José Valero Alarcón - Telf. 619.41.23.11

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Abogado Ejerciente en Madrid desde 1996 

Telf. 91.530.96.98     /     Urgencias 619.41.23.11 

 

Abogado Multidisciplinar con amplia experiencia en:

 

Derecho Civil y Bancario

 

Derecho Penal

  • Oposición Ejecuciones Hipotecarias.
  • Nulidad de Escrituras por Cláusulas Abusivas.
 

URL del sitio web: http://www.quieroabogado.es/abogados/de/madrid/capital/item/680-abogado-de-madrid-experto-en-desahucio-juicios-rapidos

En el presente artículo explico el procedimiento que ha de seguirse para que un tutor solicite la venta directa de la vivieda de su tutelado, sin necesidad de subasta. Os acompaño también modelo de escrito, suscrito por Abogado y Procurador.

 

El representante, administrador, curador, defensor judicial, o inclusive el constituido en tutela o curatela si no lo tuviese prohibido, deben plantear la petición ante el Juzgado del domicilio o residencia de éste. Se deberá indicar como antecedente el nº de procedimiento de tutela y Juzgado para su reparto.

Ha de expresarse la necesidad, utilidad o conveniencia de la venta del concreto bien o derecho, así como el destino que se dará a la suma que se obtenga; debiendo justificarse documentalmente todo ello.

La enajenación se realizaría, en principio, en subasta o mediante la intervención de persona o empresa especializada, salvo, como es el caso, que se solicite la venta directa, supuesto en el que ha de aportarse un dictamen pericial de valoración de precio de mercado del bien o derecho, especificando las condiciones concretas de la operación.

Una vez admitida la petición por el Letrado de la Administración de Justicia, se señalará una comparecencia a la que citará al Ministerio Fiscal, al solicitante y, en todo caso al dueño del bien, siempre que fuese mayor de 12 años y con suficiente madurez.

Si se hubiere solicitado la venta directa y se hubiese acompañado el informe pericial, se convocará también al perito o peritos.

 

 

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Tras ello el Juez, mediante Auto, denegará o concederá la petición, que lo será bajo la condición de efectuarse en pública subasta, salvo que se hubiera solicitado la venta directa o por persona o entidad especializada, petición que podrá ser concedida en la resolución.

El Juez está facultado para adoptar las medidas necesarias para asegurar que el dinero obtenido se aplique a la finalidad que se indicó en la petición.

La decisión podrá ser recurrida en apelación, quedando en suspenso hasta que sea resuelto el asunto por la Audiencia Provincial.

Será expedido testimonio de la resolución accediendo a la venta para que se una a la Escritura Pública de venta.

La duración del proceso depende del Juzgado que conozca el asunto; suele oscilar entre uno y tres meses.

 


  

 

Modelo de solicitud de venta de bien instada por Tutor, con la asistencia de Abogado y Procurador, de vivienda de persona tutelada

 

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Hoy os muestro un caso real de Desahucio por Precario, instado por una madre frente a su hijo que se niega a entregarle la vivienda que un día le cedió. Es el primer Precario en el que hemos obtenido Sentencia sin necesidad de celebrar juicio, dado que ninguna de las partes lo solicitamos por estimarlo innecesario.

 

INDICE


 


 

Hay casos en los que al demandante le cuesta tomar mucho la deisión de iniciar acciones legales, este sin duda fue uno de ellos, en el que una Señora, por precisar la vivienda para su uso personal, insta un Desahucio por Precario frente a su hijo, al que años atrás le cedió gratuitamente el uso de la vivienda.

 

Antes de interponer demanda, como solemos hacer, remitimos un burofax al ocupante pidiéndole hiciera voluntarimente entrega de la vivienda, requerimiento que ni siquiera fue contestado.

 

Se inició el proceso el 15 de diciembre de 2015 y, el 24 de mayo de 2016, ya teníamos dictada Sentencia estimatoria de nuestras pretensiones con expresa condena en costas.

 

No fue ni siquiera precisa la celebracón de vista, pues ninguna de las dos partes lo interesamos, por lo que al no estimarse necesaria tampoco por el Juez, dictó sin más Sentecia, reconociendo la situación de precario y concediendo el plazo de un mes para el desalojo voluntario de la vivienda.

 

La Sentencia, accede a nuestra petición, expresando que:

 

"PRIMERO.- La parte demandada se opone a la demanda alegando el principio de lo actos propios por el que la actora, madre del demandado, le ha permitido vivir en el piso propiedad de aquella desde 2008, año en que el demandado regresara de México, sin que disponga de medios suficientes para subsistir invocando además el derecho de alimentos entre parientes.

 

Del examen de la prueba documental aportada, ha quedado acreditado que la actora, madre del demandadado, mayor de edad, si bien no cosnta su edad exacta, es propietaria por título de compraventa para su sociedad de gananciales de la vivienda sita en Madrid, C/ __________________ desde el 13-0-1978 (doc. nº 2 Demanda), y que desde hace unos años el demandado ha venido ocupando dicho piso por mera liberalidad de la demandante, sin pagar renta o merced por el. También consta que el 24-11-15 la actora envió un burofax a través de su abogado, requiriendo al demandado para que devolviera el piso a su legítima propietaria por necesitarlo para su uso personal (doc. nº 3 y 4 Demanda).

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

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Desahucios por Precario

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

 

 

El demandado pretende hacer valer su derecho de alimentos concretándolo en la cesión a su favor de la vivienda propiedad de su madre. El demandado no formula esta pretensión como reconvención, pues no cabe tal conforme al art. 438.2 de la LEC ..."
 


 
 
 
 
Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por la madre frente a su hijo al negarse a devolverle la vivienda que en su día le cedió. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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Abogado Experto en Desahucios     

ESPERO QUE PRESENTE ARTÍCULO OS SIRVA DE AYUDA.

EN TODO CASO QUEDO A VUESTRA DISPOSICIÓN PARA ACLARAR DUDAS Y COMO NO, PARA ASISTIROS EN PROCESOS DE DESAHUCIOS, QUE ES UNA DE MIS GRANDES ESPECIALIDADES

UN AFECTUO SALUDO -

JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

TELF. 91. 530.96.98 / 619.41.23.11

Este es uno de los supuestos más habituales de Desahucio por Precario, que es el instado por los dueños del inmueble, que lo cedieron al matrimonio conformado por su hijo, cuando se produce el divorcio y es adjudicado el bien a la exmujer y nietos.

 

INDICE


 


 

Estamos ante un Desahucio por Precario presentado por la Empresa Familiar tutilar del Inmueble, que decide hacerlo tras ver impedido el uso que venía haciendo de la planta baja.

 

Se trata de una vivienda unifamiliar de lujo en una de las mejores zonas de Madrid, cuyo uso se adjudicó a la exmujer y sus hijos, en proceso de divorcio, en el que evientemente no tuvo intervención la Sociedad propietaria del inmueble.

 

Es un Desahucio por Precario de Libro, de los que el Tribunal Supremo ha resuelto de forma reiterada, considerando que el titular puede en cualquier momento poner fin al uso.

 

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 10 de diciembre de 2015, admitiéndose a trámite el 2 de febrero de 2016 y obteniéndose Sentencia el 17 de mayo de 2016, lo que supone una duración total de 5 meses.

 

La demandada, en su contestación a la demanda, reconociendo expresamente la cesión gratuita, alegó que tenía atribuido el uso por Sentencia de Familia, lo que en definitiva supuso dar por ciertos todos los hechos que sustentaban nuestra pretensión.

 

En el acto de la vista, se intentó por la demandada, aportar un contrato de arrendamiento entre otros documentos, que le fueron inadmitidos por extemporáneos, pues disponía de los mismos ya en el momento de formular la contestación.

 

La Sentencia, con expresa condena en costas, accede a nuestra petición, expresando que:

 

"TERCERO.- Del resultado de la prueba practicada en Autos se desprende claramente una situación posesoria propia de un precario, ya que la vivienda ocupada fue cedida sin contraprestación y sin fijación de plazo para ser utilizada por el cesionario y su familia como domicilio conyugal o familiar, situación en la que no concurren los elementos característicos del comodato, por lo que la poseesión de la demandada de la vivienda, -una vez rota la convivenca, con independencia de que le hubiera sido atribuido el derecho de uso y disfrute de la misma, como vivienda familiar, por resolución judicial- lo es a título de precario, lo que conduce a la estimación de la Demanda.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

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No puede ser alegada la existencia de una situación de desprotección de los menores ya que, como recuerda la última Sentencia referida, todo lo anterior no obsta a la consideración relativa a que los progentores - tanto el custodio como el no custodio-, titulares ambos de la patria potestad, deben velar por el buen estado de sus hijos, tal y como les viene impuesto por la ley - artículo 154 del Cc y demás normativa concordante-, debiendo, en su caso, acudir a los remedios procesales oportunos para solventar, de la manera más urgente posible, la situación que ahora les viene dada, en buena parte, por su falta de previsión, ya que debieron los dos padres haber contado con el hecho de que la propietaria de la vivienda en la que residían gratuitamente decidiera recuperarla ante el fin del matrimonio."


Las costas han sido impuestas a la demandada.
 
 
 
 
 
Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por los padres del exmarido de la ocupante, que la usa por atribución de Juzgado de Familia en Procedimiento de Divorcio. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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UN AFECTUO SALUDO -

JOSÉ VALERO ALARCÓN / ABOGADO EJERCIENTE DESDE 1996

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Os muestro un caso real de Desahucio por Precario tramitado tras la reforma de la LEC de Octubre de 2015, en el que la parte demandada presenta contestación escrita a la demanda, conforme ahora se requiere en el Juicio Verbal, celebrándose vista al solicitaro nosotros.

 

INDICE


 


 

Pese a no ser firme la Sentencia, es un caso bonito, pues se trata del desahucio de un sobrino que ocupa en precario el piso de su tía, una señora de 92 años que está en una residencia de ancianos, a la que el demandado no ha prestado ayuda económica pese a que se le solicitó, pues no llega a cubrir con su pensión el coste mensual del asilo.

 

La demanda de Desahucio por Precario se presentó el 9 de diciembre de 2015, admitiéndose el 25 de enero de 2016 a trámite. 

 

Previamente, al precarista, se le remitió burofax exponiéndole la precaria situación económica de la tía e invitándole a arrendar la vivienda por un precio de mercado o adquirirla a un precio razonable, petición que fue rechazada.

 

El demandado, en su contestación a la demanda, alegó que existía un contrato de arrendamiento verbal y justificó el ingreso, durante años, de ciertas cantidades de dinero en la cuenta de su tía.

 

En el acto de la vista, acreditamos que la demandante compró una plaza de garaje en la que el demandado guardaba su coche, extremo probado con un acta notarial y con las manifestaciones del demandado. Con ello se demostró que los pagos efectuados están relacionados con el expresado apacamiento, pues el importe que ingresó el sobrino, durante algún tiempo, se corresponde con el alquiler de mercado y los pagos empiezan a efectuare tras la adquisición de la mencionada plaza, que evidentemente, una señora de más de 80 años y sin carnet ni vehículo no precisaba.

 

La parte demandada no interesó la celebración de vista, al estimar que con la aportación de los ingresos quedaba todo claro, si embargo nosotros la pedimos para probar la adquisición del garaje y su uso exclusivo por el demandado.

 

La Sentencia considera que no se acreditó por el demandado que los pagos alegados fuesen renta por el uso de la vivienda, expresando que:

 

 

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Precario

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"... no pude presumirse que el concepto que representan los pagos opuestos por el interpelado lo sea por renta del arrendamiento de la vivienda, artículo 217 LEC. Únicamente en este contexto se puede ofrecer una explicación razonable al hecho de no justificarse pago alguno por el concepto de renta que afirma el demandado desde el mes de febrero de 2007 en adelante, y que la posterior justificación de ingresos desde marzo de 2014, no vaya acompañada, cuando menos, de la prueba de pago continuado de suministros a los largo de los años respecto a los que, según sostiene el demandado, medió un acuerdo con la propiedad de no abono de rentas. En definitiva, no se constata en el caso la realidad de una contraprestación económica por el uso y disfrute de la vivienda, ajustda o no a los precios de mercado, concluyéndose que la posesión del inmueble por parte del demandado lo fue sin título o por mera tolerancia de la propiedad, posesión material sin pago de renta o merced, siendo así que el conocimiento de todo lo relativo a la eficacia y naturaleza del título justificativo de la posesión del demandado y la posible existencia, no acreditada en el supuesto, de título legítimo que ampare el uso y disfrute, integra el objeto del juicio previsto en el artículo 250.1.2 LEC, y no constituye cuestión compleja que determine la inadecuación procedimental.

La ausencia de justificación de otros ingresos o pagos, que afirma el interpelado, y la evidente desproporción del precio que se habría convenido como de arrendameinto respecto de una renta de mercado, no vienen sino a reforzar la presunción de precario, que conlleva la estimación de la demanda, siendo de aplicación los artículos 348 y 444 del Código Civil y preceptos concordantes de dicho Texto Legal, una vez acreditada la legitimación activa para el ejercicio de la acción."


Las costas han sido impuestas al demandado, que seguro recurrirá la Sentencia para permanecer gratis unos meses más, mientras que su tía consume en el pago de la residencia sus últimos ahorros.
 
Es un asunto que profesionalmente me está generando una gran satisfacción, esperando que la Audiencia confirme el pronunciamiento de instancia, o mejor aún, que el demandado recapacite y ayude a su tía, persona que durante muchos años le permitió de forma gratuita usar su vivienda.
 
 
 
 
 

Demanda de Desahucio por Precario íntegra planteada por una tía frente a su sobrino. En breve la subiere en formato word a nuestro otros sitio para que podáis descargarla y editarla, podréis acceder a ella, pulsando aquí.
 
 
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  • En breve subieremos a nuestra otra web la demanda íntegra en formato WORD para que podáis utilizarla. Para acceder al sitio, pulsar aquí.

 

 
 
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En más ocasiones de las esperadas los bancos no continúan con sus reclamaciones cuando es planteda oposición a la petición inicial de procedieminto monitorio.

 

Ayer os mostramos un un proceso real iniciado por una entidad de recobros que terminó con una Sentencia desestimatoria, por no haber comparecido la parte actora a la vista señalada tras la oposición formulada; en dicho caso, que podéis consultar pulsando aquí, se siguió la tramitación del Juicio verbal, al ser inferior a 6.000 euros, lo que posibilitó se celebrara vista y se dictara una sentencia sobre el fondo de la cuestión.

 

          ÍNDICE


 


 

El caso que ahora analizamos, es diferente al expresado anteriormente, pues si bien se inicia también por el cauce monitorio, por ser una cantidad que supera los 6.000 euros al haber oposición, para que prosiga la reclamación, es preciso, que en el plazo de un mes, el Banco presente Demanda de Juicio Ordinario y, al no haberlo hecho es dictado Decreto archivando el asunto.

