cuantía no exceda de seis mil euros (6.000 euros).

 


II.-          Las partes están legitimadas activa y pasivamente, por aplicación del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica controvertida o del objeto litigioso.

 



III.-         El art. 23 de la LEC autoriza a los litigantes a comparecer por si mismos en los juicios verbales cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros); y el artículo 31 de la LEC permite proveer solicitudes que no lleven la firma de Abogado, en casos, como el presente, de juicio verbal cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros).

 

IV.-        El trámite procesal por el que ha de discurrir el juicio que insto es el del juicio verbal, según los arts. 437 y siguientes de la LEC.

 

V.-         Resultan de aplicación los artículos 1088 y siguientes del Código civil reguladores de la teoría general de las obligaciones y especialmente, los artículos. 1100 y siguientes del mismo cuerpo legal, en cuanto a la mora del deudor y sus consecuencias.

 



VI.-        En cuanto al fondo del asunto los Artículos 1 y 2 de la LAU que califican el contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, como de arrendamiento de vivienda y establecen el sometimiento del mismo a sus normas.

 

Asimismo, el Artículo 36 de la LAU que establece en su número 4 la obligación del arrendador de devolver la fianza constituida, debiendo intereses desde el transcurso de un mes a partir de la entrega de las llaves de la finca arrendada.

 

VII.-       En cuanto a costas, el artículo 394 de la LEC.

 

   Por todo lo anterior,

 


             SUPLICO AL JUZGADO:Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos adjuntos y copia de todo ello, se sirva admitirlos, tener por interpuesta demanda de JUICIO VERBAL de reclamación de cantidad, contra Don/Doña ______________, y previos los trámites oportunos, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda, condene a la parte demandada a abonarme la cantidad de ............... .EUROS (...........euros), que se reclaman, más intereses legales y costas.

 

 

           OTROSI DIGO: Que al amparo de los dispuesto en el artículo 438 de la LEC vengo a manifestar que esta parte no considera necesaria la celebración de vista al acreditarse todos los hechos con la documental aportada, por lo que en caso de que no solicitase la demandada se proceda a dictar sentencia sin ulterior trámite,

 

 

           DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por efectuada la anterior declaración a los efectos procesales procedentes.



    Es justicia que pido en ............., a............. de................... de...............



    Fdo.-.................................

         

 

 

 

 

 

 

Requerimiento para la Actualización Anual de la Renta en Arrendamiento de Vivienda según IPC 

 

 

El Artículo 18 Ley de Arrendamientos Urbanos establece que durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos. 

 

 

Si se hubiese pactado expresamente en contrato la actualización de la renta en base al IPC, esta se revisará anualmente, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

 

 

La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística. Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente

 

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 REQUERIMIENTO DE REVISIÓN ANUAL DE RENTAS EN

 ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS SEGÚN IPC

 

 

 

DON__________

C/____________

 

En ______, a ____ de ______ de ______

 

 

Muy Sr./a. mío/a:

 

 

 

En relación con el arrendamiento del piso sito en C/_____________ Nº__, le adjunto el certificado del Instituto Nacional de Estadística, por el que podrá comprobar que, en los doce meses anteriores a la fecha en que se cumple una anualidad del contrato, el IPC ha sufrido un incremento del _______________%.

 

 

 

Por lo tanto, aplicando dicho índice a la renta que viene abonando, el importe resultante es de _______________ €, la cual le será pasada al cobro por la vía habitual con efectos del mes siguiente a la recepción de la presente notificación.

 

 

Atentamente le saluda,

 

 

Fdo.: D./D.ª _________________

 

  

 

 

 

 

Modelo de Escrito de Requerimiento del Pago de la Renta al Fiador

 

 Ponemos a vuestra disposición un ejemplo de modelo de requerimiento para exigir el pago de la renta al fiador o avalista, e intentar solventar de manera amistosa este incidente, evitándo de esta forma el inicio de un procedimiento judicial.    

 

Este requerimiento supone un requisito necesario antes de interponer la demanda de desahucio, pues así lo establece el artículo 438.3 de la Ley de Enjuciamiento Civil, estableciendo que también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

Si deseáis que el Escrito lo firme un Abogado Experto en Desahucios, contactar llamando al 91.530.96.95 / 619.41.23.11

 

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Requerimiento de Pago de la Renta al Fiador

 


Don ______(Avalista)_________
C/ ______________, nº __, piso ___
Localidad _____ C.P. _______

Madrid a __ de _____ de _____



Muy Sr Mío:


Por medio del presente escrito les requiero para que sin dilación alguna procedan al pago de la renta adeudada del alquiler de mi vivienda sita en la Calle _________________ número __, piso ____, de _____, que asciende a un importe total de ____________ EUROS, derivadas del arriendo suscrito el día __ de ____________ de ____ con Doña/Don _______________.



Me dirijo a Ustedes en su calidad de Avalistas solidarios y por tanto corresponsables del pago de la renta indicada.



Si transcurridos 30 días naturales desde la recepción del presente requerimiento no se hubiese procedido a abonar el importe reclamado, instaré la oportuna acción de desahucio, acumulando en la misma la reclamación de las mismas e incluyéndoles a Ustedes en calidad de Avalistas.


Puede proceder a su abono en la cuenta en la que se ingresa la renta abierta en el Banco ________________, nº de cuenta:

 

 - - - -   - -  - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -

 

Sin otro particular, atentamente.

 

 



Fdo. _______(Propietario)___________
C/ __________________________
Localidad _______ C.P. ________

 

                

 

 

 

 

Modelo de Escrito de Demanda de Juicio Verbal para la Devolución de la la Fianza entregada al inicio de un Contrato de Arrendamiento de Local

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.    

 

Una vez finalizado el contrato, el arrendador tiene el deber poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución.

 

Si habiendo enviando ya el requerimiento,  no hemos recibido respuesta alguna, a continuación os dejamos un modelo de demanda de juicio verbal para reclamarla judicialmente.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este modelo de Demanda o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el escrito se ajuste totalmente a vuestras necesidades.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

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DEMANDA RECLAMANDO LA DEVOLUCIÓN DE LA FIANZA ARRENDAMIENTO LOCAL, HASTA 2.000 EUROS (ART. 36 LAU)

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE..........................

 

    D./Dª......................., mayor de edad, de profesión............................, (indicar si se actúa en nombre de una persona jurídica), vecino/a de........................, con domicilio a efectos de notificaciones en......................, calle............................. y nº.................... , ante el Juzgado comparezco y, como más procedente sea en Derecho,DIGO:

    Que, por medio del presente escrito, vengo a formular DEMANDA DE JUICIO VERBAL ejercitando la acción de reclamación de cantidad de ...................... euros, contra D./Dª........................................... , mayor de edad, vecino/a de.............................. , con domicilio en......................... , basándola en los siguientes

 

HECHOS

 

PRIMERO. -  En fecha …………….. se celebró contrato de arrendamiento con el ahora demandado para un local sito en esta ciudad, C/ ……………………. nº…., para destinarlo a………, contrato que acompaño como Documento Número __ .

 

La renta anual pactada ascendía a………….euros.

 

SEGUNDO. - En fecha………….., terminó el contrato y no interesando su continuación, esta parte entregó las llaves de dicho inmueble el día …………. , dejándolo totalmente libre y desocupado, a disposición del demandado, quien recibió las llaves de conformidad, tal como resulta del recibo de entrega de llaves que acompaño como Documento Número __.

 

 TERCERO. - Transcurridos treinta días desde la fecha de la entrega de llaves el arrendador todavía no ha devuelto a la fianza que esta parte constituyó en su día, por importe de dos mensualidades de renta, esto es la suma de …………euros, a pesar de haber sido requerido para ello, tal como resulta del burofax y su certificado de entrega que acompaño como Documentos Número ___ y ___.

 

Debe hacerse constar que en el momento de la entrega de las llaves del inmueble arrendado no existía cantidad alguna pendiente de pago al arrendador, ni tan siquiera por suministros, los cuales estaban a nombre de esta parte y fueron cancelados en su día.

 

 CUARTO. - En virtud de lo anterior, el demandado adeuda a esta parte la suma de…….. euros, importe de la mencionada fianza, con los intereses legales de dicha suma desde que transcurrió un mes de la entrega de llaves, plazo que ha transcurrido con creces al día de hoy, por lo que, de acuerdo con lo establecido en el número 4 del artículo 36 de la LAU, procede se condene al demandado a pagar el importe de la fianza más los intereses prevenidos por la citada norma y calculados en la forma en ella establecida.

 

A los anteriores hechos les son de aplicación los siguientes

 

 

 

FUNDAMENTOS DE DERECHO

 

I.-           De conformidad con el Art.45 de la LEC, corresponde a los Juzgados de Primera Instancia el conocimiento de los asuntos civiles no atribuidos a otros tribunales y el Articulo 250.2 de la misma Ley dispone que se decidirán en juicio verbal los asuntos cuya cuantía no exceda de seis mil euros (6.000 euros).

 


II.-          Las partes están legitimadas activa y pasivamente, por aplicación del artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que señala que serán consideradas partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica controvertida o del objeto litigioso.

 



III.-         El art. 23 de la LEC autoriza a los litigantes a comparecer por si mismos en los juicios verbales cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros); y el artículo 31 de la LEC permite proveer solicitudes que no lleven la firma de Abogado, en casos, como el presente, de juicio verbal cuya cuantía no exceda de dos mil euros (2.000 euros).

 

IV.-        El trámite procesal por el que ha de discurrir el juicio que insto es el del juicio verbal, según los arts. 437 y siguientes de la LEC.

 

V.-         Resultan de aplicación los artículos 1088 y siguientes del Código civil reguladores de la teoría general de las obligaciones y especialmente, los artículos. 1100 y siguientes del mismo cuerpo legal, en cuanto a la mora del deudor y sus consecuencias.

 



VI.-        En cuanto al fondo del asunto los Artículos 1 y 3 de la LAU que califican el contrato de arrendamiento objeto del presente procedimiento, como de arrendamiento urbano para usos distintos del de vivienda y establecen el sometimiento del mismo a sus normas.

 

Asimismo, el Artículo 36 de la LAU que establece en su número 4 la obligación del arrendador de devolver la fianza constituida, debiendo intereses desde el transcurso de un mes a partir de la entrega de las llaves de la finca arrendada.

 

VII.-       En cuanto a costas, el artículo 394 de la LEC.

 

   Por todo lo anterior,

 


                 SUPLICO AL JUZGADO:Que teniendo por presentado este escrito, con los documentos adjuntos y copia de todo ello, se sirva admitirlos, tener por interpuesta demanda de JUICIO VERBAL de reclamación de cantidad, contra Don/Doña ______________, y previos los trámites oportunos, se dicte sentencia por la que, estimando íntegramente las pretensiones formuladas en la demanda, condene a la parte demandada a abonarme la cantidad de ............... .EUROS (...........euros), que se reclaman, más intereses legales y costas.


                  OTROSI DIGO: Que al amparo de los dispuesto en el artículo 438 de la LEC vengo a manifestar que esta parte no considera necesaria la celebración de vista al acreditarse todos los hechos con la documental aportada, por lo que en caso de que no solicitase la demandada se proceda a dictar sentencia sin ulterior trámite,

 

                  DE NUEVO SUPLICO AL JUZGADO que tenga por efectuada la anterior declaración a los efectos procesales procedentes.



    Es justicia que pido en ............., a............. de................... de...............



    Fdo.-.................................

 

 

                     

 

 

 

 

Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Local de Negocio

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de un local de negocio, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la LAU. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal.

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo.

 


 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO PARA USO DISTINTO AL DE VIVIENDA

 

 

 

En Madrid, a …… de …………….. de …………

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE: DON/DOÑA……………………………., mayor de edad,con N.I.F. nº ………….. y domicilio en Madrid, C/………………….., nº …., piso ………., C.P. …………. Comparece en calidad de Arrendadora.

 

DE OTRA PARTE: DON/DOÑA ………………………….., mayor de edad, con N.I.F. …………………… y domicilio a estos efectos en el Local que se le cede en arriendo, sito en Madrid, Calle ………., nº ………., local ……., al que se accede desde la Calle ………………….., número …….., C.P. ………..  Interviene en calidad de Arrendataria.

 

INTERVIENEN

 

 

 

Ambas partes comparecen en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua y suficiente capacidad para la suscripción del presente contrato y a tal efecto,

 

E X P O N E N



I.  Que DON/DOÑA ………………………………. es dueño en pleno dominio del Local número ..…, situado en la Calle …………, nº …………, al que se accede directamente desde la ……………………. nº…., y destinado a uso comercial, en la actualidad como …………..

 

Su referencia catastral es …………………………………….

 

Está dotado de los suministros básicos de agua y luz.

 

Siendo su descripción registral la siguiente:

 

FINCA DE Madrid Nº: ……

 

IDUFIR: ……………………..

 

Naturaleza de la finca: ………………….: Local CALLE …………….. Número: …… Planta:…. Puerta:………

 

Superficie: Construida: ………. metros.
Cuota: ……………………………….

 

Número …...-Local comercial número …………., en Madrid, calle ………………número ……….. . Se compone de……………………….. . Linda con calle …………………….., con la………………………. Ocupa aproximadamente de ……………metros cuadrados. Cuota: ……………………….

 

II. Que DON/DOÑA ………………………………… manifiesta su pleno conocimiento y conformidad con el estado y circunstancias físicas y jurídicas del Local, sus características e instalaciones, que ha tenido ocasión de comprobar con antelación a la firma del presente contrato.

 

III. Se hace constar que a instancia de la Arrendadora se está realizando en estos momentos el pertinente certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios, que será unido como Anexo al presente contrato antes de la entrega de las llaves del inmueble, entendiéndose que si éstas son recibidas sin manifestación alguna, es aceptado el resultado de la certificación que se comunique.

 

IV. Que las comparecientes otorgan el presente contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda conforme a las disposiciones legales, y en especial, a las siguientes,

 

C L Á U S U L A S



Primera. OBJETO

 

Mediante el presente Contrato, DON/DOÑA ………………………. arrienda el Local descrito en el Expositivo I a DON/DOÑA ……………………………., que acepta el mismo, conforme a lo dispuesto en el presente documento.

 

Segunda. ENTRADA EN VIGOR Y DURACIÓN DEL CONTRATO

 

2.1. Entrada en vigor y duración: El presente Contrato entrará en vigor en la fecha en que sean entregadas las llaves y tendrá una duración de TRES AÑOS, siendo el primero de obligado cumplimiento para la Arrendataria.

 

A efectos del cómputo del plazo se toma el … de ………….. de …………, como fecha de inicio del mismo, aunque se haya entregado unos días antes su posesión para facilitar las necesarias tareas de limpieza y adecentamiento.

 

Una vez transcurrido el plazo de tres (3) años pactado, el Contrato quedará automáticamente extinguido sin necesidad de intimación previa por parte de la Arrendadora.

 

No procederá, en consecuencia, prórroga alguna de este Contrato a su vencimiento, debiendo las Partes firmar uno nuevo de mutuo acuerdo, en el supuesto de que desearan continuar la relación contractual.

 

2.2. Desistimiento Anticipado: Transcurrido el periodo de obligado cumplimiento pactado, esto es un año, la Arrendataria podrá desistir del presente Contrato, siempre y cuando lo preavise por escrito a la Arrendadora, como mínimo, con treinta (30) días de antelación a la fecha en que se pretenda tenga efectos la extinción.

 

En el caso en que la Arrendataria no cumpla con el preaviso de treinta (30) días previsto, estará obligada a indemnizar a la Arrendadora con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta completar dicho preaviso, con independencia de la extinción del Contrato y de la no utilización del Local. El importe de dichas mensualidades vendrá determinado por la renta que en dicho momento estuviese vigente.

 

Tercera. RÉGIMEN DE RENTA



3.1. Renta:

 

La renta base del presente Contrato se establece según se indica a continuación:

 

Durante el primer año de vigencia del presente Contrato, el importe de la renta será de ………………………..EUROS MENSUALES (……… €/MES), esto es, un total de……………………………… EUROS ANUALES (……….. €/AÑO).

 

               

 

A partir del segundo año natural de vigencia del presente Contrato, esto es desde ………de …………………………., el importe de la renta anual total prevista se actualizará en virtud de la variación porcentual que experimente por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores al inicio de dicha anualidad, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización.

 

A la renta vigente en cada momento se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido, que hoy día implica adicionar un 21%, o cualquier impuesto que pudiera sustituirle; así como, en su caso, las retenciones que procedan, en la actualidad el 19,5 %, todo ello de conformidad con la legislación vigente.

 

3.2. Pago de la renta: Para el pago de la renta, la Arrendataria, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, abonará por adelantado la mensualidad íntegra en curso, mediante su ingreso en la cuenta con IBAN nº ……………………………………., abierta a nombre de la Arrendadora en la entidad ……………, que entregará el correspondiente recibo justificativo del pago.

 

               

 

Cuarta. DESTINO

 

El Local arrendado se destinará por la Arrendataria al uso de ……………, sin que pueda modificar el mismo, salvo autorización expresa de la Arrendadora. Corresponde a la Arrendataria el obtener cuantas autorizaciones administrativas sean precisas para destinar al mencionado uso al Local arrendado.

 

La actividad empresarial a la que está exclusivamente destinada el Local se desarrollará únicamente en el horario comercial vigente en cada momento, respetando el buen uso de la finca.

 

El desarrollo en el Local de otra actividad, aunque sea complementaria, sin el previo consentimiento expreso y por escrito de la Arrendadora, dará derecho al mismo a resolver el Contrato.

 

Estará prohibido desarrollar en el Local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de alojamiento de personas, así como usar el mismo como taller, vivienda, para el cuidado de personas o animales, como almacén de materiales o sustancias inflamables, explosivas, o cualquier otro tipo de materiales o sustancias tóxicas o peligrosas.

 

Quinta. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO



Se prohíbe la cesión o subarriendo del Local, salvo autorización previa y por escrito de la Arrendadora, con exclusión de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

En caso de mediar autorización, la Arrendadora tendrá derecho a una elevación de renta en vigor del diez por ciento (10%) en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento (20%) en el caso de producirse la cesión del Contrato o el subarriendo total.

 

Se entenderá por parcial el subarrendamiento de una superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) del Local y total en otro caso.

 

La Arrendataria deberá solicitar a la Arrendadora la autorización para cualquier cesión o subarrendamiento, total o parcial, con una antelación de, al menos, DOS (2) meses.

 

Será requisito necesario para la cesión o subarrendamiento, total o parcial, del Local el que se realice a favor de una persona física o jurídica que vaya a seguir desarrollando la actividad autorizada conforme a este Contrato.

 

Sexta. RENUNCIA DE DERECHOS



No serán aplicables al presente Contrato las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que la Arrendataria renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre el Local en caso de que pudiesen corresponderle.

 

Asimismo, la Arrendataria renuncia a lo establecido por el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y se acuerda que la extinción del Contrato por el transcurso del plazo convenido, no dará derecho a indemnización alguna a favor del Arrendatario.

 

Séptima. OBRAS DEL ARRENDATARIO



7.1. Obras de mantenimiento y conservación y reparaciones: La Arrendataria deberá realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación y las reparaciones en el Local que sean precisas para la conservación del mismo en perfecto estado. La Arrendadora podrá inspeccionar el Local en horario normal de apertura al público.

 

7.2. Obras de mejora: Respecto a las obras de mejora, las partes acuerdan la aplicación de lo dispuesto en los artículos 19 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que la Arrendataria tenga derecho a una reducción de la renta.

 

7.3. Consentimiento: Para la realización de cualesquiera otras obras en el Local será precisa autorización de la Arrendadora. No precisará autorización cuando se trate de obras de mantenimiento, conservación y reparación previstas en la cláusula 7.1.

 

En todo caso, la Arrendataria no podrá realizar, sin el consentimiento previo y por escrito de la Arrendadora, obras que modifiquen la configuración del Local, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo o de las fincas urbanas anexas.

 

Sin perjuicio de la facultad de la Propiedad de resolver el Contrato, en caso de incumplimiento de lo aquí previsto podrá exigir que la Arrendataria reponga inmediatamente el Local a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, a su discreción.

 

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del Local, la Arrendadora podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas a su estado anterior.

 

Al término del Contrato de Arrendamiento, las obras realizadas por la Arrendataria sin que medie incumplimiento de lo previsto en esta Cláusula, quedarán en beneficio de la Propiedad sin derecho a indemnización alguna en favor de aquélla.

 

Octava. LICENCIAS



Corresponderá a la Arrendataria la obtención y mantenimiento de la licencia de apertura, de funcionamiento o actividad y cuantas licencias y permisos sean necesarios para el desempeño en el Local de la actividad prevista en este Contrato.

 

Asimismo, corresponderá a al Arrendataria la obtención de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las obras que le corresponden conforme a este Contrato.

 

El retraso y/o la obtención de las mencionadas licencias o permisos, o su revocación, no podrá ser causa para la demora en el pago de la renta o para resolver el presente Contrato.

 

La Arrendataria deberá aportar a la Arrendadora copia de las licencias administrativas necesarias para la apertura y desarrollo de la actividad en el Local.

 

Novena. FIANZA



La fianza legal arrendaticia de este Contrato asciende a un importe equivalente a DOS (2) mensualidades de la renta vigente, es decir, ………………………….EUROS (…………… €), que son entregados en este acto.

 

Transcurrido el tercer año natural de vigencia del Contrato, la Arrendadora podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente en ese momento.

 

Décima. SUMINISTROS Y OTROS GASTOS



Serán de cuenta y cargo de la Arrendataria las acometidas y gastos de suministro que correspondan a la actividad que ha de ejercerse en el Local (energía eléctrica, agua, internet, teléfono, tasa de basura, etc.) y, por cuenta de la Arrendadora los gastos de comunidad.

 

La Arrendataria deberá contratar a su nombre los suministros con las respectivas compañías. Respecto al agua al girarse el importe del consumo junto con el recibo de la Comunidad de Propietarios, la Arrendadora comunicará su importe para que sea abonado junto con la siguiente renta que deba abonar la Inquilina.

 

A la firma del presente Contrato, el Local se encuentra al corriente de pago de impuestos, arbitrios, tasas y gastos de comunidad.

 

La falta temporal de algún servicio por motivo ajeno a la Arrendadora no será causa para demorar el pago de la renta o rebajarla, siendo responsable la Arrendataria de todos los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad.

 

Decimoprimera. TRIBUTOS



Serán por cuenta de la Arrendadora todos los impuestos, I.B.I., arbitrios y tasas, que graven la propiedad del Local y serán de cuenta de la Arrendataria los que graven la actividad, incluida la tasa de basuras, así como el IVA o impuesto que pudiera sustituirle, y que serán imputados, en su caso, conforme se produzca su devengo, y en función de la naturaleza del impuesto, de forma proporcional al periodo de efectiva vigencia de este Contrato.

 

Decimosegunda. SEGUROS



La Arrendataria se obliga a contratar a su costa, durante la vigencia de este Contrato y con una compañía de reconocido prestigio y solvencia, una póliza de seguros que cubra satisfactoriamente todos los riesgos de explotación propios de la actividad desarrollada en el Local. Dicha póliza deberá cubrir la responsabilidad civil que pudiera derivarse de la actividad a desarrollar, incluyendo la cobertura de riesgos por uso, consumo de productos y daños a terceros.

 

La Arrendataria facilitará a la Propiedad copia de la póliza y justificante de hallarse al corriente de pago de las primas. Asimismo, se obliga a renovar dicha póliza por los periodos sucesivos en los que se desarrolle la actividad y a presentar copia de la misma con dos (2) meses de antelación a la extinción de la anterior.

 

Decimotercera. NOTIFICACIONES



Ambas partes designan como domicilio a efectos de notificaciones los reseñados al inicio del presente documento, pudiendo modificar dicha dirección comunicándolo por escrito a la otra Parte con al menos siete (7) días de antelación. En todo caso, la dirección de ambas partes a efectos de notificaciones en relación con este Contrato habrá de estar situada en España.

 

Las notificaciones se realizarán siempre por escrito y se entenderán efectuadas en la fecha de recepción por su destinataria.

 

Decimocuarta. PENALIDADES POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA, O EN EL SUPUESTO DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO



En el supuesto de retraso en el pago de la renta, y sin perjuicio de otras acciones que por ello correspondan, la Arrendataria tendrá derecho a girar a la Arrendataria la liquidación que resulte de aplicar un tipo de interés del _____ por ciento (__%) anual sobre el importe del pago demorado imputable al tiempo de demora.

 

El arrendamiento quedará, en todo caso, resuelto de pleno derecho, a instancias de la Arrendadora, en caso de impago de la renta. La Arrendataria deberá en tal caso restituir inmediatamente el Local a su Propietaria.

 

Decimoquinta. LEGISLACIÓN Y JURISDICCIÓN



En lo no previsto en el presente Contrato, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y, subsidiariamente, el Código Civil.

 

Las partes contratantes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid, para todas las cuestiones que pudieran suscitarse relacionadas con el presente Contrato.

 

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman el presente Contrato, por duplicado, a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

……………………..............                             ………………………………. 

  ARRENDADOR                                           ARRENDATARIO

 

                                                        

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Restaurante

 

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE UN RESTAURANTE

 

En Madrid a __de ______ de ____

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE, DON/DOÑA _______________, mayor de edad, con D.N.I. nº ___________ y domicilio en Madrid, Calle ___________nº______. En calidad de arrendador o parte arrendadora.

 

DE OTRA, DON/DOÑA __________________, con D.N.I. nº ________ y domicilio a efectos del cumplimiento del presente contrato en el local que se alquila, sito en la Calle ___________ nº __, bajo y sótano. C.P. 28015. En calidad de arrendataria.

 

    I N T E R V I E N E N

 

Comparecen ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua capacidad legal y suficiente para otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, y a tal efecto

 

M A N I F I E S T A N

 

I.- Que Don/Doña ____________ propietario/a del siguiente inmueble:

 

_____________, situado en la planta baja de la casa número ____ de la Calle de __________ de Madrid. Ocupa una superficie aproximada de ____ metros cuadrados. Linda: desde la calle _______, con _____________. Figura inscrita en el Registro de la Propiedad número ___ de Madrid, al tomo ___, folio ____, finca número ____, inscripción ___.

 

II.- Que Don/Doña________________está interesado en ceder en arrendamiento de departamento descrito.

 

III.- Que el local reseñado está dotado de los servicios mínimos para el desarrollo de la actividad de hostelería, conociendo DON/DOÑA ________________ su estado de conservación actual.

 

IV.- Que ambas partes han acordado concertar contrato de arriendo para uso distinto de vivienda del citado establecimiento compuesto por los dos departamentos indicados, que se regirá por las siguientes

 

C L A U S U L A S

 

PRIMERA.- DON/DOÑA ______________ arrienda a DON/DOÑA _________________ el local de negocio descrito en el expositivo I del presente documento, por el precio y condiciones que más adelante se dirán.

 

            El contrato entra en vigor hoy día __ de _____ de ____, momento en el que se hace entrega formal de las llaves poniendo con ello a disposición de la arrendataria el inmueble, quien con anterioridad en diversas ocasiones y acompañada de las personas que ha considerado conveniente lo ha visitado, conociendo por ello su estado actual de conservación que expresamente acepta y asume.

 

SEGUNDA.- Los departamentos reservados podrán únicamente destinarse a la actividad de Bar-Restaurante, estando dotado el local de la preceptiva salida de humos.

 

            En lo referente al cambio de titularidad de la Licencia Municipal de Apertura y Funcionamiento, la arrendataria realizará las oportunas gestiones y solicitudes ante las Autoridades competentes, comprometiéndose la propiedad a colaborar en todo lo preciso.

 

TERCERA.- La duración del contrato es un año con prórroga forzosa para el arrendador hasta un máximo de TRES AÑOS, si la parte arrendataria se encontrase al corriente en el cumplimiento de sus obligaciones, especialmente la de pago de la renta; siempre y cuando no comunicase de forma fehaciente con una antelación mínima de treinta días a la conclusión de cada periodo anual su voluntad de no renovar el contrato.

 

            Transcurridos los tres años de duración obligatoria el contrato quedará resuelto por finalización del plazo contractual pactado, sin necesidad de requerimiento alguno por parte de la propiedad, salvo nuevo acuerdo expreso y escrito de ambas partes.

 

CUARTA.- Durante los siguientes doce meses, esto de ___ de ____ a ____ de ____, la renta mensual queda fijada en la suma de ___________ EUROS (_____ €/mes), importe que por adelantado y en los cinco primeros días de cada mes, deberá ser satisfecho por la parte arrendataria, mediante su ingreso en la cuenta corriente que será facilitada por la propiedad. El pago de la primera mensualidad se podrá hacer efectiva dentro de los 15 primeros días del mes de ______.

 

Transcurrido un año de contrato, esto es llegado el mes de _________ de ____, la renta se incrementará o disminuida en la misma proporción que, durante el año inmediatamente anterior, se haya incrementado o disminuido el Índice de Precios al Consumo, subgrupo de alquileres, publicado por el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, teniendo en cuenta que el mes inicial de referencia para la primera actualización será el último índice que se publique dentro del mes de ________de ________. Este modo de actualización se aplicará todos los años durante la vigencia del contrato y sus respectivas prórrogas, debiendo igualmente ser pagada en doce mensualidades en la forma establecida en el párrafo anterior.

 

Hasta tanto se produzca la actualización, la parte arrendataria continuará abonando la misma cantidad que viniere satisfaciendo. Una vez llevada a cabo, se le girará un recibo comprensivo de las diferencias existentes desde la fecha en la que debió efectuarse la revisión y en la que tenga lugar.

 

En el mismo recibo y adicional a la renta, efectuará el arrendador la repercusión del Impuesto sobre el Valor Añadido en el tipo legalmente establecido, que en la actualidad supone un incremento del 21%; deduciendo la inquilina, por su parte el porcentaje que corresponda por retención del IRPF. La falta de pago de estas sumas tendrá la misma consideración que la falta de pago de la renta y será causa suficiente para incoar el desahucio.

 

QUINTA.- Transcurrido un año desde la entrada en vigor del contrato, la parte arrendataria podrá subarrendar la finca, ceder el contrato de arrendamiento o traspasar el negocio, debiendo en todo caso comunicar dicha intención a la parte arrendadora, con al menos un mes de antelación, mediante carta notarial o burofax, indicando las condiciones económicas de dicho subarriendo, cesión o traspaso pudiendo el arrendador dentro de los veinte días siguientes a la notificación optar de forma preferente, frente a cualquier tercero interesado, en recuperar el derecho de uso de los departamentos alquilados respetando las condiciones económicas comunicadas.

 

            Si no ejerciese la arrendadora el derecho de adquisición preferente antedicho, sobre el derecho de uso, podrá incrementar un veinte por ciento la renta vigente al momento de la cesión, subarriendo o traspaso, participando en igual porcentaje en las cantidades que sean satisfechas al arrendador en concepto de traspaso de la actividad.

 

SEXTA.- La parte arrendataria queda facultada para realizar cuantas obras e instalaciones estime precisas para destinar los departamentos arrendados al uso pactado de bar restaurante, respetando siempre y en todo caso los elementos estructurales de la finca, tales como cimientos, muros de carga, vigas, paredes medianeras, forjados y cualesquiera otros que pudieran incidir en la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

            Estaría asimismo autorizada la arrendataria para instalar y distribuir en la forma que considere más conveniente, la red eléctrica, de gas y de agua, siempre que se ajuste a las normas vigentes al tiempo de efectuar dicha adaptación.

 

            Todos los gastos, directos o indirectos, derivados de la adaptación de los departamentos arrendados, a las necesidades de la arrendataria, tales como los derivados de proyectos, licencias, tasas, impuestos, ejecución material de las obras precisas, serán sufragados por ésta.

 

            Las licencias y autorizaciones precisas para la realización de cualquier obra o mejora, serán gestionadas directamente por la arrendataria, debiendo prestar la arrendadora su colaboración para la obtención de las que fuesen necesarias, siempre y cuando los trabajos a efectuar no menoscaben la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

            Cualquier obra, mejora o instalación quedará en beneficio de la propiedad en caso de resolución por culpa de la arrendataria del presente contrato, y en caso de cesión, subarriendo o traspaso.

 

SEPTIMA.- No podrá la arrendataria modificar la actividad que van a ejercer una vez iniciada esta, debiendo si quisiera llevarlo a cabo y siempre que esté relacionada con la actividad elegida, solicitar permiso al arrendador, que sólo tendrá validez si fuera otorgado por escrito.

 

OCTAVA.- La arrendataria contratará por su cuenta con las Compañías de Agua, Luz, Teléfono, Gas, etc., respectivas, los suministros necesarios para el desarrollo de la actividad, siendo de su exclusiva responsabilidad el abono de los consumos generados por la explotación e inclusive el coste de alta de los mismos incluida la instalación de los aparatos o medidores que fuesen precisos.

