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Plazo para ejercitar el derecho de retracto entre comuneros / condueños es de 9 días naturales. Artículo 1.524 del Código Civil.

Uno de los plazos más cortos de caducidad que hay es el de 9 días naturales que tiene el condueño para ejercitar el Retracto frente al adquirente de una porción de propiedad vendida por otro comunero.

 

Se regula en el Art. 1524 del Código Civil, que dispone: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

 

Visto el poco margen de reacción del que dispone el retrayente, es preciso tener claro desde cuándo debe computarse.

 

En principio serán 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, salvo que el adquirente demuestre que el conocimeinto fue anterior a la anotación en el Registro y que dicha noticia hubiese sido competa, cumplida y cabal, que abarque no sólo al hecho de la venta, sino también el conocimiento exacto de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales, forma de pago, etc.

 

Computan todos los días al ser un plazo civil de caducidad y no cabe su interrupción mediante requerimientos, ni siquiera conviene arriesgarse con una demanda de conciliación, pues no es preceptivo un intento conciliatorio.

 

La Jurisprudencia es constante en afirmar la validez de este mínimo plazo, siendo muestra, entre otras muchas, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 2013, que lo considera necesario para "salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un plazo demasiado amplio, con la consiguiente incertudunbre que generaría." El Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 24 de febrero de 1994, cosideró que pese a su brevedad no vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva (Ver Sentencia 54/1994 del T.C.).

 

Ante este panorama debe centrarse la atención en cúando ha de considerarse que empieza a computar, requiriéndose que la transmisión haya sido perfeccionada, ser válida y estar consumada. Y es en este último requisito en el que más juego han encontrado los retrayentes y más esfuerzos argumentativos han despelgado los Juzgados y Tribunales.

 

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Si una venta no se ha consumado aunque estuviese formalizada y se supiesen las condiciones, el plazo no habría comenzado, siendo muestra entre otras muchas, la Sentencia nº 724/2013 de 18 de Noviembre de 2013, dictda por la Sala Segunda del Tribunal Supremo, que nos lo recuerda expresando que:

 

"No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

 

Plazo que la jurisprudencia ha matizado en el sentido, en primer lugar que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dice la sentencia de 18 marzo 2009 , reiterando jurisprudencia anterior:

"El hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción".

 

Y en segundo lugar, destaca que el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad; así, la sentencia anterior y las de 25 marzo 2007, 26 febrero 2009, 26 febrero 2010. Esta última dice literalmente:

"Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 . Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero ; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007 . Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencia en el sentido de que "la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción."

 

En el presente caso, el problema se presenta en el dies a quo. Si éste es la notificación de la sentencia mencionada o si es el momento en que se consuma la compraventa y el Juzgado también indicado libró el mandamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Si se acepta la primera solución, el ejercicio de la acción de retracto, en el presente caso, lo ha sido rebasando sobradamente aquel plazo. Si se acepta la segunda, se ha ejercido dentro del mismo.

Las sentencias de instancia han seguido la primera solución y han desestimado la demanda. La Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Sevilla, de 26 julio 2011 ha confirmado la del Juzgado de 1ª Instancia nº Utrera , de 15 febrero 2010 y afirma, textualmente, lo siguiente:

"Pero también hay que estar al caso concreto que nos ocupa donde se demuestra, tal como acertadamente señala la sentencia impugnada, que la recurrente estaba perfectamente imbuída de los elementos capitales de la venta (que no mera señal, como le recordó la sentencia madrileña) mucho antes del transcurso de los nueve días de la fecha que pretende imponer como día inicial del cómputo del plazo de ejercicio de la acción. Cuando se le notifica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid los extremos esenciales que configuraron la compraventa ya le eran conocidos".

 

Los retrayentes,demandantes en la instancia, han formulado el presente recurso de casación, en el que defienden que el dies a quo es, como resumen en el recurso: Como resulta asimismo de autos, lo compradores habían entregado en el año 2001 y a la firma del contrato únicamente una pequeña parte del precio, 5 millones de pesetas (30.000 €), como señal y a cuenta del mismo; el resto del precio (aproximadamente 220.000 euros, unos 42.000.000 ptas) estaba pendiente de pago y sólo fue pagado por los compradores el día 12 febrero 2008, mediante su ingreso y consignación en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia n° 44 de Madrid; pago que hicieron, a mayor abundamiento, tras varios requerimientos judiciales para que procedieran a su consignación. Sólo tras este pago y consumada la venta, el Juzgado libró el oportuno mandamiento para la inscripción de la tercera parte indivisa transmitida de la finca en el Registro de la Propiedad, no antes."

 

En tiempos recientes y debido al incremento de las subastas judiciales el debate estuvo centrado en cuándo fijar el inicio del cómputo del plazo, siendo dispares los pronunciamientos, que poco a poco el Tribunal Supremo fue unificando, siendo muestra lo afirmado por la Sentencia nº 509/2013, del Tribunal Supremo, de 22 de Julio, que literalmente expresó:

 

" (...) No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ).


En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.


TERCERO.- Señalado lo anterior, el motivo ha de ser estimado ya que la Audiencia no ha tenido en cuenta tales circunstancias y ha fijado el "dies a quo" para el comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto en la misma fecha de celebración de la subasta y aprobación del remate a favor del ejecutante don Luis Pedro (17 de enero de 2008), atribuyendo a tales actos el efecto de la adjudicación y consiguiente transmisión de propiedad de que carecen, lo que le ha llevado a decir (fundamento de derecho tercero) que «si la acción de retracto se puede ejercitar por el comunero si conoce todos los términos de la transmisión como consecuencia del auto de adjudicación o incluso antes del dictado de ese auto, es obvio que en el caso presente los conocía y por ende pudo ejercitar su acción desde entonces y sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate o que transcurriera el plazo para efectuarlo....».


En este sentido, teniendo en cuenta que en fecha 17 de enero de 2008 no se produjo la adjudicación y quedaba pendiente de la posible cesión del remate a tercero, no se ha seguido la doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que «en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el "dies a quo"; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad».


En el caso, los actores no estaban obligados a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad para ejercer su derecho de retracto ante los tribunales una vez que se produjera la inscripción del dominio a favor de la entidad demandada (adjudicataria), habiéndose adelantado incluso a ello atendiendo a la fecha de la anotación a que dio lugar la presentación del título por parte de Krea Proyectos e Inversiones S.L., poniendo de manifiesto una vez más su interés en el ejercicio del derecho que incluso constaba en los autos de ejecución desde un primer momento, lo que viene a reconocer la propia demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así consta que el mismo día 24 de enero de 2008, pocos días después de la celebración de la subasta, el demandante don Federico presentó ante el Juzgado de la ejecución un escrito para poner "en conocimiento del adjudicatario o de terceras personas" su intención de ejercer el derecho de retracto; y el siguiente día 31 presentó nuevo escrito reiterándose en su intención y manifestando textualmente que "para evitar el procedimiento de retracto, les propongo que me cedan la parte de la finca tal y como tienen reconocido en el Acta de la Subasta. Con ello lo único que pretendo es agilizar el proceso en el tiempo y evitar mayores gastos".

 

 


Sentencia nº 724/2013, de 18 de noviembre de 2013, por la que se dispone que el inicio del cómputo del plazo comienza con la consumación de la venta.

 

Descargar Documento en PDF.

 


Sentencia nº 509/2003, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 22 de Julio, relativa al dies a quo en los supuesto de venta judicial mediante subasta.

 

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José Valero Alarcón - Telf. 619.41.23.11

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