 

En la actualidad son ya muchas las sentencias y autos dictados en contra de los intereses, de la hasta hace poco, intocable Banca. Afortunadamente y principalmente gracias a la ayuda prestada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea se ha ido creando un cuerpo de resoluciones que rompen el sistema de contratación sustentado en la imposición de condiciones generales de la contratación notoriamente abusivas.

En estos últimos años las entidades bancarias y/o empresas que les compraron los créditos, han instado miles de peticiones de juicio monitorio, conocedoras de la improcedencia de la reclamación o al menos que los contratos que les servían de cobertura adolecían de algún defecto que impediría la prosperabilidad de la concreta petición o limitaría sus pretensiones.

Ante dicha realidad, nos estamos acosumbrado a ver que una sencilla oposición puede ser suficiente para parar los pies al Banco o entidad que reclame sus créditos. Cuando se trata de Juicios Verbales, lo procedente, si no comparece la entidad instante a la vista, es pedir que se dicte una sentencia sobre el fondo.

En casos como el presente, lo máximo que se va a conseguir judicialmente es una resolución acordando el archivo del procedimeinto, lo que no impediría al Banco presentar de nuevo su petición, si bien, no es descartable pensar que no lo hará, atendiendo a las posibilidades de ver desestimadas sus pretensiones, una vez vistos los argumentos plasmados en la oposción.

 

 

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Acompaño, por si fuese de vuestro interés el Escrito íntegro de oposición, junto con la documentación esencial del proceso.


 



 

 

Petición inicial de Juicio Monitorio planteada por Banco de Santander en reclamación de 10.000 euros y resolución por la que se admite a trámite.

 

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Oposición a Juicio Monitorio planteado por Banco de Santander y emplazamiento a la entidad para que presente demanda de Juicio Ordinario.

 

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Decreto de Sobreseimiento con Costas al no haberse interpuesto Demanda de Juicio Ordinario en el plazo de un mes concedido al Banco.

 

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Ha sido y es práctica habitual que bancos y grandes empresas cedan los créditos que estiman ostentar frente a sus clientes a empresas para que procedan a su cobro, o al menos lo intenten.

 

          ÍNDICE



 

El caso que hoy os muestro no es interesante desde el punto de vista jurídico, pues se trata de un mero monitorio en el que la empresa que adquiere el crédito, instante del proceso, no comparece a la vista, siendo dictada sentencia desestimatoria de sus pretensiones. El interés, bajo mi criterio, radica en la ayuda que puede suponer para miles de personas que se encuentran en situaciones parecidas, pues bastará, en muchos casos, con plantear una simple oposición para quitarse la deuda.

 

Estas carteras de créditos que se venden suelen estar integradas por miles de expedientes, normalmente de importes bajos, lo que imposibilita que el adquirente de los créditos pueda realizar estudios individualizados de cada uno de los asuntos, procediendo por ello a presentar reclamaciones judiciales en masa, ordinariamente a través del procedimiento monitorio.

 

Una vez puesto en marcha el proceso, lo habitual es que un porcentaje muy alto de las personas a las que se les reclama la deuda no formulen oposición en tiempo y forma ante el Juzgado que conoce al asunto, lo que propicia se dicte el oportuno Decreto, que permitirá a la empresa de recobros que adquirió el crédito, instar localización de bienes y embargos para conseguir su cobro.

En bastantes ocasiones, como es el caso que ahora os exponemos, si se presenta oposición, la demandante opta por no comparecer a la vista si el asunto se tramita por Juicio verbal (reclamaciones de hasta 6.000 euros), lo que propicia sean dictadas Sentencias absolutorias, que una vez firmes cierran la posibilidad a una nueva reclamación.

La explicación de este proceder es muy sencilla, es simplemente una política de grandes cifras, centrando los medios y esfuerzos en los asuntos que impliquen menor dedicación y puedan ser acometidos de forma automática.

 

 

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El tener que acudir a un juicio, supone que uno o dos empleados deban como mínimo emplear dos o tres horas de su jornada en comparecer en el Juzgado el día señalado, más claro está, el tiempo que deban dedicar a preparar la vista, lo que es materialmente imposible cuando de miles de asuntos se trata.




Hay que tener también presente que, aún en el caso de comparecer, muchas de las reclamaciones estarían abocadas al fracaso, pues se sustentan en contratos con consumidores que contienen cláusulas abusivas, no interesando tampoco que trasciendan sentencias que echen por tierra sus reclamaciones.



Con los antecedentes expuestos, sobre todo si la deuda reclamada es inferior a los 2.000 euros (se puede hacer sin abonado ni porcurador), recomendamos que sea planteada oposición, pues frecuentemente nos encontraremos con la sorpresa de ver como el día del Juicio no comparece la actora, lo que propiciará, si así se interesa, sea dictada una Sentencia sobre el fondo, que será absolutoria y determinará la inexistencia de la deuda por falta de prueba.



En el caso que hoy os traigo, se trató de un pequeño importe supuestamente generado con una tarjeta de crédito del Banco Santander, que fue cedió, junto con otros miles de créditos a la empresa Lindoiff Holding Spain, S.L.U., que instó la reclamación sin aportar ni siquiera el contrato en el que se sustentaba la reclamación, siendo muy clarificadora la sentencia dictada, en la que se indica que:


“La reclamante aporta sólo una certificación unilateral expedida por ella misma asegurando la cesión de créditos por parte del Banco de Santander SA y de Lindorff Holding Spain SLU sin que, después de la oposición, en la vista del juicio verbal, aportara copia de la cesión de crédito de 12/12/2014 en la que fundamentaba su reclamación.



En segundo lugar negada la deuda reclamada, la actora tampoco aporta documental acreditativa del origen de dicha deuda – contrato de préstamo y/o tarjeta de crédito, impagos que dieron lugar al saldo reclamado, importe principal, cantidad reclamada en concepto de intereses, tipo de interés aplicado, etc…-; sólo aporta una certificación sin soporte documental que no puede tener un efecto de conformidad tácita de la demandada ya que no consta que la liquidación fuera comunicada fehacientemente a la titular del préstamo. Por tanto, la documentación que resultó suficiente para la admisión a trámite de la petición inicial de monitorio, ha devenido insuficiente una vez que la parte demandada ha impugnado la liquidación efectuada (documento número 1 de la demanda), a cuyo certificado no se ha acompañado soporte documental alguno justificativo de dicho resultado. Por los expuesto se desestima la demanda.”



            Como corolario de lo hasta ahora dicho, debo traer a colación lo dicho recientemente por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, que afirma que el Juez, en los procesos monitorios tiene que tener la facultad para pronunciarse de oficio sobre una eventual abusividad de los contratos que sustentan la petición monitoria, decisión que ha propiciado se reformase la Ley de Enjuiciamiento Civil, mediante la Ley 42/2015, para que la defensa de consumidores y usuarios sea efectiva.


 



 

 

Petición inicial de Juicio Monitorio planteada por Lindorff Holding Spain, SLU en reclamación de supuesta Deuda henerada con Tarjeta de Crédito del Banco de Santander

 

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Oposición a Juicio Monitorio planteado por Lindorff en reclamación de deuda generada por Tarjeta de Crédito del Banco de Santander.

 

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Sentencia desestimando la reclamación de deuda instada por Lindorff en reclamación de deuda por tarjeta de crédito dell Banco de Santander

 

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Este Auto nos proporcionará seguras buenas noticias de las que procuraremos manteneros informados.

 

 

 

 

Creo que esta es la primera resolución de un Tribunal español que se hace eco del Auto de 19 de noviembre de 2015, del TJUE, aplicándose el TRLCU y estimando como abusiva, respecto del fiador, la cláusula que establecía los intereses moratorios en un Crédito concedido a una empresa.

 

En el presente caso mediante póliza de crédito en cuenta corriente a interés variable, se prestó dinero a una mercantil hasta un límite de 30.000 euros, a un interés nominal inicial del 6,40% y un interés de demora resultante de incrementar el interés remuneratorio en un 20%.

 

En garantía del cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato intervinieron, como fiadores solidarios los titulares de la mercantil acreditada, así como Dña. Belen y D. Adriano, padres de uno de los socios.

 

Llegado el vencimiento pactado, ni la sociedad prestataria ni los fiadores hicieron frente al crédito dispuesto, presentándose por el Banco demanda de ejecución de títulos no judiciales.

 

Padre e hijo se opusieron a la ejecución alegando la nulidad por abusivas de varias de las cláusulas incluidas en la póliza de crédito. El Juzgado "a quo" analizó las cláusulas impugnadas rechazó la abusividad de los intereses de demora, al entender que el préstamo estaba destinado a financiar una actividad empresarial, lo que privaba a la parte ejecutada de la condición de consumidor y, en consecuencia, de la protección prevista en la normativa de consumo.

Disconforme con esta resolución, el ejecutado interpone recurso de apelación, que articula, alegando entre otros, un error en la valoración de la prueba al no aplicar al recurrente la condición de consumidor, cuando su intervención en el contrato fue la de mero avalista, derivada de la relación parental que unía al recurrente y a su esposa con D. Argimiro y que vino impuesta por la entidad bancaria como exigencia para conceder el crédito, sin que ni el recurrente ni su esposa tuvieran relación alguna con la empresa, ni como administrador ni como socios ni como trabajador o partícipe en los beneficios; y como consecuencia del motivo anterior, se denuncia error en la aplicación del derecho, al no haber aplicado la normativa de protección del consumidor, que determinaría la nulidad por abusiva de la cláusula de intereses de demora, en tanto que superan en más de tres veces el interés remuneratorio.

La Audiencia Provincial de Prontevedra, Sección 1ª, en su auto nº 83/2016, de 6 de abril, siguiendo el prounciamiento del Tribunal de Justiicia de la Unión Europea de 19 de noviembre de 2015, al no tener el recurrente vinculación alguna con la sociedad que recibe el crédito, más allá de la familiar que le une con uno de los socios, considera que le es de aplicación la normativa de protección a los consumidores y usuarios, resolviendo en favor a tenor de los argumentos expresados en el segundo de sus fundamentos, del que extraemos lo dicho en sus últimos párrafos:

 

 

 

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Se trata, pues, de evaluar según un criterio funcional si la relación contractual de que se trata se inscribe en el marco de actividades ajenas al ejercicio de una profesión.

Con esta base, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea declara que " los artículos 1, apartado 1 , y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad ".

Llegado este punto, la discusión se traslada a determinar si, al constituirse en garante de la ejecución de las obligaciones de la mercantil "Lelut Ponteraeas, S.L." -que había solicitado la apertura de la línea de crédito para el giro o tráfico mercantil-, D. Adriano actuó en el marco de su actividad profesional o con motivo de los vínculos profesionales que pudiera mantener con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o si, por el contrario, actuó con fines de carácter privado.

Pues bien, la prueba permite constatar, primero, que D. Adriano intervino como fiador del contrato de apertura de crédito celebrado entre NCG Banco, S.A., de un lado, y la entidad "Lelut Ponteareas, S.L.", de otro lado; segundo, que los socios de esta última sociedad eran Dña. Adelina y D. Argimiro ; tercero, que Dña. Adelina era además administradora única de la citada mercantil; cuarto, que D. Adriano no tenía participación en "Lelut Ponteraeas, S.L.", ni consta que mantuviese relación laboral con la misma; quinto, que D. Adriano era funcionario (cfr. las menciones realizadas por el notario Sr. Lorenzo-Fariña Domínguez, que intervino en la formalización de la póliza de crédito -folio 9-); y, sexto, que Dña. Belen y D. Adriano eran los progenitores de D. Argimiro (extremo no discutido, al margen de la coincidencia de los apellidos).

Si el fiador D. Adriano trabajaba como funcionario, no figura relacionado o vinculado funcionalmente con la mercantil destinataria del crédito y es el padre de uno de los dos socios y suegro (o exsuegro, según parece) de la otra socia y administradora única de la empresa, cabe razonablemente pensar que la razón que motivó su intervención en el contrato de fianza no fue otra que la relación paterno-filial o familiar que le unía con los auténticos titulares de la sociedad, intervención que, realizada a título gratuito o de mera beneficencia, debió obedecer a la exigencia impuesta por la entidad financiera para reforzar el buen fin del contrato, es decir, sus legítimas expectativas de cobro del principal e intereses.

En consecuencia, D. Adriano actuó en el contrato de fianza como consumidor y no como empresario o profesional, con independencia de la catalogación que merezcan los intervinientes en el contrato principal.



El uso de esta normativa hace que el Tribunal considere abusivos, respecto del fiador, de los intereses moratorios, reflejando en el cuarto de sus fundamentos lo siguiente:



"En estas condiciones, la cláusula debe estimarse abusiva respecto del recurrente, por imponer una indemnización desproporcionadamente alta al consumidor prestatario por el incumplimiento de sus obligaciones, integrando la prohibición establecida en el art. 82.4 TRLCU (falta de reciprocidad de las prestaciones de las partes, en tanto que nada se prevé al respecto en relación con posibles incumplimientos de la entidad contratante), en relación con el apartado 1º del Anexo al que se remite el art. 3.3 de la Directiva 93/13 y que considera abusivas las " cláusulas que tengan por objeto o por efecto: (...) e. Imponer al consumidor que no cumpla sus obligaciones una indemnización desproporcionadamente alta ".

Consecuentemente, y en aplicación del art. 6.1 de la Directiva 93/13 y del art. 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios , procede declarar la nulidad de la cláusula mencionada, siempre con efectos limitados al recurrente, esto es, la cláusula desplegará todos sus efectos respecto de los demás ejecutados, pero se considerará inexistente respecto del fiador D. Adriano."

La declaración de nulidad implicó en este caso se aplicaran al fiador los intereses remuneratorios en lugar de los moratorios, lo que supuso se dejase sin efecto el incremento de 20 puntos porcentuales.


 

Auto de la Audiencia Provincial de Prontevedra, Sección Primera, de 6 de abril de 2016, por el que estima es consumidor el fiador solidario en un Crédito con una sociedad.

 

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Este Auto nos proporcionará seguras buenas noticias de las que procuraremos manteneros informados.

 

 

 

 

La jurisprudencia es reiterada en el sentido de estimar que concurre precario cuando los padres ceden una vivienda al matrimonio conformado por un hijo, siendo procedente el desahucio en el momento que decidan los propietarios, aunque exista un pronunciamiento judicial en caso de separación del matrimonio que otorgue el uso de la vivienda cedida.

 

Es frecuente que una vez fallecido alguno de los padres cedentes el hijo pase a ser titular de al menos parte de la vivienda; ¿qué ocurre en esos supuestos? ¿procede el desahucio por precario? La respuesta nos la da la reciente Sentencia nº 279/2016 del Tribunal Supremo.



La situación que analiza la Sentencia es la siguiente:

El 23 de junio de 1989 don Vicente contrajo matrimonio con doña Miriam. 