 

Todos los gastos, impuestos, arbitrios, tasas imputables al ejercicio de la actividad o los referidos a basuras o alcantarillado, así como el pago de los servicios medidos por contador, serán de cuenta de la arrendataria, que deberá efectuarlo directamente a las compañías suministradoras o, si hubieren sido satisfechos por el arrendador, abonados contra presentación del recibo o conjuntamente con la renta, en cuyo caso deberá aparecer en el recibo el concepto y cuantía de forma independiente.

 

Los gastos ordinarios de la comunidad de propietarios imputables al departamento arrendado, serán abonados por la propiedad.

 

Corresponde a la propiedad el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles.

 

NOVENA.-El arrendatario entrega en este acto como fianza la cantidad de ____________ EUROS (_________ €) importe equivalente a dos mensualidades de mensual fijada para el alquiler, importe que responderá del cumplimiento de las obligaciones que se establecen en el este contrato y sirviendo el presente documento como la más formal carta de pago.

 

Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

 

            La parte arrendataria además hará entrega, también en este acto, otros  ___________ EUROS (__________ €) en concepto de garantía adicional para responder del cumplimiento de las obligaciones expresadas y de las legalmente establecidas, conforme autoriza el artículo 36.5 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos; sirviendo igualmente el presente documento como la más formal carta de pago

 

            La existencia de la fianza y garantía adicional en poder de la Arrendadora, no autoriza a la Arrendataria para dejar de hacer o demorar el pago de cantidades debidas, o de la renta contractual y será devuelta la fianza al Arrendatario según la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

DECIMA.- La arrendataria deberá contratar por su cuenta Seguro de Responsabilidad Civil frente a terceros e incendio que garantice suficientemente su responsabilidad por los daños que pudiera causar tanto al inmueble como a sus ocupantes un evento dañoso que tuviere su origen en el local alquilado, empleados o clientes de la misma.

 

Dicho contrato de seguro deberá mantenerse vigente mientras subsista el presente contrato actualizándose el importe de las garantías que en el caso de Responsabilidad Civil deberá ser ilimitada y en el de incendios al menos que cubra el valor de sus instalaciones.

 

UNDECIMA.- La arrendataria renuncia al derecho a adquisición preferente que señala el artículo 31 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

La arrendataria además renuncia expresamente a la indemnización prevista en el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, para el caso de no ser prorrogado el contrato una vez alcanzado los cinco años de duración.

 

DECIMOSEGUNDA.- Será causa suficiente de resolución de contrato e incoación de desahucio, además de las legalmente previstas, las siguientes:

 

  1. La falta de pago de una mensualidad de la renta debe ser satisfecha y/o la falta de pago del impuesto sobre el valor añadido.
  2. El cese  por tiempo superior a tres meses de la actividad, salvo que éste obedeciere a causa de fuerza mayor, no imputable a los arrendatarios.
  3. La cesión, traspaso, subarriendo o transmisión ya sea total o parcialmente, por cualquier clase de negocio jurídico de forma distinta a la establecida en la estipulación  sexta y la transformación de la actividad, o la modificación sustancial de la misma, sin la autorización preceptiva necesaria.
  4. La realización de obras que menoscaben la seguridad y habitabilidad del inmueble.

 

En prueba de conformidad suscriben el presente por triplicado y a un solo en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

            Fdo. __________________                     Fdo.  ___________________

 

                       Arrendador                                                        Arrendataria

 

                                                          

 

                                   

 ___________________________________________________________________

 

      quieroabogado

 ___________________________________________________________________

 

 

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

Modelo de Contrato de Arrendamiento de un Trastero

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de un trastero, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo.

 


 

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 (***)

 

_Contrato de Arrendamiento de un Trastero

 

 

En ……, a … de ……….. de ………………..

 

  

 

 

REUNIDOS

 

  

 

De una parte, DON …………………………….., mayor de edad, con domicilio en la calle ………….. nº…. y D.N.I nº …………………, en concepto de ARRENDATARIO.

 

 

Y de otra, DON ……………………………, mayor de edad y con domicilio en la calle …………….. nº …, con D.N.I nº……….., en concepto de ARRENDADOR.

 

 

 

INTERVIENEN

 

 

Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose entre sí la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y,

 

 

 

EXPONEN

 

 

PRIMERO.- Que DON ………………………… es propietario (o usufructuario …) del trastero nº ……., que se encuentra en la planta sótano de la finca sita en ………………………, C/ ……………………… nº… objeto del presente contrato de arrendamiento. Cuenta con una superficie útil de ………. metros cuadrados.

 

Su referencia catastral es …………………………..

 

 

SEGUNDO.- Que interesando a DON ……………………………, en lo sucesivo el arrendatario, alquilar dicho trastero, que afirma conocer y encontrar adecuado para sus necesidades.

 

 

Las partes en aras a regular la situación suscriben el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE TRASTERO, que se regirá por las siguientes:

 

 

 

ESTIPULACIONES

 

 

 

Primera.- Destino.- El trastero arrendado se destinará exclusivamente para el almacenamiento y depósito de bienes muebles no degradables. Queda expresamente prohibido utilizar el inmueble como vivienda aunque sea temporalmente.

 

El arrendatario declara conocer desde este momento su uso, extensión, características y servicios comunes y deberá cumplir las obligaciones que los Estatutos de la Comunidad de Propietarios y las Ordenanzas Municipales establezcan en la materia.

 

 

 

Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día de hoy, finalizando por tanto el día __ de ______ de ______. Nota: puede ser por periodos mensuales, semanales o inclusive diarios.

 

Si llegado el plazo pactado, ninguna de las partes hubiese comunicado a la otra con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, se entenderá prorrogado por otro periodo igual al inicialmente acordado.

 

 

 

Tercera.- Renta.-El precio anual del presente arrendamiento es de ………….. euros, a pagar en plazos mensuales de …………… euros por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará en la siguiente cuenta corriente ______________________.

 

         La renta será incrementada con el correspondiente I.V.A., actualmente al tipo del 21%, que deberá ser ingresado mensualmente conjuntamente con aquélla, suponiendo un total de _______ euros mensuales.

 

         El Arrendador estará obligado a remitir al Arrendatario recibo en el que consten desglosados los conceptos,

 

Dentro de dicho importe se incluyen los gastos generales, tributos y servicios del trastero. Nota: en caso contrario, deberá consignarse expresamente cuáles de ellos son de cargo del arrendador y cuáles de cargo del arrendatario, reseñando el importe si fuese conocido.

 

La renta será revisada cada año de acuerdo al Índice de Precios al Consumo que señale el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, realizando la primera actualización, de acuerdo con lo expresado en la cláusula anterior, el …. de ……. de ………… . Para ello, el arrendador comunicará al arrendatario la variación experimentada por el citado índice de febrero a febrero de cada año, aplicándose la nueva renta el mes de marzo siguiente, mes en el que el arrendatario abonará además la diferencia no percibida por el mes de febrero, dado que el INE, normalmente, pública el IPC el día quince de cada mes. Si el arrendatario lo solicitara, el arrendador acreditará dicha variación con el oportuno certificado expedido por el INE u Organismo que lo sustituya.

 

El impago de la renta dará derecho a la propiedad a resolver el presente contrato si previo aviso ni requerimiento, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna por ello.

 

 

 

Cuarta.- Fianza.-A la firma del presente contrato el arrendatario hace entrega a la arrendadora en concepto de fianza, de la cantidad de ....... euros, equivalente a dos mensualidades de renta, con la obligación del arrendador del depósito legal, que le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que el departamento cedido se encuentra en perfecto estado de conservación, salvo el deterioro que haya podido acaecer como consecuencia del normal uso.

 

         En el supuesto de ser prorrogado el presente contrato, podrá exigir el arrendador que la fianza se acomode a dos mensualidades de la renta que estuviere vigente.

 

 

 

Quinta.- Cesión.- Se prohíbe la cesión o subarriendo del trastero, salvo autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

 

 

 

Sexta.- Adquisición preferente.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que el arrendador vendiese el inmueble, si bien el adquirente se subrogará en la posición del arrendador, hasta la fecha de conclusión del contrato.

 

 

 

Séptima.- Reparaciones necesarias.- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar el trastero en estado de servir al uso a que se destina. Así como también, a requerir a la Comunidad de Propietarios, a instancias del arrendatario, para la realización de las obras de reparación o adecuación que puedan necesitar los elementos comunes.

 

 

 

Octava.- Obras.- Se prohíbe expresamente al arrendatario realizar ningún tipo de obra o modificación en el inmueble arrendado.

 

 

 

Novena.-El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato será causa de resolución contractual; así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del trastero y otros elementos comunes de la finca.

 

 

 

Décima.- Legislación aplicable.-El presente contrato se regirá por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el en el Título III de la Vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por las reglas del Código Civil.

 

 

Undécima.- Se entrega en este acto al Arrendatario el Certificado de Eficiencia Energética que se une como Anexo al presente contrato, dando con ello cumplimiento a lo dispuesto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de Abril. 

 

 

Duodécima.-Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales del lugar donde reside la finca (si fuera otro, especificar).

 

 

 

Y en prueba de su conformidad ambas partes lo firman y rubrican por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.  

 

 

 

                  ______________________                    ____________________

 

                         EL ARRENDADOR                                 EL ARRENDATARIO

 

  

_____________________________________________________________________________

 

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de una Plaza de Garaje

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de una plaza de garaje, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

 

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Contrato de Arrendamiento de una Plaza de Garaje

 

En ……, a … de ……….. de ………………..

  

 

REUNIDOS

  

De una parte, DON …………………………….., mayor de edad, con domicilio en la calle ………….. nº…. y D.N.I nº …………………, en concepto de ARRENDATARIO

 

Y de otra, DON ……………………………, mayor de edad y con domicilio en la calle …………….. nº …, con D.N.I nº……….., en concepto de ARRENDADOR.

 

 

INTERVIENEN

 

Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose entre sí la capacidad legal necesaria para otorgar el presente contrato de arrendamiento y,

 

 

EXPONEN

 

 

PRIMERO.- Que DON ………………………… es propietario (o usufructuario …) de la plaza de garaje que con el número ……… se encuentra en el garaje de la finca sita en MADRID, C/ ……………………… nº… objeto del presente contrato de arrendamiento.

Su referencia catastral es …………………………..

 

SEGUNDO.- Que interesando a DON ……………………………, en lo sucesivo el arrendatario, alquilar dicha plaza de garaje, que afirma conocer y encuentra adecuada, llevan a cabo el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE PLAZA DE GARAJE, en base a las siguientes:

 

ESTIPULACIONES

 

Primera.- Destino.-La plaza de garaje arrendada se destinará exclusivamente al estacionamiento de vehículos, sin que quepa ocupar dicha plaza con otra clase de bienes o enseres.

La parte arrendataria deberá respetar escrupulosamente las normas de la comunidad de propietarios en relación con la utilización de las plazas de garaje.

 

 

Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día de hoy, finalizando por tanto el día __ de ______ de ______. Nota: puede ser por periodos mensuales, semanales o inclusive diarios.

Si llegado el plazo pactado, ninguna de las partes hubiese comunicado a la otra con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovarlo, se entenderá prorrogado por otro periodo igual al inicialmente acordado.

 

 

Tercera.- Renta.-El precio anual del presente arrendamiento es de ………….. euros, a pagar en plazos mensuales de …………… euros por adelantado en los siete primeros días de cada mes. El pago se hará en la siguiente cuenta corriente ______________________.

         La renta será incrementada con el correspondiente I.V.A., actualmente al tipo del 21%, que deberá ser ingresado mensualmente conjuntamente con aquélla, suponiendo un total de _______ euros mensuales.

         El Arrendador estará obligado a remitir al Arrendatario recibo en el que consten desglosados los conceptos,

Dentro de dicho importe se incluyen los gastos generales, tributos y servicios del garaje. Nota: en caso contrario, deberá consignarse expresamente cuáles de ellos son de cargo del arrendador y cuáles de cargo del arrendatario, reseñando el importe si fuese conocido.

La renta será revisada cada año de acuerdo al Índice de Precios al Consumo que señale el Instituto Nacional de Estadística u Organismo que lo sustituya, realizando la primera actualización, de acuerdo con lo expresado en la cláusula anterior, el …. de ……. de ………… . Para ello, el arrendador comunicará al arrendatario la variación experimentada por el citado índice de febrero a febrero de cada año, aplicándose la nueva renta el mes de marzo siguiente, mes en el que el arrendatario abonará además la diferencia no percibida por el mes de febrero, dado que el INE, normalmente, pública el IPC el día quince de cada mes. Si el arrendatario lo solicitara, el arrendador acreditará dicha variación con el oportuno certificado expedido por el INE u Organismo que lo sustituya.

El impago de la renta dará derecho a la propiedad a resolver el presente contrato si previo aviso ni requerimiento, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna por ello.

 

 

Cuarta.- Fianza.-A la firma del presente contrato el arrendatario hace entrega a la arrendadora de la cantidad de ....... euros, importe de dos mensualidades de Fianza, con la obligación del arrendador del depósito legal, que le será devuelta al arrendatario a la finalización del arriendo previa la constatación por parte del arrendador de que la finca se encuentra en perfecto estado de conservación, salvo el deterioro que haya podido acaecer como consecuencia del normal uso.

         En el supuesto de ser prorrogado el presente contrato, podrá exigir el arrendador que la fianza se acomode a dos mensualidades de la renta que estuviere vigente.

 

 

Quinta.- Cesión.- Se prohíbe la cesión o subarriendo de la plaza de garaje descrita, salvo autorización expresa y por escrito de la arrendadora.

 

 

Sexta.- Adquisición preferente.- El arrendatario no tendrá derecho de adquisición preferente en el caso de que el arrendador vendiese el inmueble, si bien el adquirente se subrogará en la posición del arrendador, hasta la fecha de conclusión del contrato.

 

 

Séptima.- Reparaciones necesarias.- El arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias a fin de conservar la plaza de garaje en estado de servir al uso a que se destina. Así como también, a requerir a la Comunidad de Propietarios, a instancias del arrendatario, para la realización de las obras de reparación o adecuación que puedan necesitar los elementos comunes.

 

 

Octava.- Obras.- Se prohíbe expresamente al arrendatario realizar ningún tipo de obra o modificación de la plaza de garaje, ni la instalación de ningún mecanismo de cierre, soporte de motos o bicicletas, etc.

 

 

Novena.-El incumplimiento de las obligaciones establecidas en este contrato será causa de resolución contractual; así como el incumplimiento por parte del arrendatario de las normas de la comunidad de propietarios relativas a la utilización del garaje y otros elementos comunes de la finca.

 

 

Décima.- Legislación aplicable.-El presente contrato se regirá por la voluntad de las partes, por lo dispuesto en el en el Título III de la Vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y supletoriamente por las reglas del Código Civil.

 

 

Undécima.-Las partes se someten por imperativo de la Ley a los Juzgados y Tribunales del lugar donde reside la finca (si fuera otro, especificar).

 

 

Y en prueba de su conformidad ambas partes lo firman y rubrican por duplicado en todas las páginas en el lugar y fecha reseñadas en el encabezamiento.  

 

                  ______________________                    ____________________

                         EL ARRENDADOR                                 EL ARRENDATARIO 

 

 

_____________________________________________________________________________

 

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Modelo de Contrato de Arrendamiento de una Oficina

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de una Oficina, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos vigente.

 

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal

 

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CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE OFICINA

 

En Madrid, a …. de ………….de …………..

 

R E U N I D O S

 

DE UNA PARTE: D. [………………………….…], mayor de edad, con domicilio a estos efectos en Madrid, [……………………..], provista del DNI número […………………].

 

DE OTRA PARTE: D. [………………………..], mayor de edad, con domicilio a estos efectos en […………………………….], calle […], provisto del DNI número [……………………..].

 

INTERVIENEN

 

 

 

La primera, en nombre y representación de [………………]  (en adelante “Arrendador”), con domicilio social en Madrid, [………………….…], provista del CIF número [……………………….], e inscrita en el Registro Mercantil de Madrid, tomo [……………..], libro [……………..…], folio [……….…], sección [……..…], hoja [………..], inscripción […].

 

Actúa la compareciente en virtud de la escritura de poder autorizada en fecha […………..…], por el notario de [……………..] D. [………………..], bajo el número [……………..]de su protocolo, debidamente inscrita en el Registro Mercantil de […].

 

La segunda, en nombre y representación de [………….…] (en adelante, el “Arrendatario”), con domicilio social en [……………………..], provista del CIF número [………….], e inscrita en el Registro Mercantil de [Madrid], tomo [………], libro [……..…], folio […………], sección […], hoja [………..…], inscripción […].


 

 

Actúa el compareciente en calidad de [……….…], en virtud de [………..…], autorizado en fecha […………………] por el Notario de [Madrid], bajo el número […] de su protocolo, [debidamente inscrito en el Registro Mercantil de Madrid].

 

Las partes,

 

E X P O N E N

 

I. Que [……………….…] es dueño en pleno dominio del siguiente inmueble, sito en [………………..…]:

 

Local número […] situado en [……………..…] y destinado a uso comercial, con una superficie aproximada de [……..] m² (en adelante, el “Local”).

 

II. Que el Arrendatario manifiesta su pleno conocimiento y conformidad con el estado y circunstancias físicas y jurídicas del Local, sus características e instalaciones, por haber disfrutado de la posesión del Local en virtud de contrato de arrendamiento de fecha ….de …….. de …………, suscrito entre las partes, y vigente hasta la fecha de entrada en vigor de este Contrato.

 

III. Se hace constar, asimismo, que el Arrendador ha exhibido y puesto a disposición del Arrendatario una copia del oportuno certificado de eficiencia energética previsto en el Real Decreto 235/2013, de 5 de abril, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.

 

IV. Que los intervinientes, en la representación que ostentan, reconociéndose mutua y recíprocamente capacidad legal suficiente, otorgan el presente contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda (en adelante, el “Contrato”) conforme a las disposiciones legales, y en especial, a las siguientes,

 

C L Á U S U L A S


Primera. OBJETO

 

Mediante el presente Contrato, […………(Arrendador)………….] arrienda el Local descrito en el Expositivo I al Arrendatario, que éste acepta, conforme a lo dispuesto en el presente.

 

Segunda. ENTRADA EN VIGOR Y DURACIÓN DEL CONTRATO

 

2.1. Entrada en vigor y duración: El presente Contrato entrará en vigor en fecha [………….…] y tendrá una duración de [ …….. ]  años, siendo de obligado cumplimiento el primer año de vigencia del Contrato.

 

En el caso en que el Arrendatario no cumpliese con el período de obligado cumplimiento establecido, deberá abonar al Arrendador en concepto de indemnización una cantidad equivalente a las mensualidades de renta que quedaran por satisfacer para cumplir íntegramente el plazo comprometido.

 

Una vez transcurrido el plazo de tres (3) años pactado, el Contrato quedará automáticamente extinguido sin necesidad de intimación previa por parte del Arrendador. No procederá, en consecuencia, prórroga alguna de este Contrato a su vencimiento, debiendo las Partes firmar un nuevo contrato de mutuo acuerdo, en el supuesto de que desearan continuar la relación contractual.

 

2.2. Desistimiento Anticipado: Transcurrido el periodo de obligado cumplimiento pactado, el Arrendatario podrá desistir del presente Contrato, siempre y cuando lo preavise por escrito al Arrendador, como mínimo, [ …….. ] meses de antelación a la fecha en que se pretenda tenga efectos la extinción.

 

En el caso en que el Arrendatario no cumpla con el preaviso de [………..] meses previsto, estará obligado a indemnizar al Arrendador con una cantidad equivalente a las mensualidades que resten hasta completar dicho preaviso, con independencia de la extinción del Contrato y de la no utilización del Local por parte del Arrendatario. El importe de dichas mensualidades vendrá determinado por la actualización de la renta vigente en ese momento.

 

Tercera. RÉGIMEN DE RENTA

 

3.1. Renta:

 

La renta base del presente Contrato se establece según se indica a continuación:

 

(i) Durante el primer año natural de vigencia del presente Contrato, el importe de la renta del presente Contrato será de …………………………… EUROS (………. €) mensuales, esto es, un total de …………………………….. EUROS (………. €) anuales.

 

(ii) A partir del segundo año natural de vigencia del presente Contrato el importe de la renta anual total prevista en el párrafo anterior se actualizará en virtud de la variación porcentual positiva experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores al inicio de dicha anualidad, tomando como mes de referencia el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización.

 

A la renta vigente en cada momento se le aplicará el Impuesto sobre el Valor Añadido o cualquier impuesto que pudiera sustituirle, así como, en su caso, las retenciones que procedan, todo ello de conformidad con la legislación vigente.

 

3.2. Pago de la renta: Para el pago de la renta, el Arrendador girará el correspondiente recibo al Arrendatario, y lo presentará al cobro, dentro de los SIETE (7) primeros días de cada mes, mediante domiciliación bancaria en la cuenta [………………………………..] a nombre del Arrendatario en la entidad [……………….], obligándose el Arrendatario a comunicar a dicha entidad que deberá atender el pago de los recibos, y a que en su cuenta haya fondos suficientes para que el recibo pueda ser cargado dentro del plazo pactado.

 

Cualquier modificación de la cuenta de domiciliación de pago deberá ser comunicada por el Arrendatario al Arrendador con, al menos, UN (1) mes de antelación a la fecha en que deban girarse los recibos a la nueva cuenta.

 

Cuarta. DESTINO

 

El Local arrendado se destinará por el Arrendatario al uso de agencia inmobiliaria, sin que pueda modificar el mismo, salvo autorización expresa del Arrendador. Corresponde al Arrendatario el obtener cuantas autorizaciones administrativas sean precisas para destinar al mencionado uso al Local arrendado.

 

La actividad empresarial a la que está exclusivamente destinada el Local se desarrollará únicamente en el horario comercial vigente en cada momento, respetando el buen uso de la finca por los demás arrendatarios y propietarios.

 

El desarrollo en el Local de otra actividad, aunque sea complementaria, sin el previo consentimiento, expreso y por escrito, del Arrendador dará derecho al mismo a resolver el Contrato.

 

Estará prohibido desarrollar en el Local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas, de alojamiento de personas, así como usar el mismo como taller, vivienda, para el cuidado de personas o animales, como almacén de materiales o sustancias inflamables, explosivas, o cualquier otro tipo de materiales o sustancias tóxicas o peligrosas.

 

Quinta. CESIÓN DEL CONTRATO Y SUBARRIENDO

 

Se prohíbe la cesión o subarriendo del Local, salvo autorización previa y por escrito del Arrendador, con exclusión de lo previsto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

En caso de mediar autorización, el Arrendador tendrá derecho a una elevación de renta en vigor del diez por ciento (10%) en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del veinte por ciento (20%) en el caso de producirse la cesión del Contrato o el subarriendo total.

 

Se entenderá por parcial el subarrendamiento de una superficie inferior al cincuenta por ciento (50%) del Local y total en otro caso.

 

A los efectos del presente Contrato, también se considerará cesión el cambio producido en la persona del Arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria.

 

El Arrendatario deberá solicitar al Arrendador la autorización para cualquier cesión o subarrendamiento, total o parcial, con una antelación de, al menos, DOS (2) meses.

 

Será requisito necesario para la cesión o subarrendamiento, total o parcial, del Local el que se realice a favor de una persona física o jurídica que vaya a seguir desarrollando la actividad autorizada conforme a este Contrato.

 

Sexta. RENUNCIA DE DERECHOS

 

No serán aplicables al presente Contrato las disposiciones contenidas en el artículo 31 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el Arrendatario renuncia expresamente a los derechos de tanteo y retracto sobre el Local en caso de que pudiesen corresponderle.

 

Asimismo, el Arrendatario renuncia a lo establecido por el artículo 34 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos y se acuerda que la extinción del Contrato por el transcurso del plazo convenido, no dará derecho a indemnización alguna a favor del Arrendatario.

 

Séptima. OBRAS DEL ARRENDATARIO

 

7.1.Obras de mantenimiento y conservación y reparaciones: El Arrendatario deberá realizar a su costa las obras de mantenimiento y conservación y las reparaciones en el Local que sean precisas para la conservación del mismo en perfecto estado. El Arrendador podrá inspeccionar en horario normal de apertura al público el Local e instar al Arrendatario a realizar, o bien realizar el Arrendador por su cuenta y a cargo del Arrendatario, las obras correspondientes.

 

7.2.Obras de mejora: Respecto a las obras de mejora, las partes acuerdan la aplicación de lo dispuesto en los artículos 19 y 22 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sin que el Arrendatario tenga derecho a una reducción de la renta.

 

7.3.Consentimiento:

 

Para la realización de cualesquiera otras obras en el Local será precisa autorización del Arrendador. No precisará autorización cuando se trate de obras de mantenimiento, conservación y reparación previstas en la cláusula 7.1.

 

En todo caso, el Arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento previo y por escrito del Arrendador, obras que modifiquen la configuración del Local, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad del mismo o de las fincas urbanas anexas.

 

Sin perjuicio de la facultad del Arrendador de resolver el Contrato, en caso de incumplimiento de lo aquí previsto aquél podrá exigir que el Arrendatario reponga inmediatamente el Local a su estado anterior o conservar la modificación efectuada, a su discreción.

 

Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad del Local, el Arrendador podrá exigir de inmediato la reposición de las cosas a su estado anterior.

 

Al término del Contrato de Arrendamiento, las obras realizadas por el Arrendatario sin que medie incumplimiento de lo previsto en esta Cláusula, quedarán en beneficio del Arrendador sin derecho a indemnización alguna en favor de aquél.

 

7.4. Otros

 

7.4.1.El Arrendador deberá aprobar la instalación del aire acondicionado y podrá exigir la instalación de pantallas acústicas y de aislamiento.

 

7.4.2.El Arrendador autorizará al Arrendatario a colocar luminosos en la fachada del Local siempre y cuando: (i) ello no ocasione molestias o perjuicios a los ocupantes  de los inmuebles cercanos, a juicio del Arrendador, y respete la estética del edificio; (ii) con carácter previo al inicio de la obra para la instalación de tales elementos, el Arrendatario haya elaborado y presentado al Arrendador, y ésta haya aprobado, a su discreción, el correspondiente proyecto de instalación, incluyendo, sin carácter limitativo, infografías, simulación del cartel y/o fotomontaje del cartel, etc., según proceda; y (iii) que el Arrendatario haya gestionado y obtenido con carácter firme cualesquiera licencias y autorizaciones, ya sean públicas o privadas, o de cualquier tipo, que resulten necesarias para la instalación de tales elementos en la fachada del Local. En todo caso, el Arrendatario será el único responsable, debiendo mantener al respecto indemne al Arrendador, ante cualesquiera sanciones o reclamaciones que pudieran derivarse de la ausencia de alguna de las licencias o autorizaciones anteriormente mencionadas.

 

Octava. LICENCIAS

 

Corresponderá al Arrendatario la obtención y mantenimiento de la licencia de apertura, de funcionamiento o actividad y cuantas licencias y permisos sean necesarios para el desempeño de la actividad prevista en este Contrato en el Local.

 

Asimismo, corresponderá al Arrendatario la obtención de las licencias y permisos necesarios para llevar a cabo las obras que le corresponden conforme a este Contrato.

 

El retraso y/o la obtención de las mencionadas licencias o permisos, o su revocación, no podrá ser causa para la demora en el pago de la renta o para resolver el presente Contrato.

 

El Arrendatario deberá aportar al Arrendador copia de las licencias administrativas necesarias para la apertura y desarrollo de la actividad en el Local.

 

Novena. GARANTÍAS

 

 

 

9.1.Fianza La fianza legal arrendaticia de este Contrato asciende a un importe equivalente a

 

DOS (2) mensualidades de la renta vigente, es decir, ……………………………….EUROS (…………… €).

 

Del importe total de la fianza, el Arrendador declara tener ya depositada a la firma de este Contrato la cuantía de ……………………. EUROS (…………………….. €), en concepto de fianza legal correspondiente al contrato de arrendamiento de ……… de ………… de ………….., vigente entre las partes hasta la fecha de entrada en vigor del presente.

 

La suma restante, hasta completar la fianza correspondiente al presente Contrato, la entrega el Arrendatario en este acto al Arrendador, mediante transferencia bancaria importe de …….. EUROS (………… EURO), constituyendo la firma de este documento prueba acreditativa de la entrega efectuada, salvo buen fin.

 

Transcurrido el tercer año natural de vigencia del Contrato, el Arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada hasta hacerse igual a dos mensualidades de la renta vigente en cada momento.

 

9.2 Garantía complementaria. Aval bancario a primer requerimiento Como garantía complementaria del cumplimiento de todo lo pactado en el presente Contrato, el Arrendatario ha hecho entrega con anterioridad a la firma de este Contrato al Arrendador de un aval bancario de las características siguientes:

 

Un aval bancario a primer requerimiento a favor del Arrendador que garantiza al mismo, desde la firma del presente Contrato y durante toda la duración del mismo, la cantidad equivalente a SEIS (6) MENSUALIDADES de la renta vigente, y que en un inicio se fija en …………………………..EURO (…………..€).

 

Dicho aval garantizará al Arrendador todas y cada una de las obligaciones asumidas en el presente Contrato por el Arrendatario durante toda la vigencia del presente.

 

Décima. SUMINISTROS Y OTROS GASTOS

 

Serán de cuenta y cargo del Arrendatario las acometidas y gastos de suministro que correspondan a la actividad que ha de ejercerse en el Local (energía eléctrica, agua, internet, teléfono, tasa de basura, etc.) y por cuenta del Arrendador los gastos de comunidad.

 

A la firma del presente Contrato, el Local se encuentra al corriente de pago de impuestos, arbitrios, tasas y gastos de comunidad.

 

La falta temporal de algún servicio por motivo ajeno al Arrendador no será causa para demorar el pago de la renta o rebajarla, siendo responsable el Arrendatario de todos los suministros necesarios para el desarrollo de su actividad.

 

Decimoprimera. TRIBUTOS

 

Serán por cuenta del Arrendador todos los impuestos, I.B.I., arbitrios y tasas, que graven la propiedad del Local y serán de cuenta del Arrendatario los que graven la actividad, incluida la tasa de basuras, así como el IVA o impuesto que pudiera sustituirle, y que serán imputados, en su caso, al Arrendatario conforme se produzca su devengo, y en función de la naturaleza del impuesto, de forma proporcional al periodo de efectiva vigencia de este Contrato.

 

Decimosegunda. SEGUROS

 

El Arrendatario se obliga a contratar a su costa, durante la vigencia de este Contrato y con una compañía de reconocido prestigio y solvencia, una póliza de seguros que cubra satisfactoriamente todos los riesgos de explotación propios de la actividad desarrollada en el Local. Dicha póliza deberá cubrir la responsabilidad civil que pudiera derivarse de la actividad a desarrollar, incluyendo la cobertura de riesgos por uso, consumo de productos y daños a terceros.

 

El Arrendatario facilitará al Arrendador copia de la póliza y justificante de hallarse al corriente de pago de las primas. Asimismo, se obliga a renovar dicha póliza por los periodos sucesivos en los que se desarrolle la actividad y a presentar copia de la misma al Arrendador con dos (2) meses de antelación a la extinción de la anterior.

 

Decimotercera. NOTIFICACIONES

 

Ambas partes designan como domicilio y persona de contacto a efectos de notificaciones las siguientes:

 

EL ARRENDADOR:

 

– A la atención de: …………………………….

 

– Dirección: ………………………..

 

– Correo electrónico: ……………………………..

 

EL ARRENDATARIO:

 

– A la atención de: D. [……………………….].

 

– Dirección:…………………………………………

 

– Correo electrónico: […………………………..].

 

Las partes podrán modificar la dirección a efectos de notificaciones prevista en esta cláusula comunicándolo por escrito a la otra Parte con al menos siete (7) días de antelación. En todo caso, la dirección de ambas partes a efectos de notificaciones en relación con este Contrato habrá de estar situada en España.

 

Las notificaciones se realizarán siempre por escrito y se entenderán efectuadas en la fecha de recepción por su destinatario.

 

Decimocuarta. PENALIDADES POR RETRASO EN EL PAGO DE LA RENTA, O EN EL SUPUESTO DE RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR FALTA DE PAGO

 

En el supuesto de retraso en el pago de la renta, y sin perjuicio de otras acciones que por ello correspondan al Arrendador, éste tendrá derecho a girar al Arrendatario la liquidación que resulte de aplicar un tipo de interés del cuatro por ciento (4%) anual sobre el importe del pago demorado imputable al tiempo de demora.

