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Comunidades de Propietarios - Información sobre Propiedad Horizontal

Junta de Propietarios

De acuerdo con nuestra legislación de propiedad horizontal -en Cataluña la legislación tiene ligeras variantes- la junta de propietarios es el órgano decisor de la comunidad, debiendo ajustarse a la Ley de Propiedad Horizontal y a los Estatutos de la comunidad. Debe convocarse como mínimo una vez al año, por el presidente o el 25 % de los propietarios que representen el 25 % de las cuotas de la comunidad. En la convocatoria deberá indicarse el lugar, día y hora, la primera y una segunda convocatoria, como el orden del día, con una diferencia horaria entre ellas de no menos de 30 minutos. Requerirá únicamente, en el caso de la segunda convocatoria, el número de asistentes que estén presentes y representados para su celebración, sin importar del número de copropietarios (Artículos 14 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal).

 Propietarios morosos

Igualmente, deben indicarse en el orden del día los asuntos a tratar, como una relación de los propietarios que, al no estar al corriente de pagono pueden votar, pero sí tienen voz en la Junta. Si se desea iniciar un procedimiento judicial contra ellos debe indicarse en la Junta expresamente, al mismo tiempo que recogerse en el orden del día la existencia de este problema de morosidad. En los gastos del juicio monitorio de reclamación de cantidad que inicia la comunidad pueden incluirse como gastos la indicación del acuerdo y de la deuda al propietario moroso -por burofax es el medio más común- y los gastos de abogado y procurador en el ámbito judicial, aunque no es obligatoria la utilización de ambos profesionales.

En otro orden de cosas, la Junta puede decidir, de forma únanime, la inscripción como clausula en los Estatutos de la comunidad de la la no utilización de servicios como pistas de tenis o piscinas, según la Resolución General de Registros y del Notariado, de 23 de octubre de 2010. A pesar de esta resolución, cabe indicar la existencia de dudas sobre la aplicación práctica de esta medida o su posible extensión a acuerdos de la Junta tomados por unanimidad, pero que no se inscriban en los Estatutos, aplicables en este caso tan sólo a los propietarios a los que se les ha comunicado el citado acuerdo (Artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal).

En el caso de que la vivienda cambie de propietario y salvo que al nuevo el presidente de la comunidad le notifique que el propetario anterior está al corriente de pago, será crédito preferente las deudas con la comunidad de la anualidad de la compra y la de los 3 años anteriores. Del resto de cantidades adeudadas -es discutible si pueden solicitarse los gastos de los últimos 5 o 15 años, las interpretaciones judiciales pueden variar, aunque la mayoritiaria indica qu puede reclamarse hasta 15 años-, responde únicamente el propietario anterior.

 Cargos: presidente, administrador, secretario

Como cargos de la Junta destacan la propia junta, con funciones decisorias,  el presidente, con funciones de representación y llevanza de la comunidad, el secretario, que custodia las actas y la documentación de la comunidad, como el administrador, órgano no necesario pero sí aconsejable para la mejor llevanza del día a día de la comunidad. El presidente es un cargo que debe existir siempre y si no hay voluntarios entre los propietarios debe ser elegido por la junta por el medio que se estime más oportuno, pudiendo el elegido como presidente reclamar judicialmente la imposibilidad de asumir el cargo indicando las razones de ello,  durante el mes siguiente a su acceso al cargo, aunque no debe abandonarlo hasta que el juez decida (artículos 13 y 20 de la Ley de Propiedad Horizontal). 

 Acuerdos de la Junta: mayorías y cumplimiento

Los acuerdos de la junta requieren de unanimidad si se refieren a la modificación del título de propiedad o de los Estatutos, siendo ejemplos de ello la modificación de cuotas o el cambio de la forma de pago, de cuotas a otro sistema, como pudiera ser el pago de forma igualitaria entre los distintos propietarios, sea para una parte de la copropiedad -la piscina, por ejemplo-, o la totalidad de la copropiedad. Requieren de una mayoría de 3/5 los acuerdos referentes a la instalación de nuevos servicios o modificación de servicios tales como portería, vigilancia, ascensor u otros. En caso de que algún propietario tenga una minusvalía la mayoría necesaria para la instalación del ascensor o supresión de barreras es de mayoría simple, como para el resto de los supuestos no comptemplados en este art. 17Tan sólo requieren de mayoría de 1/3 los acuerdos referentes a nuevas instalaciones de telecomunicaciones, energéticas o hídricas. En todos estos casos los propietarios ausentes podrán votar en el plazo de 1 mes desde que se les notifica el acta de la junta. Si nada se indica se entiende que aceptan la opinión mayoritaria, pero si su opinión es contraria y pueden no beneficiarse del acuerdo, es posible que se excusen de dicho pago, sin perjuicio de que si desean utilizar dicha nueva instalación tengan que pagarla. En el caso, bastante frecuente en la práctica, que se quiera volver al pago por cuotas desde la existencia de una cuota única para todos los coprietarios, se requiere únicamente de mayoría simple. En cso de los bajos o locales tienen que contribuir a los gastos de la comunidad aun cuando no vayan a benegiciarse de los mismos, aun cuando es posible el acuerdo para evitar situaciones de abuso de derecho.