Los padres del marido, don Miguel y doña Érica, que eran propietarios de una vivienda ganancial, cedieron el uso de la misma a su hijo para que estableciera en ella el domicilio conyugal. 

En el año 1992 don Vicente y doña Miriam tuvieron un hijo.

El 28 de diciembre de 1996 falleció don Miguel sin haber otorgado testamento. En acta de notoriedad instada el 20 de marzo de 1997 fueron declarados herederos abintestato de aquél, por partes iguales, sus dos hijos, don Vicente y doña Leticia, sin perjuicio de la cuota vidual de doña Érica. 

Por sentencia de fecha 2 de marzo de 2001 se declaró la separación del matrimonio entre don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

El 13 de julio de 2001 doña Érica, don Vicente y doña Leticia otorgaron escritura de aceptación y partición de la herencia de don Miguel. La propiedad de la vivienda resultó adjudicada del siguiente modo: a doña Érica, el 50% en pleno dominio (en pago de su cuota ganancial originaria) y el 16,66% en usufructo vitalicio; y a cada uno de sus hijos, el 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad.  

Por sentencia de fecha 16 de julio de 2002 se declaró la disolución por divorcio del matrimonio formado por don Vicente y doña Miriam. En el convenio regulador se atribuyó el uso y disfrute de la vivienda a doña Miriam «en cuanto cónyuge a quien se le atribuye la guardia y custodia del hijo menor». 

En el año 2012 doña Érica interpuso demanda de desahucio por precario de la vivienda contra doña Miriam y contra el hijo de ésta y de don Vicente, don Urbano, ya mayor de edad.

 

Por José Valero

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El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda. Tras transcribir la doctrina general establecida, para el grupo de casos de que se trata, por la Sentencia del Pleno de esta Sala 861/2009, de 18 de enero de 2010 (Rec. 1994/2005), declaró que procedía el Desahucio por Precario del Inmueble.

La Audiencia Provincial, revocando la sentencia, considera que no procede el Desahucio por Precario, por cuanto el exmarido ha pasado a ser cotitular del inmueble.

La Abuela, Érica, decide llevar el asunto al Tribunal Supremo, interponiendo Recurso de Casación, que es resuelto con la Sentencia que ahora analizamos y que zanja definitivamente el asunto, estimando que procede el Desahucio por Precario, fundamentando su decisión en los siguientes razonamientos:


“4.- En el caso de autos:

Es pacífico que la cesión de uso de la vivienda que los padres de don Vicente hicieron para que se estableciese en ella el domicilio conyugal de su hijo y doña Miriam fue una cesión en precario.

La relación de precario no se modificó por el mero hecho de que don Vicente viniera a ser, con su hermana, coheredero de su padre y copropietario de la vivienda con una cuota del 16,66% en pleno dominio y el 8,33% en nuda propiedad. Habría comenzado siendo una relación de precario también si don Vicente hubiera sido titular de dichas cuotas en el momento en que él y doña Miriam establecieron en la vivienda su domicilio conyugal.

Siendo evidente, a tenor de lo dispuesto en los artículos 394 y 398 CC , que el titular de dichas cuotas minoritarias en la copropiedad de una cosa no puede, por sí solo, darla válidamente en comodato o préstamo de uso a un tercero, evidente habrá de ser que el hecho de que don Vicente suscribiera el convenio regulador, aprobado por la sentencia declarativa de la disolución por divorcio del matrimonio entre aquél y doña Miriam , atribuyendo a ésta el uso y disfrute de la vivienda por atribuírsele la guarda y custodia del hijo entonces menor de edad, no pudo modificar la situación de precario precedente. Y ello, incluso si -como parece haberlo asumido sin justificación la Audiencia a quo -hubiera sido voluntad de don Vicente al suscribir dicho convenio regulador dar la vivienda en comodato a doña Miriam y su hijo, aun para después de que éste alcanzara la mayoría de edad.

En cualquier caso, no hay base objetiva alguna para sostener que tal hipotética dación en comodato fuera consentida por los demás copropietarios de la vivienda: doña Erica, partícipe mayoritaria según lo 7 dispuesto en el artículo 490 CC, y doña Leticia. Y ciertamente la Audiencia a quo no ha declarado probado que la consintieran: en la sentencia recurrida sólo manifiesta que el condominio no fue ajeno al proceso matrimonial, ya que don Vicente había venido a ser copropietario.

No cabe, en fin, cuestionar la legitimación de la partícipe mayoritaria, doña Erica, para ejercitar la acción de desahucio por precario [por todas, STS 460/2012, de 13 de julio (Rec. 245/2009)]. Dice la Audiencia a quo que «no consta que el copropietario que autorizó la atribución conferida en virtud de un título dominical haya sido oído ni tampoco el otro copropietario, constando únicamente la voluntad de la demandante». Pero es claro que don Vicente no tenía «título dominical» bastante, ni sólo ni junto con su hermana, para modificar la situación de precario. Y si lo que la Audiencia insinúa es que uno o la otra podrían haber declarado que la madre, doña Erica, consintió la hipotética dación en comodato, no alcanza esta Sala a entender por qué habría de perjudicar a aquélla, en lugar de a los ahora recurrentes, la no intervención en el proceso como testigos de don Vicente y su hermana. 

Por las razones expuestas -y no habiendo sombra alguna de fraude de ley en la partición de la herencia de don Vicente, frente a lo que ha venido a alegar la parte ahora recurrida en su escrito de oposición-, procede estimar el recurso de casación interpuesto por doña Erica; y desestimar totalmente el recurso de apelación interpuesto por doña Miriam y la impugnación formulada por don Urbano, confirmando la sentencia dictada por el Juzgado de Primera instancia.”
 

 
 
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¿Es válido el contrato de fianza cuando alguno de los fiadores solidarios no lo suscribe? En el caso que mostramos se reclamaba a los fiadores que firmaron un importe de 1.413.227 euros y se llevaron una gran alegría, veamos:

 

 

En no pocas ocasiones las firmas de los contratos de produce de forma sucesiva en lugar de en unidad de acto, es decir, por todos en el mismo momento, provocando que alguno o algunos de los que en un principio se iban a obligar finalmente no lo hagan.

Es evidente que quienes no firmaron no quedan vinculados por el documento; pero ¿qué pasa con los que sí lo hicieron y además con carácter solidario?

La respuesta de los Tribunales fue en su día dispar, considerándose en ocasiones que debían responder de la deuda, dado que se obligaron por el total de la misma.

Esa postura hoy día ha quedado superada al resolver el Tribunal Supremo que el contrato no es válido ni para los que no firmaron ni para los que efectivamente lo suscribieron, siendo clarificadora la Sentencia dictada por la Sala de lo Civil el pasado 13 de Abril de 2016, que en el Segundo de sus fundamentos resuelve la cuestión planteada, indicando que:

 

 

“SEGUNDO.- Recurso de casación. Configuración negocial de la fianza. Fianza solidaria: necesidad de la firma conjunta de todos los fiadores solidarios como presupuesto de validez de la misma. Doctrina jurisprudencial aplicable.

1. La parte demandante, al amparo del ordinal segundo del artículo 477. 2 LEC, interpone recurso de casación que articula en tres motivos. 

2. En el primer motivo, denuncia la infracción de los artículos 1822, 1837 y 1262 del Código Civil . Argumenta que la exigencia de la firma conjunta de los tres avalistas no pueda ser considerada como un requisito para la existencia del contrato de fianza respecto de los dos firmantes demandados. Considera que los avalistas que suscribieron la fianza han manifestado, con su firma, su voluntad de asumir la causa propia de la fianza, garantizando cada uno de ellos frente a los actores la obligación de la que era deudora la entidad Comarex Desarrollos S.L., y que esta obligación ha resultado incumplida. 

3. Por la fundamentación que a continuación se expone, el motivo planteado debe ser desestimado. 


Con relación a este motivo, que resulta determinante de cara a la cuestión central aquí planteada, deben realizarse las siguientes precisiones. 


En primer lugar, que el régimen aplicable a un supuesto de pluralidad de fiadores va a depender de la configuración negocial que las partes establezcan al respecto. En este sentido, resulta indiscutible que las partes pueden configurar una pluralidad de fianzas independientes entre sí, y ajenas al régimen de la fianza solidaria. Caso del fiador que se obliga ignorando la existencia de otros fiadores o del fiador que acuerda la garantía con independencia de otros posibles fiadores. Aunque no se trata propiamente de un supuesto de pluralidad de fiadores, también ocurre lo mismo en el caso en que un fiador garantiza la deuda mediante la fianza y otro mediante la dación de una garantía real.


En segundo lugar, y atendiendo a esta configuración negocial, en el presente caso, tanto de la interpretación de los contratos, como del tenor de la cláusula que configura la garantía, no hay duda de que las partes configuraron la fianza bajo un régimen de cofianza o solidaridad. 

 

 

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El régimen de la fianza solidaria en nuestro Código Civil viene presidido por una clara relación de consorcio (consortium ) de los fiadores que se proyecta tanto en el régimen de aplicación, en donde los cofiadores se sitúan en el mismo plano respecto del obligación garantizada, de forma que una vez realizado el pago por uno de ellos, que directamente libera al resto, nace una acción de reintegro frente a los restantes fiadores ( artículos 1844 y 1145 del Código Civil ), como también en la forma de constituir la garantía, de modo que para su validez se requiere la participación de todos los fiadores, como presupuesto de validez de esta modalidad de garantía. De no ser así, el especial vínculo de solidaridad no surge y, por tanto, no puede ser exigido. 

Esta nota del consorcio también queda claramente reflejada en el fundamento de la obligación recíproca de los cofiadores por el riesgo de insolvencia de uno de ellos, en el desenvolvimiento de la acción de reintegro, tal y como la establece el párrafo segundo del artículo 1844 del Código Civil: 

«Si alguno de ellos resultare insolvente, la parte de este recaerá sobre todos en la misma proporción». 

Similar fundamento al que contempla nuestro Código Civil para este supuesto de insolvencia tanto en la obligación recíproca de los coherederos por la evicción de un bien hereditario, artículo 1071, como para el pago hecho por uno de los deudores solidarios, párrafo tercero del artículo 1145 del Código Civil.  (…)”


La declaración hecha por el Tribunal Supremo abre una vía de oposición a los fiadores, que, en ausencia de otros expresados en el contrato de fianza, lo firmaron y ven como ahora se les reclama, ante el incumplimiento del obligado principal.


A partir de ahora hay que procurar que la firma de la fianza se haga en unidad de acto o si somos nosotros los implicados, asegurarnos que seremos los últimos en firmar, para garantizar que el resto ya lo hizo y ello, para asegurarnos que en caso de tener que cumplir con el compromiso luego podamos repetir en la parte que corresponda frente al resto de obligados solidarios.


Os dejamos acceso al texto íntegro de la resolución que hoy hemos analizado.


Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 13 de abril de 2016 relativa al afianzamiento solidario.

 

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 ¿Qué hacer cuando la expareja se niega a abandona la vivienda propiedad de la otra parte una vez acabada la relación?

 

En el presente artículo vamos a analizar la situación que se produce en aquellos supuestos en los que no existen hijos ni pagos para la adquisición del inmueble; se trata simple y llanamente de casos en los que el dueño de la casa decide que no desea que la que fue su pareja continúe residiendo allí por más tiempo.


Si hubiese menores o cuentas que rendir en la compra del inmueble la cuestión sale fuera de la solución que vamos a apuntar.

 

Entiendo que estamos ante una utilización del bien por la mera tolerancia de su dueño y que llega a su punto final en el momento en el que éste lo decide libremente, sin que sea preciso que justifique una causa ni lo motive.

 

 

Lo lógico es que cesada la relación el no propietario abandone sin más el inmueble, pero hay ocasiones en las que por no poder o querer se prolonga la permanencia más de lo querido, siendo de todo punto desaconsejable, llegados a este extremo utilizar la fuerza para proceder al desalojo o hacerlo aprovechando una ausencia, poniendo, como se dice vulgarmente, las maletas en la puerta; pues ello puede desembocar en una denuncia del expulsado de la que ha venido constituyendo la residencia habitual.


En ocasiones se intentó dirimir esta situación mediante un proceso de familia, pero esta no es la vía adecuada.


Entiendo que el cauce más propicio es instar un Desahucio por Precario, pues como se apuntó, estamos ante un uso tolerado por el dueño, entrando por ello dentro del concepto amplio que abarca la figura del precario, que tal y como han venido reconociendo nuestros Tribunales, debe ser entendido, «una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y, por tanto, la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho».


El Procedimiento a seguir será el Juicio Verbal, por lo que en unos 6 meses se podrá contar con Sentencia en Primera Instancia.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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El Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 690/2011, de 6 de octubre de 2011, cuya copia os adjuntamos al final del presente, analizó un supuesto como el que se plantea, fundamentando en el tercero de sus Fundamentos Jurídicos, lo siguiente:
 
 
"TERCERO. Motivo único. Inaplicación del Art. 96.3 CC, en relación con la analogía establecida en el Art. 4.1 y 4.3 CC . Se considera vulnerado el principio general de protección del conviviente de hecho. Alega las SSTS 10 marzo 1998 y 16 diciembre 1996. Opina que la crisis de la convivencia de hecho es equiparable en relación al domicilio con las crisis matrimoniales, por lo que es indiscutible que el miembro de la pareja que no sea titular de la vivienda no puede ser considerado como un simple precarista y se le deben reconocer derechos a la posesión de la vivienda. Se vulnera la línea jurisprudencial en el sentido que propugna.
 
El motivo se desestima.
 
La principal razón de la desestimación del motivo reside en la STS 611/2005, de 12 septiembre, que proclama: a) "[...] que la unión de hecho es una institución que no tiene nada que ver con el matrimonio - STC 184/1990 y la 222/92, por todas-, aunque las dos estén dentro del derecho de familia. Es más, hoy por hoy, con la existencia jurídica del matrimonio homosexual y el divorcio unilateral, se puede proclamar que la unión de hecho está formada por personas que no quieren, en absoluto, contraer matrimonio con sus consecuencias"; b) "Por ello debe huirse de la aplicación por "analogía legis" de normas propias del matrimonio como son los arts. 97, 96 y 98 CC , ya que tal aplicación comporta inevitablemente una penalización de la libre ruptura de la pareja, y más especialmente una penalización al miembro de la unión que no desea su continuidad. Apenas cabe imaginar nada más paradójico que imponer una compensación económica por la ruptura a quien precisamente nunca quiso acogerse al régimen jurídico que prevé dicha compensación para el caso de ruptura del matrimonio por separación o divorcio" . Esta sentencia ha sido seguida por otras, especialmente las 160/2006, de 22 febrero; 1048/2006, de 19 octubre y 240/2008, de 27 marzo, sentencia está a la que nos referimos a continuación. De acuerdo con ello, esta Sala ha abandonado algunas posturas que la citada STS 611/2005 llama "disímiles", para acogerse a la no aplicación por analogía a las parejas no casadas, de las normas reguladoras de los efectos del matrimonio y del divorcio.
 