 

El arrendamiento quedará, en todo caso, resuelto de pleno derecho, a instancias del Arrendador, en caso de impago de la renta por el Arrendatario. Éste deberá en tal caso restituir inmediatamente el Local al Arrendador.

 

En el supuesto de resolución del Contrato a instancia del Arrendador por impago de la renta por el Arrendatario, además de la exigibilidad del canon arrendaticio por las mensualidades transcurridas y los correspondientes intereses con arreglo a lo establecido en la presente cláusula, el Arrendatario deberá hacer efectivo al Arrendador, en concepto de indemnización de daños y perjuicios y pena convencional: (a) si la resolución tiene lugar dentro de la primera anualidad de vigencia del Contrato, el importe correspondiente a las mensualidades pendientes de dicha anualidad, y en todo caso un mínimo equivalente a SEIS (6) mensualidades; y (b) si la resolución tiene lugar una vez transcurrida la primera anualidad, el importe equivalente a SEIS (6) mensualidades. Todos los gastos, tasas y honorarios, incluso los correspondientes a Abogado y Procurador aunque no fuese preceptiva su designación, derivados de lo pactado en la presente Cláusula, son a cargo del Arrendatario.

 

Decimoquinta. PROTECCIÓN DE DATOS

 

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley Orgánica 15/1999, de 13 de diciembre, de Protección de Datos de Carácter Personal, y su normativa de desarrollo, le informamos de que los datos personales facilitados van a ser insertados en el fichero titularidad de ………………………………………., denominado ………………, inscrito en la Agencia Española de Protección de Datos, de cuyo tratamiento es responsable la entidad, con domicilio en C/………………………… (CP……… Madrid). Su finalidad será la gestión de las relaciones contractuales y comerciales mantenidas, la de los cobros y pagos correspondientes, así como el envío de información comercial y/o publicitaria sobre nuestros productos y servicios. Dichos datos serán objeto de almacenamiento ante posibles relaciones comerciales en el futuro. La firma del presente documento supone la prestación del consentimiento para dicho tratamiento.

 

De conformidad con lo establecido en el Real Decreto 1720/2007 de 21 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de desarrollo de la Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal, si Vd. no desea que los datos personales facilitados sean empleados para finalidades publicitarias y/o de prospección comercial respecto de nuestros productos y servicios, marque con una x la siguiente casilla:

 

Igualmente, le informamos de que podrá ejercitar los derechos de acceso, rectificación, cancelación y oposición establecidos en dicha Ley, así como revocar su consentimiento, dirigiéndose por escrito al ………………………………... a la dirección arriba indicada o remitiendo un correo electrónico a la siguiente dirección:…………………………. .

 

Decimosexta. LEGISLACIÓN Y JURISDICCIÓN

 

En lo no previsto en el presente Contrato, se aplicará la Ley de Arrendamientos Urbanos y, subsidiariamente, el Código Civil.

 

Las partes contratantes se someten expresamente, con renuncia a cualquier otro fuero que pudiera corresponderles, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Madrid, para todas las cuestiones que pudieran suscitarse relacionadas con el presente Contrato.

 

Y en prueba de conformidad con cuanto antecede, ambas partes firman el presente Contrato, por duplicado, a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados en el encabezamiento.

 

…………………………………………………..                                         ……………………………………………………….

 

               EL ARRENDADOR                                                                     EL ARRENDATARIO

 

_____________________________________________________________________________

 

               quieroabogado

 

_____________________________________________________________________________

 

RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consultéis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

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Requerimiento para el Pago Puntual de la Renta en el Plazo Pactado en el Contrato de Alquiler

 

 

Ponemos a vuestra disposición un ejemplo de modelo de requerimiento para exigir el pago puntual de la renta, e intentar solventar de manera amistosa con el inquilino este incidente, evitándo de esta forma el inicio de un procedimiento judicial.

 

 

Una vez envíado el requerimiento sin recibir la respuesta esperada, y en consecuencia, siendo necesario proceder a la interposición de demanda de desahucio , el inquilino ya habría perdido su derecho de enervar la acción como así dispone el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

 

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Modelo de Burofax Exigiendo el pago Puntual de la Renta en el Plazo Pactado en el Contrato de Alquiler

 

Don/Doña _________________

C/ ________________________

C.P. _______

Telf. _______

 

 

 Madrid a __ de __ de ___

 

 

Muy Señor mío:

 

Por medio del presente escrito le recuerdo que, en el Contrato de Arrendamiento en su día suscrito entre nosotros, concretamente en el Pacto ___nº____ estipulamos que la Renta debía ser abonada dentro de los __ primeros días de cada mes en la cuenta bancaria al efecto facilitada.

 

Como Ud. bien sabe, ha venido durante los últimos ___ meses efectuando los ingresos a partir del día 20 de cada mes, sin ni siquiera haber avisado de ello.

Le indico que su impuntual pago me genera numerosos perjuicios.

 

Le requiero para que en lo sucesivo efectúe el ingreso en el plazo pactado, indicándole que no toleraré más retrasos, iniciando en caso de reiterarse su incumplimiento las acciones legales en defensa de mis derechos, entre ellas la de desahucio. 

 

Sin otro particular, agradeciéndole de antemano la atención que sabrá dispensar a las presentes líneas, atentamente.

 

 

Fdo. _______________

Õîäæààáàä êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìîñêâà Äìèòðîâñêèé êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìîñêâà ðàéîí Çþçèíî êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Øÿóëÿé êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìîñêâà Ìåòðîãîðîäîê êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Êèðîâî-×åïåöê êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Áàëàáàíîâî êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìîñêâà ÑÇÀÎ êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Àðàäèïó êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìóñêðîí êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ëèäèí㸠êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Àëèêàíòå êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Êîçüìîäåìüÿíñê êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ëàòâèÿ êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ñîëíå÷íûé áåðåã êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê ßíãè-Íèøàí êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ìîñêâà ðàéîí Áóòîâî Þæíîå êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Âåðñàëü êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Òóðêåñòàí êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Ïàäóÿ êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Êààðèíà êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Áåëîãîðñê êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Àëüìåòüåâñê êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê Áàõåðäåí êóïèòü êîêàèí, àìô áîøêà ìåô è ñê

 

Requerimiento para Proceder a la Resolución de Mutuo Acuerdo del Contrato de Alquiler por Impago de las Rentas 

 

 

El artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta a cualquiera de las partes de la relación arrendaticia a promover la resolución del contrato de arrendamiento cuando se hubiere incumplido alguna de las obligaciones estipuladas en el mismo, así como a exigir el cumplimiento de dicha obligación.

 

 

No obstante, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato cuando, entre otros motivos, por la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

 

 

Para resolver este asunto de manera amistosa, a continuación os adjuntamos un modelo de requerimiento para resolver el contrato, y exigir las cantidades adeudadas, de mutuo acuerdo.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

 

 

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Requerimiento para proceder a la resolución de mutuo acuerdo del contrato por impago de rentas

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. para que, de mutuo acuerdo, se proceda a la resolución del contrato de arriendo de la vivienda sita en C/______ celebrado el __de__ de ____.

 

A la vista de las rentas que adeuda desde ______ hasta ______, y habiendo quedado estipulado en el clausulado del contrato la posibilidad de resolución del mismo para el caso de impago, le requiero con el objetivo de solucionar este asunto de manera amistosa, y proceder a la resolución del mismo. Todo ello sin que exista derecho indemnizatorio a favor de ninguna de las partes, pero sin perjuicio del deber de abonar las cantidades impagadas en el plazo de 30 días a contar desde la recepción del presente requerimiento, así como la entrega de la posesión de las llaves y el buen estado de conservación de la vivienda.

 

Las cantidades que se le reclaman podrá ingresarlas en la cuenta bancaria que se le facilita a continuación:

Nº _ _ _ _   _ _    _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

 

Si transcurrido el plazo de 30 días no ha procedido a la desocupación de la vivienda, así como al abono de las cantidades exigidas, se instarán las acciones judiciales oportunas, y consecuentemente, perderá la capacidad de enervar la acción de desahucio como así dispone el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

FDO: __________

Modelo de Contrato de Arrendamiento de Vivienda Amueblada acomodado a la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente en el año 2015

 

Os adjuntamos un ejemplo de contrato de arrendamiento bastante completo para el alquiler de una vivienda amueblada, sometido a la Ley de Arrendamiento Urbanos.

 

La parte arrendataria tiene derecho a porrrogar el contrato hasta que el mismo alcance una duración mínima de tres años, conforme se dispone en el artículo 9 de la LAU. Además puede desistir del contrato una vez alcanzados los 6 meses de duración si cumple lo expresado en el artículo 11 del citado cuerpo legal.

 

Podéis descargarlo en PDF o directamente copiarlo de esta página y pegarlo en un Documento Word para editarlo. 


RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.

 

Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.

 

Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 


 

 

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 Descargar Documento Completo en PDF.


 

En __________, a _ de ____ de 201_

 

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA VIVIENDA SITUADA EN MADRID, PISO __, LETRA __, DEL EDIFICIO NÚMERO ____ EN CALLE ___________.

REUNIDOS


De una parte, DON/DOÑA _____________________, mayor de edad, con D.N.I número ______,  vecino de Madrid, Calle ____________, nº_________ y con correo electrónico __________. En lo sucesivo Parte Arrendadora o la Propiedad.


Además designa la siguiente cuenta de correo electrónico apta para recibir notificaciones ___________________.


De otra parte, DON/DOÑA___________________, mayor de edad, con DNI_____________, desde la entrada en vigor del presente contrato su residencia habitual, pasará a ser la vivienda que se cede en arriendo, lugar que expresamente se establece a efectos de comunicaciones. En lo sucesivo Parte Arrendataria. o Inquilina.

Además designa la siguiente cuenta de correo electrónico apta para recibir notificaciones ___________________.


INTERVIENEN


Ambas partes en su propio nombre y derecho, reconociéndose mutua y suficiente capacidad legal para el otorgamiento del presente contrato de arrendamiento, y a tal efecto,


EXPONEN


I.- Que Don/Doña _____________, es dueño/a en pleno dominio del piso ___ letra___, del edificio número ___ en la calle ____________de __________. Cuenta con una superficie aproximada de ___ metros cuadrados útiles. La referencia catastral del inmueble es ___________________. La vivienda se encuentra libre de ocupantes y apta para su utilización como residencia en las condiciones que se dirán.


II.- Que Don/Doña ____________ está interesado/a en utilizar la vivienda en calidad de arrendatario para fijar en la misma su domicilio habitual, por lo que ambas partes acuerdan otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, conforme a las siguientes:


CLÁUSULAS


Primera.-Objeto y Destino.- El objeto del presente contrato es el piso ___, del edificio número ____, en la calle de ________, que el arrendador cede en arrendamiento a los arrendatarios en este acto entregándoles dos juegos de llaves, inmueble que cuenta con el equipamiento reseñado en inventario adjunto (ANEXO I) y que será destinado por los arrendatarios única y exclusivamente a su vivienda habitual.


La parte arrendataria declara conocer y aceptar la extensión, circunstancias, usos, características, servicios comunes y privativos del piso, así como que lo recibe en perfectas condiciones de uso, y en perfecto estado de funcionamiento de cuantas instalaciones y aparatos está dotado el mismo, en especial los muebles y aparatos eléctricos instalados relacionados en inventario, comprometiéndose a devolverlo, una vez finalizado el arrendamiento, en el mismo buen estado en que lo recibe, sin perjuicio del deterioro sufrido por el uso al que se destina y por el mero transcurso del tiempo.


Respecto al estado general del inmueble y restantes elementos aparentemente se encuentran en buen estado. Los inquilinos, no obstante, dispondrán de un plazo de 15 días para comunicar cualquier anomalía que apreciaran debiendo la propiedad repararla a su costa, salvo que fuera imputable a la parte arrendataria.


Segunda.- Duración.- El arrendamiento se establece por un plazo de un año, a contar desde el día __ de ______ de ______. De acuerdo con la legislación vigente a la firma de este contrato, la parte arrendataria tendrá la facultad de su renovación anual hasta que el arrendamiento alcance la duración de 3 años; no habrá lugar a dicha renovación si notificasen los inquilinos por escrito la renuncia con al menos 30 días de antelación a la finalización del plazo pactado o cualquiera de sus prórrogas anuales.


Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por la parte arrendataria dará lugar a una indemnización dineraria equivalente al periodo de renta que falte por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado. Pasado el periodo mínimo, los arrendatarios conjuntamente podrán desistir en todo momento del contrato siempre que realicen un preaviso con treinta días de antelación a la fecha de desalojo. Realizado el preaviso con la antelación pactada, queda convenido el pago por la parte arrendataria que desiste de una indemnización, en concepto de perjuicios para la propiedad, equivalente a un mes de renta por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En el caso de que no se hubiese realizado dicho preaviso en el tiempo convenido, la indemnización a pagar al arrendador se verá incrementada en la cantidad equivalente a un mes de renta.


No procederá la prórroga obligatoria del contrato en el caso de que, trascurrido el primer año, el arrendador necesitare la vivienda arrendada para su uso como vivienda permanente, o para sus familiares de primer grado de consanguinidad o por adopción, o para su cónyuge en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial.  En este caso deberá comunicar este extremo con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. La parte arrendataria estará obligada a entregar la vivienda en el plazo convenido sin que ello genere derecho a indemnización alguna a su favor por parte de la arrendadora.

Llegada la fecha de vencimiento definitivo del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por los arrendatarios, salvo que ambas partes acuerden expresamente la prórroga del contrato y la nueva renta a pagar. Los arrendatarios se dan por notificados, a los efectos del artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, de la voluntad de la parte arrendadora de no renovar el contrato una vez cumplidos tres años de duración.


Tercera.- Legislación aplicable.- El arrendamiento acordado en este contrato, se regirá por lo dispuesto en la Ley 29/94 de 24 de Noviembre sobre Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente al día de la fecha, es decir, con las modificaciones introducidas por la Ley 4/2013, y por lo expresamente pactado en el mismo.

Cuarta.- Precio, mensualidad y actualización.- El precio de este arrendamiento se fija en la cantidad de _______________ EUROS AL AÑO (_________ euros/año). Su pago será satisfecho por el arrendatario en mensualidades de ___________ EUROS (___ euros/mes) mediante ingreso en los cinco primeros días de cada mes, en la cuenta corriente del arrendador, abierta en _____________, número ___________________. Dicho pago se acreditará de manera suficiente mediante el oportuno resguardo del ingreso o transferencia realizados, sin necesidad de expedir recibo alguno por parte de la propiedad.


La renta se actualizará anualmente, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia de contrato, conforme a la variación del Índice General Nacional de Precios al Consumo (el IPC general) en el período de los 12 meses anteriores a la fecha de celebración del contrato. Para la primera actualización se toma como mes de referencia el último índice publicado a la fecha de celebración del contrato, que es el del mes de ____ de _____. Las sucesivas actualizaciones a partir de la primera se realizarán sobre la renta anteriormente actualizada. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado.


La parte interesada en cada actualización, lo notificará por escrito a la otra parte antes de la finalización de la anualidad en curso, expresando el porcentaje a aplicar y la renta resultante.


El impago de una mensualidad, o de cualquiera de las cantidades a cuyo pago se compromete  en este contrato el arrendatario, será causa suficiente para el desahucio.

Quinta.- Prohibiciones y renuncia.- El destino del piso, será única y exclusivamente el de vivienda permanente de los arrendatarios. Será causa de resolución del contrato de arrendamiento el cambio de destino del inmueble por los arrendatarios.


También será causa de resolución de pleno derecho de este contrato la variación de dicho destino, o la realización en la vivienda de cualquier actividad comercial, económica, profesional o industrial, aunque sea de forma accesoria o subordinada al destino principal.


Queda expresamente prohibida toda cesión o subarriendo total o parcial de la vivienda arrendada o de elementos de la misma.


Asimismo, queda expresamente prohibida la realización de cualquier obra por los arrendatarios sin la previa autorización escrita de la arrendadora, aunque dichas obras no alteren la configuración de la vivienda ni la resistencia de los materiales en ella empleados. Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca sin derecho a reintegro alguno. Queda prohibida la colocación o instalación de rótulos o cualquier aparato en la fachada. Asimismo, queda prohibida la realización de agujeros en los azulejos de los baños y de la cocina, así como en los techos de toda la vivienda. El no cumplimiento de esta cláusula llevará aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado, según la decisión unilateral de la parte arrendadora.


La parte arrendataria se obliga a respetar las normas de la Comunidad de Propietarios que rigen en el edificio así como aquellas establecidas en la Ley 49/60 de Propiedad Horizontal modificada por la Ley 51/2003 de dos de diciembre, en especial las obligaciones del articulo 9 y la normativa sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas tanto para el inmueble alquilado como para los inmuebles colindantes.


Por otro lado, los inquilinos no podrán tener perros o gatos en el interior de la vivienda, ni cualquier otro tipo de animal, salvo autorización expresa y escrita de la parte arrendadora. El no cumplimiento de esta cláusula llevara aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado.


Los Arrendatarios serán responsables solidariamente de los daños que pudieran ocasionarse a terceras personas o a propios, a la vivienda o a cosas, por culpa o negligencia suya o de las personas que habiten o visiten la vivienda arrendada.


Sexta.- Obras de mejora.- La realización por el arrendador de obras de mejora transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Séptima.- Gastos e instalaciones.- Serán de cuenta de la parte arrendataria los consumos y las reparaciones que se produzcan en el inmueble arrendado por el suministro de energía eléctrica, agua, gas y todo gasto privativo de la parte. El no cumplimiento de esta cláusula llevara aparejada la resolución del contrato, o la exigencia de cumplir lo pactado, según la decisión unilateral de la parte Arrendadora.


También serán de cuenta de la parte arrendataria los gastos correspondientes a las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, o de los aparatos eléctricos instalados, sin tener derecho a disminuir la renta por ello.


Serán a cargo de la arrendadora los gastos de comunidad ordinarios y gastos generales del edificio (portería, limpieza escalera, etc) que corresponden proporcionalmente a la vivienda arrendada y el importe de la Tasa por la recogida de residuos urbanos (Tasa de Basura).


Asimismo, corresponderá a la arrendadora el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles que corresponda al piso arrendado, durante el tiempo que sea ocupado por los arrendatarios.


Octava.-Enajenación de la vivienda.- En caso de venta de la vivienda arrendada, las partes acuerdan la renuncia por parte de los arrendatarios al derecho de adquisición preferente, de acuerdo con la previsión establecida en el artículo 25.8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La arrendadora se compromete a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa. Realizada la venta, en el caso de que el presente contrato no haya sido inscrito en el Registro de la Propiedad por iniciativa de una de las partes, el arrendamiento podrá extinguirse a voluntad del comprador. En ese caso el arrendatario deberá abandonar la vivienda en el plazo de tres meses a contar desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito. Para este supuesto, las partes fijan como indemnización por daños y perjuicios, que el vendedor deberá pagar al arrendatario, la suma equivalente a un mes de renta por cada año que quede de contrato, o la cantidad proporcional para periodos inferiores al año.


Novena.- Incumplimiento de obligaciones.-Serán de aplicación a la relación arrendaticia que se inicia, lo dispuesto en los artículos 27 y 28 de la Ley 29/94 de Arrendamientos Urbanos.

La falta de pago y el retraso en el pago de la renta y en el resto de cantidades debidas se consideran causas expresas de resolución del presente contrato. El arrendatario se obliga en tal caso a restituir inmediatamente el inmueble al arrendador. Expresamente se acuerda que la renta adeudada y no satisfecha generará un interés de demora anual equivalente al interés legal del dinero más tres puntos. Todos los gastos derivados de una reclamación judicial o extrajudicial por incumplimiento serán por cuenta de la parte deudora.

Se informa expresamente a los arrendatarios, que en caso de impago de la renta, si la arrendadora les requiriese fehacientemente el pago de las sumas adeudadas y no se atendiese el mismo en el plazo de un mes, si fuere instado pasado ese término procedimiento de desahucio, perderán los arrendatarios el derecho a enervar la acción, esto es a paralizar el proceso mediante el abono de la totalidad de la deuda existente, prevención establecida en el apartado 4º del Artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.


A estos efectos los arrendadores se consideran suficientemente ilustrados de los efectos de no atender a la reclamación del pago instado por la propiedad, aún cuando no se volviese a efectuar esta advertencia en el requerimiento que pudiera ser cursado.


Décima.- Fianza y Garantías.- La parte arrendadora recibe en este acto de la parte arrendataria la cantidad de ____________ EUROS (_______ €) en concepto de fianza, concediéndole carta de pago eficaz por la firma del presente documento.


Esta fianza queda adscrita a las responsabilidades que se puedan derivar para la arrendataria de lo dispuesto en el presente contrato, y no podrá ser aplicada ni servir de pretexto para el retraso en el pago de la renta. Será devuelta por la arrendadora, a salvo de las responsabilidades en cuya garantía se constituye, a la finalización del contrato o de la prórroga vigente en su caso, y una vez restituido el piso por el arrendatario. Así mismo, si el arrendatario incumple el plazo de arrendamiento del presente contrato, no tendrá derecho a devolución de la fianza.


Undécima.- A los efectos legales oportunos, se hace constar que a la firma del presente contrato el arrendador ha entregado al arrendatario una copia del certificado de eficiencia energética correspondiente al inmueble arrendado, que se une al presente contrato como ANEXO II.


Duodécima.- Jurisdicción.- Los contratantes someten las cuestiones que puedan derivarse del presente contrato a los Juzgados y Tribunales de _______ (Lugar de la Finca), renunciando a cualquier fuero que pudiera corresponderles.

En prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato, en duplicado ejemplar, en la fecha que se señala en el encabezamiento.

Don/Doña ________________                                       Don/Doña ________________

          Arrendador                                                                                    Arrendatario

 

_____________________________________________________________________________

_____________________________________________________________________________


RECOMENDACIÓN: Antes de dar por bueno este contrato o cualquier otro que encontréis por internet, si os surgieran dudas, nuestro consejo es que consulteis con un Abogado Experto en Arrendamientos, para que el documento que se firme se ajuste totalmente a vuestras necesidades y a los pactos alcanzados.


Quedamos para ello a vuestra disposición, pudiendo contactar en el Teléfono 91 530 96 95 o formulando vuestra consulta, pulsando aquí.


Nos podemos también encargar de la redacción del contrato de alquiler por un precio módico.

 

Modelo de Escrito para la Recepción de las Llaves del Inmueble y Constatación de su estado

 

 

 

El artículo 1561 del Código Civil establece que el arrendatario deberá devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, exceptuando el deterioro ocasionado por el uso normal del la misma.

 

 

Por tanto, acercándose el momento de finalización del plazo de arrendamiento estipulado en el contrato, partiendo de que ambas partes están previamente de acuerdo en ello, es recomendable requerir al arrendatario para fijar la fecha y la hora en la que se hará la entrega de las llaves, así como la constatación del buen estado de la vivienda.

 

 

Es necesario que quede consatancia del requerimiento. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Modelo de escrito para la recepción de las llaves

del inmueble y constatación de su estado

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. a fin de comunicarle que el próximo día ____ de ____ a se pondrá término al contrato de arrendamiento de la vivienda sita en C/_____ celebrado el día _____ de ______.

 

El mismo día de la resolución de dicho contrato deberá hacer entrega de la posesión de las llaves de la vivienda arrendada, así como el buen estado de conservación de la vivienda que se hará constar en ese momento.

 

De no cumplirse con las exigencias anteriores, esta parte se verá obligada a formular reclamación de indemnización por incumplimiento del plazo del contrato y/o reclamación por daños y perjuicios.

Sin otro particular, atentamente.

 

 

 

FDO.:_____________________

 

 

Requerimiento para Proceder a la Entrega del Inmueble con Propuesta de Condonación Total

 

 

 Es muy frecuente en las relaciones arrendaticias que nos encontremos con que los inquilinos adeuden una serie de mensualidades.

 

  El artículo 35 y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver el contrato cuando se de esta circunstancia.

 

 

  Para ello, una manera amistosa de terminar con este problema, es incentivar a al arrendatario condonándole (perdonándole) parte  o la totalidad de la deuda, siempre y cuando proceda a la desocupación voluntaria del inmueble en un plazo determinado, evítando de esta manera el inicio de un procedimiento judicial de desahucio.

 

 

Para ello, a continuación os mostamos un modelo de requerimiento mediante el cual poder llevar a cabo y resolver dicha situación.

 

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

 

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Requerimiento para proceder a la entrega del inmueble con propuesta de condonación total

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

En Madrid a __ de __ de ____

 

Muy Sr. Mío:

Por la presente me dirijo a Ud. para requerirle, a la vista de las rentas que adeuda, proceda a la desocupación del inmueble sito en la C/_____ en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el día___ de __ de____.

 

 

Las rentas impagadas ascienden a la cantidad de ____€ en concepto de las mensualidades correspondientes desde ______ hasta _____.

 

 

En aras de proceder a un acuerdo amistoso, se le condonaría la deuda contraída, siempre y cuando proceda al desalojo de la vivienda en un plazo no superior a los próximos 30 días, a contar desde la recepción del presente requerimiento, debiendo ser entregada en condiciones de mantenimiento y conservación adecuadas.

 

 

Si trascurrido el plazo de 7 días desde la recepción de la presente, no hubiera contestación expresa, entenderemos que declina la propuesta, momento en el que iniciaremos sin demora las acciones judiciales oportunas, sin perjuicio de acumular la acción de reclamación de las rentas impagadas.

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO.:________________

 

Requerimiento para Proceder a la Entrega del Inmueble con Propuesta de Condonación Parcial

 

 

Es muy frecuente en las relaciones arrendaticias que nos encontremos con que los inquilinos adeuden una serie de mensualidades.

 

El artículo 35 y el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos faculta al arrendador para resolver el contrato cuando se de esta circunstancia.

 

Para ello, una manera amistosa de terminar con este problema, es incentivar al arrendatario condonándole (perdonándole) parte de la deuda, siempre y cuando proceda al la desocupación voluntaria del inmueble en un plazo determinado, evítando de esta manera el inicio de un procedimiento judicial.

 

Para ello, a continuación os mostamos un modelo de requerimiento mediante el cual poder llevar a cabo y resolver dicha situación.

 

Si pasados 30 días desde el requerimiento, el inquilino no abonase la cantidad que se le exige, ni abandonara el inmueble, éste perdería consecuentemente su derecho de enervación una vez interpuesta la demanda de desahucio, como así establece el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto. 

 

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Requerimiento para proceder a la entrega del inmueble con propuesta de condonación parcial

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

 

En Madrid a __ de __ de ____

 

 

Muy Sr. Mío:

 

Por la presente me dirijo a Ud. para requerirle, a la vista de las rentas que adeuda, proceda a la desocupación del inmueble sito en la C/_____ en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el día___ de __ de____.

 

Las rentas impagadas ascienden a la cantidad de ____€ en concepto de las mensualidades correspondientes desde ______ hasta _____.

 

En aras de proceder a un intento de cobro amistoso, se le condonaría parte de la deuda contraída, requiriéndole exclusivamente al abono de ___________€ en concepto de las últimas __ mensualidades, siempre y cuando proceda al desalojo de la vivienda en un plazo no superior a los próximos 30 días, a contar desde la recepción del presente requerimiento, debiendo ser entregada en condiciones de mantenimiento y conservación adecuadas.

 

Las cantidades que se le reclaman podrá ingresarlas en la cuenta bancaria que se le facilita a continuación:

Nº _ _ _ _   _ _    _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _

 

Si trascurrido el plazo de 7 días desde la recepción de la presente, no hubiera contestación expresa, entenderemos que declina la propuesta, momento en el que iniciaremos sin demora las acciones judiciales oportunas, y consecuentemente, perderá la capacidad de enervar la acción de desahucio como así dispone el Artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO: __________

 

Escrito de Requerimiento para la Devolución de la Fianza Entregada al Inicio del Alquiler

 

El Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dispone que, a la celebración del contrato, será obligatorio prestar fianza en metálico en la cantidad equivalente a una mensualidad de renta para el de arrendamientos de viviendas, y de dos mensualidades en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

 

 Una vez finalizado el contrato, el arrendador debe poner a disposición del inquilino la fianza depositada. Si transcurrido un mes desde la entrega de llaves, el arrendador no hubiera puesto a disposición del arrendatario la fianza, devengará el interés legal del dinero hasta su efectiva restitución, actualmente situado en un 3,5 % para el año 2015.

 

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Modelo de requerimiento para la devolución

de la fianza entregada al inicio del alquiler

 

 

D.____________

C/____________

C.P____ _______

En Madrid a __ de __ de ____

Muy Sr. Mío:

Por la presente me dirijo a Ud. a fin de requerirle para que proceda a la devolución de la fianza que le fue prestada en virtud del contrato de arrendamiento celebrado el __ de __ de __.

 

Habiendo trascurrido más de 30 días desde la resolución del contrato de arrendamiento, no ha sido devuelta la cantidad de _______€ correspondiente a una mensualidad en concepto de fianza, por lo que esta parte concede un plazo de 7 días a contar desde la recepción del presente requerimiento para dar cumplimiento a su obligación de devolución de la misma.

 

Podrá realizar el ingreso en el número de cuenta que se le facilita a continuación:

Nº ___________ ________ _________ _____

 

Si una vez trascurrido dicho plazo no se ha procedido a la devolución, esta parte se reserva las acciones legales oportunas para la mejor defensa de sus derechos.

 

Sin otro particular, y a la espera de sus noticias, reciba un saludo.

 

 

FDO.:________________

Escrito de Desistimiento del Arrendatario del Contrato de Alquiler una vez transcurridos los primeros seis meses de vigencia del contrato

 

El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente permite al arrendatario desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

  

Es decir, el arrendatario podrá desocupar la vivienda antes de cumplir el plazo estipulado en el contrato, siempre y cuando concurran los requisitos que acabamos de mencionar.

  

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En caso de no pactarse esta indemnización no podrá ser reclamada.

  

Es necesario que quede consatancia fehaciente de la comunicación. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

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Escrito de Desistimiento del Contrato de Alquiler

 

 

  Don/Doña ____(Propietario)______

  C/ _____________________________

  Ciudad – C.P. _____________

 

 

Madrid a ____ de _____ de ____

 


  Estimada/o Sra./Sr.:

 

  Por medio del presente escrito le comunico de forma fehaciente que desisto delcontrato de arrendamientos suscrito el día ____________________ y que procederé a dejar libre y a su disposición la vivienda, sita en la C/ ________________________, el próximo día ___________, haciendo con ello uso de la facultad que me concede el artículo 11 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.

 


  Me gustaría en dicha fecha dejar zanjada totalmente la relación arrendaticia que nos une, por lo que le pido que en la semana inmediatamente anterior a la salida de la vivienda pase Ud. por la misma al objeto de comprobar que se ha conservado de forma adecuada y proceder a la devolución de la fianza en su día dada depositada en el mismo momento de la entrega de llaves.

 

 

(NOTA: En caso de haberse pactado una indemnización en el contrato, añadir:

“Conforme acordamos en la cláusula _____ del contrato de arrendamiento, le haré entrega de la indemnización correspondiente el mismo día.”

 

  Le aportaré justificantes de encontrarme al corriente en el pago de los servicios y suministros de la vivienda.

 

  Sin otro particular, y quedo a su disposición para concretar día y hora tanto para la revisión de la vivienda como para la devolución de la misma.

  Reciba un saludo, atentamente.

 


  Fdo. _____(Arrendatario/a)____

 

 

Escrito de Denegación de la Prórroga del Contrato de Alquiler al Inquilino

 

 

   El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente establece que la duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

 

 

  Para el caso de que la pactada fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

  

 

Por tanto, si una vez alcanzados los 3 años de duración mínima, el arrendador no deseara continuar con el arrendamiento, deberá comunicarlo al arrendatario fehacientemente mediante requerimiento, como el que les mostramos a continuación. En caso contrario, el contrato se prorrogará por plazos anuales, como así establece el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos

  

 

Es necesario que quede consatancia del requerimiento. Un medio muy efectivo y barato (unos 40€) es la remisión de este requerimiento por burofax con acuse de recibo y certificación de texto.

 

 

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Denegación de la Prórroga del Contrato al Inquilino


 

Don/Doña ____(Inquilino)______

C/ ________________________

Ciudad – C.P. _____________

 

Madrid a ____ de _____ de ____


Estimada/o Sra./Sr.:

Por medio del presente escrito le comunico de forma fehaciente mi voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento suscrito sobre la vivienda sita en ________, C/_____________________, día en el que se cumplen 3 años del arriendo, facultad que me otorga el artículo 10 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos.