En el caso de propietarios de movilidad reducida o mayores de 70 años podrán instar obras de accesibilidad sin sujeción a mayoría alguna, sin perjuicio de que el coste que supere 12 mesnualidades ordinariarias de la comunidad, en cuyo caso el exceso lo debran pagar quienes han requerido dichas obrss de accesibilidad (Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal). 

Cuando se habla de los acuerdos de la Junta de Propietarios y del juego de las mayorías, es importante destacar que la comunidad de propietarios muchas veces se constituye por un único propietario, para la venta posterior de las diferentes propiedades. Este primer propietario puede desear dar unas prerrogativas a determinadas zonas de la comunidad frente a otras, lo que en principio es posible siempre que no contradiga la esencia de la estructura de la comunidad de propietarios. Así, sería contrario a la Ley de
Propiedad Horizontal cualquier acuerdo que vaya en contra del juego de las mayorías recogido en la citada norma de propiedad horizontal, pero no así otros acuerdos que indiquen que una determinada zona de la propiedad que pudiera ser común y se constituyera como zona de uso privativo de determinado propietario, que no incide en el derecho de propiedad, pero sí implica que la utilización de ese bien le corresponde en exclusiva al propietario beneficiado con el citado uso en los Estatutos de la comunidad (Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal).  De la misma forma, los acuerdos para segregar o inir diversas copropiedades (iunión o segregación de pisos), no requieren más que del acuerdo entre los copropiertarios afectados por dicha agregación o segregación, que habrán de notificarlo a la comunidad (Artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal). 

Los acuerdos adoptados por la junta obligan a todos los propietarios, pero pueden ser impugnados judicialmente -se necesita abogado y procurador para ello- si son contrarios a la Ley o a los Estatutos, en el plazo de 1 año, y 3 meses si son gravosos para el propietario reclamante o para la propia comunidad. En cualquier caso, las prerrogativas de la junta hacen que en la mayor parte de los supuestos el plazo de impugnación judicial sea de 3 meses desde la notificación de la junta y de sus acuerdos si los propietarios no estaban presentes, y desde la celebración de la junta si los propietarios estaban presentes y votaron en contra o salvaron su voto.  (Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal). Puede impugnar todo copropietario ausente -haya o no discrepado de la mayoría dentro del plazo de 30 días, salvo que esa discrepancia hubiera dado lugar a que el acuerdo hubiera sido revocado- o aquel que hubiera votado en contra de dicho acuerdo.

Igualmente, en muchas ocasiones la Junta está inactiva ante una actuación vecinal, como la colocación de toldos o cerramiento de ventanas, cuestión que puede implicar una aceptación tácita de estas situaciones cuando a la realización de la obra sin autorización de la junta se une la falta de actuación de la comunidad durante años, lo que tiene importancia cuando terceros propietarios desean realizar una obra semejante y la comunidad se niega a ello.

Complejos inmobiliarios privados

Este supuesto se divide en dos situaciones: En primer lugar, la existencia de edificaciones o parcelas independientes, con viales, instalaciones o servicios comunes. El ejemplo característico son las urbanizaciones que surgen cerca de las ciudades. En segundo lugar, las agrupaciones de comunidades de propietarios, que requieren de bienes o servicios comunes y dela cuerdo de las diferentes comunidades que las componen, por mayoría simple de cada comunidad. Estas agrupaciones estarán regidas por los distintos presidentes de la comunidades que las forman y en la votación habrá de tenerse en cuenta los criterios de las mayorías de las comunidades de propietarios (artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal).

Ultima modificacion el 21 Junio 2017
01 Mayo 2012 Publicado en Derecho de Consumidores y Usuarios por  Ramón de Villota Collaut - Telf. 678 71 70 21 Leído 33677 veces
Ramón de Villota Collaut - Telf. 678 71 70 21

Ramón de Villota Collaut - Telf. 678 71 70 21

 

Silvia Macarrón Fernández Ramón de Villota Collaut
Abogada Experta en Derecho Bancario Abogado Experto en Consumidores y Usuarios
Experta en Derecho de Consumidores, en especial Derecho Bancario OOOO Especialista en Derecho de Consumo y Propiedad Horizontal
Telf.  660.273.853
Telf. 678 71 70 21
 

 

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