2º Al descartarse la aplicación por analogía de las normas sobre disolución del matrimonio, únicamente si la concreta ley aplicable a la relación lo prevé, o bien ha habido un pacto entre los convivientes, se aplicará la correspondiente solución que se haya acordado. En el Código civil no existen normas reguladoras de esta situación por lo que es excluible aplicar por analogía lo establecido en el Art. 96 CC, que exige el matrimonio, porque está regulando la atribución del domicilio tras el divorcio. En consecuencia, no puede alegar la recurrente que tiene un derecho a ocupar la vivienda, puesto que su situación es diversa, de acuerdo con la jurisprudencia que se ha citado.
 
3º Antes se ha hecho referencia a la STS 240/2008, que resuelve un supuesto muy semejante, aunque la discusión se produjo entre el conviviente que ocupó el piso propiedad de su pareja premuerta y quienes pidieron la devolución fueron los herederos de ésta última. En esta sentencia se dice que "[...] no puede considerarse que el recurrente ostente ningún título que le permita mantener la posesión de la vivienda propiedad de la premuerta. No alega ningún título que justifique su posesión y le permita oponerla frente a la acción de desahucio por precario interpuesta por los titulares de la vivienda. Esta falta es determinante para el éxito de la acción ejercitada por los herederos". Esta doctrina debe aplicarse también al presente recurso."
 
 
La solución, por tanto, no pasa por asimilar estas situaciones a las derivadas de un matrimonio, pues las partes determinaron voluntariamente no contraer matrimonio.
Tampoco estimo viable la vía de la Usurpación pues no encontré ninguna resolución en el ámbito penal que lo sustente, siendo una cuestión civil, que salvo acuerdo entre las partes, deberá solventarse mediante el expresado proceso de Desahucio por Precario.

 
 
 
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El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en su Auto de 19 de noviembre de 2015, aplica la normativa consumerista a los fiadores de un préstamo concedido a una mercantil, por cuanto estos garantes accedieron a serlo por ser su hijo el socio único y gerente de la empresa a la que se prestaba el dinero.


Considera el Tribunal, que los padres fiadores actuaron como consumidores con un propósito ajeno a su actividad profesional, siéndoles de aplicación la Directiva 93/13 al encuadrarse la situación en su artículo 2 b).


Aunque se trate de un asunto conocido por los Juzgados de Rumanía, es perfectamente extrapolable a España, pues en nuestro país es práctica habitual que padres y otros familiares, afiancen a sus hijos y parientes en operaciones de financiación. La primera resolución que aplica esta decisión ha sido el Auto de 6 de abril de 2016, dictado por la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Prontevedra.


Va a ser una resolución que alivie la situación de muchas personas que hasta ahora estaban abocados a perder sus bienes y/o ahorros por haber apoyado a sus allegados a poner en marcha una empresa o en sacarla a flote en la época de crisis. Ahora podrá acogerse a la normativa que ampara a consumidores y usuarios, circunstancia que facilita enormemente la labor de impugnación de las cláusulas suscritas. 

La decisión del TJUE ha sido:

Los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.



Afortunadamente los Tribunales españoles empiezan a hacerse eco de esta resolución, tal y como ha acontecido con la reciente decisión adoptada por el Tribunal Superior de Justicia de Pontevedra, mediante la que considera abusiva la condición que impone los intereses a los fiadores, cuyo texto íntegro estado pendientes de obtener y del que daremos buena cuenta.


La fundamentación mediante la que considera que los fiadores son dignos de la protección que dispensa la vigente normativa de consumidores y usuarios, se concreta en los apartados 19 a 30, cuyo tenor es:


“19      Mediante sus cuestiones prejudiciales, que procede examinar conjuntamente, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que esta Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil asumió contractualmente frente a esa entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando dicha persona física no tiene ninguna relación profesional con la citada sociedad.

 

 

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20      A este respecto procede recordar que la referida Directiva se aplica, según resulta de sus artículos 1, apartado 1, y 3, apartado 1, a las cláusulas de «los contratos celebrados entre profesionales y consumidores» que «no se hayan negociado individualmente» (véase la sentencia Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 19).


21      Según señala el décimo considerando de la Directiva 93/13, las normas uniformes sobre cláusulas abusivas deben aplicarse a «todos los contratos» celebrados entre un profesional y un consumidor según los define el artículo 2, letras b) y c), de dicha Directiva (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 29, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 20).


22      De este modo, sin perjuicio de las excepciones enumeradas en el décimo considerando de la Directiva 93/13, el objeto del contrato carece de pertinencia para definir el ámbito de aplicación de dicha Directiva. En esto, esta última se diferencia claramente de la Directiva 87/102/CEE del Consejo, de 22 de diciembre de 1986, relativa a la aproximación de las disposiciones legales, reglamentarias y administrativas de los Estados miembros en materia de crédito al consumo (DO 1987, L 42, p. 48), la cual sólo es aplicable a los contratos en virtud de los cuales un prestamista concede a un consumidor un crédito bajo la forma de pago aplazado, préstamo o cualquier otra facilidad de pago similar, lo que ha llevado al Tribunal de Justicia a excluir al contrato de fianza del ámbito de aplicación de esta última Directiva (sentencia Berliner Kindl Brauerei, C‑208/98, EU:C:2000:152, apartados 17 a 23).


23      Por tanto, la Directiva 93/13 define los contratos a los que se aplica atendiendo a la condición de los contratantes, según actúen o no en el marco de su actividad profesional (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 30, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 21).


24      Dicho criterio responde a la idea que sustenta el sistema de protección establecido por la referida Directiva, a saber, que el consumidor se halla en situación de inferioridad respecto al profesional, en lo referido tanto a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que le lleva a adherirse a las condiciones redactadas de antemano por el profesional sin poder influir en el contenido de éstas (véanse las sentencias Asbeek Brusse y de Man Garabito, C‑488/11, EU:C:2013:341, apartado 31, así como Šiba, C‑537/13, EU:C:2015:14, apartado 22).


25      Dicha protección es especialmente importante en el caso de un contrato de garantía o de fianza celebrado entre una entidad financiera y un consumidor. Tal contrato se basa, en efecto, en un compromiso personal del garante o del fiador de pagar la deuda asumida contractualmente por un tercero. Ese compromiso comporta para quien lo asume obligaciones onerosas, que tienen como efecto gravar su propio patrimonio con un riesgo financiero a menudo difícil de calibrar.


26      En cuanto a si puede considerarse «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13, una persona física que se compromete a garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a una entidad bancaria en el marco de un contrato de crédito, procede señalar que si bien tal contrato de garantía o de fianza puede calificarse, en cuanto a su objeto, de contrato accesorio con respecto al contrato principal del que emana la deuda que garantiza [véase, en el contexto de la Directiva 85/577/CEE del Consejo, de 20 de diciembre de 1985, referente a la protección de los consumidores en el caso de contratos negociados fuera de los establecimientos comerciales (DO L 372, p. 31), la sentencia Dietzinger, C‑45/96, EU:C:1998:111, apartado 18], se presenta como un contrato distinto desde el punto de vista de las partes contratantes, ya que se celebra entre personas distintas de las partes en el contrato principal. Por tanto, la calidad en la que las mismas actuaron debe apreciarse con respecto a las partes en el contrato de garantía o de fianza.


27      A este respecto, procede recordar que el concepto de «consumidor», en el sentido del artículo 2, letra b), de la Directiva 93/13 tiene un carácter objetivo (véase la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartado 21). Debe apreciarse según un criterio funcional, consistente en evaluar si la relación contractual de que se trata se inscribe en el marco de actividades ajenas al ejercicio de una profesión.


28      Corresponde al juez nacional que conozca de un litigio relativo a un contrato que pueda entrar dentro del ámbito de aplicación de la citada Directiva verificar, teniendo en cuenta todas las circunstancias del caso y el conjunto de las pruebas, si el contratante de que se trata puede calificarse de «consumidor» en el sentido de dicha Directiva (véase, en este sentido, la sentencia Costea, C‑110/14, EU:C:2015:538, apartados 22 y 23).


29      De este modo, en el caso de una persona física que se constituyó en garante de la ejecución de las obligaciones de una sociedad mercantil, corresponde al juez nacional determinar si persona actuó en el marco de su actividad profesional o por razón de los vínculos funcionales que mantiene con dicha sociedad, como la gerencia de la misma o una participación significativa en su capital social, o bien si actuó con fines de carácter privado.


30      Dadas estas circunstancias, procede responder a las cuestiones prejudiciales planteadas que los artículos 1, apartado 1, y 2, letra b), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que dicha Directiva puede aplicarse a un contrato de garantía inmobiliaria o de fianza celebrado entre una persona física y una entidad de crédito para garantizar las obligaciones que una sociedad mercantil ha asumido contractualmente frente a la referida entidad en el marco de un contrato de crédito, cuando esa persona física actúe con un propósito ajeno a su actividad profesional y carezca de vínculos funcionales con la citada sociedad.”


 

Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 19 de noviemvre de 2015, dictado en el asunto C-74/15, por el que estima que los fiadores tienen la condición de consumidores.

 

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Os adjunto enlace al Auto de 6 de abril de 2016, dictado en aplicación del Auto que ahora se analiza, pulsar aquí.

 

 

 

 

Una nueva resolución, en este caso del Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Barcelona que archiva una Ejecución Hipotecaria por falta de Legitimación Activa de la Entidad Bancaria, al haber cedido la Hipoteca a un Fondo de Titulación.

 

La resolución acuerda "ESTIMAR íntegramente la oposición a la ejecución formulada en este procedimiento por la Procuradora Vignas, en nombre y representación de Don Augusto y de Doña Blanca , contra la parte ejecutante en el mismo BBVA, SOBRESEYENDO Y DEJANDO DICHA EJECUCIÓN SIN EFECTO. Todo ello imponiendo a la parte ejecutante el pago de las costas procésales causadas con ocasión del presente incidenteAhora, esa extraña palabra “Titulizar” nos resulta hasta familiar a los que estamos inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, siendo uno de los argumentos que se empieza a utilizar en las oposiciones."


Anteriormente el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Fuenlabrada, mediante auto de 15 de marzo de 2015, fue el primero en abrir esta vía de impugnación, dando al traste con la ejecución intstada. Acceder al texto de dicha resolución, pulsando aquí.

 

La argumentación del la resolución que hoy tratamos, Auto del Juzgado de 1ª Instanca nº 2 de Barcelona de 20 de enero de 2016, se concentra en el segundo de sus fundamentos juríducos, cuyo literal es:

 

"SEGUNDO.- Prefijado lo anterior la presente resolución tiene por objeto resolver las cuestiones planteadas por los ejecutados con ocasión de la oposición a la ejecución por ellos suscitada, habiendo alegado en concreto la falta de legitimación activa de BBVA en este pleito así como, subsidiariamente, la nulidad por abusiva de la Cláusula Financiera 6ª bis del título ejecutivo ("Vencimiento anticipado del préstamo").



Analizando la primera de tales cuestiones, esto es, lo relativo a la legitimación activa de BBVA para la formulación de su demanda ejecutiva, procede estimarla y, con ello y con estimación íntegra pues de la oposición a la ejecución, disponerse el sobreseimiento y finalización de la misma.



La postura de los ejecutados sobre este punto pasaba por plantear que, habiendo tenido conocimiento de que en fecha 23 de julio de 2007, mucho antes de la interposición de la demanda que nos ocupa en fecha 6 de noviembre de 2014, BBVA había cedido la totalidad del crédito garantizado con la hipoteca ejecutada por suma de .-276.760.- euros a un fondo de titulación de activos, debía estimarse la falta de legitimación activa de BBVA para el ejercicio de la acción hipotecaria por cuanto con la cesión del citado crédito cedió también todos los derechos y acciones inherentes al mismo, no pudiendo ser la entidad beneficiaria de la garantía hipotecaria en tanto que constituida para el pago de una deuda de la que ya no era titular. Destacando la parte ejecutada la mala fe de BBVA que, a sabiendas de la cesión mencionada, se había postulado en cambio como interesada de una relación jurídica, infringiendo el principio de legalidad procesal.



Y frente a ello y ya con ocasión de la vista celebrada al amparo de lo establecido en el artículo 695.2º de la LEC se opuso BBVA.



Expuso así la entidad que, habiéndose producido una participación de terceros en el crédito hipotecario de autos, BBVA conservaba las facultades de custodia y administración de dicho crédito y debía velar por su 4 buen fin, considerándose pues legitimada para el ejerció de la acción hipotecaría ante la falta de cumplimiento por los ejecutados de su obligación de pago de las cuotas y alegando en defensa de ello lo dispuesto en el artículo 15 de la Ley de regulación del Mercado Hipotecario (en adelante, LMH) así como en el artículo 26 del Real Decreto 716/2009, de 24 de abril , por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del mercado hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero (en adelante, RMH) y normativa concordante. 

 

 

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Pues bien, vistas las posturas de las partes procede, como se ha avanzado, estimar la falta de legitimación activa de BBVA en este procedimiento.

 

 

Dígase así que ciertamente la normativa mencionada por la entidad bancaria al efectuar sus alegaciones sobre esta cuestión viene a contemplar o regular la figura de la emisión de participaciones hipotecarias totales o parciales de modo que, concurriendo el titular de la participación con el acreedor hipotecario o emisor, no priva a éste de dichas condiciones y de su legitimación para el ejercicio de acciones favorables a la liquidación del crédito, del que conserva además las facultades de custodia y administración. Indica así el artículo 15 de la LMH que "Las Entidades a que se refiere el artículo segundo podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias. No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de honor hipotecarios.

 

 

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir para el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para éste. El titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la Entidad emisora, siempre que el incumplimiento de sus obligaciones no sea consecuencia de la falta de pago del deudor en cuyo préstamo participa dicha persona. En este caso, el titular de la participación concurrirá, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.

 

El titular de la participación podrá competer al acreedor hipotecario para que inste la ejecución.

 

Si el acreedor hipotecario no instare la ejecución judicial dentro de los sesenta días desde que fuera compelido a ello, el titular de la participación podrá subrogarse en dicha ejecución, por la cuantía de su respectiva participación. Las notificaciones pertinentes se harán fehacientemente.

 

 

La parte de créditos cedida en participaciones hipotecaria son se computará dentro de la cifra de capitales en riesgo.

 

 

En caso de concurso de la entidad emisora de la participación, el negocio de emisión de la participación sólo será impugnable en los términos del artículo 10, y, en consecuencia, el titular de aquella participación gozará de derecho absoluto de separación".

 

 

Determinando por su parte el artículo 26 del RMH que "1. Las entidades a que hace referencia el artículo 2 podrán hacer participar a terceros en los préstamos y créditos hipotecarios de su cartera mediante la emisión de participaciones hipotecarias representadas por títulos nominativos o por anotaciones en cuenta.