Me gustaría en dicha fecha dejar zanjada totalmente la relación arrendaticia que nos une, por lo que le pido que en la semana inmediatamente anterior a la salida de la vivienda me permita la entrada en la misma al objeto de comprobar su estado de conservación y proceder, si no se observaran desperfectos, a la devolución de la fianza en su día dada depositada en el mismo momento de la entrega de llaves, si se estuviere al corriente en el pago de los suministros y demás importes que por contrato le corresponden.



Ruego tenga preparados  los oportunos justificantes.



Quedando a su disposición para concretar día y hora tanto para la revisión de la vivienda como para la devolución de la misma y agradeciéndole la atención que sabrá dispensar a las presentes líneas reciba un cordial saludo.



Fdo. _____(Propietario)_____

Código Civil - Del Contrato de Arrendamiento - Artículos 1542 a 1582.

 

Conforme dispone el artículo 4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el Código Civil, establece la regulación supletoria de los arrendamientos urbanos por lo que deberemos tener en cuenta sus preceptos para el caso de que la LAU no contemple la concreta cuestión que se esté analizando.

 

TÍTULO VI.- Del contrato de arrendamiento

 


CAPÍTULO PRIMERO.- DISPOSICIONES GENERALES

 

Artículo 1542
El arrendamiento puede ser de cosas, o de obras o servicios.

 


Artículo 1543
En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

 

Artículo 1544
En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

 


Artículo 1545
Los bienes fungibles que se consumen con el uso no pueden ser materia de este contrato.

 


CAPÍTULO II.- DE LOS ARRENDAMIENTOS DE FINCAS RÚSTICAS Y URBANAS

 

SECCIÓN PRIMERA.- Disposiciones generales

 

Artículo 1546
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio; y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

 

 

 

 

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Artículo 1547

Cuando hubiese comenzado la ejecución de un contrato de arrendamiento verbal y faltare la prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada, abonándole, por el tiempo que la haya disfrutado, el precio que se regule.


Artículo 1548
Los padres o tutores, respecto de los bienes de los menores o incapacitados, y los administradores de bienes que no tengan poder especial, no podrán dar en arrendamiento las cosas por término que exceda de seis años.


Artículo 1549
Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos de bienes raíces que no se hallen debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad. 

 

Artículo 1550
Cuando en el contrato de arrendamiento de cosas no se prohíba expresamente, podrá el arrendatario subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada, sin perjuicio de su responsabilidad al cumplimiento del contrato para con el arrendador.


Artículo 1551
Sin perjuicio de su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario obligado a favor del arrendador por todos los actos que se refieran al uso y conservación de la cosa arrendada en la forma pactada entre el arrendador y el arrendatario.


Artículo 1552
El subarrendatario queda también obligado para con el arrendador por el importe del precio convenido en el subarriendo que se halle debiendo al tiempo del requerimiento, considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la costumbre.


Artículo 1553
Son aplicables al contrato de arrendamiento las disposiciones sobre saneamientos contenidas en el título de la compraventa.
En los casos en que proceda la devolución del precio, se hará la disminución proporcional al tiempo que el arrendatario haya disfrutado de la cosa.


SECCIÓN SEGUNDA.- De los derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

Artículo 1554
El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

 2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

 

Artículo 1555

El arrendatario está obligado:

1.º A pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.

 2.º A usar de la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado; y, en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

 3.º A pagar los gastos que ocasione la escritura del contrato.

 

Artículo 1556
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.


Artículo 1557
El arrendador no puede variar la forma de la cosa arrendada.


Artículo 1558
Si durante el arrendamiento es necesario hacer alguna reparación urgente en la cosa arrendada que no pueda diferirse hasta la conclusión del arriendo, tiene el arrendatario obligación de tolerar la obra, aunque le sea muy molesta, y aunque durante ella se vea privado de una parte de la finca.
Si la reparación dura más de cuarenta días, debe disminuirse el precio del arriendo a proporción del tiempo y de la parte de la finca de que el arrendatario se vea privado.
Si la obra es de tal naturaleza que hace inhabitable la parte que el arrendatario y su familia necesitan para su habitación, puede éste rescindir el contrato.


Artículo 1559
El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del propietario, en el más breve plazo posible, toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada.
También está obligado a poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2.º del artículo 1.554.
En ambos casos será responsable el arrendatario de los daños y perjuicios que por su negligencia se ocasionaren al propietario.


Artículo 1560
El arrendador no está obligado a responder de la perturbación de mero hecho que un tercero causare en el uso de la finca arrendada; pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.
No existe perturbación de hecho cuando el tercero, ya sea la Administración, ya un particular, ha obrado en virtud de un derecho que le corresponde.


Artículo 1561
El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.


Artículo 1562
A falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.


Artículo 1563
El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.


Artículo 1564
El arrendatario es responsable del deterioro causado por las personas de su casa.


Artículo 1565
Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento.


Artículo 1566
Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento.


Artículo 1567
En el caso de la tácita reconducción, cesan respecto de ella las obligaciones otorgadas por un tercero para la seguridad del contrato principal.


Artículo 1568
Si se pierde la cosa arrendada o alguno de los contratantes falta al cumplimiento de lo estipulado, se observará, respectivamente, lo dispuesto en los artículos 1.182 y 1.183 y en los 1.101 y 1.124.


Artículo 1569
El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes:
1.ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
2.ª Falta de pago en el precio convenido.
3.ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
4.ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número 2.º del artículo 1.555.


Artículo 1570
Fuera de los casos mencionados en el artículo anterior, tendrá el arrendatario derecho a aprovechar los términos establecidos en los artículos 1.577 y 1.581.


Artículo 1571
El comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.


Si el comprador usare de este derecho, el arrendatario podrá exigir que se le deje recoger los frutos de la cosecha que corresponda al año agrícola corriente y que el vendedor le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.


Artículo 1572
El comprador con pacto de retraer no puede usar de la facultad de desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto.


Artículo 1573
El arrendatario tendrá, respecto de las mejoras útiles y voluntarias, el mismo derecho que se concede al usufructuario.


Artículo 1574
Si nada se hubiere pactado sobre el lugar y tiempo del pago del arrendamiento, se estará, en cuanto al lugar, a lo dispuesto en el artículo 1.171; y, en cuanto al tiempo, a la costumbre de la tierra.


SECCIÓN TERCERA.- Disposiciones especiales para los arrendamientos de predios rústicos

Artículo 1575
El arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo siempre el pacto especial en contrario.


Entiéndese por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever.


Artículo 1576
Tampoco tiene el arrendatario derecho a rebaja de la renta cuando los frutos se han perdido después de estar separados de su raíz o tronco.


Artículo 1577
El arrendamiento de un predio rústico, cuando no se fija su duración, se entiende hecho por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca arrendada diere en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos.
El de tierras labrantías, divididas en dos o más hojas, se entiende por tantos años cuantas sean éstas.


Artículo 1578
El arrendatario saliente debe permitir al entrante el uso del local y demás medios necesarios para las labores preparatorias del año siguiente; y, recíprocamente, el entrante tiene obligación de permitir al colono saliente lo necesario para la recolección y aprovechamiento de los frutos, todo con arreglo a la costumbre del pueblo.


Artículo 1579
El arrendamiento por aparcería de tierras de labor, ganados de cría o establecimientos fabriles e industriales, se regirá por las disposiciones relativas al contrato de sociedad y por las estipulaciones de las partes, y, en su defecto, por la costumbre de la tierra.


SECCIÓN CUARTA.- Disposiciones especiales para el arrendamiento de predios urbanos

Artículo 1580
En defecto de pacto especial, se estará a la costumbre del pueblo para las reparaciones de los predios urbanos que deban ser de cuenta del propietario. En caso de duda se entenderán de cargo de éste.


Artículo 1581
Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término.


Artículo 1582
Cuando el arrendador de una casa, o de parte de ella, destinada a la habitación de una familia, o de una tienda, o almacén, o establecimiento industrial, arrienda también los muebles, el arrendamiento de éstos se entenderá por el tiempo que dure el de la finca arrendada.

Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 - TRLAU 1964

 

Es la Ley vigente para los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, con las salvedades contenidas en las disposiciones transitorias 2ª, 3ª, 4ª y 6ª de la citada Ley de 1994. 

 

CAPÍTULO I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY, CLASES Y CARACTERISTICAS DE LOS CONTRATOS QUE REGULA

Artículos 1 a 5.

 

CAPÍTULO II. NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY

Artículos 6 a 9.

 

CAPÍTULO III. DEL SUBARRIENDO

SECCIÓN I SUBARRIENDO DE VIVIENDAS

Artículos 10 a 21

 

SECCIÓN II. SUBARRIENDO DE LOCALES DE NEGOCIO

Artículo 22.

 

CAPÍTULO IV. CESION DE VIVIENDA Y TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

SECCIÓN I CESIÓN DE VIVIENDA

Artículos 23 a 28.

 

SECCIÓN II. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

Artículos 29 a 42.

 

CAPÍTULO V. DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS

Artículos 43 a 46.

 

CAPÍTULO VI. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL INQUILINO Y DEL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO

Artículos 47 a 55.

 

TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS A QUE ESTA LEY SE REFIERE

Artículos 56 a 61. 

 

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CAPÍTULO VIII. EXCEPCIONES A LA PRORROGA

SECCIÓN I DISPOSICIÓN GENERAL

Artículo 62.

 

SECCIÓN II. DE LA CAUSA PRIMERA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA

Artículos 63 a 77.

 

SECCIÓN III. DE LA CAUSA SEGUNDA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA

Artículos 78 a 94.

 

CAPÍTULO IX DE LA RENTA, SU REVISION Y DE LA FIANZA

SECCIÓN I RENTA DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES DE NEGOCIO EN GENERAL

Artículos 95 a 103.

 

SECCIÓN II. RENTA EN CASOS ESPECIALES

Artículo 104.

 

SECCIÓN III. FIANZA

Artículo 105.

 

SECCIÓN IV. CADUCIDAD DE ACCIONES

Artículo 106.

 

CAPÍTULO X. OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA

Artículos 107 a 113.

 

CAPÍTULO XI. CAUSAS DE RESOLUCIÓN Y SUSPENSIÓN DE CONTRATOS A QUE SE REFIERE ESTA LEY

SECCIÓN I CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Artículos 114 a 116.

 

SECCIÓN II. CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL SUBARRIENDO

Artículo 117.

 

SECCIÓN III. CAUSAS DE RESOLUCIÓN COMÚN AL ARRENDAMIENTO Y AL SUBARRIENDO

Artículo 118.

 

SECCIÓN IV. CAUSA DE SUSPENSIÓN DE LOS CONTRATOS

Artículo 119.

 

CAPÍTULO XII. JURISDICCIÓN, COMPETENCIA, PROCEDIMIENTO Y RECURSOS

SECCIÓN I JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA

Artículos 120 a 123.

 

SECCIÓN II. PROCEDIMIENTO DE PRIMERA INSTANCIA

Artículos 125 a 129.

 

SECCIÓN III. RECURSOS

Artículos 130 a 141.

 

SECCIÓN IV. EJECUCIÓN DE SENTENCIAS

Artículos 142 a 144.

 

SECCIÓN V. DISPOSICIONES COMUNES Y GENERALES

Artículos 145 a 151.

 

SECCIÓN VI. DE LA JUNTA DE ESTIMACIÓN

Artículo 152.

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA SÉPTIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA OCTAVA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA NOVENA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNDÉCIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DUODÉCIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOTERCERA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOCUARTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOQUINTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOSEXTA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOSÉPTIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOOCTAVA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMONOVENA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA VIGÉSIMA.
DISPOSICIÓN TRANSITORIA VIGESIMOPRIMERA.

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA.
DISPOSICIÓN ADICIONAL OCTAVA.

 

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA.
DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA.


 


El artículo 4, apartado a) de la Ley 40/1964, de 11 de junio, autorizó al Gobierno para que, a propuesta del Ministro de Justicia, publicara, en el plazo de seis meses, un texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Al hacer uso de esta autorización se ha desistido de dar una nueva estructura al texto legal, más acomodada a la naturaleza, trascendencia y contenido de sus preceptos, así como a la lógica coordinación y subordinacion que entre ellos existe, porque, bien meditadas las cosas, tal cambio radical en la sistemática de la Ley podría contribuir más a entorpecer y dificultar la mision del intérprete, habituado a encontrar la norma en el lugar en que durante tantos años la hallaba, que a simplificar el manejo de sus disposiciones. De aquí que, salvo en algunos casos excepcionales, se haya conservado fielmente el plan seguido por las leyes de 22 de diciembre de 1955, según fue artículada por el Decreto de 13 de abril de 1956, y de 11 de junio último, habiéndose limitado la refundicion a insertar en el texto articulado de la primera los preceptos modificados o adicionados por la segunda, a adaptar la numeración de las subdivisiones de algunos pocos artículos y la de ciertas disposiciones transitorias al orden expositivo estimado más correcto y a unificar la nomenclatura de las referencias internas de la Ley.


En su virtud, de conformidad con el dictamen del Consejo de Estado, a propuesta del Ministro de Justicia y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 25 de diciembre de 1964, dispongo:
Artículo único.


Se aprueba el siguiente Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos en uso de la autorización concedida al efecto por el artículo 4, apartado a), de la Ley 40/1964, de 11 de junio.


Así lo dipongo por el presente Decreto, dado en Madrid a 24 de diciembre de 1964.


Francisco Franco

El Ministro de Justicia
Antonio Iturmendi Bañales

Texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 - TRLAU 1964

 

CAPÍTULO I. ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY, CLASES Y CARACTERISTICAS DE LOS CONTRATOS QUE REGULA

 

Artículo 1.
1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas, y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocio, refiriéndose esta última denominación a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, comercio o de enseñanza con fin lucrativo.
2. Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de viviendas y de locales de negocio, así como el arrendamiento de viviendas amuebladas.
3. El arrendamiento de fincas urbanas construidas al amparo de Leyes especiales protectoras se regirá por las normas particulares de éstas, y en lo no previsto en ellas, por las de la presente Ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares. La excepción no alcanzará a cuestiones de competencia y procedimiento, en las que se estará por entero a lo dispuesto en esta Ley, sin perjuicio de lo prevenido en la segunda de sus disposiciones finales.

 

Artículo 2.
1. Quedan excluidos de la presente Ley y se regirán por lo pactado y por lo establecido con carácter necesario en el Código Civil o en la legislación foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocio, con o sin muebles, de fincas cuyo arrendatario las ocupe únicamente por la temporada de verano, o cualquier otra, aunque los plazos concertados para el arrendamiento fueran distintos.
2. Igualmente quedan excluidos de lo dispuesto en esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por las Leyes comunes, los arrendamientos de locales para casinos o círculos dedicados al esparcimiento o recreo de sus componentes o asociados.
3. Se excluye también el uso de las viviendas y locales que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios tuvieren asignados por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.
4. Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperarán a lo dispuesto en la vigente legislación sobre arrendamientos rústicos aquellos contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumirá, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotación del predio cuando la contribución territorial de la finca por rústica sea superior a la urbana.

 

Artículo 3.
1. El arrendamiento de industria o negocio, de la clase que fuere, queda excluido de esta Ley, rigiéndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislación civil, común o foral. Pero sólo se reputará existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente de meras formalidades administrativas.
2. Cuando, conforme a lo dispuesto en el número anterior, el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedará comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estipulaciones pactadas o las cosas que con el local se hubieren arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquiera otra destinada a ser utilizada en la explotación del arrendatario.
3. No obstante lo dispuesto en el número 1, el arrendamiento de la industria o negocio de espectáculos que en 1 de enero de 1947 excediera de dos años de duración o que antes de la entrada en vigor de la presente Ley se haya celebrado por plazo igual o superior, quedará sujeto a las normas que esta Ley establece sobre prórroga obligatoria del arrendamiento de local de negocio, con las especialidades contenidas en el artículo 77, y a los particulares sobre la renta establecida en el artículo 104.

 

Artículo 4.
1. El contrato de inquilinato no perderá su carácter por la circunstancia de que el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerza en la vivienda o en sus dependencias una profesión, función pública o pequeña industria doméstica, aunque sea objeto de tributación.
2. Los locales ocupados por la Iglesia Católica, Estado, Provincia, Municipio, Entidades benéficas, Asociaciones piadosas, Sociedades o Entidades deportivas comprendidas en el artículo 32 de la Ley de Educación Física, Corporaciones de Derecho público y, en general, cualquier otra que no persiga lucro, se regirán por las normas del contrato de inquilinato.

 

Artículo 5.
1. El contrato de arrendamiento de local de negocio no perderá su carácter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en él su vivienda.
2. Se regirán por las normas aplicables al arrendamiento del local de negocio:
1. El de los locales ocupados por las personas a que se refiere el artículo 4, número 2, cuando estén destinados al ejercicio de actividades económicas.
2. El de los depósitos y almacenes, en todo caso, aunque el arrendatario sea una de las personas señaladas en el artículo 4, número 2.
3. El de los locales destinados a escritorios y oficinas cuando el arrendatario se valga de ellos para ejercer actividad de comercio, de industria o de enseñanza con fin lucrativo, o para el desarrollo de las actividades mencionados en el apartado 1 de este número, aunque dichos locales no se hallaren abiertos al público.

 

 

 

CAPÍTULO II.- NATURALEZA DE LOS DERECHOS QUE CONCEDE ESTA LEY

Artículo 6.
1. Los beneficios que la presente Ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas serán irrenunciables, considerándose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulación que los contradiga.
2. No obstante, serán renunciables, salvo el de prórroga, los concedidos a los que fueren de viviendas que, ocupadas por primera vez en las fechas que se indican, devengaren mensualmente en la respectiva fecha tope como renta del inquilinato una cantidad no inferior a la que seguidamente se expresa:
• Hasta el 30 de septiembre de 1939, 500;
• Del 1 de octubre de 1939 al 1 de enero de 1942, 1.000;
• Del 2 de enero de 1 942 al 31 de diciembre de 1 946, 2.000;
• Del 1 de enero de 1947 al 31 de diciembre de 1956, 3.000;
• Del 1 de enero de 1957 al 31 de diciembre de 1959, 5.000, y
• A partir del 1 de enero de 1960, 6.000 pesetas.
La precedente escala será de aplicación en poblaciones de más de un millón de habitantes.
En las restantes se aplicarán en dicha escala las siguientes reducciones en los tipos de renta:
• En poblaciones de menos de 20.000 habitantes; el 60 %;
• De 20.000 a 100.000, el 50 %; de 100.000 a 250.000, el 40 %;
• De 250.000 a 500.000, el 30 %, y
• De 500.000 a 1.000.000, el 20 %.
La renuncia a que se refiere este párrafo deberá ser expresa y escrita.
3. Serán asimismo renunciables los beneficios que la Ley confiere al arrendador, lo sea de vivienda o de local de negocio, y a los arrendatarios y subarrendatarios de estos últimos, salvo el de prórroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podrá ser renunciado por el arrendatario.

 

Artículo 7.
Los beneficios que la presente Ley concede serán aplicables a los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios extranjeros, siempre que éstos prueben la existencia del principio de reciprocidad en los países respectivos a favor de los inquilinos, arrendatarios y subarrendatarios españoles.

 

Artículo 8.
En aquellos casos en que la cuestión debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicarán sus preceptos por analogía.

 

Artículo 9.
El ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley se acomodará a las reglas de la buena fe.
Los Jueces y Tribunales rechazarán las pretensiones que impliquen manifiesto abuso o ejercicio anormal de un derecho o constituyan medio para eludir la aplicación de una norma imperativa, que deberá prevalecer en todos los casos frente al fraude de la Ley.

 

 

CAPÍTULO III.- DEL SUBARRIENDO

 

SECCIÓN I SUBARRIENDO DE VIVIENDAS

Artículo 10.
El subarriendo de vivienda exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario del mobiliario adecuado y suficiente para casa-habitación, salvo en el caso previsto en el artículo 18.

 

Artículo 11.
1. Las viviendas podrán subarrendarse total o parcialmente. El subarriendo total recaerá sobre todas las habitaciones, con inclusión de las destinadas a los servicios, y habrá de celebrarse con una sola persona. El subarriendo parcial podrá serlo de una o más habitaciones y con distintas personas.
2. Se presumirá, sin admitirse prueba en contrario, que es parcial el subarriendo cuando el inquilino siga habitando la vivienda y que es total cuando no permanezca en ella.

 

Artículo 12.
1. El precio del subarriendo total no excederá del doble del que corresponda al arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino.
2. En el subarriendo parcial no podrá percibir el inquilino por cada habitación objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte de dividir el doble de la renta asignada al piso por el número de habitaciones no destinadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacción, teléfono o cualquier otro de naturaleza análoga, los cuales serán siempre a cargo del subarrendador.
3. La determinación de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se hará tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figure en el contrato del inquilino con el arrendador sea superior.

 

Artículo 13.
1. La renta Legal del subarriendo podrá elevarse o reducirse proporcionalmente al incremento o disminución que, conforme a esta Ley, experimente la renta del arrendamiento.
2. Durante la vigencia del contrato de subarriendo, total o parcial, podrá revisarse el precio a instancia de subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acción resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, podrá optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado, o por esto último, sin resolución de aquél. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podrá el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando al hacer sus pagos periódicos la mitad de lo que, periódicamente también, hubiese satisfecho de más, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato.
3. Si ejercitada la acción revisoria resultare el mobiliario insuficiente o inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podrá continuar en ella, obligando al inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devolución de la mitad de lo que hubiere percibido por merced del subarriendo si el cumplimiento fuere parcial, y de toda ella, si total. Además, hasta que se complete o reponga el mobiliario, podrá limitar sus pagos al importe de la renta de arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con las ventajas establecidas en el número anterior, sin que en el interregno quepa tampoco obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo.
4. Los plazos establecidos en los artículos 101 y 106 serán aplicables a la facultad que al subarrendador confiere el número 1 de este artículo y, en todo caso, a la acción revisoria del subarrendatario.

 

Artículo 14.
1. La autorización del arrendador para subarrendar no dará lugar al aumento de la renta; pero aquél tendrá derecho a participar en el precio del subarriendo en la cuantía que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarle reserve su participación y fije la cuantía o porcentaje de ésta.
2. El arrendador y el subarrendador vendrán obligados a declarar a la Hacienda la participación en el precio del subarriendo que perciba el primero. Y cuando la cantidad declarada sea inferior a la que el arrendador perciba, o no se haya formulado declaración el subarrendatario podrá reducir, en la cuantía no declarada, la renta del subarriendo, ejercitando el derecho y con los efectos que el artículo 103 concede al arrendatario.

 

Artículo 15.
En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podrá exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su participación en el precio del subarriendo, en cuyo caso, al hacer éste el pago al subarrendador, hará el oportuno descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere así, el pago hecho por el subarrendatario al inquilino será liberatorio, sin perjuicio de la acción que asista al arrendador contra el inquilino para reclamarle la renta y la participación que en su caso corresponda, pero no la resolución del contrato de arrendamiento por la falta de pago de aquélla.

 

Artículo 16.
Compete al arrendador acción directa contra el subarrendatario para exigirle la reparación de los deterioros que éste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas simultáneamente. El inquilino que resultare condenado podrá repetir contra el causante de los daños.

 

Artículo 17.
1. El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda no podrá, dentro de la misma, o de distinta población, ceder otra en subarriendo, y si, a sabiendas de que incumple esta prohibición, el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendrá acción contra ambos para exigir la resolución del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor, bajo idénticas condiciones que en él figuren. Los casos de igualdad se resolverán en favor del subarrendatario que con mayor número de familiares habite en la vivienda.
2. Podrá el subarrendatario ejercitar la acción a que se refiere el número anterior si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificación al arrendador del hecho que la determina, éste no ejercita la que le compete.
3. Cuando la prohibición que impone este artículo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podrá este resolver el contrato de inquilinato; pero deberá respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estará obligado además al abono de los daños y perjuicios que hubiere causado.

 

Artículo 18.
1. No obstante lo dispuesto en el artículo 10, podrá el inquilino subarrendar parcialmente la vivienda sin necesidad de consentimiento del arrendador ni de prestación de mobiliario, siempre que no exceda de dos el número de subarrendatarios que con el cónyuge y los hijos sometidos a su potestad vayan a ocupar la vivienda, que no se altere el destino de ésta y que, en el término de treinta días naturales siguientes a la fecha de celebración del respectivo contrato de subarriendo, lo notifique el inquilino de modo fehaciente al arrendador con la expresión del nombre del subarrendatario.
2. Será de aplicación a estos subarriendos la limitación de renta que se establece en el número dos del artículo 12.
3. Por razones de higiene o moralidad podrán las autoridades administrativas limitar, en cada caso, el número de personas extrañas al inquilino que al amparo de este artículo ocupen la vivienda.

 

Artículo 19.
En ningún caso el subarriendo de viviendas dará lugar a su transformación en local de negocio.

 

Artículo 20.
El subarrendatario no podrá, a su vez, en ningún caso, celebrar contrato de subarriendo.

 

Artículo 21.
1. Los preceptos de esta Sección no serán aplicables al inquilino que, al amparo de lo previsto en el número 1 del artículo 4, ejerza en la vivienda la industria doméstica de hospedaje.
2. Cuando los huéspedes sean más de dos, será necesaria la autorización expresa y escrita del arrendador.

 

 

 

SECCIÓN II. SUBARRIENDO DE LOCALES DE NEGOCIO

Artículo 22.
1. El subarriendo de locales de negocio exigirá siempre la autorización expresa y escrita del arrendador.
2. El precio del subarriendo de locales de negocio será libremente pactado.
3. Se aplicará a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los artículos 15, 16 y 20 para el de viviendas.

 

 

 

CAPÍTULO IV.-CESION DE VIVIENDA Y TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

SECCIÓN I CESIÓN DE VIVIENDA

Artículo 23.

1. Queda prohibido el contrato de cesión de vivienda a título oneroso, aunque en él se comprenda mobiliario o cualquier otro bien o derecho.
2. La cesión gratuita no surtirá efectos frente al arrendador sin el consentimiento expreso del mismo.

 

Artículo 24.
1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, el inquilino que hubiere celebrado el contrato de arrendamiento podrá subrogar en los derechos y obligaciones propios del mismo a su cónyuge, así como a sus ascendientes, descendientes, hermanos legítimos o naturales e hijos adoptivos menores de 18 años al tiempo de la adopción que con el convivan habitualmente en la vivienda arrendada con dos años de antelación, o de cinco años cuando de hermanos se trata. La convivencia por estos plazos no se exigirá cuando se trate del cónyuge.
2. Esta cesión deberá ser notificada de modo fehaciente al arrendador, para su eficacia, dentro de los dos meses de realizada.
3. Las Comunidades Autónomas se entienden subrogadas en los contratos de arrendamiento de los bienes inmuebles que se transfieran por la Administración del Estado y de sus Organismos autónomos, sin que tal subrogación implique alteración en las condiciones de los mismos.
4. Idéntica subrogación procede cuando la transferencia se haya producido previamente a favor de los Entes Preautonómicos en los términos previstos en la disposición final 4 de la Ley 32/1981, de 10 de julio.
5. Lo dispuesto en el párrafo 3 será asimismo aplicable en el supuesto de que se transfiera la titularidad de los contratos de arrendamiento a favor del Estado, así como en aquellos en que la transferencia tenga lugar entre los Entes territoriales.

 

Artículo 25.
1. La cesión de vivienda realizada por el inquilino dará derecho al arrendador que no la hubiere consentido expresamente para resolver el contrato de inquilinato; pero deberá también demandar al cesionario, quien podrá excepcionar aduciendo el consentimiento expreso del actor. Esta acción llevará implícito, si prosperase, el lanzamiento del cesionario, y no estará sujeta a caducidad sino en el caso de haberse notificado fehacientemente al arrendador por el cedente o cesionario el contrato de cesión. En tal supuesto, el plazo de caducidad será el de dos meses computados desde la fecha de la notificación. Caducada la acción, será aplicable lo dispuesto en el número 1 del artículo siguiente.
2. El cesionario lanzado de la vivienda por esta causa podrá obtener del cedente la devolución del precio que hubiese pagado por la cesión.

 

Artículo 26.
1. Cuando el arrendador hubiere consentido la cesión, no prosperará la acción que le confiere el número 1 del artículo anterior, quedando subrogado el cesionario en los derechos y obligaciones del inquilino cedente.
2. De haber mediado precio, el cesionario, conservando la acción que para obtener su devolución le asiste, podrá dirigirla simultáneamente contra el arrendador y el cedente, y serán ambos responsables del pago, sean cuales fueren los pactos entre ellos.

 

Artículo 27.
Los anteriores preceptos se aplicarán también cuando la cesión recaiga sobre los derechos y obligaciones del subarrendatario, en cuyo caso podrá resolverse el contrato de subarriendo a instancia del subarrendador o del arrendador que no la hubiere consentido, pero también deberá demandarse al cesionario, que podrá excepcionar conforme a lo dispuesto en el artículo 25, respondiendo del pago el arrendador y el inquilino, solidariamente con el subarrendatario, de haber consentido la cesión.

 

Artículo 28.
1. La acción que al amparo de los anteriores preceptos ejercía el cesionario no se suspenderá una vez emprendida, ni aun en el caso del artículo 362 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Tampoco será aplicable el artículo 114 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal en lo que respecta a la suspensión del pleito exclusivamente; pero para las responsabilidades civiles que en su caso se impongan en la causa, serán de abono las indemnizaciones que esta Sección establece, y viceversa.

 

 

 

SECCIÓN II. TRASPASO DE LOCAL DE NEGOCIO

Artículo 29.
El traspaso de locales de negocio consistirá, a efectos de esta Ley, en la cesión mediante precio de tales locales, sin existencias, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedará subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

 

Artículo 30.
El arrendatario de los locales expresados en los apartados 2 y 3 del artículo 5.2, no tendrá derecho de traspaso.

 

Artículo 31.
1. Mientras subsista, no se reputará traspaso la asociación que, exclusivamente entre sí, realicen los hijos del titular arrendatario del local de negocio que hubiere fallecido, aunque forme parte de ella el cónyuge sobreviviente.
2. Tampoco se considerará traspaso la cesión que del local de negocio o del negocio mismo efectúe el arrendatario a una cooperativa u otra unidad sindical, constituida como mayoría de los productores obreros que en él estuvieran empleados, pero sí se reputará existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro.
3. Cuando por ministerio de la Ley una empresa individual deba convertirse en cualquier forma de sociedad, no se reputará causado el traspaso del local de negocio que ocupare.
4. No se reputará causado el traspaso en los casos de transformación, fusión o escisión de Sociedades o Entidades públicas o privadas, pero el arrendador tendrá derecho a elevar la renta como si el traspaso se hubiese producido.

 

Artículo 32.
Serán requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:
1. Que el arrendatario lleve legalmente establecido, precisamente en el local objeto del mismo, y explotándolo ininterrumpidamente, el tiempo mínimo de un año.
2. Que el adquirente contraiga la obligación de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo mínimo de otro año, y destinarlo durante este tiempo por lo menos, a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el arrendatario.
3. La fijación de un precio cierto por el traspaso.
4. Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador o, en su defecto, a su apoderado, administrador y, en último término, al que materialmente cobre la renta, su decisión de traspasar y el precio convenido.
5. Otorgarse el traspaso por escritura pública, en la cual deberá consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreció el traspaso al arrendador.
6. Que dentro de los ocho días siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador o, en su defecto, a las personas que menciona el apartado 4, la realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que este ha contraído la obligación establecida en el apartado 2.
La falta de cualquiera de estos requisitos facultará al arrendador a no reconocer el traspaso.

 

Artículo 33.
1. En el caso de ejecución judicial o administrativa se notificará de oficio al arrendador la mejor postura ofrecida en la subasta o, en su caso, la cantidad por la que el ejecutante pretenda la adjudicación. La aprobación del remate o de la adjudicación quedará en suspenso hasta que transcurra el plazo señalado para ejercicio del derecho de tanteo.
2. En el mismo caso, la obligación de contraer el compromiso a que se refiere el apartado 2 del artículo anterior se consignará en los edictos anunciadores de la subasta.
3. La entrega del local al rematante o adjudicatario llevará consigo el lanzamiento del ejecutado, en su caso.

 

Artículo 34.
El adquirente por traspaso, transcurrido un año desde la fecha del otorgamiento de la escritura, estará facultado para realizarlo, con sujeción siempre a las reglas establecidas en esta Sección.

 

Artículo 35.
1. Sin perjuicio de lo dispuesto en los artículos anteriores, se reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podrá utilizar dentro de los treinta días, a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisión de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido.
2. Consecuentemente y hasta que transcurra este plazo, no podrá el arrendatario concertar con un tercero el traspaso.

