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El Tribunal Supremo fija Doctrina Jurisprudencial expresando "que el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".

 

 

 

El artículo 22.4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, literalmente dispone:

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

 

           Las Audiencias Provinciales interpretaban de forma dispar este precepto, entendiendo algunas, que en el requerimiento se debía informar al arrendatario de las consecuencias que supondría mantenerse en el impago de las cantidades reclamadas; en especial a que ello motivaría la resolución del arrendamiento y la posibilidad de enervar la acción.  

      El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de de mayo de 2014 zanja la cuestión, expresando que el arrendador no debe constituirse en asesor del inquilino y que únicamente debe requerirle de pago, expresando en el tercero de los fundamentos jurídicos de esta resolución, que:

 

"Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:


1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

 

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.


El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago."

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

Experto en Procesos de Desahucio

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         Pronunciamniento corroborado por la Sentencia de 26 de Junio de 2014, creándose Doctrina Jurisprudencial que deberá ser respetada por todos los Juzgados y Tribunales.

 

       Con estos pronunciamientos se cierra una de las pocas vías argumentativas de las que disponían los arrendatarios que no atendían el pago dentro del mes desde la remisión del requerimiento y lo hacían posteriormente, dentro del plazo de 10 días siguientes a la notificación de la demanda de desahucio.

 

          El que suscribe discrepa con la interpretación dada, pues estimo preciso que ningún esfuerzo implica efectuar unas mínimas advertencias, evitándose con ello situaciones cláramente injustas, como la acontencida en el primero de estos casos, en el que se desahucia a una anciana por impgar unos recibos de IBI, persona que durante décadas atendió de forma puntual al pago de todas las cantidades debidas.

 

         Os adjunto un modelo de requirimiento al inquilino que considero deja claras las consecuencias de mantenerse en situación de morosidad en el que de forma clara se advierte de la pérdida de la posibilidad de enervar la acción. Pulsar aquí.

 

Sentencia 302/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 28 de Mayo de 2014, por la que se fijan los requisitos del requerimiento al inquilino al objeto de impedirle la enervación del desahucio.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


Sentencia 334/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 23 de Junio de 2014, fijando Doctrina Jurisprudencial sobre los Requisitos del requerimiento dirigido al Arrendatario al objeto de impedir la Enercación del Desahucio.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


 
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Abogada ejerciente en Almería desde 2007, perteneciente al Ilustre Colegio de Abogados de Almería.

 

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