 

 

2. En todo caso, cada valor se referirá a una participación en un determinado préstamo o crédito hipotecario.

 

 

La emisión de varias participaciones de un mismo préstamo o crédito podrá realizarse simultánea o sucesivamente, y en ambos casos al comienzo o durante el plazo de vigencia del préstamo o crédito.

 

 

3. La participación confiere a su titular los derechos que se establecen en la ley y los que se expresen en aquella.

 

 

El emisor conservará la custodia y administración del préstamo o crédito hipotecario, así como, en su caso, la titularidad parcial del mismo y vendrá obligado a realizar cuantos actos sean necesarios para la efectividad y buen fin del mismo, abonando a los partícipes, incluso en caso de pago anticipado, el porcentaje que les corresponda en lo percibido del deudor hipotecario por concepto de capital e intereses de acuerdo con las condiciones de la emisión.

 

4. Cuando el titular de la participación sea una entidad de las mencionadas en el artículo 2, la porción del préstamo o crédito hipotecario incorporada a la participación se incluirá en la base de cómputo a que se refiere el artículo 24.1, siempre que la participación no sea computable como activo de riesgo de la entidad emisora de ésta con arreglo al artículo 27.3 y que el préstamo o crédito objeto de la participación resulte elegible de acuerdo con el artículo 3".

 

 

Especificando el artículo 30 del RMH que "1. La ejecución del préstamo o crédito hipotecario participado corresponde a la entidad emisora y al titular de la participación en los términos establecidos en el artículo 31.

 

 

2. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, el titular de la participación hipotecaria tendrá acción ejecutiva contra la entidad emisora para la efectividad de los vencimientos de la misma por principal e intereses, según el porcentaje de participación y lo establecido en la emisión, siempre que el incumplimiento de tal obligación no sea consecuencia de la falta de pago del deudor del préstamo o crédito, hipotecario participado". Siendo facultades del titular de la participación hipotecaria, a tenor del artículo 31 del RHM y para el caso de que el incumplimiento de la entidad emisora fuera consecuencia de la falta de pago del deudor, las siguiente:

"a) Compeler a la entidad emisora para que inste la ejecución hipotecaria.

b) Concurrir en igualdad de derechos con el emisor, en la ejecución que ésta siga contra el deudor, personándose a tal efecto en cualquier procedimiento de ejecución instado por aquél, y participar en el producto del remate a prorrata de su respectivo porcentaje en el préstamo o crédito ejecutado y sin perjuicio de que la entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo o crédito y el acordado en la participación, cuando éste fuera inferior.

c) Si aquélla no inicia el procedimiento dentro de los sesenta días hábiles desde la diligencia notarial de requerimiento del pago de la deuda, el titular de la participación quedará legitimado para ejercitar, pro subrogación, la acción hipotecaria del préstamo o crédito participación, tanto por principal como por intereses. En este supuesto quedarán subsistentes la parte del préstamo o crédito no participado y la participaciones no ejecutadas como cargan preferentes, entendiéndose que el rematante las acepta y queda subrogado en la responsabilidad de las mismas, sin destinarse a su pago y extinción el precio del remate.

d) En caso de paralización del procedimiento seguido por la entidad emisora, el participe podrá subrogarse en la posición de aquélla y continuar el procedimiento.

 

En los casos previstos en las letras c) y d), el titular de la participación podrá instar del juez competente la incoación o continuación del correspondiente procedimiento de ejecución hipotecaria, acompañando a su demanda del título original de la participación, del requerimiento notarial previsto en el apartado c) precedente y de la certificación registral de inscripción y subsistencia de la hipoteca. Al expedirse esta certificación se hará constar en el registro, mediante nota marginal, que se ha expedido la certificación registral y se indicará su fecha y la identidad del solicitante. Estas circunstancias se harán constar en la certificación expedida".

 

 

Ahora bien y pese a dicha regulación lo que no se considera acreditado en este caso es que haya concurrido en relación con el préstamo garantizado con la hipoteca ejecutada dicha emisión de participación, incumbiendo dicha carga a la parte ejecutante que, por ello, debo pechar con las consecuencias de dicha falta de acreditación.

 

 

De tal modo la única prueba verificada en autos sobre este extremo ha consistido en la aportación por los ejecutados de un documento o histórico de movimientos de la cuenta del préstamo en controversia del que se observa un apunte de fecha 23 de julio de 2007 con el concepto "Emisión préstamos titulizados" por importe total de .-277.567'26.- euros, coincidiendo con el total pendiente de amortizar del préstamo hipotecario concedido en su día por BBVA (documento número 1 de la oposición a la ejecución), no permitiendo ello ni dar por probado ni aún presumir que lo operado fue efectivamente una participación hipotecaria total del crédito y no, por ejemplo, una cesión o transmisión de mismo a un tercero.

 

No se ha aportado así ninguna documentación al respecto por parte de BBVA, a cuyo alcance estaba, desconociéndose del todo la naturaleza, condiciones, plazos y partes de la operación realizada en la citada fecha en relación con el préstamo de autos, no constando tampoco el acceso al Registro en su caso de dicha hipotética participación hipotecaria.

 

 

Adviértase así que, de haber existido una cesión o transmisión del préstamo garantizado, lo que también puede interpretarse daba la vaguedad del apunte y documento señalado, concurriría la falta de legitimación activa alegada por los ejecutados en la entidad cedente del crédito al no ser éste titularidad de la misma en el momento de la ejecución de la hipoteca que lo garantizaba.

 

Téngase en cuenta que, siendo que el procedimiento de ejecución hipotecaria está encaminando a obtener la satisfacción de la deuda garantizada con la hipoteca ( artículo 681 de la LEC ), dicho derecho real no es independiente sino accesorio o vinculado al crédito que garantiza, exigiendo de hecho el artículo 685.2º de la LEC la aportación precisamente del título del crédito. Título que, en este caso y constando aportado como documento número 1 de la demanda ejecutiva, recogió que la constitución de la hipoteca se efectuó a favor del Banco, tildado en sus menciones generales iniciales como el "Acreedor".

 

Por lo tanto y de haberse producido la meritada cesión del préstamo hipotecario en su día suscrito por los ejecutados con BBVA a un tercero, la ejecutante habría perdido su condición de titular acreedor del préstamo y, con ello, también las acciones destinadas a su restitución, incluida la hipotecaria, así como a mayor abundamiento la facultad de dar por vencido anticipadamente el préstamo de referencia a tenor del contrato cedido.

 

Afirma así el artículo 149 de la Ley Hipotecaria (en adelante LH) que "El crédito o préstamo garantizado con hipoteca podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.526 del Código Civil . La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito o préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente". Y el artículo 1528 del Código Civil (en adelante, Cc) que "La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio".

 

Adviértase por otro lado que no consta tampoco comunicación alguna efectuada a los deudores acerca de lo ocurrido con la titularidad del préstamo analizado por lo que, se insiste, de haber acaecido la expuesta y posible cesión o transmisión del mismo podría considerarse que los ejecutados, ya conocedores de esta circunstancia, no se liberarían de la deuda con el pago, voluntario o forzoso, a BBVA ( artículo 1527 del Cc ) puesto que, como ha declarado nuestro Tribunal Supremo entre otras en su sentencia de 11 de Enero de 1983 (con cita de otras anteriores), la cesión puede hacerse válidamente sin conocimiento previo del deudor y aun contra su voluntad sin que la notificación tenga otro alcance mas que el de obligarle con el nuevo acreedor, de suerte que a partir de la misma no se reputará legítimo el pago que se haga al cedente y no al cesionario, que se subroga con plenitud en la posición jurídica de aquél tanto a lo relativo a la obligación principal cuanto a las accesorias que en su garantía se hayan constituido.

 

Cierto es que la hipoteca objeto de ejecución consta por el momento inscrita registralmente a favor de la ejecutante; pero cierto es también que, según recogió el Auto de la Audiencia Provincial de Barcelona de 6 de mayo de 2013 ,en casos de cesión del crédito "(iv) l'exigéncia d'inscripció en el Registre de la Propietat a la que al Judeixen els articles 149 LH EDL 1946/59 i 244 RH EDL 1947/13 és en relació a tercers a efectos de la fe pública registral i per tant" la inscripción no tiene valor constitutivo tratándose de la cesión de créditos como lo está poniendo de manifiesto el párrafo segundo del invocado artículo 149 LH EDL 1946/59 cuando previene que el cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente".

 

Aquesta mateixa doctrina, s'ha seguit a les senéncies de 23 de novembre de 1993 EDJ 1993/10583, de 25 de febrer de 2003 EDJ 2003/2567 1 de 4 de juny de 2007 EDJ 2007/68108".

 

Le restaría por lo tanto a la eventual adquiriente o cesionaria del crédito, no habiendo acreditado se insiste BBVA la por ella defendida participación hipotecaria, la posibilidad de exigir su pago a través de las acciones ejecutivas de títulos no judiciales ordinaria o, inscribiendo a su favor la garantía hipotecaria, la de promover, ya sí, la ejecución hipotecaria correspondiente.

 

La ejecutante, en fin, conocedora como era de que de lo contrario se había suscitado su falta de legitimación activa en tanto dicha cuestión fue planteada por los ejecutados tanto en el trámite de oposición a la demanda como, previamente, en el traslado que se les efectuó por Providencia de 4 de diciembre de 2014, no ha desplegado actividad probatoria complementaria ninguna a fin de desacreditar la postura de los ejecutados y confirmar su condición de acreedora hipotecaria y, en su caso, la existencia de la emisión de una participación hipotecaria pese a que, se insiste, era a BBVA a quien le competía la carga de aclarar la duda generada a raíz de las alegaciones y documentos aportados por la parte ejecutad ay estaba a su perfecto alcance probatorio hacerlo. 7 Ha lugar a estimar la oposición a la ejecución, con los pronunciamientos inherentes a ello."

 

Auto 24/2016, de 20 de enerode 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona.

 

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Estaremos pendientes de novedades que se produzcan sobre la Titulación Hipotecaria y su incidencia en los procesos ejecutivos, que os trasladaremos tan pronto como se produzcan.

 

 

 

 

 

Hace casi dos años, de la mano de José Manuel Novoa Novoa, empezamos a escuchar que los bancos no podían ejecutar los préstamos hipotecarios porque habían “titulizado” las hipotecas.

 

Ahora, esa extraña palabra “Titulizar” nos resulta hasta familiar a los que estamos inmersos en procesos de ejecución hipotecaria, siendo uno de los argumentos que se empieza a utilizar en las oposiciones.


Ya el 15 de marzo de 2015, el Juzgado de 1ª Instancia nº 1 de Fuenlabrada, dio la primera gran alegría, al dictar un Auto por el que denegaba la ejecución instada por el Banco, por considerar que se carece de legitimación activa si la entidad ha titulizado el préstamo. Nos hicimos eco de ello en este portal, puedes leer la noticia, pulsando aquí.


Poco después, el 26 de marzo, el Banco de España nos sorprendió al reconocer expresamente que “la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser la acreedora del préstamo, aunque conserve por Ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo pacto en contrario, su administración.”

 

20150325 Bde Titulacion Hipotecaria

 

 

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El 20 de enero de 2016, llegó una nueva resolución desde el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona, que mediante su Auto nº 24/2016, archivó la ejecución planteada por BBVA. Acceder al texto, pulsando aquí.



Simplificando, la Titulación es una operación mediante la que el banco agrupa una serie de créditos hipotecarios, creando una cartera y los vende por partes a inversores mediante la expedición de Títulos. Los propietarios de los créditos con sus garantías, pasan a ser los adquirentes de esos bonos.


El propio Banco de España nos dice qué se entiende por titulación, siendo una operación o sistema en virtud del cual:

·         un activo o conjunto de activos se transfiere a una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la titulización, o

·         el riesgo de crédito de un activo o conjunto de activos o parte de los mismos, que se transfiere a los inversores en valores, participaciones en fondos de titulización, otros instrumentos de deuda o derivados financieros emitidos por una entidad que está separada del originador y que se ha creado o sirve para la titulización.


Poco a poco comprobamos que empieza a ser aceptada esta línea argumentativa, habiendo sido dictadas nuevas resoluciones, como por ejemplo el Auto del Juzgado de 1º Instancia nº 4 de Collado Villalba, o la que ahora mostramos, el Auto 67/2016, dictado por la Magistrada del Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gijón, que en el tercero de sus fundamentos formula las siguientes CONCLUSIONES:



“De todo lo expuesto se concluye que la ejecuta de carecer de legitimación activa para instar la ejecución hipotecaria y ello en base a los siguientes argumentos: 


-          El procedimiento de ejecución hipotecaria está encaminado a obtener la satisfacción de la deuda garantizada con la hipoteca (artículo 681 de la LEC), de manera que el derecho real no es independiente sino accesorio o vinculado al crédito que garantiza, exigiendo el artículo 685. 2º de la LEC que se aporte con la demanda ejecutiva el título del crédito. 


En este caso el título es la escritura de constitución de velocidad a favor de un UCI.


-          La propia escritura de 28 de febrero 2008, anterior a la de la demanda ejecutiva, se denomina de CONSTITUCIÓN DEL FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS, UCI 18, CESIÓN DE DERECHOS DE CRÉDITO Y EMISIÓN DE BONOS DE TITULACIÓN y entre sus estipulaciones se dice que se ceden los activos al Fondo, que los adquiere desde la misma de otorgamiento de la escritura de 27/02/2008. De ello se desprende que el negocio jurídico documentado en la referida escritura pública es de una cesión total del derecho de crédito.


-          UCI ha instado la ejecución hipotecaria, actuando exclusivamente en su propio nombre, sin indicar en su demanda ejecutiva que había tenido lugar una titulación y cesión de los derechos de crédito a favor de un FONDO DE TITULACIÓN DE ACTIVOS cuya gestión tiene encomendada en cuando sociedad gestora, SANTANDER DE TITULACIÓN, SOCIEDAD GESTORA Y DE FONDOS DE TITULACIÓN S.A y sin aporta la escritura de constitución del fondo de titulación de activos y cesión de derechos de cabiendo crédito en su integridad, en la que necesariamente se tuvo que haber regulado el régimen para la administración y gestión del cobro, que era un contenido obligatorio exigido por el art. 6 del Real Decreto 929/1998, en vigor en la fecha de su constitución.


-          La práctica casi general de las operaciones de titulación es la de cesión total de derechos de crédito. Si se considera que estamos ante una cesión del préstamo garantizado con hipoteca, la legitimación ordinaria para las acciones que derivan del crédito hipotecario corresponde al partícipe (en este caso al Fondo) y la entidad emisora es una cedente sin legitimación, a menos que la ley le otorgue una legitimación extraordinaria.