 

Artículo 36.
1. También se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando éste no le hubiere hecho la preceptiva oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notificó.
2. Este derecho lo tendrá igualmente el arrendador cuando el traspaso del local se hiciera por dación o adjudicación en pago de deuda.
3. En cualquier caso será aplicable lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil.
4. La acción habrá de ejercitarla el arrendador precisamente dentro de los treinta días siguientes a contar de aquel en que le fuera notificada por el arrendatario la realización del traspaso. Y si la notificación no le hubiere sido hecha, así como en los casos de dación o adjudicación en pago, desde que tenga conocimiento de la transmisión y de sus condiciones esenciales.

 

Artículo 37.
Los coarrendadores no podrán ejercitar los derechos de tanteo y retracto individualmente, pero si alguno de ellos no deseare usarlos se entenderá que renuncia en beneficio del coarrendador que quisiera tantear o retraer.

 

Artículo 38.
El propietario que adquiera sin existencias el local de negocio, a virtud de los derechos de tanteo o retracto, no vendrá obligado a continuar ejerciendo industria o comercio en dicho local.

 

Artículo 39.
1. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto dentro de los treinta días hábiles señalados en los artículos 35 y 36, sobre el local de negocio traspasado, podrá reclamar del arrendatario la participación en el precio que con él convenga.
2. De no haber acuerdo entre ellos, dicha participación será de un 30 %, si el local de negocio se construyó o habitó por primera vez antes del 18 de julio de 1936; de un 20 %, si después del 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, y de un 10 %, de haberse construido o habitado por primera vez después del I de enero de 1942.
Estos porcentajes experimentarán el aumento de un 50 % cuando el arrendatario, por traspaso de un local de negocio, lo traspasare a su vez antes de transcurrir tres años desde la fecha del otorgamiento de la escritura a que se refiere el apartado 5 del artículo 32.
3. Las cantidades representativas de dichos porcentajes serán retenidas del precio del traspaso por el cesionario, para su abono al arrendador. En los casos de dación y adjudicación en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participación en el precio será a cargo del adquirente.

 

Artículo 40.
El tanteo, retracto y participación en el precio del traspaso a que se refiere esta Sección serán preferentes sobre cualquier otro derecho similar a excepción del de condueño del negocio.

 

Artículo 41.
1. Para que el traspaso del local de negocio obligue al arrendador cuando el arrendatario, al realizarlo, venda existencias, mercaderías, enseres o instalaciones de su propiedad que en él hubiere, o el negocio mismo, será menester que se observen las anteriores reglas, y además, que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesión, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.
2. En estos casos, y aunque la transmisión se debiera a dación o adjudicación en pago de deudas, conservará el arrendador los derechos de tanteo y retracto, bien que referidos al local exclusivamente, y si no hiciere uso de ellos, su participación recaerá también únicamente sobre el precio de traspaso del local.
3. Cuando el arrendador ejercite los derechos de tanteo o de retracto en los traspasos a que se refiere el número 1 de este artículo, tendrá derecho a deducir del precio atribuido al local los porcentajes de participación establecidos en el artículo 39. Pero si ejercita dichos derechos únicamente sobre el local, no podrá hacer deducción alguna.

 

Artículo 42.
Cada traspaso que se efectúe conforme a lo dispuesto en esta Sección dará derecho al arrendador a aumentar la renta en la cuantía que convenga con el cesionario, o a falta de acuerdo en un 15 % de la renta que satisfaga el arrendatario en el momento de realizarse el traspaso.

 

 

 

CAPÍTULO V.- DEL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS AMUEBLADAS

Artículo 43.
El contrato por el que se arrienden conjuntamente la vivienda y el mobiliario adecuado y suficiente para servir de casa-habitación se regirá por los preceptos de los artículos siguientes y en todo lo demás por los generales de esta Ley.

 

Artículo 44.
1. En los contratos de esta clase se determinará separadamente la parte de renta correspondiente a la vivienda y al mobiliario. En su defecto, se entenderá que corresponde a éste la mitad de la renta total estipulada.
2. La parte de renta relativa al mobiliario no podrá exceder del importe de la renta que legalmente corresponda a la vivienda. Si excediere de este límite, el inquilino, mientras continúe vigente el arriendo, podrá pedir la revisión de la renta pactada o la novación del contrato, dejándolo subsistente sólo respecto de la vivienda, así como el reintegro de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal concepto.

 

Artículo 45.
Si fuere insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, éste, mientras subsista el contrato, podrá exigir del arrendador el complemento de aquél y el reintegro de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por dicha causa.

 

Artículo 46.
Ni aun con el consentimiento del arrendador podrán subarrendarse total o parcialmente las viviendas a que se refiere este capítulo, y si el subarriendo se concertase con autorización de aquél, podrán los subarrendatarios, mientras habiten las viviendas, con preferencia si fueren varios para el de más familia, ejercitar la acción que se regula en los números 1 y 2 del artículo 17.

 

 

 

CAPÍTULO VI.-DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL INQUILINO Y DEL ARRENDATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO

Artículo 47.
1. En los casos de ventas por pisos, aunque se transmitan por plantas o agrupados a otros, podrá el inquilino o arrendatario utilizar el derecho de tanteo sobre el piso o locales que ocupare, en el plazo de sesenta días naturales, a contar del siguiente al en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido por cada piso o local de negocio, las condiciones esenciales de la transmisión y el nombre, domicilio y circunstancias del comprador.
2. Cuando en la finca sólo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendrá el mismo derecho.
3. De igual facultad gozará el inquilino en caso de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común, exceptuados los supuestos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado, y de adquisiciones realizadas antes de 1 de enero de 1947.
En la escritura deberá consignarse el precio asignado a cada vivienda.

 

Artículo 48.
1. En los mismos casos a que se refiere el artículo anterior podrá el inquilino o arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiere hecho la notificación prevenida en el artículo precedente o se omitiere en ella cualquiera de los requisitos exigidos; resultare inferior al precio efectivo de la trasmisión, menos onerosas las restantes condiciones esenciales de ésta o la transmisión se realizare a persona distinta de la consignada en la notificación para el tanteo.
2. El derecho de retracto caducará a los sesenta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que, en forma fehaciente, deberá hacer en todo caso el adquirente al inquilino o arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la transmisión, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

 

Artículo 49.
Los efectos de la notificación prevenida en el artículo 47 caducarán a los 180 días naturales siguientes a la misma. Pasado este plazo no podrá intentarse nuevamente la transmisión hasta transcurridos dos años desde la notificación del tanteo.

 

Artículo 50.
El derecho de tanteo o retracto del inquilino o arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepción del de retracto reconocido al condueño de la vivienda o local de negocio transmitido.

 

Artículo 51.
1. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo, así como su heredero o legatario, no podrá transmitir por actos inter vivos el piso adquirido hasta que transcurran dos años desde la adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.
2. El incumplimiento de esta prohibición producirá la resolución del contrato originario y el de la segunda transmisión, a instancia de parte perjudicada.

 

Artículo 52.
El adquirente por actos inter vivos de una finca urbana compuesta de pisos o departamentos no podrá enajenar como fincas independientes los que al tiempo de la adquisición estuviesen arrendados hasta transcurridos cuatro años desde dicha adquisición, salvo si hubiere venido a peor fortuna.

 

Artículo 53.
1. Aparte de la acción de simulación que podrá ejercitar, si procediere, todo arrendatario o inquilino, podrá este último, cuando no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, impugnar la transmisión efectuada en los casos siguientes:
1. Cuando se hubiere infringido lo dispuesto en el artículo anterior.
2. Cuando el precio de la transmisión, incluido, en su caso, el importe de las cargas exceda de la capitalización de la renta anual que en el momento de la transmisión pague el inquilino a los siguientes tipos:
o Al 3 %, cuando hubiere sido ocupada la vivienda por primera vez antes de 1 de enero de 1942, y
o Al 4,5 % si lo fuere con posterioridad.
Sin embargo, no podrá ejercitarse la acción impugnatoria, cualquiera que sea el precio efectivo de la transmisión, cuando de la finca transmitida que conste de una sola vivienda formen parte terrenos de mayor valor que el que realmente corresponda a lo edificado.
2. La acción impugnatoria caducará a los sesenta días naturales contados desde el siguiente de la notificación prevenida en el número 2 del artículo 48, cuya notificación será siempre obligatoria.
3. Caso de prosperar dicha acción, no podrá el adquirente negar la prórroga del contrato al inquilino impugnante, basándose en la causa primera del artículo 62.

 

Artículo 54.
1. En las ventas por pisos a que se refiere este capítulo deberá respetarse el orden de prelación que establece el artículo 64 en cuantos casos hubiere en la finca pisos de características análogas, entendiéndose que la analogía existe cuando el inmueble contare con dos o más pisos de renta, superficie, orientación y altura semejantes o parecidas.
2. Del mismo modo, cuando la transmisión de viviendas se cause por donación, deberá respetarse lo dispuesto en el número anterior.

 

Artículo 55.
1. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los documentos de adquisición de las fincas urbanas a que se refiere este capítulo, deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los artículos 47 y 48, con los requisitos exigidos. La falta de justificación constituirá derecho subsanable con suspensión de la inscripción, pudiéndose tomar anotación preventiva con vigencia de 180 días naturales que se convertirá en inscripción si dentro de dicho plazo de vigencia se acreditare haberse practicado las notificaciones en forma legal.
2. Cuando el piso transmitido no estuviese arrendado, para que sea inscribible la adquisición, deberá el transmitente declararlo así en la escritura de venta, bajo pena de falsedad en documento público.

 


CAPÍTULO VII.- TIEMPO DE DURACIÓN DE LOS CONTRATOS A QUE ESTA LEY SE REFIERE

 

Artículo 56.
Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir.

 

Artículo 57.
Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12.

 

Artículo 58.
1. Al fallecimiento del inquilino titular del contrato de arrendamiento, su cónyuge, descendientes, con preferencia los hijos varones menores de edad, las hijas solteras y los mayores impedidos físicamente, hijos adoptivos que hubieran sido adoptados antes de cumplir los 18 años, ascendientes y hermanos, con preferencia las hermanas solteras, tanto en el parentesco legítimo como en el natural, que con aquél hubiesen convivido habitualmente en la vivienda con dos años de antelación a la fecha del fallecimiento, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento. No será necesaria la convivencia de los que estuviesen sometidos a la patria potestad del fallecido y, respecto al cónyuge bastará la mera convivencia sin exigencia en el plazo de antelación.
2. Cuando fueren varios los beneficiarios del derecho que se refiere el número anterior, sólo uno de ellos podrá utilizarlo. A falta de acuerdo entre los mismos, se observará el orden de prelación establecido en el número anterior, con preferencia, dentro de cada grupo, de la proximidad de grado, de la legitimidad y, en su caso, del doble vínculo de la consanguinidad, resolviéndose los casos de igualdad a favor del que tuviere mayor número de cargas familiares, con prioridad del sexo femenino. Los padres septuagenarios serán preferibles a los descendientes.
3. En el caso de arrendamiento de local destinado por el arrendatario al ejercicio de su profesión facultativa y colegiada, al fallecimiento del titular del contrato podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento, en primer lugar, su cónyuge, y en su defecto o renuncia, sus hijos, siempre que aquél o estos ejerzan la misma profesión que el arrendatario fallecido y en el propio local.
4. La subrogación deberá notificarse fehacientemente al arrendador dentro de los 90 días siguientes a la fecha del fallecimiento del inquilino.
Si el arrendador no recibiese en tiempo tal notificación podrá requerir a los ocupantes de la vivienda para que se le comunique la subrogación del beneficiario, con advertencia de que, transcurridos treinta días sin recibir esta última notificación tendrá lugar la resolución del contrato de arrendamiento, lo que así efectivamente sucederá si no se notificare la subrogación en este último plazo.

 

Artículo 59.
Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos inter vivos o mortis causa, sólo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior.

 

Artículo 60.
1. Por el hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrida vigente el contrato, aunque sea por prórroga legal, el heredero sustituirá en todos sus derechos y obligaciones al arrendatario fallecido.
2. A falta de heredero o de su deseo de sustituir al arrendatario fallecido, el socio podrá continuar el arrendamiento, aun en el supuesto de una sociedad civil. De este último beneficio disfrutarán las Entidades españolas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en España.
3. Lo dispuesto en los dos números anteriores será aplicable a dos transmisiones, de modo que fallecido el primer sustituto del arrendatario podrá tener lugar la segunda y última subrogación.
4. Cada transmisión que se efectúe conforme a este artículo dará derecho al arrendador a aumentar la renta en los términos expresados en elartículo 42.

 

Artículo 61.
Lo dispuesto en los artículos 57 y siguientes no será de aplicación en los contratos de subarriendo de locales de negocio o de viviendas en que, salvo lo establecido para el de estas últimas en los casos que prevén los números 2 y a del artículo 13, sólo obligarán al subarrendador por el plazo pactado.

 

 

 

CAPÍTULO VIII.- EXCEPCIONES A LA PRORROGA

SECCIÓN I DISPOSICIÓN GENERAL

Artículo 62.
No tendrá derecho el inquilino o arrendatario a la prórroga legal en los siguientes casos:
1. Cuando el arrendador necesite para sí la vivienda o local de negocio o para que los ocupen sus ascendientes o descendientes legítimos o naturales.
2. Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio más de las viviendas que en aquella hubiere y una, como mínimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar, respetando al propio tiempo el número de los locales de negocio si en el inmueble a derribar los hubiere.
3. Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, o el local de negocio permanezca cerrado por plazo igual, a menos que la desocupación o cierre obedezca a justa causa.
4. Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable para atender a sus necesidades. En este caso, si los arrendadores fuesen varios, el derecho de denegación de prórroga corresponderá al primero que lo ejercite; si fuere uno solo, corresponderá al inquilino el derecho de señalar la vivienda o viviendas que haya de desalojar, y si no lo hace dentro del plazo de treinta días siguientes al en que fuese requerido en forma fehaciente por el arrendador, podrá éste denegarle la prórroga respecto de cualquiera de ellas. En el caso de que sólo una de las viviendas la disfrute a título de arrendamiento, carecerá el inquilino de dicha facultad de elección.
5. Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición, como titular de un derecho real de goce o disfrute, una vivienda desocupada y apta para la satisfacción de sus necesidades y de características análogas a la arrendada.

 

 

 

SECCIÓN II. DE LA CAUSA PRIMERA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA

Artículo 63.
1. Si se tratase de vivienda, para que proceda la denegación de prórroga por la causa primera, el arrendador habrá de justificar la necesidad de la ocupación.
2. Se presumirá la necesidad, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame la vivienda se halle en alguno de los casos siguientes:
1. Si habitando fuera del término municipal en que se encuentre la finca necesitare domiciliarse en él.
2. Cuando residiendo en la misma población en que radique la finca por aumento de sus necesidades familiares resultare insuficiente la vivienda que ocupe.
3. En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que esté situada la finca.
4. Cuando, domiciliado en el lugar en que se hallare la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.
3. Se presumirá, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelación a ser notificada la negativa de prórroga se hubiera desalojado vivienda de características análogas en edificio propiedad del arrendador o del familiar de este para quien se reclame.

 

Artículo 64.
1. En las fincas arrendadas por pisos, el arrendador que intentare la denegación al amparo del caso primero del artículo 62 deberá ejercitar su derecho sobre la vivienda que se halle habitualmente deshabitada, siempre que constituya medio adecuado a sus necesidades. En defecto de las de esta clase, sobre la que no sirva de hogar familiar; sucesivamente sobre la ocupada por familia menos numerosa, y en último lugar, sobre las correspondientes a funcionarios públicos o del Movimiento, en activo o jubilados, pensionistas y quienes, además de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio por el que satisfagan contribución. El clero secular ocupará, en el orden de prelación, el mismo lugar que el funcionario público.
Los casos de igualdad se resolverán en favor del inquilino más antiguo.
2. El derecho de los funcionarios y del clero secular que menciona el número anterior se entenderá referido al lugar de su destino.
3. A los efectos de lo dispuesto en el número 1 de este artículo, el arrendador, como acto previo a la denegación de prórroga, podrá requerir a los inquilinos para que manifiesten fehacientemente las circunstancias de posposición que en ellos concurren, y si no lo hicieren dentro de los treinta días siguientes se entenderá que aceptan las que les atribuye el arrendador, salvo prueba en contrario.

 

Artículo 65.
1. La denegación de prórroga se practicará mediante requerimiento, en forma fehaciente, del arrendador al inquilino afectado, haciéndole saber el nombre de la persona que necesitare la vivienda, la causa de necesidad en que se funde y las circunstancias de posposición concurrentes en los demás inquilinos, todo ello con un año de antelación.
2. Para que el requerimiento sea válido no será preciso que la causa de necesidad exista en la fecha del requerimiento, pero sí al cumplirse el año del mismo.
3. El inquilino deberá contestar de modo fehaciente al arrendador dentro del plazo de treinta días hábiles si acepta o no la denegación de prórroga. En el primer caso, podrá el arrendador instar el lanzamiento, en su día, ante Juez competente, por los trámites de ejecución de sentencia en los juicios de desahucio. En el segundo, el inquilino deberá exponer las causas en que se funde su oposición, y si no lo hiciere dentro del referido plazo, podrá el arrendador anticipar el ejercicio de su acción y presentar su demanda transcurridos seis meses desde la fecha del requerimiento, entendiéndose, además, reducida la mitad la indemnización que pudiera corresponderle.

 

Artículo 66.
Si el inquilino desalojare la vivienda dentro de los seis meses siguientes a la fecha del requerimiento, deberá el arrendador indemnizar con dos anualidades de renta, y sólo con una si la desalojare dentro del año. En ambos casos, el inquilino podrá reclamar mayor indemnización si justificare en el plazo de tres meses desde que hubiere desalojado que los perjuicios son superiores. Cuando sin mediar justa causa el inquilino dejare transcurrir el plazo de un año sin desalojar la vivienda, perderá todo derecho a indemnización.

 

Artículo 67.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podrán ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se señala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnización, que no rebasará del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en mérito de las cuales no se desalojó aquél la vivienda dentro del año.

 

Artículo 68.
1. Si durante los tres meses siguientes de haber desalojado la vivienda no fuese ocupada por la persona para quien se reclamó, podrá el inquilino recuperarla dentro de otro plazo igual, reputándose a estos efectos subsistentes el contrato primitivo, y hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el inquilino volviese a la vivienda, no podrá el arrendador intentar su ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupada la vivienda por el arrendador o por persona para quien la reclamare fuese arrendada o cedido su goce o uso a un tercero dentro de los tres años siguientes, podrá el inquilino desalojado instar su recuperación, adquiriendo nuevamente vigencia el contrato primitivo. La acción para el ejercicio de este derecho se extinguirá a los tres meses siguientes a haber transcurrido los tres años Hasta pasados tres años desde que el inquilino volviese a la vivienda no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación con fundamento de esta causa.
3. Todo ello sin menoscabo del derecho del inquilino a reclamar los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.

 

Artículo 69.
El arrendador que sea propietario de una sola vivienda podrá ejercitar el derecho de denegación de prórroga con sujeción a las normas establecidas en los anteriores artículos.

 

Artículo 70.
Para que proceda la primera causa de excepción a la prórroga de arrendamiento de local de negocio deberán concurrir los siguientes requisitos:
1. Que se justifique debidamente la necesidad de la ocupación.
2. Que se practique el requerimiento de denegación de prórroga en los términos prevenidos en el artículo 65.
3. Que el que aspire a ocupar el local de negocio se halle establecido en actividad de comercio o industria con un año de antelación, cuando menos, a la fecha en que se practique el requerimiento.
4. Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuantía que libremente convengan, y de no haber acuerdo, en la forma que establece el artículo 73, número 3, salvo que se tratase de arrendamiento comprendido en el número 2 del artículo 5, en que la indemnización será de dos anualidades de renta.

 

Artículo 71.
El mero deseo o la conveniencia para el arrendador de ampliar su negocio no será causa bastante para denegar la prórroga del arriendo.

 

Artículo 72.
Cuando en una misma finca exista más de un local de negocio de análogas características que satisfaga las necesidades mercantiles o industriales del arrendador, deberá ejercitarse el derecho de denegación de prórroga contra el arrendatario más moderno.

 

Artículo 73.
1. Cuando medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la indemnización a percibir por este último, deberá serle entregado en el plazo comprendido entre la notificación del arrendador y el día en que desaloje el local. Y si transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, se tendrá por prorrogado el contrato sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco años desde la fecha en que requirió al arrendatario, todo ello sin perjuicio de la acción que a éste compete para resarcirse de los daños y perjuicios que le hubieren sido causados.
2. Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnización convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perderá el derecho a la misma y vendrá obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora origine.
3. Si no mediare acuerdo sobre el importe de la indemnización a abonar por el arrendador, se determinará por la Junta de Estimación, que a estos efectos tendrá en cuenta el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitos en la zona comercial en que éste se hallare, como también la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, además de cuantas circunstancias considere oportuno. El importe de la indemnización, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso, no será nunca inferior a lo que hubiese satisfecho por el mismo.
4. Será aplicable lo dispuesto en el número 1 cuando la indemnización a satisfacer por el arrendador la señale la Junta de Estimación, computándose el plazo para el pago y para que el arrendatario desaloje el local desde la fecha en que fuere notificada la resolución.

 

Artículo 74.
El subarrendatario de local de negocio tendrá derecho a partir por igual con el arrendatario la indemnización que proceda cuando el arrendador use del derecho que este capítulo le reconoce en los anteriores artículos, exceptuándose aquellos casos en que por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa.

 

Artículo 75.
1. El local reclamado conforme al artículo 70 deberá ser ocupado y abierto al público por la persona para quien se interesó dentro de los seis meses de haber sido desalojado por el arrendatario; si la ocupación no se verificase en el plazo señalado, tendrá el arrendatario derecho a recuperarlo dentro de otro plazo igual, readquiriendo vigencia el contrato primitivo. Hasta transcurridos tres años, contados desde la fecha en que el arrendatario volviere al local, no podrá el arrendador intentar la ocupación.
2. Del mismo modo, si ocupado el local por el arrendador o por la persona para quien lo reclamare fuese arrendado o cedido su goce o uso a un tercero dentro del plazo de tres años, podrá el arrendatario desalojado instar su recuperación por volver a regir el contrato primitivo, extinguiéndose la acción para el ejercicio de este derecho a los tres meses siguientes al transcurso de los tres años. Hasta transcurridos tres años desde que el arrendatario recupere el local no podrá el arrendador intentar de nuevo la ocupación, cualquiera que sea la causa de necesidad en que se funde.

 

Artículo 76.
1. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica y las Corporaciones de Derecho público tengan que ocupar sus propias fincas para establecer sus oficinas o servicios, no vendrán obligados a justificar la necesidad, bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero sí a respetar lo dispuesto, tanto para éstos como para aquéllas, sobre preaviso, indemnizaciones y plazos para desalojar.
2. Para que las Corporaciones de Derecho público gocen del beneficio de exención de prueba será requisito indispensable que tengan reconocido tal carácter por Ley y además que la declaración de necesidad se haga por el Ministro correspondiente.
3. De ser arrendatarios las Entidades a que se refiere el número 1, será de aplicación lo establecido en las subsecciones anteriores, según se trate de locales que tengan la consideración de viviendas o de negocio en la presente Ley.

 

Artículo 77.
En los arrendamientos de industria o negocio de espectáculos sujetos a prórroga legal, conforme a lo dispuesto en el número 3 del artículo 3, no será exigible para su denegación el previo ejercicio de la industria a que se refiere el apartado 3 del artículo 70, y la indemnización prevista en el apartado 3 del mismo artículo será en todo caso la equivalente a una anualidad de renta.

 

 

 

SECCIÓN III. DE LA CAUSA SEGUNDA DE EXCEPCIÓN A LA PRÓRROGA

Artículo 78.
Para que proceda la segunda causa de excepción a la prórroga del contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio será necesario:
1. Que el arrendador contraiga, comunicándolo por escrito al Gobernador Civil de la provincia , el compromiso de que las obras de reedificación se realizarán en el plazo que previamente deberá ser señalado por dicha autoridad y que la reedificación se verificará de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte más del número de viviendas de que disponga aquélla, respetando al propio tiempo el número de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciera de viviendas o las que existieran fueran dependencias del local o locales de negocio con que cuente, que se compromete a que la reedificada disponga de una o más viviendas susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales.
2. Que autorizada que sea por el Gobernador Civil la demolición, y con un año de antelación por lo menos al día en que proyecta iniciarla, lo notifique en forma fehaciente a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de vivienda o de local de negocio, insertando copia literal de la mencionada autorización del Gobernador y la expresión de la fecha en que han de ser iniciadas las respectivas obras.
2. Los Gobernadores Civiles , previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.
3. Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el Gobernador Civil sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.

 

Artículo 79.
1. No prosperará la acción ejercitada al amparo de la causa segunda de excepción a la prórroga si el Gobernador Civil de la provincia no autoriza la demolición del inmueble, sin que esta autorización, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aquélla.
2. Los Gobernadores Civiles , previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcción y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, concederán o denegarán sin ulterior recurso la referida autorización. Darán preferencia a las encaminadas a aumentar, en la mínima proporción que se establece, el número de viviendas de renta más económica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de más amplitud.
3. Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolición hubiere conferido el Gobernador Civil sin que fueran emprendidas, su autorización no producirá efecto alguno.

 

Artículo 80.
1. Las obras de demolición habrán de iniciarse dentro de los dos meses siguientes a ser totalmente desalojada la finca.
2. Transcurrido este plazo sin empezarlas, los inquilinos y arrendatarios podrán volver a ocupar las viviendas y locales de negocio que en ella tuvieran, sin obligación de pago de las mensualidades transcurridas y con derecho a exigir del arrendador, por acción que caducará a los seis meses siguientes de haber vuelto a la finca, indemnización equivalente de aquellas mensualidades.

 

Artículo 81.
1. Los inquilinos y arrendatarios que deseen instalarse en el inmueble reedificado, antes de desalojar el que vaya a derruirse, suscribirán con el arrendador documento que detalle la extensión superficial de las viviendas o locales de negocio que ocupen, su renta, el número de unas y de otros que existan en el inmueble y un domicilio para oír las notificaciones que les haga el arrendador.
2. El incumplimiento de esta obligación, de ser imputable al arrendador, hará aplicable lo dispuesto en el artículo 87, y si al inquilino arrendatario, implicará la pérdida de su derecho a instalarse en la finca reedificada.
3. Asimismo perderá el derecho de ocupación de vivienda o local de negocio en la finca reedificada y el arrendador quedará en libertad de disponer del que le corresponda, el inquilino o arrendatario que tenga a su disposición vivienda o local de negocio en el modo previsto en elapartado 5 del artículo 62.
4. El inquilino o arrendatario que no desee instalarse en el inmueble reedificado entregará al arrendador documento expresivo de su decisión, y al momento de desalojar deberá ser indemnizado por aquél con el importe de seis mensualidades de la renta que viniere pagando.
5. En los casos en que edificaciones destinadas a viviendas o locales de negocio cuenten con más de cien años de antigüedad, cuyo grado de vetustez, deficiente estado de edificación y evidentes razones higiénicas y sociales hagan necesaria su renovación, el Gobernador Civil , a solicitud del propietario, con audiencia de los inquilinos y arrendatarios, y habida cuenta además lo dispuesto en el número 2 del artículo 79, concederá o denegará la autorización para demoler. Caso de concederla, serán de aplicación las normas de esta sección para el derecho de retorno, pero con la modificación siguiente:
a. Los inquilinos podrán optar, en forma alternativa, por una indemnización en metálico no inferior a diez anualidades de la renta revalorizada, o porque el arrendador ponga a su disposición vivienda en renta adecuada a sus necesidades y posibilidades económicas situada en la misma población, o bien porque se les reserve, para ocuparla en arrendamiento y en igualdad de condiciones que un tercero, una vivienda en la finca reconstruida.
b. El arrendatario, en los casos de locales de negocio, tendrá derecho a optar entre una indemnización del 50 % de lo que normalmente se abone por traspaso en locales similares de la misma zona, señalada por la Junta de Estimación, o, en su defecto, a ocupar en arrendamiento, en igualdad de condiciones que un tercero, un local de negocio en la finca reconstruida de análogas características al que venía disfrutando.
En todo caso, la obligación de desalojar quedará subordinada a la entrega o puesta a disposición del inquilino o arrendatario de las contraprestaciones a que hubiere optado, las que, cuando impliquen reserva de vivienda o local de negocio en el inmueble reedificado se consignarán documentalmente antes de desalojar, dando lugar su incumplimiento por parte del propietario o por quien le hubiere sustituido en sus derechos y obligaciones a la adecuada indemnización de perjuicios.

 

Artículo 82.
1. Reconstruida la finca, se reservarán en ella a los inquilinos y arrendatarios con derecho a instalarse en la misma las viviendas y locales de negocio que a cada uno corresponda. Y en el domicilio que hubieren designado al efecto, el arrendador les notificará notarialmente que en el plazo de treinta días siguientes al recibo de la notificación pueden ocupar los que le hubiere asignado, detallando sus características, extensión, la renta y circunstancias que la determinan, así como el número total de viviendas y locales de negocio que existen en el inmueble.
2. Si los arrendatarios no ocuparen dentro del plazo los locales de negocio y viviendas que les hubiere asignado el arrendador, perderán el derecho a volver a la finca y aquél quedará en libertad para alquilarlos a otros.

 

Artículo 83.
1. Cada vivienda o local de negocio asignado, conforme al artículo anterior, dispondrá, por lo menos, de una extensión superficial no inferior a las tres cuartas partes de la correspondiente al que anteriormente ocupaba el inquilino o arrendatario, de iguales instalaciones y servicios, y estará situada a altura y posición análogas.
2. La analogía de posición se entenderá únicamente referida a la situación interior o exterior de la vivienda o local de negocio asignado.

 

Artículo 84.
La renta exigible a los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble derruido, cuando al reedificarse se cumplan todas las condiciones reclamadas en esta sección, será la que pagaren al momento de desalojar aquél, incrementada en un 5 % del capital invertido en la reconstrucción, o sea, sin comprender el valor del solar, pero sí lo gastado en la demolición.

 

Artículo 85.
Cuando las viviendas o locales de negocio asignados a los arrendatarios de que trata el artículo anterior no reúnan las características mínimamente exigidas por el artículo 83, aquéllos tendrán derecho a las reducciones de renta siguientes:
1. Un 10 % si el local de negocio o la vivienda asignada está en planta distinta de la que ocupaba en el inmueble derruido. Ello sin perjuicio de lo establecido en el artículo siguiente para los arrendatarios de locales de negocio.
2. Si la superficie fuere inferior a la mínima exigida o contara con menos instalaciones y servicios que la vivienda o local de negocio anterior, la renta será la misma que la pagada en la finca derruida, y el 50 % de ésta si la reducción de superficie equivale a más de la mitad.
3. El 40 % de dicha renta anterior cuando ocupando en la finca demolida, vivienda o local de negocio al exterior, el asignado fuese interior.

 

Artículo 86.
El arrendatario procedente de la finca demolida que ocupare en ella local de negocio sito en la planta baja y al exterior, tendrá derecho a ocupar local de igual situación y extensión superficial en la reconstruida cuando demostrare el perjuicio que a su explotación le cause la ocupación de otro de distinta situación, cuya acción, que caducará a los treinta días de haber ocupado el asignado por el arrendador, tendrá en cuanto al ocupante del local que correspondiese a dicho arrendatario los efectos establecidos en el número 2 del artículo 88.

 

Artículo 87.
Si al reedificar se incumpliere el compromiso contraído ante el Gobernador Civil de la provincia por el arrendador, no será exigible otra renta a los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble derruido que la que en éste pagaren; ello sin perjuicio de la aplicación, en su caso, de lo dispuesto en los artículos anteriores. Y la renta legal de los locales y viviendas de que puede libremente disponer el arrendador será la del local de negocio, o en su caso, vivienda que tuviera la renta más baja que el inmueble derruido, incrementada según la regla del artículo 84, pero reconociendo únicamente al capital invertido el interés del 2,50 %.

 

Artículo 88.
1. Si el arrendador incumpliere la obligación de reserva que le impone el artículo 82, los inquilinos y arrendatarios procedentes del inmueble destruido podrán optar entre exigirle la indemnización de cinco anualidades de la renta que al desalojar pagasen o de reclamar las viviendas o locales de negocio que elijan en el inmueble reedificado por la renta que satisficieren en el derruido.
2. Esta actuación llevará implícito el lanzamiento del ocupante del local de negocio o vivienda elegido, sin perjuicio del derecho de dicho ocupante a obtener del arrendador, de ignorar su incumplimiento, la indemnización de daños y perjuicios que proceda.

