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División de Bienes Comunes. Información y Documentación de Interés. Abogados Expertos

Legalmente se entiende la copropiedad (Condominio) como aquella situación en la que varias personas comparten derecho de propiedad sobre una misma cosa o derecho, si bien cada titular no es propietario de una parte concreta de la misma, sino que todos tienen la cotitularidad pro indiviso, es decir, cada propietario tiene una cuota (porcentaje) o parte alícuota de la cosa o derecho.

 

En este sentido, el Código Civil –en su artículo 392- define el condominio afirmando que “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho pertenece pro indiviso a varias personas”, estableciendo una regulación para estas comunidades basada en la voluntad de los dueños, limitado exclusivamente por el artículo 1.255 del Código Civil, según el cual los contratantes podrán establecer los pactos, cláusulas y condiciones que estimen convenientes siempre que no sean contrarios a la ley, la moral ni al orden público.

 

Igualmente, el Código Civil regula las relaciones entre los partícipes y la propiedad, estableciendo que cada copropietario participa tanto de los beneficios como de las cargas que la cosa común genere en proporción a su respectiva cuota, si bien, para la adopción de acuerdos relativos a la administración del bien común requerirá el consentimiento de los partícipes que representen la mayor cuota de propiedad.

Las cuotas de participación de cada propietario son disponibles y renunciables, de tal manera que cada comunero puede vender o ceder su parte y pedir en cualquier momento la división del condominio. Tanto es así, que el Código Civil entiende el condominio como una situación transitoria, facilitando su disolución a través del ejercicio de la acción de división de la cosa común.

No obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado que no exceda de diez años, pudiendo prorrogarse por acuerdo de los titulares.

 

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La forma de practicar la división variará en función de que la cosa sea divisible físicamente o que no lo sea, ya que en el primero de los casos se practicará la división material, adjudicando una parte de la misma a cada propietario en función de su cuota de propiedad. Por ejemplo sería posible la división de una finca rústica de 10.000 metros entre varios copropietarios.

 

En el segundo caso, es decir cuando el bien no se puede fraccionar en partes, por ejemplo un piso pequeño, la situación se complica, ya que si el bien es físicamente indivisible, o si se dividiera resultaría inservible para el uso al que se destina, se deberá practicar la división económica, mediante la adjudicación del bien a uno de los copropietarios, que pagará el precio que corresponda a los demás según sus cuotas, o se venderá a un tercero y se repartirá el precio entre todos ellos también en atención a sus respectivas cuotas de propiedad.

 

La división puede practicarse de tres formas distintas:

 

- Pacto divisorio: Los propios copropietarios, por unanimidad, y en atención a la autonomía de la voluntad y a la aplicación subsidiaria de las normas relativas a la partición de la herencia alcanzan el llamado pacto divisorio por el que dividen la cosa común.

 

- Por árbitros o amigables: Nombrados por los copropietarios deben repartir el bien común de forma proporcional a la cuota de propiedad de cada titular. Deberán evitar, en la medida de lo posible, la compensación en metálico entre los cotitulares.

 

- División judicial: También llamada Actio communi dividundo, se tramita a través del juicio ordinario, cuando el valor del bien a dividir es superior a 6.000 euros. El procedimiento puede acabar con un acuerdo entre los propietarios para dividir el bien de una determinada manera y quede en propiedad de uno o varios de ellos que compensen económicamente a los demás o, incluso, con la subasta judicial del mismo, para el caso de que no se alcanzase un acuerdo.

 

La división de la cosa común no perjudicará a tercero, quién conservará intactos sus derechos sobre el bien divido, ya sea en virtud de hipoteca, servidumbre o cualquier otro derecho que tuviera antes de realizar la partición. Del mismo modo se conservarán los todos los derechos que terceros tengan contra la comunidad, y podrán concurrir a la división de la cosa común, y oponerse a que se realice sin su concurrencia los acreedores de los copropietarios del bien a dividir.

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