-          La entidad emisora no ha cedido a tercero una parte o participación de sus derechos hipotecarios, sino que en este caso ha agrupado varios préstamos hipotecarios y los accedido su totalidad a un Fondo de titulación de activos. En este caso concreto no se ha transferido al Fondo una “participación” en el préstamo; de ahí que no se entiende aplicable lo dispuesto en el art. 15 de la Ley de Mercado Hipotecario, porque UCI no cedió una porción de sus derechos de crédito, sino la totalidad y sólo si el cedente se reservara una parte del crédito tendría sentido que dicho precepto disponga que el titular de la participación pueda concurrir, en igualdad de derechos con el acreedor hipotecario, en la ejecución que se siga contra el mencionado deudor, cobrando a prorrata de su respectiva participación en la operación y sin perjuicio de que la Entidad emisora perciba la posible diferencia entre el interés pactado en el préstamo y el cedido en la participación, cuando éste fuera inferior.  Si se cede todo el crédito no hay participación respectiva entre cedente y partícipe que justifique que ambos concurran en la ejecución para cobrar en función de su parte.


-          Al haberse producido una cesión a tercero del préstamo hipotecario en su día suscrito por los ejecutados con UCI, la ahora ejecutante habría perdido su condición de titular acreedor del préstamo y, con ello, también las acciones destinadas a su restitución, incluida la hipotecaria. El artículo 149 de la Ley Hipotecaria dice que “El crédito o préstamo garantizado con hipotecar podrá cederse en todo o en parte de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1526 Código Civil. La cesión de la titularidad de la hipoteca que garantice un crédito préstamo deberá hacerse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. El deudor no hubiera obligado por dicho contrato o a más de lo que estuviese por el suyo. El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente”. Y el artículo 1528 del Código Civil dice que la venta o cesión de un crédito comprenderá de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipotecada, prenda o privilegio”.


-          Esta parece que es la tesis que mantiene el Banco de España, así en comunicación realizada por la Secretaría General del Departamento de Conducta de Mercado y Reclamaciones del Banco de España /expediente C-201501247) y mencionada en el escrito de la parte ejecutada, en respuesta a una consulta de un abogado, dijo que la titulación es un proceso financiero por medio del cual se transforman unos activos generalmente ilíquidos (créditos/préstamos) en título o valores negociables, mediante su cesión a un fondo de titulación, quien a su vez emite unos bonos de titulación para su colocación entre inversores institucionales. De esta manera, las entidades venden todo o parte de sus riesgos para obtener nueva financiación con la que seguir desarrollando su negocio sin necesidad de acudir a otras vías, como las ampliaciones de capital. De conformidad con la ley 19/1992, sobre régimen de sociedades y fondos de inversión inmobiliaria y sobre fondos de titulación hipotecaria, la titulación de un préstamo supone que la entidad que concedió el mismo deja de ser acreedora del préstamo, aunque conserve por ley la titularidad registral y siga manteniendo, salvo para que contrario su administración. Por otra parte, de la normativa aplicable la titulación de préstamos no se desprende que los deudores tema de ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulación. Además, nada se opone a que la titulación se refiera únicamente a una parte del préstamo hipotecario.


Por todo lo expuesto o se debe apreciar falta de legitimación activa, por no ostentar UCI la condición de parte legitimada conforme a lo dispuesto en el artículo 10 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. 


Ciertamente la falta de legitimación activa ha sido planteada por la parte ejecutada después de haber formulado oposición, sin embargo, estamos ante un defecto procesal insubsanable y apreciable de oficio en cualquier momento como dispone el art. De la Ley de Enjuiciamiento Civil.

En todo caso el despacho de ejecución a favor de quien no ostenta la condición de parte legítima debe declararse nulo por no haberse seguido las normas esenciales del procedimiento al faltar uno de los requisitos fundamentales de la acción ejercitada y es que la entidad a titular del crédito que pretendía ejecutar (causa de nulidad del art. 225. 3º). El art. 227.2 LEC permite al tribunal de oficio o a instancia de parte, antes de que hubiera recaído resolución que ponga fin al proceso y siempre que no proceda la subsanación, declarar, previa audiencia de las partes la nulidad de todas las actuaciones, dejando sin efecto la ejecución despachada por UNIÓN DE CRÉDITOS INMOBILIARIOS, S.A. frente a …”


Auto 67/2016, de 13 de abril de 2016, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Gijón.

 

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Estaremos pendientes de novedades que se produzcan sobre la Titulación Hipotecaria y su incidencia en los procesos ejecutivos, que os trasladaremos tan pronto como se produzcan.

 

 

 

 

 

No hay que abonar nada, pues no concurren los requisitos que exige el artículo 104 del Real Decreto 2/2004 de 5 de marzo, encontrándonos ante un supuesto de no sujeción

 

Para que se produzca el hecho imponible en este impuesto debe existir un acto traslaticio de la propiedad y dada la naturaleza jurídica de la extinción del condominio, este acto no está gravado por el mencionado impuesto.

En la extinción del condominio no existe transmisión desde unos comuneros hacia otros, aquel o aquellos que resultan dueños exclusivos de la totalidad del bien tras la extinción, sino que estamos ante un acto declarativo de derechos, que no produce transmisión alguna de los mismos, sino que delimita la cuota de cada titular copropietario.

 

 

En supuestos de extinción del condominio no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. Y ello es así incluso en aquellos supuestos en los que se producen compensaciones en metálico o los denominados "excesos de adjudicación" a favor de uno de los comuneros, circunstancia que no muta la naturaleza de la operación sino que es una mera consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común - en este caso, la finca litigiosa - y del mandato legal que impide que nadie pueda ser obligado a permanecer en dicha situación de comunidad.


En estos términos se pronuncia la Sentencia de la Sala tercera del Tribunal Supremo, de 28 de junio de 1999, dictada en recurso de casación en interés de ley, que señala: " Esta Sala, aun en supuestos no estrictamente similares al que ahora se enjuicia y como recuerda la Sentencia de 23 de Mayo de 1998, con cita de otras de la Sala Primera y de la Sala Tercera de este Tribunal, tiene reconocida, con vocación de generalidad, la doctrina consistente en que "la división y adjudicación de la cosa común son actos internos de la comunidad de bienes en los que no hay traslación del dominio, de modo que, en consecuencia, por primera transmisión solo puede entenderse la que tiene como destinatario un tercero". 


En principio, pues, la división y consiguiente adjudicación de las partes en que se hubieran materializado las cuotas ideales anteriormente existentes no son operaciones susceptibles de realizar el hecho imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a tenor de lo establecido en el art. 7º 1 A del Texto Refundido y de su Reglamento, aquí aplicables, de 1980 y 1981, respectivamente -hoy los mismos preceptos de los Textos vigentes de 24 de septiembre de 1993 y 29 de mayo de 1995.

 

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La división de la cosa común debe ser contemplada - recuerda la sentencia mencionada de 1998- como la transformación del derecho de un comunero, reflejado en su cuota de condominio, en la propiedad exclusiva sobre la parte de la cosa que la división hubiera individualizado. Con otras palabras: la división de la cosa común y la consiguiente adjudicación a cada comunero en proporción a su interés en la comunidad de las partes resultantes no es una transmisión patrimonial propiamente dicha -ni a efectos civiles ni a efectos fiscales- sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente. Lo que ocurre es que, en el caso de que la cosa común resulte por su naturaleza indivisible o pueda desmerecer mucho por su división -supuesto que lógicamente concurre en una plaza de aparcamiento e incluso en un piso (no se trata de la división de un edificio, sino de un piso, art. 401 del Código civil) la única forma de división, en el sentido de extinción de comunidad, es, paradójicamente, no dividirla, sino adjudicarla a uno de los comuneros a calidad de abonar al otro, o a los otros, el exceso en dinero - arts. 404 y 1062, párrafo 1º, en relación este con el art. 406, todos del Código civil. 

Esta obligación de compensar a los demás, o al otro, en metálico no es un "exceso de adjudicación", sino una obligación consecuencia de la indivisibilidad de la cosa común y de la necesidad en que se ha encontrado el legislador de arbitrar procedimientos para no perpetuar la indivisión, que ninguno de los comuneros se encuentra obligado a soportar - art. 400-. Tampoco, por eso mismo, esa compensación en dinero puede calificarse de "compra" de la otra cuota, sino, simplemente, de respeto a la obligada equivalencia que ha de guardarse en la división de la cosa común por fuerza de lo dispuesto en los arts. 402 y 1.061 del Código civil, en relación este, también, con el 406 del mismo cuerpo legal ".

En idénticos términos nos hemos pronunciado en nuestra Sentencia número 443/13, de 18 de abril ".


El 
artículo 104.1 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo dispone que "El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimenten dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título o de la constitución o transmisión de cualquier derecho real de goce, limitativo del dominio, sobre los referidos terrenos", por lo que en los supuestos de extinciones de proindiviso que se compensa el exceso de adjudicación no se da una auténtica traslación del dominio sino únicamente la especificación concreta e individualizada de las cuotas abstractas que los comuneros ostentaban previamente sobre la finca indivisa. 


 

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Ante el desacuerdo de los copropietarios sobre el modo o precio por el que proceder a extinguir el condominio, se opta en muchas de las ocasiones por iniciar un proceso de división de la cosa común, vía que no es la más recomendable en la mayoría de casos.

 

Debemos partir, que salvo que exista un pacto, los conduelos no están obligados a mantener la propiedad compartida de un bien o derecho, así expresamente se dispone en el artículo 400 del Código Civil, cuyo tenor literal es: "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común."

 

Estas situaciones suelen darse tras las adjudicaciones de bienes a varios herederos, cuando se rompen las parejas de hecho o cuando los que en su día fueron inversores conjuntos, dejan de entenderse.

 

Llegados al punto en el que hay poco que discutir, pero no se logra alcazar un acuerdo para ver quién se queda con el inmueble abonando a la otra parte una compensación o simplemente a ninguno de ellos les interesa, pero no concretan la mejor forma para deshacerse del bien, lo habitual ha sido que se inicie un proceso judicial de división de la cosa, que se limitará a plantear a un Juez que el bien es indivisible y que las partes no convienen la forma de proceder a su reparto.

 

Por nuestra experiencia, la parte demandada en bastantes ocasiones, nada tiene que alegar, pues siendo cierto que la casa, local, etc. es materiamente indivisible, lo único que queda es reconocerlo, en lugar de plantear insostenibles oposiciones a la demanda, que lo único que propiciarán sea la imposición de las costas del proceso.

 

Lo más razonable en los supuestos que poco o nada se pueda alegar es directamente allanarse, es decir aceptar la demanda, lo que propiciará sea dictada una senetencia por la que se acceda a declarar la indivisibilidad del bien o derecho y tras ello, sin se sigue sin alcanzar un acuerdo, proceder a su venta mediante la celebración de una subasta judicial.

 

El camino desde que se presenta la demanda, se admite a trámite, se produce el allanamiento o allanamiento y finalmente es dictada la sentencia, suele implicar además de evidentes e importantes costes, se emplee un tiempo precioso, que no era preciso malgastar.

 

La legislación vigente, habilita cauces efectivos para que los copropietarios que quieren poner fin a la comunidad puedan hacerlo sin necesidad de pasar por un, a veces tortuoso, procecso judicial contradictorio, que puede durar, pese a que no haya oposición, entre seis meses y un año, pues los asuntos a veces son conocidos por Juzgados con una gran carga de trabajo.

 

Cuando el desacuerdo se centra en saber qué condeño será el que se adjudique el bien o el importe que podría obtenerse por el mismo, lo razonable es acudir directamente a una Subasta Voluntaria, habilitándose para ello dos vías:

 

- Notarial, regulada en los artículos 72 y siguientes de la Ley del Notariado, en la que con la intevcención de un Notario se organiza todo el proceso, siendo un cauce muy rápido y en el que hay que abonar los honorarios del fedatario público o,

 

- Judicial, regulada en los artículos 108 a 11 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que lleva en vigor apenas hace medio año. Se tramita ante el Letrado de la Administración de Justicia y en principio es gratuita, salvo que se quiera constar con asistencia de Letrado y/o Procurador, cuya intervención no es preceptiva, pero sí altamente recomedable.

 

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En ambas vías, tanto Notarial como Judicial, es preciso sean reseñadas las condiciones que van a regir la subasta y que serán establecidas por los condueños y la legislación aplicable, fijando cuestiones tan importantes como el tipo de la subasta, la puja mínima y otras necesarias para que los postores puedan tener claros los requisitos fijados.

 

Es conveniente que se aporten los máximos datos del inmueble, preparando documentación informativa que será puesta a disposición de los interesados.

 

La realización de la Subasta es en cualquier caso vía telemática, a través del portal oficial de Subastas, en el que se expondrán los datos anteriormente indicados y se mantendrá abierta por un plazo de 20 días, en el que los interesados podrán hacer las pujas, pudiendo conocerse en todo momento cuál es la máxima. Evidentemente los condueños podrán también entrar en la subasta si quisiesen les fuera adjudicado el bien o simplemente para pujar y con ello intentar conseguir subir el valor de adjudicación, algo que hay que hacer con cautela.

 

Por lo expuesto, el primer paso a dar una vez se ha comprobado que el acuerdo es altamente improbable y teniendo claro todos los condueños que la salida es la venta en pública subasta, es trasladar esta posibilidad, que evitaría tener que pasar por un procedimiento estéril, pues lo único que se conseguiría sería una declaración judicial de la necesidad de venta mediante subasta, lo que las partes pueden hacer sin que un Juez lo diga.

 

No estaría de más, que en los requierimientos iniciales que se suelen cursar a los otros copropietarios, dejar ya apuntada esta posibilidad.


 

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¿Se puede repercutir el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana al Comprador?

 

 

En en presente caso la Promotora, predispuso en el contrato de compraventa la siguiente cláusula: «Por acuerdo expreso de las partes, todos los gastos, honorarios, impuestos y arbitrios de cualquier índole que se deriven o se relacionen con el presente contrato, o con su elevación a la escritura pública, serán a cargo del comprador, incluso el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana».

 

La parte compradora se negó a pagar la Plusvalia Municipal cuando se lo reclamó la pormotora, oponiéndose al monitorio entablado, por entender que dicha estipulación era nula por ser abusiva.

 

El Tribunal Supremo otorga la razón a los compradores disponiento la nulidad de la cita cláusula expresando que:

 

El motivo debe ser estimado, ya que, aplicando esta norma, la cláusula también transcrita debe estimarse abusiva.


En primer lugar, porque, conforme al principio de la buena fe produce desigualdad de la parte vendedora frente a la adquirente y desequilibrio en el contenido económico del contrato, como dice la sentencia de 22 octubre 2014 .


En segundo lugar, el impuesto que grava el incremento del valor y se pone de manifiesto al tiempo de la transmisión de la propiedad, es al transmitente a quien se le impone su pago puesto que es quien percibe el aumento de valor, sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, desequilibrio que destaca la sentencia de 25 noviembre 2011 .


En tercer lugar, ya existe una jurisprudencia consolidada (algunas sentencias relativas a esta misma entidad promotora) que declaran abusiva esta cláusula que traslada al comprador un importe que corresponde al vendedor.