 

Artículo 89.
Las acciones establecidas en los artículos 85, 87 y 88, así como la de impugnar la renta por simulación del capital invertido o de la superficie edificada, caducarán al año de reintegrarse en la finca el inquilino o arrendatario procedente del inmueble derruido. En el caso del número 1 del artículo 88 el plazo del año se contará desde que quede totalmente ocupada la finca reconstruida.

 

Artículo 90.
La renta de todas las viviendas y locales de negocio de que pueda disponer el arrendador libremente será la que previene el artículo 97, salvo que incurriere en el incumplimiento a que se refiere el artículo 87, en cuyo supuesto se aplicará lo dispuesto en este artículo, y el arrendamiento quedará sujeto en todo caso a las disposiciones de la presente Ley.

 

Artículo 91.
1. Cuando el derribo afectare a edificaciones provisionales, para que proceda la excepción segunda a la prórroga sólo será necesario que el arrendador participe su propósito de modo fehaciente a los inquilinos y arrendatarios con un año de antelación al día en que proyectare iniciar la demolición, y que al momento en que desalojen la finca indemnice a los primeros con seis mensualidades de renta y con la de un año a los arrendatarios de local de negocio.
2. Se reputarán edificaciones provisionales los barracones, casetas, chozas y chabolas y se presumirá que lo es, salvo prueba en contrario, cualquiera otra edificación de naturaleza análoga en cuya construcción no sea preceptiva, conforme a las disposiciones vigentes, la intervención de técnicos.

 

Artículo 92.
El propietario que se proponga efectuar obras para elevar o adicionar la construcción que tengan por objeto aumentar el número de viviendas y que hagan inhabitable temporalmente la vivienda o local de negocio ocupado por el inquilino o arrendatario, podrá realizarlas siempre que obtenga previamente autorización del Gobernador Civil de la provincia y notifique fehacientemente a los inquilinos arrendatarios su propósito y la concesión de la autorización gubernativa con seis meses de antelación por lo menos, al día que proyecte comenzar las obras. Estas deberán iniciarse dentro de dos meses, a contar desde el día en que quede desalojada la vivienda o local de negocio, teniendo en otro caso el inquilino arrendatario los derechos que le reconocen los artículos 80 y siguientes. El arriendo quedará en suspenso por el tiempo que duren las obras.

 

Artículo 93.
Lo dispuesto en los artículos 78 y siguientes será de aplicación aun en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio, la Iglesia Católica u otras Corporaciones de Derecho público.

 

Artículo 94.
El cumplimiento de las obligaciones a que, conforme a este capítulo, queda sometido el derecho de negar la prórroga del contrato de arrendamiento de viviendas y locales de negocio por la segunda excepción que se establece será obligatorio aun en el caso de que cambie la persona del titular que hubiere comenzado a ejercitarlo, y si este cambio se produjere hallándose pendiente de consumación el derecho del arrendador, ejercitado al amparo de la primera causa de excepción a la prórroga, para que pueda proseguir en su ejercicio el nuevo titular será indispensable que la vivienda o local de negocio hubiere sido reclamado precisamente para él o para un ascendiente o descendiente que por consanguinidad lo fuere común de ambos.

 

 

  

 

CAPÍTULO IX.- DE LA RENTA, SU REVISION Y DE LA FIANZA

SECCIÓN I RENTA DE LAS VIVIENDAS Y LOCALES DE NEGOCIO EN GENERAL

Artículo 95.

1. La renta de las viviendas y locales de negocio cuyo arrendamiento subsista el día en que comience a regir esta Ley será la que en tal fecha cobrare el arrendador, con todos los incrementos que viniera percibiendo, revalorizada, en su caso, la de los locales de negocio y viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6, conforme a las disposiciones de los números 1 al 10 del artículo 96, y sujeta la de las restantes viviendas a lo prevenido, en el número 11 del mismo artículo.
2. Las cantidades asimiladas a la renta, comprendida la diferencia en el coste de los servicios y suministros que viniera percibiendo el arrendador, seguirán haciéndose efectivas en tal concepto y deberán figurar separadamente en los recibos en tanto no queden absorbidas en la renta, conforme a las disposiciones del artículo siguiente.

 

Artículo 96.
1. La renta de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio en situación de prórroga legal se revalorizará, en su caso, a instancia del arrendador, multiplicando la contractual, aumentada con los incrementos legales que se indican en el número 2, por los índices señalados en el 3, ambos de este artículo.
2. Los incrementos legales a que se refiere el número anterior serán exclusivamente aquellos que el arrendador tenga derecho a cobrar en virtud de lo establecido en el artículo 118 de la Ley de 31 de diciembre de 1946, en relación con el Decreto de 17 de mayo de 1952, y en los Decretos de 6 de marzo de 1953, en relación con el de 9 de abril de 1954, 30 de noviembre de 1956, 22 de julio de 1958 y 6 de septiembre de 1961, háyanse o no aplicado en su día por el arrendador.
3. Los índices de revalorización a que se refiere el número 1 de este artículo serán los siguientes:
Viviendas Locales
de negocio
Contratos celebrados hasta el 17 de julio de 1936, inclusive. 4 3
Contratos celebrados desde el 18 de julio de 1936 hasta el 31 de diciembre de 1941, ambos inclusive. 3 2
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1947 hasta el 31 de diciembre de 1951, ambos inclusive. 1,50 1,30
Contratos celebrados desde el 1 de enero de 1952 hasta el 11 de mayo de 1956, ambos inclusive. 1,25 1,20
Las rentas de los contratos concertados después del 11 de mayo de 1956 no serán objeto de revalorización, salvo lo dispuesto en la Disposición transitoria 17.
4. Al incremento que tenga lugar por la revalorización será aplicable la reducción del 10 % en poblaciones de menos de 50.000 habitantes para viviendas y locales de negocio.
5. En los casos en que la suma de la renta legal y las cantidades asimiladas a ella sea igual o superior a la renta revalorizada, dicha suma constituirá la única renta y en tal concepto tendrá que pagarla el inquilino o arrendatario en lo sucesivo.
En los demás supuestos, la diferencia entre renta legal y renta revalorizada será percibida por el arrendador, a razón de un 10 % de dicha diferencia en cada semestre, a partir de 1 de enero de 1965. Cuando la diferencia sea inferior al 25 % de la renta legal, el aumento se hará efectivo en su totalidad el primer año.
6. En tanto no se efectúe el pago total, el inquilino o arrendatario estará obligado a satisfacer los aumentos de renta y las cantidades asimiladas a ésta previstos en esta Ley, siempre que la suma de la renta, aumentos y cantidades asimiladas no exceda del importe de la merced, incrementada conforme a los números 1, 2, 3 y 4.
7. La cantidad que resulte de la revalorización irá adquiriendo el concepto de renta, a todos los efectos de esta Ley, a medida que el arrendador vaya percibiendo los aumentos autorizados por la misma, salvo en los supuestos previstos en los artículos 81, número 5 y 100, en que se considerará como renta la revalorizada.
8. El arrendador no podrá ejercitar los derechos derivados de la aplicación de los números precedentes en tanto no se halle al corriente de las obligaciones establecidas en el capítulo X respecto de la conservación de la finca, siempre que se hubiera declarado tal obligación por sentencia firme o bien por resolución administrativa que tenga carácter ejecutivo.
9. Lo establecido en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación, en todo caso, de lo dispuesto en el artículo 100.
10. A los efectos de la aplicación de los números anteriores, se entenderá:
a. Por renta contractual la pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento. En los casos de duda se estará a la declarada a efectos fiscales.
b. Por renta legal, la que, al comenzar a regir la presente Ley, cobrare el arrendador con todos los incrementos que viniera percibiendo, sin incluir las cantidades asimiladas a la renta.
c. Por renta revalorizada, la que resulte de aplicar las reglas que se contienen en los números 1, 2, 3 y 4 del presente artículo.
11. En los arrendamientos de locales ocupados por el Estado, Provincia o Municipio que no estén destinados a vivienda, la revalorización de la renta se hará con arreglo a los números 1, 2, 3 y 4 de este artículo, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual, en lugar de semestral.
12. En las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo 6 el Gobierno, teniendo en cuenta la evolución de las circunstancias económicas del país, determinará los porcentajes de incremento de la renta así como la forma y plazos en que los mismo han de ser abonados por el inquilino, sin que en ningún caso pueda exceder la suma de tales incrementos de la cantidad que resultaría de aplicar a dichas viviendas los índices señalados en el número 3 del presente artículo, expresamente para viviendas, y debiendo comenzar su aplicación a partir de 1 de enero de 1965.
El Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de la renta de estas viviendas, determinará igualmente la forma y proporción en que los inquilinos han de hacer efectivas las obligaciones a que se refieren los artículos 99, número 1; 102, número 1 y 108, números 1 y 2.

 

Artículo 97.
La renta de las viviendas y locales de negocio que se arrienden después de la entrada en vigor de esta Ley será la que libremente estipulen las partes, aun cuando hubieren sido ocupados con anterioridad a esa fecha.

 

Artículo 98.
La renta de las viviendas y locales de negocio a que se refieren los artículos anteriores podrá ser objeto de aumento o reducción por acuerdo de las partes.

 

Artículo 99.
1. La renta de las viviendas y locales de negocio mencionados en el artículo 95 no podrá ser incrementada por la sola voluntad del arrendador, sino en los casos establecidos en esta Ley, y particularmente en los siguientes:
1. Por creación o elevación de impuestos o arbitrios por el Estado, Provincia o Municipio que graven directamente la propiedad urbana. Las diferencias por estos conceptos podrán derramarse por el arrendador entre los inquilinos y arrendatarios en la forma fijada por las disposiciones vigentes.
2. Cuando por expiración del plazo por el cual se concedió cesare la exención tributaria total o parcial que gozare la finca, en cuyo caso podrá el arrendador reclamar de sus inquilinos y arrendatarios la diferencia existente entre lo que le hubiere correspondido pagar sin dicha exención y lo que pagare al término de la misma.
3. Si la Hacienda, en virtud de resolución firme dictada en expediente instruido de oficio por el Servicio de Catastro Urbano, asignare a la vivienda o local de negocio una renta superior a la que satisfaga el inquilino. El importe de la elevación no podrá exceder, en estos casos, de la diferencia entre la renta que se pague y la asignada por la Hacienda. Y si la diferencia rebasare el 25 % de la renta que se satisfaga, el exceso sólo podrá hacerse efectivo por anualidades sucesivas a razón de un 5 %, como máximo, sobre la renta que estuviere vigente al dictarse la resolución. Para la efectividad de este incremento será indispensable que en el expediente instruido por la Hacienda se conceda audiencia al inquilino o arrendatario, o se le notifique fehacientemente por el arrendador la existencia de dicho expediente, para que pueda comparecer en el mismo y formular alegaciones.
4. Cuando se realicen obras conforme al artículo 114, causa 7), párrafos tercero y siguientes, en que el aumento será el que determine la autoridad
5. Si el inquilino subroga en los derechos y obligaciones dimanantes del contrato del inquilinato a uno de los parientes señalados en el artículo 24, el importe de la elevación no podrá exceder, en este caso, del 15 % de la renta.
6. Cuando, sin haberse estipulado en el contrato, el inquilino, su cónyuge o pariente de uno u otro hasta el tercer grado que con cualquiera de ellos conviva ejerza en la vivienda o en sus dependencias una pequeña industria doméstica, sujeta a tributación. La cuantía del aumento no podrá exceder del 15 % de la renta a que se refiere el artículo 95.
7. Cuando no se requiera, conforme al artículo 21, autorización expresa y escrita del arrendador para el ejercicio de la industria doméstica de hospedaje, en la que la participación del arrendador será del 10 % por cada huésped. Cuando sea precisa la autorización del arrendador, el importe de la elevación se fijará de común acuerdo.
8. Cuando el inquilino haga uso de la facultad prevista en el artículo 18, el importe de la elevación no podrá exceder por cada subarriendo del 20 % de la renta vigente en la fecha de aquél.
9. En los traspasos del artículo 42, en que, a falta de acuerdo, el aumento será del 15 %.
10. Cuando el arrendatario de local de negocio lo destine a otra clase distinta del que viniere ejerciendo, en cuyo supuesto será del 10 % de la renta.
2. En los contratos anteriores al 12 de mayo de 1956, comprendidos en el número 1 del artículo 96, una vez que la suma de la renta, de las cantidades asimiladas a ella y de sus incrementos alcance el límite de la renta revalorizada y se haya realizado el pago total a que se refiere el número 6 del mismo artículo no regirán las causas de elevación de renta previstas en los apartados primero, segundo y tercero del número anterior, ni las repercusiones por aumento de coste de los servicios y suministros del artículo 102, ni la contribución a los gastos y pagos delartículo 108, salvo lo establecido en la disposición adicional sexta.

 

Artículo 100.
1. La renta y las cantidades asimiladas a ella de las viviendas comprendidas en el número 2 del artículo 6 y de los locales de negocio que se encuentren en período de prórroga legal, se adaptarán cada dos años a las variaciones del coste de la vida, mediante Decreto aprobado en Consejo de Ministros, que aplicará a la renta revalorizada el índice ponderado fijado por la Dirección General de Estadística, si las partes no hubieren convenido de modo expreso otro sistema de actualización.
2. Si la adaptación implicare un aumento de la renta revisada, será deducible del incremento el importe de las elevaciones a que se refiere elartículo 99, número 1, apartados 1 y 3, exigidas, en su caso, por el arrendador durante el bienio a que se contraiga la adaptación.
3. Si ésta implicare una reducción de la renta, no se aplicará a las viviendas comprendidas en el artículo 95, mientras no se dé el supuesto aludido en el número 2 del artículo 99.
4. La renta de las viviendas no comprendidas en el número 2 del artículo 6 y los incrementos de la misma a que se refieren los artículos 95, 96, número 11, y 99, número 1, quedarán sujetos a igual régimen, pero mediante la ponderada aplicación de los índices de coste de la vida y de los sueldos y jornales, y oída la Organización Sindical.
En cuanto a las cantidades asimiladas a la renta de estas viviendas, el arrendador podrá seguir haciéndolas efectivas, y no serán objeto de la adaptación hasta que el Gobierno, una vez finalizada la revalorización total de aquélla, haga uso de la facultad que le concede el párrafo 2 del número 11 del artículo 96, y en la forma y proporción que determine.

 

Artículo 101.
1. La facultad del arrendador para elevar la renta o conceptos que a la misma se asimilan podrá ejercitarla en cualquier tiempo, pero sin que en ningún caso la elevación tenga efecto retroactivo.
2. El ejercicio de dicha facultad estará sujeto a las reglas siguientes:
1. El arrendador notificará por escrito al inquilino o arrendatario la cantidad que, a su juicio deba pagar éste como aumento de renta y la causa de ello.
2. Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita.
3. En caso de aceptación expresa o tácita, el arrendador al siguiente período de renta que proceda, podrá girar el recibo incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, y su pago será obligatorio para el inquilino o arrendatario. El importe de la elevación habrá de figurar separadamente de la cantidad que constituía la renta anterior.
4. No obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, podrá aquél pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106.
5. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demandada, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido.

 

Artículo 102.
1. Los aumentos por coste de los servicios y suministros podrán ser exigidos por el arrendador a los inquilinos y arrendatarios comprendidos en el artículo 95 del modo fijado en las disposiciones vigentes.
2. Lo dispuesto en el número anterior se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 96, número 6; 99, número 2 y 100, número 4.

 

Artículo 103.
Cuando la renta declarada a efectos fiscales sea inferior a la percibida, el inquilino o arrendatario podrá reducirla a la cuantía declarada, cuya reducción subsistirá hasta que el arrendador declare la renta que hubiera venido percibiendo y, en todo caso, durante el plazo mínimo de dos años.

 

 

 

SECCIÓN II. RENTA EN CASOS ESPECIALES

Artículo 104.
La renta de los arrendamientos incluidos en los números 2 y 3 del artículo 3 será revisable cada cinco años por la Junta de Estimación, a instancia del arrendador o del arrendatario, teniendo en cuenta al efecto cuantos factores puedan conducir a la determinación de la renta justa.

 

 

 

SECCIÓN III. FIANZA

Artículo 105.
1. A la celebración de los contratos comprendidos en esta Ley será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento o subarriendo total de viviendas y de dos en el arrendamiento de viviendas amuebladas y en el arrendamiento o subarriendo total de locales de negocio. En los subarriendos parciales la fianza será igual a la mitad de la renta que corresponda al arrendamiento.
2. Quedan exceptuados de esta obligación los arrendamientos de locales al Estado, Provincia o Municipio, cuya renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

 

 

 

SECCIÓN IV. CADUCIDAD DE ACCIONES

Artículo 106.
1. Las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.
2. Este plazo no será aplicable a los derechos establecidos en los artículos 101 y 103.

 

 

 

CAPÍTULO X.- OBRAS DE CONSERVACIÓN Y MEJORA

Artículo 107.
Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador.

 

Artículo 108.
1. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, en las viviendas y locales de negocio relacionados en el artículo 95 podrá exigir el arrendador del inquilino o arrendatario, en compensación parcial del importe de las obras de reparación comprendidas en el artículo 107 o de las que realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente, el abono del 12 % anual del capital invertido. Dicho porcentaje se distribuirá entre todos los inquilinos y arrendatarios, si aquéllas son comunes, o entre los afectados, si se limitan a la vivienda o local de negocio que ocupen, en proporción a las rentas que satisfagan, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento, que no tendrá el concepto de renta y sí el de asimilado a ésta, del 50 % de la renta anual, el cual se hará efectivo por recibos complementarios mensuales.
2. Del mismo modo le asistirá al arrendador el derecho regulado en el número anterior sobre el importe de las contribuciones especiales establecidas por los ayuntamientos y abonadas por el arrendador.
3. Lo dispuesto en los números anteriores se entiende sin perjuicio de la aplicación de lo prevenido en los artículos 95, número 2; 96, número 6;99, número 2 y 100, número 4.

 

Artículo 109.
1. A los efectos prevenidos en el precedente artículo, el arrendador, una vez terminadas las obras o pagadas las contribuciones especiales, notificará a los inquilinos o arrendatarios por escrito: la naturaleza y alcance de las mismas, su importe, el del porcentaje de interés que corresponda al capital invertido o pagado y la participación con que cada uno de aquéllos deba contribuir en la cantidad representativa de dicho interés.
2. En todo lo demás, relativo a la aceptación u oposición al aumento por los inquilinos o arrendatarios, se estará a lo dispuesto en las reglas 2) y 5) del artículo 101, número 2.

 

Artículo 110.
1. Cualquiera que fuere la fecha en que haya sido habitada la finca, cuando requerido el arrendador para la ejecución de reparaciones necesarias ordenadas por autoridad competente, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso, dejare transcurrir treinta días sin comenzarlas, o tres meses sin terminarlas, el inquilino o arrendatario podrá ejecutarlas o proseguirlas por sí.
2. El inquilino o arrendatario podrá en todo momento realizar las reparaciones urgentes encaminadas a evitar daño inminente o incomodidad grave.
3. En ambos casos el arrendador vendrá obligado a abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que lo hubiere satisfecho, dentro de los quince días siguientes al en que fuere requerido para ello, sin perjuicio de recabar el aumento correspondiente en los términos prevenidos en el artículo 108, cuando sea de aplicación.

 

Artículo 111.
Las obras de reparación que tengan su origen en daño doloso o negligentemente producido por el inquilino o arrendatario o por las personas que con él convivan, serán de su cargo, pudiendo el arrendador reclamarles su importe, sin perjuicio de ejercitar, cuando los daños fueren dolosos, la acción que autoriza la causa 7 del artículo 114.

 

Artículo 112.
1. La realización de obras de mejora autorizará al arrendador para elevar la renta cuando las efectúe de acuerdo con el respectivo inquilino o arrendatario, o de los tres quintos de éstos cuando se trate de obras de mejora comunes.
2. Los inquilinos o arrendatarios no conformes vendrán también obligados a abonar la cuantía del aumento convenido por lo demás con el arrendador en proporción a la rentas que, respectivamente, satisfagan.
3. No requerirá el acuerdo reclamado en el número 1 de este artículo la instalación por parte del arrendador de aquellos aparatos contadores de los servicios o suministros que existan en la vivienda o local de negocio.
4. Salvo estipulación escrita en contrario las obras de mejora a que se refiere este artículo quedarán en beneficio de la finca.

 

Artículo 113.
A los efectos de la distribución del aumento autorizado en los artículos 108 y 112, se reputará que el arrendador es inquilino o arrendatario de la vivienda o local que ocupa, así como de los desalquilados.

 

 

 

CAPÍTULO XI.- CAUSAS DE RESOLUCIÓN Y SUSPENSIÓN DE CONTRATOS A QUE SE REFIERE ESTA LEY

SECCIÓN I CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO

Artículo 114.
El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podrá resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:
1. La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan.
Cuando proceda la resolución por esta causa se tendrá en cuenta lo dispuesto en los capítulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados españoles que se encuentren en paro forzoso, así como las disposiciones complementarias cuya vigencia se reitera. La exención de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producirá aunque la renta de la vivienda rebase de 300 pesetas mensuales, siempre que la diferencia en más se deba a la aplicación de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprenderá las cantidades que, según lo dispuesto en los dos capítulos precedentes, corresponda abonar al inquilino en situación de paro, de las cuales podrá resarcirse el arrendador por derrama, que se hará conforme al artículo 8 de dicho Decreto. En estos casos, el arrendador deberá hacer las notificaciones de que tratan los dos capítulos anteriores a la Cámara de la Propiedad respectiva y ésta se subrogará en los derechos que se confieren al inquilino.
Cuando el inquilino que se hallare en la situación de paro a que se refiere el párrafo anterior tuviese subarrendada total o parcialmente la vivienda, al amparo de lo dispuesto en esta Ley, la exención de pago de renta se limitará a la diferencia que exista entre la merced del subarriendo o subarriendos y la del arrendamiento.
2. El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio o la tenencia de huéspedes, de modo distinto al autorizado en el capítulo III.
3. Cuando en el supuesto previsto en el artículo 12 en los subarriendos parciales de vivienda, aunque se hubieren celebrado éstos con autorización expresa y escrita del arrendador, perciba el subarrendador rentas superiores a las que autoriza la presente Ley.
Notificado fehacientemente el arrendador por cualquiera de los subarrendatarios de ser abusiva la renta percibida por el subarrendador, dentro de los treinta días siguientes deberá ejercitar la acción resolutoria del arriendo, y si no lo hiciere, el subarrendatario que primero hubiere hecho la notificación, continúe o no en la vivienda, tendrá acción contra el arrendador y el subarrendador para subrogarse como inquilino en los derechos y obligaciones de dicho subarrendador, el cual será lanzado de la vivienda. Esta acción caducará a los tres meses de la fecha en que pudo ejercitarse.
El mismo derecho asistirá a los huéspedes de que trata el artículo 21.
4. Cuando concurra la causa segunda, párrafo A), del artículo 117, y requerido el subarrendador por el arrendador, dentro de los dos meses siguientes, no se hubiere ejercitado la acción resolutoria contra el subarrendatario.
5. La cesión de vivienda o el traspaso de local de negocio realizado de modo distinto del autorizado en el capítulo IV de esta Ley.
6. La transformación de la vivienda en local de negocio o viceversa, o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligación que le impone el apartado segundo del artículo 32.
7. Cuando el inquilino o arrendatario, o quienes con él convivan, causen dolosamente daños en la finca, o cuando lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción.
Cuando el inquilino, antes de iniciar las obras, entregare o pusiere a disposición del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda a su primitivo estado, no procederá esta causa si aquéllas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y su cuantía no excede del importe de tres mensualidades de renta.
Cuando el arrendatario se proponga realizar obras en el local arrendado para mejora de sus instalaciones o servicios, adaptándolos a las necesidades de su negocio, y no obtenga el consentimiento del arrendador, podrá ser autorizado judicialmente para llevarlas a cabo, siempre que pruebe que las obras proyectadas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcción de la finca, y que no, afectarán, una vez realizadas, al uso de ésta por los demás ocupantes, y obligándose, además, a pagar la elevación de la renta que la autoridad judicial determine, si así lo pide el arrendador y aquélla lo estima justo.
Las obras realizadas quedarán en beneficio de la finca. El arrendatario estará obligado, respecto de las que no hayan supuesto mejora del inmueble, a reponer el local al estado anterior, si así lo exigiere el arrendador o la terminación del arriendo por cualquier causa, debiendo afianzar el cumplimiento de esta obligación, si también lo exigiere el arrendador, en la forma y cuantía que señale la autoridad judicial.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, la necesidad de realizar las obras cuando las mismas vengan expresamente impuestas por decisión administrativa.
Las normas comprendidas en los tres párrafos anteriores serán de aplicación al arrendamiento de viviendas en cuanto a las obras que el inquilino se proponga realizar de su cuenta para establecer o mejorar las instalaciones o servicios.
8. Cuando en el interior de la vivienda o local de negocio tengan lugar actividades que de modo notorio resulten inmorales, peligrosas, incómodas o insalubres.
La resolución del contrato por causa de notoria incomodidad no procederá en los siguientes casos:
1. Cuando los locales estuvieren arrendados con destino a oficinas o servicios del Estado, Provincia, Municipio, Iglesia Católica o Corporaciones de Derecho público.
2. Cuando se destinaron a Colegio o Escuelas públicas o particulares, siempre que estas últimas se hallasen constituidas y desenvolvieren su labor ajustándose a las disposiciones vigentes.
3. Cuando se dedicaren a Consultorios públicos, Casas de Socorro e Instituciones piadosas o benéficas de cualquier clase que fueren.
Esta acción podrá ejercitarse por el arrendador a su iniciativa o a la de cualquiera de los inquilinos o arrendatarios.
La acción deberá obligatoriamente ejercitarla el arrendador cuando lo soliciten la mayoría de los inquilinos o arrendatario que vivan en la finca, y si se desestima y fuere el arrendador condenado en costas, le asistirá el derecho de repetir contra aquellos inquilinos o arrendatarios que le hubiesen requerido para el ejercicio de dicha acción.
9. La expropiación forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente, según resolución que no dé lugar a ulterior recurso.
En este caso podrá la Administración proceder al lanzamiento por la vía administrativa, previa la indemnización a los inquilinos o arrendatarios de la finca expropiada, que nunca será inferior a las dispuestas en la sección segunda del capítulo VIII de esta Ley, declarándolas y haciéndolas efectivas por dicha vía administrativa. El lanzamiento en estos casos tendrá lugar previo apercibimiento por plazo que nunca será inferior al de dos meses.
10. La declaración de ruina de la finca, acordada por resolución que no dé lugar a recurso y en expediente contradictorio tramitado ante la autoridad Municipal, en el cual hubieren sido citados al tiempo de su iniciación todos los inquilinos y arrendatarios.
Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la autoridad competente, aunque la resolución no fuere firme, podrá disponer la gubernativa que la finca sea desalojada.
11. Por no cumplirse los requisitos o no reunirse las circunstancias exigidas en el capítulo VII para la prórroga forzosa del contrato o por concurrir alguna de las causas de denegación de la misma, señaladas en el artículo 62.
12. En los casos de extinción de usufructo, cuando el titular dominical pruebe que las condiciones pactadas para el arrendamiento por el usufructuario anterior fueron notoriamente gravosas para la propiedad.

 

Artículo 115.
El inquilino o arrendatario de local de negocio podrá resolver el contrato antes del tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas:
1. Las perturbaciones de hecho o de derecho que en la vivienda o local de negocio arrendado o en las cosas de uso necesario y común en la finca realice el arrendador, ello sin perjuicio de cualquier otra acción que pudiera asistirle.
2. Por no efectuar el arrendador las reparaciones necesarias, a fin de conservar la vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario o común en la finca en estado de servir para lo pactado en el contrato.
3. La falta de prestación por el arrendador de los servicios propios de la vivienda o local de negocio, ya aparezcan especificadas en el contrato, ya resulten de las instalaciones con que cuente la finca.

 

Artículo 116.
Cuando se dé lugar a alguna de las causas de resolución de que trata el artículo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podrá optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbación, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros y, en cualquier caso, tendrá derecho, además, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes:
1. En el primer caso del artículo anterior, a una cantidad que no podrá ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta, y que guardará proporción con la importancia o gravedad de la perturbación. Cuando ésta se debiere a obras encaminadas precisamente a aumentar el número de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendrán derecho al abono de indemnización alguna, pero sí a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el artículo 119.
2. En el segundo caso del precedente artículo la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del daño o incomodidad que la no reparación origina en el uso de la cosa arrendada.
3. En el tercer caso del artículo anterior, sea cual fuere la causa de la no prestación, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al servicio de calefacción a cargo del arrendador y el mismo no se diere en absoluto o se prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnización será del 20 % del importe anual de la renta, salvo que esta prestación apareciere especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso, de haberse satisfecho su precio, la indemnización será igual a lo que por él hubiere pagado. Y tanto en uno como en otro caso, si el arrendador hubiere percibido diferencias por el coste del servicio, vendrá obligado a reintegrarlas.
Cuando el incumplimiento de que se trata el párrafo anterior resultare de entidad menor y el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacción supletorios, la indemnización se limitará al importe del gasto que le origine su entretenimiento, pero no la adquisición de aquellos. Si el incumplimiento del arrendador fuera total o afectare a los restantes servicios o suministros, la indemnización será igual al 5 % del importe anual de la renta.
El derecho al percibo de las indemnizaciones a que se refiere este artículo en ningún caso eximirá de la obligación de pagar la renta y las cantidades que conforme a esta Ley se asimilan a ella.

 

 

 

SECCIÓN II. CAUSAS DE RESOLUCIÓN DEL SUBARRIENDO

Artículo 117.
Podrá resolverse el contrato de subarriendo por haberse resuelto a su vez el contrato de arrendamiento y además por las siguientes causas:
A. Para el subarrendador:
1. La falta de pago de la renta pactada por el subarriendo.
2. El subarriendo o la cesión realizados por el subarrendatario, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 27.
3. La transformación de la vivienda subarrendada en el local de negocio o viceversa.
4. En los casos 7 y 8 del artículo 114, sustituida la referencia a inquilino o arrendatario por la de subarrendatario.
5. El vencimiento del plazo contractual, sin perjuicio de lo dispuesto en los números 2 y 3 del artículo 13.
B. Para el subarrendatario:
Las señaladas en los números 2 y 3 del artículo 13 y las que, según el artículo 115, permiten al inquilino o arrendatario de local de negocio obtener la resolución, entendiendo referidas la primera y la segunda a las perturbaciones y omisiones imputables al arrendador o al subarrendador, y la tercera, a los servicios y suministros a cargo de cualquiera de ambos.
Será aplicable además lo dispuesto en el artículo 116, y las indemnizaciones se calcularán sobre la merced que pague el subarrendatario, siendo su abono a cargo del subarrendador, quien, en su caso, podrá repetir contra el arrendador.

 

 

 

SECCIÓN III. CAUSAS DE RESOLUCIÓN COMÚN AL ARRENDAMIENTO Y AL SUBARRIENDO

Artículo 118.
1. La pérdida o destrucción de la vivienda o local de negocio será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo.
2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la reconstrucción de la vivienda o local de negocio haga precisa la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 % de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo.

 

 

 

SECCIÓN IV. CAUSA DE SUSPENSIÓN DE LOS CONTRATOS

Artículo 119.
Cuando la autoridad competente disponga la ejecución de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este capítulo se reputarán en suspenso por el tiempo que duren aquéllas, quedando asimismo suspendida por igual período la obligación de pago de rentas.

 

 

 

CAPÍTULO XII.-JURISDICCIÓN, COMPETENCIA, PROCEDIMIENTO Y RECURSOS

SECCIÓN I JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA

Artículo 120.
El conocimiento y resolución de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponderá a los Juzgados y Tribunales de la jurisdicción ordinaria.

 

Artículo 121.
1. Aunque medie sumisión expresa a la jurisdicción de otro Juzgado, será competente en todo caso el que correspondiere al lugar en que se hallare la finca, entrando el asunto a turno de reparto donde hubiere varios de igual categoría.
2. Para el conocimiento de todos los asuntos a que esta Ley se refiere en que sea parte el Estado o los establecimientos de Instrucción y de Beneficencia general, serán únicamente competentes los Juzgados de las poblaciones donde exista Audiencia.

 

Artículo 122.
Los Jueces Municipales de Primera Instancia conocerán de cuantos litigios se promuevan en ejercicio de las acciones que se funden en derechos reconocidos por esta Ley.


Artículo 123.