En cuarto lugar, a modo de interpretación y no de aplicación pues no cabe su retroactividad, la ley 44/2006, de 29 diciembre, declaró abusiva la estipulación que ahora se discute, tal como menciona la sentencia de 12 marzo 2014.


3.- Consecuencia de su carácter abusivo, que aquí se reitera, debe declararse su nulidad, tal como dispone el citado artículo 10 bis en su apartado 2: «serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas las cláusulas, condiciones y estipulaciones en las que se aprecie el carácter abusivo»

 

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Consultas Legales

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En esta resolución se hace una recopilación de los precedentes pronunciamientos del Tribunal Supremo sobre esta cuestión, por lo que nos puede resultar de especial utilidad como base para plantear pretensiones de reintegro de la plusvalía indebidamente abonada por el comprador u oponerse, como fue el caso, a la reclamación de cantidad que pudiese instar la promotora.

Las sentencias referenciadas son:

 

La sentencia de 22 octubre 2014 (recurso 2279/2012 ), siendo parte también Monthisa Residencial, S.A. dijo, respecto a una cláusula semejante a la del presente caso:


«Pues bien, esa lesión en la posición jurídica del consumidor protegido se produce - como pusimos de relieve en las sentencias 842/2011, de 25 de noviembre , y 97/2014, de 12 de marzo - al transferirle, en su condición de adquirente, una deuda fiscal que, conforme a lo dispuesto en el artículo 104 del Real Decreto Legislativo, de 5 de marzo, por el que se aprobó el texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales, está a cargo de la vendedora, la cual se beneficia del incremento del valor de la cosa vendida, ya incorporado en el precio, al imponer finalmente a la compradora el pago de un impuesto que tiene como base la misma plusvalía - y cuyo importe, además, éste no conoce en la fecha de celebración del contrato, soportando, por ello, una incertidumbre sobre el alcance de su obligación. Además, conforme a una concepción ética y objetiva de la buena fe, en el sentido de modelo de comportamiento exigible y fuente de determinados deberes de conducta, procede valorar la desigualdad de las posiciones de negociación de las partes, el desequilibrio que, en el contenido económico del contrato, la cláusula litigiosa generó y el defecto de información que su aplicación implica - no obstante las razones expuestas por la propia recurrente - para considerarla como un supuesto de ausencia de buena fe en la parte vendedora».


La de 12 marzo 2014 (recurso 184/2012) había mantenido la misma doctrina (en un caso también de Monthisa Residencial, S.A) en estos términos:


«Declaramos en la sentencia 824/2011, de 25 de noviembre , que la Ley 44/2006, de 29 de diciembre, de mejora de la protección de los consumidores y usuarios, no es aplicable retroactivamente. Sin embargo - al igual que sucedió en el caso enjuiciado en la mencionada sentencia - es lo cierto que el Tribunal de apelación no aplicó ninguna norma de dicha Ley, sino que declaró abusiva la cláusula litigiosa conforme a lo dispuesto en el artículo 10 bis, apartado 1, de la Ley 26/1984, de 19 de julio , general para la defensa de los consumidores y usuarios, en la redacción vigente en la fecha del contrato, esto es, en la reformada por la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre condiciones generales de la contratación».


Igualmente, la de 25 noviembre 2011 (recurso 438/2009, ya había dicho:


«Es claro el desequilibro contractual porque en el impuesto de que se trata sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana -que es el tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan los terrenos y se pone de manifiesto a consecuencia de la transmisión de la propiedad de los mismos por cualquier título ( arts. 105 Ley Reguladora de las Haciendas Locales 39/1988, de 28 de diciembre, vigente hasta el 10 de marzo de 2004 ; art. 104 del Texto Refundido de la Ley Reguladora aprobado por R.D.Legislativo 2/2004, de 5 de marzo)- el sujeto pasivo ( arts. 35.1 y 36.1 de la Ley General Tributaria 58/2003, de 17 de diciembre) es el transmitente, que es quien percibe el aumento del valor -mayor valor adquirido por el inmueble y como tal beneficiario está obligado al pago; sin que tal plusvalía genere beneficio alguno para el comprador, que se ve obligado a responder de una carga económica sin ninguna contraprestación o contrapartida por parte del vendedor. Por consiguiente al tratarse de una estipulación no negociada individualmente que limita los derechos de los consumidores recibe la sanción de la nulidad que le impone el art. 10 bis de la Ley 26/1984 y que convierte en indebido y restituible lo pagado por el consumidor por el concepto de que se trata ( SS. 30 4 de marzo de 2002, núm. 277 ; 3 de noviembre de 2006 , núm. 1079); que en el caso se refiere al Impuesto de Plusvalía».

Las sentencias de 3 noviembre 2006 ( puso 602/2000 ) y 2 marzo 2011 ( recurso 33/2003 ) mantienen, en supuestos distintos al presente, el carácter abusivo de cláusulas que limitan los derechos de los consumidores o les causan, en su perjuicio, un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes.

 


 

 

Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 17 de Marzo de 2016, mediante la que se considera nula por abusiva la cláusula que impone el pago de la plusvalía al comprador del inmueble.

 

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¿Se puede repartir el único bien inmueble de una herencia por el cauce de la extinción del proindiviso sin acudir a la partición hereditaria?

 

puede acudirse a la división de la cosa común de forma directa, pues si bien la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos, esta previa actuación no es precisa cuando estamos en presencia de un único bien; en tal caso, queda perfectamenten delitimado el derecho de cada coheredero en el mismo, por lo que la situación es de hecho un proindiviso.

 

Esta posibilidad implica una minoración de tiempo y costes, pues los porcesos de partición hereditaria pueden alargarse durante años, mientras que la extinción de un proindiviso en el que no existan especiales circunstancias, puede quedar resuelto y ejecutado entre un año u año y medio. 

 

Es muy clarificadora la Sentencia que hoy traemos, dictada el 25 de junio de 2008, por la Sala Primera del Tribunal Supremo, mediante la que desestima los motivos del recurrente quien consideraba necesaria la previa tramitación de la partición hereditaria, expresándose en el tercer fundamento jurídico que: 

 

TERCERO.- En el primero de los motivos, por la vía del ordinal 4º del artículo 1692 LEC 1881 , denuncia el recurrente la infracción "de los artículos 1051 y siguientes del Código civil que regulan la partición de la herencia y concretamente por ser de otra sección el artículo 1068 del mismo cuerpo legal". El recurrente trata de centrar la cuestión al señalar " Falta de legitimación pasiva, por no poseer la facultad para ejercer la actio communi dividundo por parte de los demandantes, al no ser copropietarios de un bien sino de una herencia, comunidad de bienes " (sic). La herencia, de este modo, viene a decir el recurrente, es tratada como un conjunto de pequeñas comunidades sobre cada uno de los bienes, y no como una universalidad de bienes, derechos y obligaciones que integraba el patrimonio del causante. Pero mientras no se de la partición, el heredero no es titular de ningún bien o derecho concreto de los que componen el caudal relicto, ni adquiere la propiedad de los bienes que le corresponden hasta que la partición se da y se le adjudican bienes en pago de su cuota. En consecuencia, hasta que los herederos, mediante la partición, transformen lo que era comunidad hereditaria en otra ordinaria, carecen de acción para provocar la división por la vía que han escogido.


El motivo ha de ser desestimado.


(...)


En efecto, esta Sala ha venido sosteniendo, en relación con determinados conflictos que no acaban de poder equipararse al que ahora nos ocupa, un tratamiento, inobjetable en el orden conceptual, según el cual por medio de la aceptación de la herencia (que la Sala de instancia señala haberse producido en el caso por la vía de la aceptación tácita y por parte de todos los coherederos), el heredero viene a adquirir la titularidad de un derecho hereditario abstracto, en el sentido de que la cuota que les pertenece recae sobre el global del caudal hereditario. Un derecho que la STS 17 de mayo de 1966 calificaba como "un derecho impreciso e inalienable sobre las cosas de que se componga el caudal". Sólo la partición atribuirá el dominio de bienes concretos pertenecientes a la herencia, siempre que el dominio esté verdaderamente contenido en el caudal relicto (SSTS 3 de febrero y 27 de mayo de 1982, 3 de junio de 1989, 5 de marzo de 1991 , etc). Aún con mayor énfasis decía la STS 29 de diciembre de 1988, con precedente en la de 16 de febrero de 1987 , que la partición hereditaria tiene por objeto la transformación de las participaciones abstractas de los coherederos sobre el patrimonio relicto (derecho hereditario) en titularidades concretas sobre bienes determinados, bien en propiedad exclusiva, bien en proindivisión, ya que, efectivamente, de la comunidad hereditaria puede pasarse, por vía de partición, a un estado de indivisión regido por las normas de la comunidad ordinaria o por cuotas o romana (artículos 392 y sigs. CC ), como han señalado, entre muchas otras, las SSTS 20 de octubre de 1992, 25 de abril de 1994, 6 de marzo de 1999, 28 de junio de 2001 , 

 

 

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 Según este discurso lógico, la actio familiae erciscundae (acción de partición hereditaria) habría de ser un presupuesto necesario de la actio communi dividundo o acción de división de la cosa común, y la aplicación del artículo 1062 CC a los supuestos de división no sería automática, mediando entre ellas algunas notas diferenciales, pues, como señalaba la STS de 2 de mayo de 1964 , la acción de división compete a los comuneros (artículo 400 CC ), en tanto que la familiae erciscundae puede ser ejercitada por los coherederos, pero también por el cónyuge supérstite, por legatarios de parte alícuota o por acreedores de la herencia, y además las operaciones divisorias han de llevarse a efecto, en la acción de división, por los propios interesados, salvo que voluntariamente se sometan a la decisión de árbitros o amigables componedores, mientas que la partición puede ser llevada a efecto por el testador (artículo 1056 CC ), o por los contadores partidores o comisarios designados por él ( artículo 1057 CC ), o por los propios herederos (artículo 1058 CC ), a lo que hay que añadir que tienen distinto origen y que, en general, la acción de división tiene un solo objeto, en tanto que la herencia recae sobre un universum ius compuesto del conjunto de bienes, derechos y obligaciones pertenecientes al de cuius (artículo 659 CC ). De ahí, finalmente, que algunas sentencias declaren la improcedencia de la actio communi dividundo cuando no existe un condominio, sino una comunidad hereditaria, por no haberse producido la partición del caudal hereditario. Los comuneros, ha dicho la STS de 28 de mayo de 2004 , carecen del derecho de copropiedad sobre la finca cuya división pretenden, porque tienen un derecho abstracto sobre la totalidad del patrimonio hereditario, en comunidad con los demás coherederos, que no se especificará sobre la cosa concreta hasta que se les haya adjudicado - si a ellos se les adjudica en todo o en parte - por la partición de la herencia y de este modo se concluye que no cabe la división de la cosa, divisible o indivisible, que no es común a varios copropietarios, sino que forma parte de una comunidad hereditaria.

Esta apreciación global no evita la constatación de que la comunidad hereditaria, como un tipo especial de comunidad, quede comprendida en el marco general de la comunidad de bienes y derechos que regula el Título III del Libro II del Código civil, pero la doctrina señala que "tiene características propias y un principio de régimen orgánico que la erigen en una categoría jurídica intermedia entre el condominio ordinario y la persona moral (SSTS 30 de abril de 1935, 17 de mato de 1963 )". La comunidad hereditaria, decía la STS de 24 de julio de 1998 , en cuanto recayente sobre la totalidad del patrimonio del causante, no en cuanto referida a bienes concretos aisladamente considerados, participa de la naturaleza de la comunidad de tipo romano, por lo que le es aplicable el artículo 397 CC , con arreglo al cual los actos dispositivos de dichos bienes, integrantes de la referida comunidad hereditaria, requieren el consentimiento unánime de todos los coherederos.


La diferencia entre la comunidad que resulta de una sucesión hereditaria por causa de muerte y la comunidad o condominio en general, que se regula en el Título III del Libro II del Código civil, se encuentra, como ha señalado la doctrina, en que "mientras en aquélla cada heredero, hasta que se realice la partición, sólo disfruta de una parte ideal de todos los bienes de la herencia, sin una posesión real individual que corresponde a todos, en éste disfruta de una posesión real y efectiva de la parte que le corresponde en la cosa, de la cual puede disponer, como se deduce de los artículos 399 y 394 CC (SSTS 25 de noviembre de 1961, 21 de marzo de 1968 , etc.).


Pues esta caracterización de la comunidad hereditaria y de la posición de los coherederos dentro de ella se ha utilizado, fundamentalmente, para negar validez o efecto a los actos de disposición realizados por coherederos, en estado de comunidad hereditaria, es decir, antes de la partición, sobre bienes del caudal relicto. Ya por considerar que el heredero sólo puede enajenar su cuota hereditaria, pero no bienes concretos ni cuotas recayentes sobre bienes concretos de la herencia, sin consentimiento de todos los demás (SSTS 4 de abril de 1905, 26 de enero de 1906, 30 de enero de 1909, 18 de noviembre de 1918, 11 de febrero de 1952, 11 de abril de 1953, 5 de octubre de 1963, 30 de diciembre de 1996 , etc.) bien entender que la venta así realizada es nula por falta de poder de disposición (SSTS 14 de octubre de 1991, 23 de septiembre de 1993, 31 de enero de 1994, 25 de septiembre de 1995, 6 de octubre de 1997 , etc.), toda vez que hasta que se efectúa la partición no adquieren los herederos la propiedad exclusiva, según reiterada jurisprudencia (SSTS 14 de mayo de 1960, 6 de abril de 1961, 20 de enero, 7 de junio y 14 de septiembre de 1958, 11 de abril de 1957, 7 de marzo de 1985, 14 de abril y 21 de julio de 1986, 8 de mayo de 1989, 5 de noviembre de 1992, 31 de enero de 1994 , etc.). Señalando otras veces que la inoponibilidad de la venta realizada por uno de los coherederos frente al coheredero al que se asignan determinados bienes no implica la invalidez de lacompraventa entre vendedor y comprador (STS 27 de mayo de 1982 ).