 

 

SECCIÓN II. PROCEDIMIENTO DE PRIMERA INSTANCIA

Artículo 124.
Cuando el juicio se promueva para resolver el contrato de arrendamiento o de subarriendo de vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que a tenor de los capítulos IX y X se asimilan a ella, se sustanciará conforme a lo dispuesto para el desahucio en los artículos 1.571 a 1.582 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 147.

 

Artículo 125.
Cuando la acción ejercitada sea distinta de la que trata el artículo anterior, el proceso se sustanciará por las normas establecidas para los juicios de cognición.

 

Artículo 126.
Cuando se accione el retracto, el procedimiento será el del Título XIX, del Libro II, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ajustándose a lo prevenido en esta Ley especial de Arrendamientos Urbanos.

 

Artículo 127.
1. Sin otra excepción que en los juicios de desahucio por falta de pago, podrá el actor acumular las acciones contra los distintos inquilinos de una misma finca, aunque lo sean por contratos diferentes, siempre que aquéllos se fundamenten en hechos comunes a todos ellos.
2. En igual caso podrá acumular las acciones que le competen contra los distintos arrendatarios de los locales de negocio existentes en el inmueble.
3. No obstante, unos y otros podrán litigar con representaciones y defensa diferentes.

 

Artículo 128.
El demandado podrá formular reconvención sobre materia propia de esta Ley salvo que el juicio fuere de desahucio por falta de pago de las rentas o de las cantidades que a ellas se asimilan. Formulada la reconvención, se dará traslado al actor por plazo de tres días para que conteste concretamente sobre la reconvención así planteada.

 

Artículo 129.
1. De la demanda del arrendador instando la resolución del contrato por la causa tercera del artículo 114, cuando obedezca a la notificación a que se refiere el párrafo segundo de dicha causa, deberá darse traslado al huésped o subarrendatario que hubiere hecho la notificación y éste se hallará activamente legitimado para ser parte en el juicio, coadyuvando con representación y defensa propias en la acción resolutoria, según escrito procesalmente articulado como tal demanda, del que se dará traslado al actor por igual plazo que para la contestación y previamente al que se otorgue al demandado para contestar a ambos escritos.
2. La sentencia podrá decretar la resolución del arriendo tanto en razón de lo alegado por el demandante como por el coadyuvante en la acción, valorado el Juez en conciencia las pruebas practicadas.
3. Si el arrendador notificado silencia en su demanda este extremo y en virtud de ello no es emplazado el notificante, podrá éste, durante el año siguiente a la sentencia firme que se hubiere dictado, ejercitar la acción subrogatoria establecida en el párrafo segundo de la causa tercera del artículo 114, que llevará implícito el lanzamiento del inquilino, aunque sea persona distinta del que subarrendó.

 

 

SECCIÓN III. RECURSOS

Artículo 130.

 

Artículo 131.
Contra la sentencia dictada se dará recurso de apelación.

 

Artículo 132.
Artículo 133.
Artículo 134.

 

Artículo 135.
Contra la sentencia que dicte la Audiencia Provincial no se dará ulterior recurso. Por excepción, en los litigios sobre contratos de arrendamiento de local de negocio, cuya renta contractual exceda de un millón de pesetas, se dará el recurso de casación por las causas y trámites establecidos en la Ley de Enjuiciamiento Civil. No se dará recurso de casación cuando la sentencia se haya dicatado en juicio de deshaucio por falta de pago.

 

Artículo 136.
Artículo 137.
Artículo 138.
Artículo 139.

 

Artículo 140.
Los recursos interpuestos al amparo de los precedentes artículos tendrán tramitación preferente, tanto ante los Juzgados de Primera Instancia y las Audiencias como ante el Tribunal Supremo.

 

Artículo 141.

 

 

 

SECCIÓN IV. EJECUCIÓN DE SENTENCIAS

Artículo 142.
La sentencia dictada en el juicio a que se refiere el artículo 124 se ejecutará según lo establecido en la sección tercera, título XVII, libro II de la Ley procesal, pero se tendrá en cuenta lo dispuesto en el artículo 147, y además que los plazos del artículo 1.596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se entenderán exclusivamente referidos a las viviendas y locales de negocio y ampliados a dos meses en uno y otro caso, que serán excepcionalmente prorrogables por otros dos cuando el Juez, por razones de equidad o personales del demandado, lo considere procedente.

 

Artículo 143.
1. La ejecución de la sentencia dictada en el proceso mencionado el artículo 125, de figurar en ella pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda se acomodará asimismo a los trámites señalados para lanzamiento en la sección cuarta, título XVII, libro II, de la Ley Enjuiciamiento Civil, y los plazos para desalojar serán de cuatro meses prorrogados excepcionalmente por el Juez por otros dos, todo ello sin perjuicio de lo establecido en la causa 10 del artículo 114 en el supuesto a que se refiere.
2. De no figurar en la sentencia pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda, su ejecución se ajustará a los trámites de las dictadas en juicio verbal.

 

Artículo 144.
En los restantes casos, la sentencia se ejecutará conforme a lo dispuesto en la Ley procesal común.
SECCIÓN V. DISPOSICIONES COMUNES Y GENERALES

 

Artículo 145.
En cuanto a representación y defensa regirán las disposiciones actualmente vigentes en los juicios respectivos, si bien cuando el interesado, en los casos en que la Ley lo autoriza, no haga uso del derecho de comparecer y defenderse por sí mismo, habrá de valerse de Abogado o Procurador.

 

Artículo 146.
La cuantía litigiosa la determinará la renta anual, para cuya fijación se estará siempre a lo pactado por escrito, computándose, en su caso, los aumentos que autorice esta Ley. En defecto de estipulación escrita, a la que resulte del último pago realizado por el inquilino o arrendatario que sea parte en la litis, y de ser dudosa o imposible la determinación de la renta, se estimará ésta no superior a 5.000 pesetas anuales.

 

Artículo 147.
En los procesos a que se refieren los artículos 124 y 142 se tendrán en cuenta las reglas siguientes:
1. El demandado podrá enervar la acción si en cualquier momento anterior a ser notificado de la sentencia que no dé lugar a ulterior recurso, él u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante debiere.
Sólo cuando el pago o la consignación se realice hasta el mismo día señalado para el juicio y antes de su celebración, podrá éste proseguirse por las costas, y en tal caso, si el demandado intentare acreditar el ofrecimiento de las rentas al actor con anterioridad a la presentación de su demanda, se admitirán otras pruebas procedentes en derecho, además de las que autoriza el párrafo segundo del artículo 1.579 de la Ley procesal. Lo mismo se hará cuando, aun sin mediar el pago o la consignación, la acción se inspirare en la falta de abono de las diferencias o participaciones a que se refieren los capítulos IX y X y el demandado impugne su legitimidad.
2. En los arrendamientos de viviendas, cualquiera que fuere su renta, y en los de local de negocio, si no excede de 12.000 pesetas anuales podrá el demandado rehabilitar de plena vigencia el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuera a practicarse, él u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposición, depositándolo incluso en poder del encargado de ejecutarla diligencia que en todo caso lo tomará y dará recibo, el importe de las cantidades que por principal debiera en dicho instante, el 25 % del mismo y los intereses legales, a contar éstos desde la fecha de la demanda, en las sumas vencidas, y desde el día en que el pago debió hacerse, en las pendientes.
En tales casos se suspenderá el lanzamiento, y de haberse hecho cargo el Juzgado de las sumas pagadas por el demandado, requerirá al actor para que dentro del quinto día las reciba, procediendo a ingresarlas en el establecimiento correspondiente si, transcurrido dicho plazo no lo hace.
Dentro de los diez días siguientes podrá el demandante instar que, de cuenta del demandado, se tasen las costas y gastos legítimos que con ocasión del juicio hubiere realizado. Practicada la tasación, de resultar su importe igual o superior al 25 % depositado por el demandado, se le entregará al demandante; mas si fuere inferior, se reintegrará al demandado la diferencia, archivándose sin más las actuaciones, tanto en uno como en otro caso, sin perjuicio del derecho del actor a reclamar la diferencia ejercitando la oportuna acción personal.
Cuando el actor deje transcurrir los diez días sin instar la tasación, el Juzgado, de oficio y a cargo del demandado, liquidará las cosas judiciales exclusivamente, y entregando a este último la diferencia, si la hubiere, archivará asimismo las actuaciones.
3. Cuando por la reiteración con que se haga uso del beneficio a que la precedente regla se refiere resulte aplicable al artículo 9 de la presente Ley, no tendrá efectos enervatorios la consignación efectuada, a cuyo fin el actor podrá en el curso de litigio, alegar dicha reiteración y practicar prueba para acreditarla.

 

Artículo 148.
1. Será requisito indispensable para que el inquilino, arrendatario o subarrendatario puedan disfrutar de los plazos que para desalojar la vivienda o local de negocio establece este capítulo, que paguen o consignen la renta que hubieren venido abonando a la iniciación del litigio, en el plazo y modo previstos en el contrato. En otro caso no disfrutarán de más plazos que los establecidos en el artículo 1.596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
2. Igualmente en todos los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, para que el inquilino o arrendatario puedan utilizar los recursos de que trata la sección tercera de este capítulo, habrán de acreditar, al interponerlos, tener satisfechas las rentas vencidas con arreglo a los que vinieren pagando a la iniciación del litigio o consignarlas en el Juzgado o Tribunal.
3. Lo dispuesto en los dos párrafos precedentes no será de aplicación en los casos de exención de pago de la renta contemplados en la causa 1) del artículo 114.
4. Durante la sustanciación de los recursos interpuestos por el inquilino a arrendatario vendrán éstos obligados al pago o consignación de la renta. El incumplimiento de esta obligación dará lugar a la caducidad del recurso siempre que, requerido por el Juez o Tribunal que conozca del mismo, no cumpliere tal obligación en el término de cinco días.

 

Artículo 149.
1.
2.
3. En los juicios de desahucio por falta de pago, las costas se impondrán al demandado cuando se declare haber lugar al mismo o que éste hubiere procedido de no mediar el pago o la consignación, y al actor en caso contrario.

 

Artículo 150.
La Ley de Enjuiciamiento Civil será subsidiariamente aplicable en materia de procedimiento.

 

Artículo 151.
Cuando la acción, aunque propia de la relación arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se sustanciará conforme a lo dispuesto en las Leyes procesales comunes.

 

 

 

 

SECCIÓN VI. DE LA JUNTA DE ESTIMACIÓN

Artículo 152.
1. La Junta de Estimación a que se refiere esta Ley se constituirá, bajo la presidencia del Juez Municipal o Comarcal, según proceda, del término o comarca correspondiente al lugar en que radique la finca. Serán Vocales de esta Junta un propietario de finca urbana sita en el mismo término municipal que el inmueble y un comerciante o industrial clasificado en la misma tarifa y epígrafe tributario que el arrendatario o que explote negocio análogo. La Delegación de Hacienda, la Cámara de la Propiedad Urbana y la Organización Sindical facilitarán al Juez las relaciones de unos y otros. En caso de no existir en el término municipal o comarcal personas que reúnan las expresadas condiciones, podrá el Juez disponer que dichos vocales sean de otro, preferentemente de los colindantes. Todos serán designados por el Juez mediante insaculación por sorteo entre los incluidos en las relaciones reclamadas, pudiendo recusarlos las partes una sola vez y por el solo hecho de formular la recusación.
2. La Junta de Estimación actuará a instancia de parte mediante escrito dirigido al Juez Municipal o Comarcal y habrá de emitir resolución dentro de los treinta días de ser aquél presentado, adoptándose los acuerdos por mayoría.
En caso de conformidad de los dos vocales, y siempre que la valoración resultare manifiestamente desproporcionada y contradictoria respecto de los dictámenes y peritaciones solicitadas por el Presidente de la Junta, podrá éste decidir sin atenerse al acuerdo adoptado en tales casos por los vocales en resolución motivada.
3. Se oirá a las partes por término común de diez días, dentro del cual formularán sus alegaciones y aportarán pruebas, pudiendo, además, disponer el Juez las diligencias o peritaciones que considere necesarias, corriendo los gastos que se originen por mitad a cargo del arrendador y del arrendatario, quienes, en todo caso, habrán de abonar en la misma forma una cantidad equivalente al 0,50 % del importe de la valoración efectuada, en su caso, y del 3 % de la renta anual fija cuando de la revisión de la misma se trate. Las cantidades así recaudadas se destinarán a cubrir los gastos que origine la actuación de las Juntas de Estimación, en la forma que disponga el Gobierno.
4. Las resoluciones que dicte la Junta de Estimación serán definitivas y ejecutorias sin ulterior recurso, pero podrán ser impugnadas en el juicio declarativo correspondiente, dentro de los tres meses siguientes a su notificación.

 

A. Disposiciones Generales

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA PRIMERA.
1. Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo dispuesto en esta Ley será de aplicación no sólo a los contratos que se celebren a partir de su vigencia, sino también a los que en dicho momento se hallaren en vigor.
2. Sin embargo, cuando a la promulgación de la Ley de Bases de 22 de diciembre de 1955 el inquilino o arrendatario hubiere accedido de modo fehaciente, con fecha posterior a la celebración del contrato, a desalojar definitivamente la vivienda o local de negocio, no será de aplicación lo dispuesto en la misma.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEGUNDA.
1. El ejercicio de los derechos reconocidos en la legislación precedente, cuando se hubiese iniciado extrajudicial o judicialmente antes de vigencia de la presente Ley, se regirá en todos sus aspectos y consecuencias por aquella legislación.
2. Si el procedimiento judicial estuviere iniciado a la entrada en vigor de la presente Ley, serán aplicables las normas procesales de la legislación anterior, siendo de aplicación en los restantes casos el procedimiento judicial establecido en la presente.
B. Disposición referente al arrendamiento de los locales para Casinos y Círculos de Recreo

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA TERCERA.
Los arrendamientos comprendidos en el número 2 del artículo 2 quedan prorrogados por el plazo de un año, a contar de la vigencia de esta Ley, transcurrido el cual se podrán ejercitar las acciones pertinentes con sujeción al derecho común, si bien para el desahucio por vencimiento del término deberá mediar el oportuno requerimiento con antelación a seis meses.

 

C. Disposiciones referentes al subarriendo 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA CUARTA.
a. Cuando una vivienda o local de negocio se hallare total o parcialmente subarrendada en 1 de octubre de 1946 por plazo no inferior al de seis meses, precisamente anteriores a esta fecha, aunque el arrendador no hubiere autorizado el subarriendo, si antes de ese día no promovió el desahucio por dicha causa, no podrá a su amparo obtener la resolución del contrato hasta que cambie la persona del subarrendatario. Y el cambio no se entenderá causado si se tratare de viviendas, porque a la muerte del subarrendatario prosigan el subarriendo sus familiares dentro del segundo grado que con él convivieren con tres meses de anterioridad al óbito, siendo de aplicación, cuando lo subarrendado fuere un local de negocio, lo establecido en el artículo 60, bien que referido a la persona del subarrendatario.
En los casos a que se refiere el párrafo anterior, el arrendador, a partir de la vigencia de esta Ley, y mientras subsista el subarriendo, podrá exigir del inquilino o arrendatario un sobreprecio equivalente al 80 % más el importe de la renta que en 1 de octubre de 1946 pagare, de ser aquel total conforme a las prescripciones del capítulo III, y del 40 % si parcial. La falta de pago de estos porcentajes se reputará como inefectividad de la renta, y serán exigibles con independencia de cualquier otro aumento que autorice esta Ley.
b. El arrendador que por escrito y con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley hubiera autorizado el subarriendo total o parcial, no tendrá derecho a participar en el precio del mismo, ni a reclamar los sobreprecios establecidos en la letra anterior, pero sí al pago de lo que hubiere pactado por consentirlo.
c. Aunque por escrito y en fecha anterior a la vigencia de los preceptos de esta Ley contare el inquilino con la autorización del arrendador para ceder o traspasar su vivienda, no podrá cederla más que a las personas que menciona el artículo 24, entendiéndose sustituida esta facultad por la de subarriendo total, que comprenderá el parcial. Tampoco en estos casos tendrá el arrendador derecho al percibo de participación alguna en los precios del subarriendo ni a exigir el aumento que autoriza el párrafo a. de esta Disposición.
d. Siempre que el arrendador perciba sobreprecio por el subarriendo en virtud de lo establecido en la letra a. de esta Disposición, o en los casos de las dos letras anteriores, tendrá los derechos y obligaciones que le asignan los capítulos III y XI, pero no le asistirá acción resolutoria del contrato de inquilinato, aunque cambie la persona del subarrendatario, y la facultad que le otorga el artículo 15 se limitará al importe de la renta y del sobreprecio, si se hallare autorizado a percibirlo, y al de la renta exclusivamente en los casos que fueren de aplicación las dos letras anteriores de esta Disposición.
e. El arrendador que hallándose en el caso de la letra a. de esta Disposición, y sin serle de aplicación lo dispuesto en las b. y c., se abstuviere de percibir sobreprecio alguno, además de poder obtener la resolución del contrato de inquilinato al producirse el cambio del subarrendatario en el modo exigido en la letra a. citada, tendrá los derechos que confiere esta Ley al arrendador que autorice el subarriendo, sin que le sean exigibles las obligaciones que impone al mismo.
f. El subarrendador deberá cumplir siempre las obligaciones que le impone esta Ley, y le asistirán las acciones que le competen a tenor de la misma, salvo contra el arrendador que se hallare en el caso de la letra anterior, y la resolutoria del contrato de subarriendo por expiración del plazo pactado para el mismo, que no procederá en los celebrados con anterioridad a la vigencia de los preceptos de la Ley de 31 de diciembre de 1946, por ser de aplicación, en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la prórroga obligatoria para el subarrendador o para los que por muerte de éste le continuaren.
El subarrendatario, sea cual fuere la fecha del subarriendo, disfrutará de las acciones que le confiere esta Ley, salvo las referidas al arrendador que se hallare comprendido en la letra anterior de esta Disposición.
g. El beneficio de prórroga otorgado a los subarrendatarios en los párrafos anteriores cesará en los casos primero, tercero, cuarto y quinto del artículo 62, siendo de aplicación los siguientes preceptos del capítulo VIII, que desarrollan el caso primero, sustituyéndose la mención que se hace de arrendador e inquilino o arrendatario por la de subarrendador y subarrendatario, respectivamente y reduciéndose, en todo caso, el plazo de preaviso y el importe de la indemnización a tres meses. Será también aplicable al artículo 64 y lo dispuesto en el artículo 72, de ser varios los locales que hubiere subarrendado el reclamante.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA QUINTA.
Las variaciones introducidas en el capítulo III sólo serán aplicables en los supuestos en él previstos que se produzcan a partir de la vigencia de la presente Ley.
Las situaciones jurídicas creadas al amparo de lo dispuesto en el artículo 27 del Texto Articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán únicamente mientras sigan conviviendo con el inquilino las mismas personas extrañas a su familia que con él convivieron el día en que entre en vigor esta Ley, pero con obligación para el inquilino de notificar en forma fehaciente al arrendador en el término de cuatro meses, contados desde el siguiente al día antes indicado, el nombre de aquellas personas y de los hijos que con cada una de ellas convivan. El porcentaje autorizado en el párrafo primero del referido artículo quedará elevado a partir de la vigencia de la presente Ley al 20 % de la renta, sin perjuicio de cualquier otro aumento autorizado por este texto legal; si se incumpliera por el inquilino la obligación de notificar en el plazo señalado, el porcentaje se elevará al 30 %.

 


D. Disposiciones referentes a la cesión de vivienda, traspaso de local de negocio y arrendamiento de viviendas amuebladas

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SEXTA.
Las situaciones jurídicas producidas al amparo de los capítulos IV y V del Texto Articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946 subsistirán con la extensión y en los términos que les reconociera la legislación precedente, pero sujetándose, en cuanto al ejercicio de las acciones encaminadas a hacerlas valer, a lo dispuesto en la presente Ley.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA SÉPTIMA.
Las modificaciones introducidas en el artículo 25 en el plazo de caducidad de la acción resolutoria del contrato por cesión, y en el cómputo del mismo, no serán de aplicación a las verificadas antes de la entrada en vigor de esta Ley.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA OCTAVA.
El arrendatario de local de negocio que con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley tuviere reconocido por escrito el derecho de traspaso, podrá ejercitarlo libremente y sin someterse a lo dispuesto en el capítulo IV, pero el inmediato adquirente por traspaso habrá de cumplir lo ordenado en este último capítulo.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA NOVENA.
Los porcentajes de participación a que se refiere el artículo 39, número 2, se mantendrán mientras la renta no quede totalmente revalorizada, a tenor del artículo 96, pero una vez alcanzado el límite de la revalorización el porcentaje de participación será de un 25 % en el precio de traspaso, que experimentará el aumento del 50 % a que se refiere el último inciso del citado artículo 39, número 2.

 

E. Disposiciones referentes al tiempo de duración de los contratos y las excepciones a la prórroga

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DÉCIMA.
Los beneficios reconocidos en los artículos 58 y 59 serán aplicables a los contratos de inquilinato vigentes en el momento de empezar la regir esta Ley, cualquiera que sea el número de subrogaciones que se hubiesen producido con anterioridad.
Se concede un plazo de cuatro meses, siguientes a la fecha indicada en el párrafo anterior, para notificar al arrendador cuál es la persona titular del arriendo a virtud de subrogación nacida al amparo de la legislación precedente.

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA UNDÉCIMA.
Las dos subrogaciones a que se refiere el número 3 del artículo 60 serán aplicables a los contratos de arrendamiento de locales de negocio actualmente vigentes, cualquiera que hubiere sido el número de las subrogaciones anteriores.

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DUODÉCIMA.
Lo dispuesto en el número 4 del artículo 58 y en el 3 del 60 será aplicable aunque el fallecimiento del inquilino, del arrendatario o de alguno de sus sucesivos herederos subrogados hubiere ocurrido antes de la vigencia de esta Ley, salvo que en la fecha de su entrada en vigor hubiere recaído sentencia firme que declare resuelto el contrato.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOTERCERA.
El plazo a que se refiere el apartado tercero del artículo 62 deberá conmutarse a partir de fecha posterior a la vigencia de esta Ley.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOCUARTA.
Cuando con anterioridad a la vigencia de la presente Ley se hubiera arrendado un local construido para servir de casa-habitación, con el fin de ejercer en él actividad industrial, comercial o de enseñanza, con fin lucrativo, aunque a tenor de lo dispuesto en este texto legal merezca el arrendamiento la clasificación de local de negocio, podrá el arrendador negarse a la prórroga, al amparo de la causa primera del artículo 62, cumpliendo lo establecido en los artículos 63, 64, 65, 67, 68, 73, números 1 y 2 y 74, que serán aplicables con las siguientes modificaciones:
a. Cuando el arrendatario no tuviera en él su casa-habitación, a efectos del orden de prelación del artículo 64, el local se entenderá situado entre las viviendas que no sirvan de hogar familiar y la ocupada por familia menos numerosa. Mas si le sirviere de casa-habitación, se considerará comprendido en el grupo de las viviendas correspondientes a quienes, habitando en ellas, ejerzan en las mismas profesión u oficio que sea objeto de tributación.
b. El artículo 65 será de aplicación, salvo en lo relativo a la indemnización que percibirá el arrendatario, la cual se establecerá según lo dispuesto en los artículos 70, apartado cuarto, o, en su caso, 73, número 4 y siguientes cuyos preceptos se aplicarán sin otra modificación que en cuanto al plazo en que deberá ocuparse el local, para lo que se estará a lo prevenido en el artículo 68.
Será competente el Juez de Primera Instancia para conocer de las demandas que se promuevan al amparo de lo dispuesto en esta disposición.

 

F. Disposiciones referentes a la renta a su revisión y a la fianza

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOQUINTA.
Las nuevas asimilaciones a locales de negocio establecidas en el número 2 del artículo 5 sólo surtirán efecto a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en los términos, respecto de la renta, previstos en el artículo 96, si bien el plazo a que se refiere el número 5, párrafo segundo, será anual en lugar de semestral.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOSEXTA.
Las modificaciones introducidas por el artículo 99 serán de aplicación cuando los hechos en él previstos se hayan iniciado después de la vigencia de la presente Ley, salvo lo preceptuado en los apartados tercero y sexto del número uno del mismo, que serán aplicables aun cuando la asignación por la Hacienda de renta superior a la satisfecha por el inquilino o arrendatario o la aplicación de la vivienda al destino especificado en el referido apartado sexto hubieren tenido lugar antes de la entrada en vigor de esta Ley.

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOSÉPTIMA.
Sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 100, las rentas de los arrendamientos de vivienda y local de negocio concertados después de 11 de mayo de 1956 y antes de 1 de Julio de 1964, una vez que lleven cinco años de prórroga legal, podrán ser elevadas en los porcentajes que señale el Gobierno, previo informe de la Organización Sindical y audiencia del Consejo de Estado, teniendo en cuenta a estos efectos la variación de los índices ponderados de vida publicados por el Instituto Nacional de Estadística, correspondientes al período comprendido entre el año en que el contrato entró en la fase de prórroga legal y el día 30 de junio de 1964, en función de la variación que puedan experimentar sueldos y jornales y en consideración al destino del local arrendado y fecha de su primera ocupación.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMOOCTAVA.
La renta de las viviendas y locales de negocio que hubiere sido objeto de reducción al amparo de lo dispuesto en el artículo 133 del Texto Articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 31 de diciembre de 1946 podrá ser incrementada por el arrendador, a partir de la entrada en vigor de esta Ley, en la misma cantidad a que ascendió la reducción, siempre que concurran los requisitos a que se refiere el artículo 103 de este texto legal, que, a partir de la vigencia de esta Ley, será aplicable con efectos retroactivos.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA DECIMONOVENA.
Las variaciones introducidas por el artículo 105 sólo serán aplicables a los contratos que se perfeccionen después de la entrada en vigor de esta Ley.

 

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA VIGÉSIMA.
En los contratos a que se refieren los números 2 y 3 del artículo tercero que estuvieren en vigor el día en que comience a regir la presente Ley, de no haber acuerdo entre los interesados para revisar la renta, podrá serlo, a instancia del arrendador, dentro de los seis meses, a partir del día indicado por la Junta de Estimación prevista en el capítulo XII. Si el arrendatario considera gravosa la renta asignada por la Junta, podrá desistir del arrendamiento dentro de los treinta días siguientes de serle notificada, cualquiera que fuere el plazo que, conforme al contrato, le quedare por cumplir, pero en todo caso vendrá obligado al abono de la señalada desde el día de la notificación hasta aquel en que entregare al arrendador el objeto del arrendamiento.

 

DISPOSICIÓN TRANSITORIA VIGESIMOPRIMERA.
Las modificaciones efectuadas en el capítulo XI sólo serán aplicables a los hechos previstos en él, cuya producción se haya iniciado después de la entrada en vigor de la presente Ley.

 

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL PRIMERA.
Hasta que el Gobierno, por considerar aumentada la disponibilidad de viviendas, decrete lo contrario, ningún local destinado anteriormente a hogar familiar podrá ser dedicado en lo sucesivo, de modo principal, a otros fines.
Los Ayuntamientos se abstendrán de otorgar licencias de obras para instalación de nuevos establecimientos mercantiles e industriales en edificios ya construidos, así como toda clase de permisos y autorizaciones encaminadas a la apertura de los mismos, sin que se acredite previamente, y con certificado expedido por la fiscalía de la vivienda correspondiente, que no se produce la transformación prohibida por esta Disposición. El mismo documento exigirán las Delegaciones de Hacienda antes de autorizar la correspondiente alta en la contribución.
Cuando la prohibición establecida en esta Disposición se infringiere, entrará en aplicación lo dispuesto en el párrafo 2 y siguientes de la letra b) de la segunda de estas disposiciones adicionales, aunque el Gobierno no haya hecho uso de la autorización a que el mismo se refiere.

 

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEGUNDA.
Queda autorizado el Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejan, disponga por Decreto la adopción gradual, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberanía de las siguientes medidas:
a. El alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie. A tales fines, el Gobernador Civil de la provincia , comprobando sumariamente las denuncias que se le formulen, concederá al propietario el plazo de un mes para que se ocupen, precisamente como casa-habitación y no como escritorio, oficina, depósito, almacén o local de negocio. Y transcurrido dicho plazo sin hacerlo, dentro de los quince días que sigan, acordará aquella autoridad que sea ocupada por el primer aspirante a inquilino, en turno riguroso de antigüedad, que se hallare dispuesto a pagar como renta la exigida por el arrendador, si no fuera superior a la última declarada a fines fiscales o a la que sirva de base al tributo, de no haberse formulado declaración, y el aspirante advendrá inquilino de la vivienda, con los derechos y deberes que le impone esta Ley, aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinará conforme a los datos fiscales que se expresan.
b. El desahucio por causa de necesidad social de aquellas viviendas ocupadas que, sin mediar justa causa, se hallaren habitualmente deshabitadas, o el de las que no sirvan de casa-habitación, oficinas o local de negocio del arrendador, o si se hallaren alquilados, de su inquilino o arrendatario. Los Tribunales, al resolver, tendrán en cuenta, además de aquellas circunstancias personales del demandado que determinen la existencia o inexistencia de causa justa, lo siguiente:
1. Si es realmente útil la ocupación en razón a la proximidad o alejamiento del núcleo urbano en que la escasez de viviendas se produce;
2. Si por ser la vivienda de características parecidas o semejantes a las que normalmente sirven en la localidad de casa-habitación, permanentemente ocupada, procede acordar que así sea.
El desahucio lo instará el Ministerio Fiscal a excitación del Gobernador Civil de la provincia y previa sumaria investigación de la denuncia que hará esta Autoridad. Se deducirá ante el Juez de Primera Instancia respectivo y habrán de ser llamados al juicio, como parte demandada, el propietario o titular, y de hallarse alquilada la vivienda, también el inquilino. Su tramitación se acomodará a lo dispuesto en el capítulo XII para los procedimientos atribuidos a la competencia de aquellos Juzgados cuando se ejercita ante ellos acción resolutoria del contrato; pero las costas, si la demanda se desestima, no se impondrán nunca al actor. Cuando se estime la demanda por sentencia firme y ejecutoria se procederá al lanzamiento del ocupante en el plazo de quince días improrrogables.
Para su efectiva ocupación o, en su caso, alquiler se aplicará lo prevenido en la letra a) de esta Disposición.
Tan luego se adopte alguna de las medidas de que trata la presente Disposición se procederá a la constitución en los Gobiernos Civiles de un registro público y gratuito de aspirantes a inquilinos, que comprenderá todos los de la provincia que en tal caso se hallaren clasificados por localidades, y en el cual figurará, junto a cada aspirante, la renta que estuviere dispuesto a pagar.
El Gobierno podrá disponer además la adopción de cuantas medidas fueren necesarias para la mayor eficacia de las que se dejen enunciadas.
Lo dispuesto en la letra b) de esta Disposición se entiende sin perjuicio de lo previsto en el apartado tercero del artículo 62.

 

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL TERCERA.
El Gobierno, previo informe de la Organización Sindical, con audiencia del Consejo de Estado, y teniendo en cuenta las mutaciones habidas en la economía nacional, podrá elevar o reducir el tope de la renta señalada en el número 2 del artículo 6, para que los inquilinos de viviendas ocupadas por primera vez a partir de 1 de enero de 1960 puedan renunciar válidamente a los beneficios concedidos por esta Ley.

 

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL CUARTA.
Mientras subsistan las actuales circunstancias de escasez de viviendas, y hasta que el Gobierno disponga la vigencia plena del número 2 del artículo 12, la división que en el mismo se establece para la fijación de la merced del subarriendo parcial se hará tomando como dividendo el cuádruplo de la renta.

 

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL QUINTA.
El Gobierno podrá disponer quede sin efecto la acción impugnatoria regulada en el artículo 53 y la facultad prevista en el artículo 18 sobre subarriendos sin consentimiento del arrendador, cuando considere que las circunstancias así lo aconsejan.

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL SEXTA.
El Gobierno también podrá disponer que quede sin efecto total o parcialmente lo prevenido en el número 2 del artículo 99 cuando resulte contrario a la equidad que el arrendador continúe soportando por sí solo las cargas a que dicho precepto se refiere, así como para determinar la forma y proporción en que los inquilinos y arrendatarios deben contribuir al levantamiento de dichas cargas.

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL SÉPTIMA.
Se autoriza al Gobierno para extender la derrama establecida en el artículo 8 del Decreto de 17 de octubre de 1940, en la cuantía, forma y proporción que se estimen oportunas, a las Cámaras Oficiales de Comercio, Industria y Navegación y otros Organismos que puedan considerarse afectados.

 

DISPOSICIÓN ADICIONAL OCTAVA.
El Gobierno, a propuesta del Ministro de Justicia, podrá dictar por Decreto, además de aquellas disposiciones expresamente citadas en esta Ley, las que considere necesarias para la mejor ejecución, desarrollo y cumplimiento de los preceptos de la misma.

 

DISPOSICIÓN FINAL PRIMERA.
1. El presente Texto Refundido entrará en vigor el día 1 de enero de 1965, rigiendo en esta materia hasta el 30 de junio de 1964 el Texto Articulado de la Ley de Bases de Arrendamientos Urbanos de 22 de diciembre de 1955, aprobado por Decreto de 13 de abril de 1956, y a partir de 1 de julio de 1964, el referido Texto Articulado, con las modificaciones y adiciones introducidas en él por la Ley de 11 de junio de 1964, todo ello hasta la entrada en vigor del presente Texto Refundido.
2. La fecha de entrada en vigor de la Ley a que se refiere en los artículos 3, número 3; 95, 96 y 97, y las disposiciones transitorias 7, 11, 12 y 15 a 18 de este Texto Refundido es la de 1 de julio de 1964.

 

 

DISPOSICIÓN FINAL SEGUNDA.
Quedan derogadas todas las disposiciones especiales dictadas en materia de arrendamientos urbanos, con excepción de las contenidas en las Leyes especiales protectoras de la construcción de fincas urbanas y sus disposiciones complementarias, de las demás aludidas en la presente Ley y de las siguientes:
• Ley de 23 de septiembre de 1939, en los casos cuya aplicación está establecida;
• Decretos de 3 de febrero, 13 de abril y 25 de mayo de 1945 y 21 de marzo de 1952, sobre competencia y procedimiento administrativo de desahucio;
• Decreto de 3 de octubre de 1947, sobre aplicación y cumplimiento de la letra a) de la disposición transitoria 23 del Texto Articulado de la Ley de 31 de diciembre de 1946;
• Decreto de 22 de septiembre y Orden de 23 de octubre de 1947 y Decreto de 22 de abril de 1949, con normas singulares sobre arrendamientos de fincas urbanas en la ciudad de Cádiz;
• Decreto de 1 de marzo de 1949 sobre papel de fianzas;
• Orden de 12 de diciembre de 1947 sobre destino y aplicación de las cantidades a que se refiere el artículo 96 del Texto Articulado antes citado;
• Orden de 22 de febrero y Decreto de 28 de mayo de 1950, aclaratorios de los artículos 71 y 79, respectivamente, del mismo Texto Articulado;
• Ley de 16 de diciembre de 1954 sobre hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento de posesión;
• Decreto de 26 de julio de 1956 por el que se desarrolla lo dispuesto en los artículos 98, número 1, y 102 del presente Texto Articulado;
• Decreto-ley de 14 de septiembre y Decreto de 28 de septiembre de 1956, sobre aplicación de la disposición transitoria octava del mismo texto;
• Decretos de 30 de noviembre de 1956 y 22 de julio de 1958, dictados en aplicación de la disposición adicional sexta del Texto Articulado aprobado por Decreto de 13 de abril de 1956;
• Ley de 12 de mayo de 1956 y disposiciones complementarias sobre ordenación urbanística;
• Decreto de 22 de febrero de 1957, aclaratorio del artículo 7 de este Texto Articulado;
• Decreto de 18 de octubre de 1957 sobre instalación de antenas receptoras de televisión;
• Decretos de 28 de marzo de 1958, 29 de enero de 1959 y 15 de diciembre de 1960, sobre aplicación de las medidas señaladas en el apartado b) de la disposición adicional segunda del Texto Articulado últimamente citado;
• Ley de 24 de abril y Decreto de 22 de julio de 1958, sobre préstamos a los inquilinos para la adquisición de sus viviendas;
• Decreto de 10 de octubre de 1958, sobre facultades de los Gobernadores Civiles en materia de vivienda;
• Decreto de 31 de octubre de 1958, complementario del artículo 62, número 3, del mismo texto;
• Decreto de 8 de enero de 1959, sobre aplicación del artículo 76 y de la disposición adicional primera de igual texto;
• Decreto de 17 de noviembre de 1960, sobre viviendas construidas al amparo de la Ley de 25 de junio de 1935;
• Decreto de 6 de septiembre de 1961, sobre revisión quinquenal de las rentas, y artículo 32 de la Ley 77/1961, de 23 de diciembre, sobre educación física.
Seguirán igualmente en vigor las disposiciones dictadas para la defensa del patrimonio artístico o histórico nacional

 

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 Requerimientos, Avisos y Comunicaciones entre Arrendador y Arrendatario

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

 

Texto Consolidado (Versión vigente año 2015 - Actualizada con la última reforma de 31 de marzo de 2015)

 

 

Preámbulo

 

TÍTULO I. Ámbito de la ley

 

TÍTULO II. De los arrendamientos de vivienda


CAPÍTULO I. Normas generales

 

CAPÍTULO II. De la duración del contrato

 

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Requerimientos y Reclamaciones


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Desahucios

 

CAPÍTULO III. De la renta

 

CAPÍTULO IV. De los derechos y obligaciones de las partes

 

CAPÍTULO V. De la suspensión, resolución y extinción del contrato

 

TÍTULO III. De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

 

TÍTULO IV. Disposiciones comunes

 

TÍTULO V. Procesos arrendaticios

 

Disposiciones adicionales

 

Disposiciones transitorias

  

Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.

 

Disposiciones finales


 

Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos.

Texto Consolidado (Versión vigente año 2015 - Actualizada con la última reforma de 31 de marzo de 2015)

 


JUAN CARLOS I

REY DE ESPAÑA

A todos los que la presente vieren y entendieren.

Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente Ley.

 

PREAMBULO

 

El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, aprobado por el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

 

Los principios que inspiraron la reforma de la legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza la Exposición de Motivos de la Ley 40/1964, fueron los de atemperar el movimiento liberalizador de la propiedad urbana a las circunstancias económicas del país y a las exigencias de la justicia. Sin embargo, el texto refundido no llegó a alcanzar sus objetivos de desbloquear la situación de las rentas congeladas. El citado texto consagró, además, un régimen de subrogaciones, tanto ínter vivos como mortis causa, favorable a los intereses del arrendatario.

 

Ambas circunstancias determinaron un marco normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la utilización del instituto arrendaticio.

 

Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos.

 

El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir sustancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los precios en el mercado inmobiliario.

 

En la actualidad, el mercado de los arrendamientos urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a la Ley de 1964, aproximadamente el 50 por 100 del total, con rentas que se pueden calificar como ineconómicas.

 

Las disfunciones que esta situación genera en el mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100 aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de alquiler.

 

Por ello, la finalidad última que persigue la reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

 

La consecución de este objetivo exige una modificación normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí es una condición necesaria para que ello se produzca.

 

La regulación sustantiva del contrato de arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son sustancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos disímiles que se hagan eco de esa diferencia.

 

En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma absoluta en el libre acuerdo de las partes.

 

Además, la ley contiene una reforma parcial de la regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos actualmente en vigor.

 

2

La regulación de los arrendamientos de vivienda presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un freno para que tanto los propietarios privados como los promotores empresariales sitúen viviendas en este mercado.

 

Este plazo mínimo de duración se articula a partir del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.

 

Se introduce también en la ley un mecanismo de prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años, que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de tres años.

 

El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador.

 

El establecimiento de un plazo de duración limitado permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en mantener dicho derecho en el ámbito mortis causa a favor de aquellas personas con vinculación directa con el arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al conviviente «more uxorio».

 

En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que, en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge no titular. En estos casos, se reconoce «ex lege» a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por el tiempo que restare del contrato.

 

El régimen de rentas se construye en torno al principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía de las actualizaciones previstas.

Ello puede ser así, dado que la norma establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Indice de Precios al Consumo.

 

Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.

 

También se mantiene el derecho de adquisición preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin suponer una grave onerosidad para el arrendador incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.

 

Por último, por lo que se refiere a la formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su duración, de acceder al Registro de la Propiedad, intentando, por otro lado, potenciar esta posibilidad de acceso mediante la vinculación de determinadas medidas de fomento o beneficio al hecho de la inscripción. Este hecho no sólo contribuye a reforzar las garantías de las partes, sino que incrementa la información disponible para el Estado, permitiéndole el diseño y ejecución de aquellas medidas que puedan contribuir a la mejora de la ordenación normativa y de la práctica de los arrendamientos.

 

3

La ley abandona la distinción tradicional entre arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda, categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.

 

Este nuevo categorismo se asienta en la idea de conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades económicas, recreativas o administrativas.

 

Para ello, en la regulación de los arrendamientos para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del Código Civil.

 

Se regulan así, con carácter supletorio de la voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y las subrogaciones mortis causa, aunque limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.

 

Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.

 

4

La fianza arrendaticia mantiene su carácter obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.

 

5

En la regulación de los procesos arrendaticios se establece que la competencia para conocer de las controversias corresponde, en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.

 

Esto no obsta para recordar la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.

 

La tramitación de los procesos arrendaticios se defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponda abonar al arrendatario.

 

Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.

 

En los supuestos de acumulación de acciones se ha establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.

 

Por último, y como novedad más significativa de la ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites que por ley se consagran.

 

6

Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.

 

Por lo que se refiere a los contratos celebrados con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de local de negocio.

 

Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por la Ley de 1964, se aborda la necesidad de poner límite a la duración de esta prórroga obligatoria restableciendo la temporalidad de la relación arrendataria de conformidad con su propia naturaleza, pero esta modificación se realiza teniendo en cuenta los efectos sociales y económicos de la medida tomando en consideración la situación personal y familiar y la capacidad económica de los arrendatarios.

 

En este sentido, en el arrendamiento de viviendas se opta por la supresión total de la subrogación ínter vivos, excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación mortis causa que el texto refundido de 1964 reconocía.

 

Como esta medida afecta a situaciones cuyos contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la legislación de 1964.

 

En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al 9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva realidad.

 

En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta, por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandatándose al Gobierno para que en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la actualización de las rentas.

 

Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada, en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

 

En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos, aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más complejo.

 

Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada, derechos de subrogación mortis causa en el primer supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se venga desarrollando en el local.

 

Para los arrendamientos de personas jurídicas se configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones arrendaticias.

 

En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las categorías antes expuestas.

 

Para favorecer la continuidad de los arrendatarios, la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a cualquier tercero en condiciones de mercado.

 

Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela generada por la actividad del antiguo arrendatario.

 

En cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de negocio, en materia de duración y de régimen de renta.

 

TÍTULO I.- Ámbito de la ley

 

Artículo 1. Ámbito de aplicación.

La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.

 

Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.

1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

2. Las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

 

Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

1. Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.

2. En especial, tendrán esta consideración los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.

 

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

4. La exclusión de la aplicación de los preceptos de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos.

5. Las partes podrán pactar la sumisión a mediación o arbitraje de aquéllas controversias que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos, de conformidad con lo establecido en la legislación reguladora de la mediación en asuntos civiles y mercantiles y del arbitraje.

6. Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron.

 

Artículo 5. Arrendamientos excluidos.

Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta ley:

a) El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten.

b) El uso de las viviendas militares, cualquiera que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su legislación específica.

c) Los contratos en que, arrendándose una finca con casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

d) El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se establezca entre cada uno de ellos y la Universidad respectiva, a la que corresponderá en cada caso el establecimiento de las normas a que se someterá su uso.

e) La cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial.

 

TÍTULO II.- De los arrendamientos de vivienda

 

CAPÍTULO I.- Normas generales

 

Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.

 

Artículo 7. Condición y efectos frente a terceros del arrendamiento de viviendas.

1. El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.

2. En todo caso, para que los arrendamientos concertados sobre fincas urbanas, surtan efecto frente a terceros que hayan inscrito su derecho, dichos arrendamientos deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad.

 

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

 

CAPÍTULO II.- De la duración del contrato

 

Artículo 9. Plazo mínimo.

1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.

2. Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

4. Tratándose de finca no inscrita, también durarán tres años los arrendamientos de vivienda que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que parezca ser propietaria en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el apartado 1 de este artículo. Si el arrendador enajenase la vivienda arrendada, se estará a lo dispuesto en el artículo 1.571 del Código Civil. Si fuere vencido en juicio por el verdadero propietario, se estará a lo dispuesto en el citado artículo 1.571 del Código Civil, además de que corresponda indemnizar los daños y perjuicios causados.

 

Artículo 10. Prórroga del contrato.

1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.

2. Una vez inscrito el contrato de arrendamiento, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el apartado anterior, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

3. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

 

Artículo 11. Desistimiento del contrato.

El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.

 

Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.

1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.

2. A estos efectos, podrá el arrendador requerir al cónyuge del arrendatario para que manifieste su voluntad al respecto.

Efectuado el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá si el cónyuge no contesta en un plazo de quince días a contar de aquél. El cónyuge deberá abonar la renta correspondiente hasta la extinción del contrato, si la misma no estuviera ya abonada.

3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.

Si el contrato se extinguiera por falta de notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a dicho mes.

4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

 

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

 

Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

1. El adquirente de una finca inscrita en el Registro de la Propiedad, arrendada como vivienda en todo o en parte, que reúna los requisitos exigidos por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sólo quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador si el arrendamiento se hallase inscrito, conforme a lo dispuesto por los artículos 7 y 10 de la presente ley, con anterioridad a la transmisión de la finca.

2. Si la finca no se hallase inscrita en el Registro de la Propiedad, se aplicará lo dispuesto en el párrafo primero del artículo 1571 del Código Civil. Si el adquirente usare del derecho reconocido por el artículo citado, el arrendatario podrá exigir que se le deje continuar durante tres meses, desde que el adquirente le notifique fehacientemente su propósito, durante los cuales deberá satisfacer la renta y demás cantidades que se devenguen al adquirente. Podrá exigir, además, al vendedor, que le indemnice los daños y perjuicios que se le causen.

 

Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.

1. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación. El cónyuge a quien se haya atribuido el uso de la vivienda arrendada de forma permanente o en un plazo superior al plazo que reste por cumplir del contrato de arrendamiento, pasará a ser el titular del contrato.

2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso de la vivienda.

 

Artículo 16. Muerte del arrendatario.

1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:

a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.

b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.

d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.

e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.

f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.

Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.

2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.

Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la renta de dichos tres meses.

Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de subrogarse.

4. En arrendamientos cuya duración inicial sea superior a tres años, las partes podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los tres primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los tres años cuando el fallecimiento se hubiera producido con anterioridad.

 

CAPÍTULO III.- De la renta

 

Artículo 17. Determinación de la renta.

1. La renta será la que libremente estipulen las partes.

2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

3. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.

4. El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

El recibo o documento acreditativo que lo sustituya deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la renta en vigor.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

5. En los contratos de arrendamiento podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda reemplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. Al finalizar el arrendamiento, el arrendatario no podrá pedir en ningún caso compensación adicional por el coste de las obras realizadas en el inmueble. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y resultará aplicable lo dispuesto en el apartado 2 del artículo 23.

 

Artículo 18. Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser revisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente.

 

Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.

1. La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.

En el supuesto de edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función de la superficie de la finca arrendada.

3. La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

 

Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.

1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.

En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.

En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.

Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración.

2. Durante los tres primeros años de vigencia del contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se refiere el apartado anterior, con excepción de los tributos, sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 18.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.

4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

 

CAPÍTULO IV.- De los derechos y obligaciones de las partes

 

Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.

 

Artículo 22. Obras de mejora.

1. El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.

2. El arrendador que se proponga realizar una de tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.

3. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.

 

Artículo 23. Obras del arrendatario.

1. El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.

2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna.

Si, a pesar de lo establecido en el apartado 1 del presente artículo, el arrendatario ha realizado unas obras que han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior.

 

Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.

1. El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años, tanto del propio arrendatario como de su cónyuge, de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con independencia de su orientación sexual, o de sus familiares que con alguno de ellos convivan de forma permanente, siempre que no afecten a elementos o servicios comunes del edificio ni provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad.

2. El arrendatario estará obligado, al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el arrendador.

 

Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.

1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.

2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión.

Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.

3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.

4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.

5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.

6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.

7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.

8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

 

CAPÍTULO V.- De la suspensión, resolución y extinción del contrato

 

Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.

Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.

 

Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.

1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.

2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:

a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

b) La falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.

c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.

d) La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.

e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7.

3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver el contrato por las siguientes causas:

a) La no realización por el arrendador de las reparaciones a que se refiere el artículo 21.

b) La perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

4. Tratándose de arrendamientos de finca urbana inscritos en el Registro de la Propiedad, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedará resuelto por falta de pago de la renta y que deberá en tal caso restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador, la resolución tendrá lugar de pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento, y éste no haya contestado al requerimiento en los diez días hábiles siguientes, o conteste aceptando la resolución de pleno derecho, todo ello por medio del mismo juez o notario que hizo el requerimiento.

El título aportado al procedimiento registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que no se haya contestado por el requerido de pago o que se haya contestado aceptando la resolución de pleno derecho, será título suficiente para practicar la cancelación del arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

Si hubiera cargas posteriores que recaigan sobre el arrendamiento, será además preciso para su cancelación justificar la notificación fehaciente a los titulares de las mismas, en el domicilio que obre en el Registro, y acreditar la consignación a su favor ante el mismo notario, de la fianza prestada por el arrendatario.

 

Artículo 28. Extinción del arrendamiento.

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las siguientes:

a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador.

b) Por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente.

 

TÍTULO III.- De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

 

Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.

El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.

Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.

 

Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.

Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título.

 

Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.

1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.

2. El arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

3. No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta prevista en el apartado anterior.

4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.

 

Artículo 33. Muerte del arrendatario.

En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.

La subrogación deberá notificarse por escrito al arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del arrendatario.

 

Artículo 34. Indemnización al arrendatario.

La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

 

Artículo 35. Resolución de pleno derecho.

El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.

 

TÍTULO IV.- Disposiciones comunes

 

Artículo 36. Fianza.

1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.

2. Durante los tres primeros años de duración del contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.

3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de tres años, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.

4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.

5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.

6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar fianza la Administración General del Estado, las Administraciones de las Comunidades Autónomas y las entidades que integran la Administración Local, los organismos autónomos, las entidades públicas empresariales y demás entes públicos vinculados o dependientes de ellas, y las Mutuas de Accidentes de Trabajo y Enfermedades Profesionales de la Seguridad Social en su función pública de colaboración en la gestión de la Seguridad Social, así como sus Centros y Entidades Mancomunados, cuando la renta haya de ser satisfecha con cargo a sus respectivos presupuestos.

 

Artículo 37. Formalización del arrendamiento.

Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.

En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.

 

TÍTULO V.- Procesos arrendaticios

 

Artículos 38 a 40.

(Derogados)

 

Disposiciones Adcionales 

 

Disposición adicional primera. Régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento.

1. El plazo de duración del régimen legal de las viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la correspondiente calificación definitiva.

2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior, será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponda de conformidad con la normativa estatal o autonómica aplicable.

3. No se aplicará revisión de rentas de las viviendas de protección oficial salvo pacto explícito entre las partes. En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad.

4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.

5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las viviendas de protección oficial.

6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real Decreto-ley 31/1978.

7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.

8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares.

La excepción no alcanzará a las cuestiones de competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en la presente ley.

 

Disposición adicional segunda. Modificación de la Ley Hipotecaria.

1. El artículo 2, número 5.º, de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, tendrá la siguiente redacción:

«5.º Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos.»

2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de la Propiedad.

 

Disposición adicional tercera. Depósito de fianzas.

Las Comunidades Autónomas podrán establecer la obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin devengo de interés, a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del correspondiente contrato. Si transcurrido un mes desde la finalización del contrato, la Administración autonómica o el ente público competente no procediere a la devolución de la cantidad depositada, ésta devengará el interés legal correspondiente.

 

Disposición adicional cuarta. Ayudas para acceso a vivienda.

Las personas que, en aplicación de lo establecido en la disposición transitoria segunda de la presente ley, se vean privadas del derecho a la subrogación mortis causa que les reconocía el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, serán sujeto preferente de los programas de ayudas públicas para el acceso a vivienda, siempre que cumplan los requisitos en cuanto a ingresos máximos que se establezcan en dichos programas.

 

Disposición adicional quinta. Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

1. El artículo 1.563 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado en la forma siguiente:

«1.º El desahucio por falta de pago de las rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales, comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las cantidades en cuya inefectividad se sustente la demanda y el de las que en dicho instante adeude.

2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha presentación.

3.º En todo caso, deberán indicarse en el escrito de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración del juicio.»

2. Los recursos contra sentencias en las materias a que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.

En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o notarialmente.

Si el arrendatario no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que conozca de los mismos no cumpliere su obligación de pago o consignación en el plazo de cinco días.

También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se entenderá novación contractual.

3. El artículo 1.687,3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil quedará redactado de la forma siguiente:

«Artículo 1.687,3.

Las sentencias dictadas por las Audiencias en los juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición, en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos ordinarios.

No obstante, si se tratase de arrendamiento de vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.

Se entenderá que son conformes la sentencia de apelación y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición de costas.»

 

Disposición adicional sexta. Censo de arrendamientos urbanos.

1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistentes a su entrada en vigor.

2. Este censo comprenderá datos identificativos del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.

3. A estos efectos, los arrendadores deberán remitir, al Ministerio de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo máximo de tres meses a partir de la entrada en vigor de la ley, los datos del contrato a que se refiere el párrafo anterior.

4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la inclusión en el censo a que se refiere esta disposición de sus respectivos contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.

5. El incumplimiento de la obligación prevista en el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposición final cuarta de la presente ley.

 

Disposición adicional séptima. Modificación Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje.

Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente:

«En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo.»

 

Disposición adicional octava. Derecho de retorno.

El derecho de retorno regulado en la disposición adicional cuarta. 3.ª del texto refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto legislativo 1/1992, de 26 de junio, se regirá por lo previsto en esta disposición y, en su defecto, por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico, fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de la anterior, siempre que tenga al menos 90 metros cuadrados, o no inferior a la que tuviere, si no alcanzaba dicha superficie, de características análogas a aquélla y que esté ubicada en el mismo solar o en el entorno del edificio demolido o rehabilitado.

 

Disposición adicional novena. Declaración de la situación de minusvalía.

A los efectos prevenidos en esta ley, la situación de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas competentes.

 

Disposición adicional décima. Prescripción.

Todos los derechos, obligaciones y acciones que resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley, incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán, cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.

 

Disposiciones Transitorias

 

Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda.

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.

 

Disposición transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los artículos 12, 15 y 24 de la presente ley.

3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

No procederán los derechos de tanteo y retracto, regulados en el capítulo VI del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, en los casos de adjudicación de vivienda por consecuencia de división de cosa común cuando los contratos de arrendamiento hayan sido otorgados con posterioridad a la constitución de la comunidad sobre la cosa, ni tampoco en los casos de división y adjudicación de cosa común adquirida por herencia o legado.

B) Extinción y subrogación.

4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, sólo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior.

5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, se hubiese subrogado en la posición del inquilino antes de la entrada en vigor de la presente ley, sólo se podrá subrogar su cónyuge no separado legalmente o de hecho y, en su defecto, los hijos del arrendatario que habitasen en la vivienda arrendada y hubiesen convivido con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior.

No se autorizan ulteriores subrogaciones.

6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo con el artículo 59 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 ocupase la vivienda por segunda subrogación no se autorizan ulteriores subrogaciones.

7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5 de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.

8. Durante los diez años siguientes a la entrada en vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.

9. Corresponde a las personas que ejerciten la subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto proceda.

La condición de convivencia con el arrendatario fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.

Serán de aplicación a la subrogación por causa de muerte regulada en los apartados 4 a 7 anteriores, las disposiciones sobre procedimiento y orden de prelación establecidas en el artículo 16 de la presente ley.

En ningún caso los beneficiarios de una subrogación podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.

C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

10.1 En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en la Ley del Impuesto sobre el Patrimonio.

10.2 Podrá exigir del arrendatario el total importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponda al inmueble arrendado. Cuando la cuota no estuviese individualizada se dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En caso de ser varios los arrendatarios afectados, la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.

2.ª Del capital invertido en los gastos realizados, se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.

3.ª Al capital invertido se le sumará el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un período de cinco años.

4.ª El arrendatario abonará anualmente un importe equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta su completo pago.

En el caso de ser varios los arrendatarios afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19 de la presente ley.

5.ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.

10.4 Si el arrendador hubiera optado por realizar la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

10.5 Podrá repercutir en el arrendatario el importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de la entrada en vigor de la ley.

Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.

D) Actualización de la renta.

11. La renta del contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento fehaciente al arrendatario.

Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de vigencia del contrato.

Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la cantidad notificada.

La actualización se desarrollará de acuerdo con las siguientes reglas:

1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al Indice correspondiente al mes anterior a la fecha de actualización.

En los arrendamientos de viviendas comprendidos en el artículo 6.º, 2, del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador; y, como índice correspondiente a la fecha del contrato, el del mes de junio de 1964.

En los arrendamientos de viviendas no comprendidas en el artículo 6.º, 2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el mes de marzo de 1954.

2.ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la regla 5.ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.

3.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.

4.ª A partir del año en que se alcance el cien por cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

5.ª Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo con lo dispuesto en la regla 1.ª sea superior a la que resulte de aplicar lo dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.

La renta a estos efectos se determinará aplicando sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes porcentajes:

- El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.

- El 24 por 100 para el resto de los supuestos.

Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.

6.ª El inquilino podrá oponerse a la actualización de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento, incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse anualmente con la variación experimentada por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación, contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del arrendador.

7.ª No procederá la actualización de renta prevista en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada, no excedan de los límites siguientes:

Número de personas
que convivan
en la vivienda arrendada

Límite
en número de veces
el salario mínimo
interprofesional

1 ó 2

2,5

3 ó 4

3

Más de 4

3,5

 


Los ingresos a considerar serán la totalidad de los obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva por el arrendador la actualización de la renta.

En defecto de acreditación por el arrendatario de los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.

8.ª En los supuestos en que no proceda la actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la variación experimentada por el Indice General de Precios al Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.

9.ª La actualización de renta cuando proceda, se realizará en los plazos siguientes:

a) En diez años, cuando la suma de los ingresos totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán los siguientes:

 

Período anual
de actualización
a partir de la entrada
en vigor de la ley

Porcentaje
exigible
de la renta
actualizada

1.º

10

2.º

20

3.º

30

4.º

40

5.º

50

6.º

60

7.º

70

8.º

80

9.º

90

10.º

100

 


b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

En este caso, los porcentajes exigibles de la renta actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.

10.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

 

Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

B) Extinción y subrogación.

2. Los contratos que en la fecha de entrada en vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 3 a 4 siguientes.

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas siguientes:

1.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, en veinte años.

Se consideran actividades comerciales a estos efectos las comprendidas en la División 6 de la tarifa del Impuesto sobre Actividades Económicas.

Se exceptúan los locales cuya superficie sea superior a 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso, la extinción se producirá en cinco años.

2.ª Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1.ª a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas:

- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.

- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.

- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.

- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.

Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad que corresponda.

Los plazos citados en las reglas anteriores se contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Cuando en un local se desarrollen actividades a las que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los efectos de este apartado la mayor de ellas.

Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el párrafo primero.

5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.

En los casos previstos en este apartado y en el apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.

C) Actualización de la renta.

6. A partir de la entrada en vigor de la presente ley, en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, la renta de los arrendamientos de locales de negocio podrá ser actualizada, a instancia del arrendador, previo requerimiento fehaciente al arrendatario de acuerdo con las siguientes reglas:

1.ª La renta pactada inicialmente en el contrato que dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma proporción que el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo o que el Indice General Nacional o Indice General Urbano del Sistema de Indices de Costes de la Vida del mes anterior a la fecha del contrato con respecto al índice correspondiente al mes anterior a la fecha de cada actualización.

En los contratos celebrados con anterioridad al 12 de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes de junio de 1964.

2.ª De la renta actualizada que corresponda a cada período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las cantidades asimiladas a la renta.

En el supuesto de que al aplicar la tabla de porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la actualización.

3.ª En los arrendamientos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:

Actualización a partir
de la entrada en vigor
de la ley

Porcentaje exigible
de la renta actualizada

1.º

10

2.º

20

3.º

35

4.º

60

5.º

100

 

 

4.ª En los arrendamientos comprendidos en el apartado 3, y en aquéllos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª, a), del apartado 11 de la disposición transitoria segunda.

5.ª La renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.

Se consideran cantidades asimiladas a la renta a estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el artículo 107 del citado texto legal.

6.ª A partir del año en que se alcance el 100 por 100 de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual experimentada en los doce meses anteriores por el Indice General del Sistema de Indices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.

7.ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del artículo 100 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.

8.ª Para determinar a estos efectos la fecha de celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona subrogada en su posición.

7. El arrendatario podrá revisar la renta de acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1.ª, 5.ª y 6.ªdel apartado anterior en la primera renta que corresponda pagar, a partir del requerimiento de revisión efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.

En este supuesto, el plazo mínimo de duración previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se incrementarán en cinco años.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la actualización prevista en el apartado 7.

8. La revisión de renta prevista para los contratos a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años, no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.

Para ello, el arrendatario deberá comunicar por escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la renta.

Los contratos de arrendamiento respecto de los que el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la presente ley.

D) Otros derechos del arrendador.

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.

E) Otros derechos del arrendatario.

10. El arrendatario tendrá derecho a una indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

11. Extinguido el contrato de arrendamiento conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.

A tal efecto, el arrendador deberá notificar fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.

El derecho preferente a continuar en el local arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.

El arrendador, transcurrido el plazo de treinta días naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.

Si el arrendador no hubiese hecho la notificación prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de retracto.

El arrendador está obligado a remitir al arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días desde su celebración.

El ejercicio de este derecho preferente será incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado anterior, pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.

12. La presente disposición transitoria se aplicará a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de 1999.

 

Disposición transitoria cuarta. Contratos de arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamientos asimilados a los de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 y los asimilados a los de local de negocio a que se refiere el artículo 5.2 del mismo texto legal, celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del citado texto refundido que les sean de aplicación, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos efectos, los contratos celebrados por la Iglesia Católica y por Corporaciones que no persigan ánimo de lucro, se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda un plazo de extinción de quince años. Los demás se entenderán equiparados a aquellos de los mencionados en la citada regla 2.ª a los que corresponda un plazo de extinción de diez años.

3. Los arrendamientos asimilados a los de local de negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2.ª del apartado 4 a los que corresponda una cuota superior a 190.000 pesetas.

4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el apartado anterior.

 

Disposición transitoria quinta. Arrendamientos de viviendas de protección oficial.

Los arrendamientos de viviendas de protección oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley continuarán rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.

 

Disposición transitoria sexta. Procesos judiciales.

1. El Título V de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de esta ley.

2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de la Audiencia Provincial se haya dictado después de la entrada en vigor de la presente ley.

 

Disposición derogatoria única. Disposiciones que se derogan.

Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en las disposiciones transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964; los artículos 8 y 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, y cuantas disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo establecido en esta ley.

También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de 1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la disposición adicional tercera de la presente ley.

 

Disposiciones Finales 

 

Disposición final primera. Naturaleza de la ley.

La presente ley se dicta al amparo del artículo 149.1.8.ª de la Constitución.

 

Disposición final segunda. Entrada en vigor.

La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero de 1995.

El apartado 3 de la disposición transitoria segunda entrará en vigor el día siguiente al de la publicación de la presente ley en el «Boletín Oficial del Estado».

Los traspasos de local de negocio producidos a partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a partir de la entrada en vigor de la ley.

 

Disposición final tercera. Publicación por el Gobierno de los Indices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley.

El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada en vigor de la presente ley, publicará en el «Boletín Oficial del Estado» una relación de los Indices de Precios al Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.

Una vez publicada la relación a que se refiere el párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al anunciar mensualmente las modificaciones sucesivas del Indice de Precios al Consumo, hará constar también la variación de la proporción con el índice base de 1954.

 

Disposición final cuarta. Compensaciones por vía fiscal.

El Gobierno procederá, transcurrido un año a contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7.ª del apartado 11 de la disposición transitoria segunda de esta ley.

 

Por tanto,

 

Mando a todos los españoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

 

Madrid, 24 de noviembre de 1994.

JUAN CARLOS R.

 

El Presidente del Gobierno,
FELIPE GONZALEZ MARQUEZ

El Arrendamiento de un Inmueble es probablemente el contrato que más se suscribe entre particulares sin la intervención de profesionales como notarios o abogados. Es fácil acceder a muchos formularios a través de internet, lo que provoca que sean bastantes los arriendos en los que nos encontramos con estipulaciones que no se ajustan al tipo de alquiler pactado o que no son lo que realmente quieren las partes, provocando situaciones no deseadas y que en ocasiones acaban en los Tribunales.

 

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