Esta concepción de las posiciones de los herederos parece apoyarse en un desarrollo en dos etapas sucesivas: por efecto de la aceptación los llamados devienen herederos y, si la aceptación es pura y simple (artículo 1003 CC ) devienen responsables con sus propios bienes de las deudas de la herencia, pero adquieren un derecho abstracto sobre el universum ius que conforma el caudal relicto, derecho que la partición convertirá en concreto, ya exclusivo ya en pro indivisión sobre bienes determinados. La comunidad general, en cuyo seno se contiene, en potencia, la comunidad ordinaria, dará paso, si ha lugar, a una comunidad ordinaria. Desde esta perspectiva conceptual, sólo entonces será posible la acción de división. Este sistema trasciende la vieja idea romana, traducida en el principio nomina et debita ipso iure dividuntur, según la cual el hecho sucesorio determinaba la inmediata proyección en cuotas sobre cada uno de los bienes del caudal de la posición de los coherederos, que por medio de la división, y a través de una cadena de permutas, cambiaban su cuota de unos bines por la de otros. Fue la permutatio, que todavía recogían los inmediatos precedentes del Code Napoleón, y cuyo rastro se percibe en preceptos como los de los artículos 1069 y 1070 CC. Pero no siempre es posible aplicar con rigor lógico este esquema conceptual cuando, en la realidad del conflicto suscitado, los intereses en juego reclaman, para la realización de la justicia, un tratamiento más incisivo en la definición de las posiciones de las partes aún cuando menos ajustado al esquema conceptual antes indicado. Hay de ello muestras en la jurisprudencia. No sólo en cuanto que es principio hoy indiscutido que, no obstante el estado de comunidad peculiar que significa la comunidad hereditaria permite a los coherederos la venta de los bienes con validez y eficacia antes de la partición si están todos de acuerdo (SSTS 7 de junio de 1958 , en una línea que se remonta al menos a la STS de 4 de abril de 1905 , antes expuesta), sino en supuestos en los que, como el que dio lugar a la Sentencia de 27 de diciembre de 1957, que cita como precedente la de 12 de febrero de 1904 , se trataba de la existencia de un único bien en la masa hereditaria, por lo que entiende la sentencia que han de ser considerados condueños del mismo todos y cada uno de los herederos, aún antes de la partición. Y, como la comunidad hereditaria es un supuesto de comunidad de bienes, según antes se ha dicho, se considera la vigencia del artículo 394 del Código civil, y se concluye que la utilización de la finca por uno solo de los partícipes, es ilegítima e impide la aplicación del artículo 398 CC (STS de en tanto que la STS de 30 de abril de 1999 , invocando la anterior, admite el desalojo de uno de los comuneros por acuerdo de la mayoría, con base en el artículo 398.1 CC , si bien después de la partición."


 

 

Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 25 de junio de 2008, por la que se estima procedente la actio comuni dividundo para extinguir la comunidad hereditaria sobre el único bien de la herencia.

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de Marzo de 2016 que condena al pago de las rentas pactadas en caso de desistimiento anticipado por parte del arrendatario del contrato de alquiler de local, sin posibilidad de moderación judicial 

 

 

 

El caso que a continuación les exponemos tiene relación con un contrato de arrendamiento celebrado en el año 2006 por una duración de 5 años.

 

En el año 2009, la parte arrendataria decide resolver unilateralmente el contrato entregando las llaves a la propietaria, alegando como motivo unas obras que se iniciaron en la calle, las cuales entorpecían el acceso, pero no impedían la actividad comercial.

 

La arrendadora del local interpuso demanda de juicio ordinario solicitando la continuación del contrato y que se condenase a las rentas que se hubieran devengado.

 

La sentencia de primera instancia actuando de forma moderadora, condenando únicamente al pago de las siete rentas adeudadas.

 

Se interpuso recurso de apelación frente a la sentencia de instancia, en la que la Audiencia Provincial estima el mismo condenando a las demandadas al abono de las rentas devengadas hasta la fecha de finalización del arrendamiento estipulado en el contrato.

 

La parte condenada recurre en casación, y una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, el mismo desestima el recurso alegando que, hasta ahora, han sido planteados varios escenarios jurisprudencialmente, y que cada uno presenta unas consecuencias distintas. Estos son:

 

1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero.

 

2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato.

 

3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe, pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución.

 

Sólo sería posible la moderación judicial de la cláusula penal cuando, en caso de desistimiento del contrato de arrendamiento, cuando tuviese lugar lo descrito en el apartado primero, es decir, cuando la resolución contractual hubiese sido aceptada también por el arrendador.

 

Pero en este caso no encontramos ante la situación contraria, ya que el arrendador se opuso expresamente a la resolución del mismo mediante burofax, y pese a haber puesto la arrendataria las llaves a su disposición. Añadiendo, además, que no hubo incumplimiento alguno por parte del arrendador que motivase la resolución del contrato.

 

Por lo expuesto, el tribunal concluye estableciendo que:

 

<<Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato (art. 1124 CC), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación.

 

Por tanto, procede confirmar la sentencia recurrida dado que se condenó al arrendatario al pago de las rentas que se devengaren hasta el término del contrato y sin que conste que el arrendador volviese a alquilarlo, pronunciamiento coherente con la petición de cumplimiento del contrato.>>

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2016

 

 

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Os adjuntamos Infografía sobre el desarrollo de un Porcedimeinto de Desahucio por Impago de Rentas hecha por el equipo de V&S Abogados y congada en el el portal http://www.abogadodedesahucios.es/

 

 

Son mostradas las diferentes alternativas que se pueden presentar en un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

 

Se explican los pasos desde que se produce la situación de impago hasta el acto del lanzamiento de la vivienda.

 

Esperamos os sea útil tanto a profesionales como a particulares que se ven inmersos en este tipo de procesos.

 

Como siempre quedamos a vuestra entera disposición.

 

Por José Valero

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Infografía del Procedimiento que sigue un Desahucio por Falta de Pago de las Rentas de un Alquiler

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2015 que establece el cauce necesario para para recuperar la posesión de un inmueble atribuido como vivienda familiar a un tercero, cuya legitimación corresponde al propietario.

 

 

Existen diversos casos en los que los Juzgados de familia adjudican la atribución de vivienda familiar un inmueble cuya propiedad corresponde a un tercero. Inmueble que haya sido previamente cedido, por ejemplo, por un familiar.

 

En el presente caso que les venimos a exponer, la parte interesada interpone demanda de modificación de medidas ante el Juzgado de Primera Instancia, en la cual solicita que, tanto su exmujer como su hija menor, abandonen el inmueble al que se les atribuyó como vivienda familiar, pues éste es propiedad de la madre del demandante.

 

El Juzgado de primera instancia estima su pretensión y deja sin efecto la atribución de la vivienda. Posteriormente, la Audiencia Provincial revoca dicha pretensión atribuyendo de nuevo la vivienda a la madre y a la hija. Es entonces cuando el interesado recurre en casación denunciando el derecho a la propiedad por tratarse la vivienda de una tercera persona.

 

La Sala 1º del Tribunal Supremo desestima el recurso por varios motivos: Por un lado, porque la propiedad es de la madre del interesado, y en consecuencia la legitimidad para desahuciarlas le corresponde a ella, no a él. Y, en segundo lugar, cita los argumentos de la STS de 18 de marzo de 2011, que establece que “para el caso de que no exista negocio jurídico alguno que justifique la ocupación, y frente a la posible reclamación de su propietario, no podrá oponerse la atribución del uso de la vivienda que haya sido establecido en el ámbito de un procedimiento de familia. Tal y como indica la sentencia de pleno de la Sala de 18 de enero de 2010, la solución a estos conflictos debe ser dada desde el punto de vista del Derecho de propiedad y no desde los parámetros del Derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio o la separación de los cónyuges, nada tienen que ver con los terceros propietarios.”

 

La reciente Sentencia de 30 de octubre de 2015 del Tribunal Supremo que a continuación les exponemos, establece:

 

“Es cierto, así se dice en dicha sentencia, que la atribución de la vivienda que vienen ocupando la hija del matrimonio y su madre que ostenta la guarda y custodia, corre el riesgo de resultar inútil, puesto que sus propietarios pueden recuperarla mediante el ejercicio de la acción de desahucio por precario, a la que están legitimados por la inexistencia de contrato con la ocupante de la misma”.

 

En conclusión, debemos ante todo tener claro que, para recuperar la posesión del inmueble, la acción de desahucio por precario es legitimidad del propietario, y que este derecho de propiedad sobre el inmueble prevalece por encima de la atribución de vivienda familiar a través de un procedimiento de familia.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2015

 

 

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 Os adjuntamos la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2015 que declara como Enriquecimiento Injusto las Rentas Obtenidas del Subarrendamiento Ilegal de un Local de Negocio

 

 

A continuación, os mostramos un caso real en el que la parte arrendataria subarrienda de forma ilegal el local, fijando paralelamente una renta con los subarrendatarios muy superior a la pactada en el contrato con la parte propietaria.

 

Los copropietarios del local y la arrendataria, celebraron un contrato de arrendamiento en el que se fijaba una renta mensual de 700€, y en el que se estipulaba la prohibición de subarrendar o traspasar el local. A pesar de ello, la arrendataria procedió a realquilar el local, haciéndose pasar por propietaria, sin el conocimiento ni el consentimiento de los copropietarios, exigiendo una renta mensual de 5.000€.

 

Una vez tuvieron conocimiento de este hecho, se presentó demanda de desahucio frente a la entidad subarrendada y la arrendataria, en la que la arrendataria reconoció que tenía el local arrendado a un tercero. La sentencia acordó que la cesión era inconsentida y declaró resuelto el contrato y mandó el desalojo del local.

 

Posteriormente se interpone demanda reclamando una cuantiosa indemnización por la diferencia de las rentas dejadas de percibir durante todo el tiempo que la arrendataria mantuvo el subarriendo. Ésta fue estimada en primera instancia, y desestimada en segunda instancia.

 

Una vez elevados los autos al Tribunal Supremo, la Sala 1º, en su Sentencia dictada el pasado 28 de octubre de 2015, declaró los actos consecutivos de enriquecimiento injusto, citando textualmente:

 

<< Se ratifica como doctrina jurisprudencial la que emana de las sentencias de 5 de noviembre de 2004 y 19 de julio de 2012, entre otras, en el sentido de que “para que exista un enriquecimiento realmente injusto y, por tanto, antijurídico, es preciso que se demuestre que alguien ha adquirido una utilidad que no provenga del ejercicio sin abuso de un derecho legítimo atribuido por un contrato, por una sentencia judicial o por un precepto legal.”>>

 
 

Por José Valero

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Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de octubre de 2015

 

 

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Modelo de escrito planteando Incidente Excepcional de Nulidad de actuaciones por no haberse notificado en mayo de 2013 la existencia de un plazo extraordinario de un mes para plantear oposición a las ejecuciones hipotecarias que se sustentasen en cláusulas abusivas .

 

A raíz de la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de Octubre de 2015 que declara contraria al Principio de Efectividad la comunicación mediante el BOE del plazo de un mes para plantear el Incidente Extraordinario de Oposición, previsto en la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, el Ejecutivo deberá articular el cauce oportuno para poner remiedio a la indefensión generada a miles de ejecutados hipotecario.

 

Hasta que esto ocurra, la parte ejecutada que se encontrase en la situación expresada en en la Disposición Adicional 4ª, apartado 2, de la Ley 1/2013, entendemos puede plantear un Incidente Extraordinario de Nulidad de Actuaciones, solicitando la retroacción del procedimiento de ejecución hipotecaria, al estado en el que se encontraba el día 15 de mayo de 2013 y que se le conceda el plazo de un mes previso.

 

Por tanto en los porcesos que a 15 de mayo de 2013 no hubiese sido puesta a disposición del adquirente en subasta del inmueble, los ejecutados tendrán ahora, la posibilidad de solicitar se les conceda de forma expresa el plazo de un mes previsto en la D.T. 4ª, por lo que tendrán una nueva oportunidad para alegar la existencia de cláusulas abusivas en sus Escrituras de Préstamo o Crédito Hipotecario.

 

Esta circusntancia puede propiciar que muchas ejecuciones hipotecarias queden sin efecto y deban retrotraerse, lo que de fundarse las peticiones en motivos justos, porvocará indudables trastornos a las entidades bancarias y podrían colocar al ejecutado en una menor posición económica y para negociar con el Banco o Caja ejecutante.

 

 


 

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Debemos ser conscientes que desde mayo de 2015 hasta la actualidad han sido miles los pronunciamientos judiciales que han denegado la ejecución instada por entidades de crédito, constando por tanto conun elenco de pronunciamientos judiciales, que propiciarán que en muchos casos el ejecutado obtenga ahora un pornunciameinto favorable.

 

 

Se abre de nuevo otra vía para reclamar por los abusos del sector bancario.

 

 

Os acompañamos un escrito tipo que habría que ajustar a las condiciones del caso, mediante el que isntar la Nulidad de Actuaciones, que ha de estar suscrito por Procurador y Abogado, profesional que deberá analizar la viabilidad de plantearlo en cada caso.

 

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 Ejecución Hipotecaria ____/______

 

 

AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA Nº __ DE ____________

 

 

 

DON/DOÑA ________________________________________, Procurador de los Tribunales y de don DON/DOÑA __________________________________, mayor de edad, con D.N.I. / N.I.E. _______________________________________ y domicilio en _____________, Calle ___________________________________, C.P.______________, representación que se acredita con Escritura de Poder General para Pleitos, que se acompaña como Documento nº 1, asistido por el Letrado de _______________, Don/Doña ___________________________, Colegiado ________ del _________________, ante el Juzgado comparezco y, como más procedente en Derecho sea, DIGO:

 

 

 

 

              Que por medio del presente escrito, al amparo de lo dispuesto en el artículo 241 de la L.O.P.J. y artículo 228 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, vengo a plantear INCIDENTE EXCEPCIONAL DE NULIDAD DE ACTUACIONES, por considerar, dicho sea con el debido respeto, que ha sido vulnerado el derecho fundamental de mi representado a la tutela judicial efectiva sin indefensión (Art. 24.1 CE), por no habérsele informado personalmente de la apertura del plazo de extraordinario de un mes concedido por la Disposición Transitoria 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.

 

 

 

Son hechos y fundamentos esenciales para mostrar la situación que provoca la nulidad que se insta, los siguientes:

 

 

 

PRIMERO.- Que por los medios de comunicación mi mandante ha tenido conocimiento que el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, dictó el pasado 29 de octubre de 2015, Sentencia en el asunto C-8/14, mediante la que declara que es contrario al derecho de la Unión Europea el sistema de notificación establecido en la disposición adicional 4ª de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social; siendo contrario al Principio de Efectividad, resultando expresivo lo reseñado por el Tribunal en los puntos 39 a 42 de su resolución cuyo tenor literal es:

 

 

 39 Por consiguiente, debe señalarse que la disposición transitoria controvertida, en la medida en que prevé que el plazo preclusivo comienza a correr en el presente caso sin que los consumidores afectados sean informados personalmente de la posibilidad de alegar un nuevo motivo de oposición en el marco de un procedimiento de ejecución ya iniciado antes de entrar en vigor esa Ley, no garantiza que se pueda aprovechar plenamente ese plazo y, en consecuencia, no garantiza el ejercicio efectivo del nuevo derecho reconocido por la modificación legislativa en cuestión. 

40 En efecto, habida cuenta del desarrollo, de la particularidad y de la complejidad del procedimiento y de la legislación aplicable, existe un riesgo elevado de que ese plazo expire sin que los consumidores afectados puedan hacer valer de forma efectiva y útil sus derechos por la vía judicial, debido en particular al hecho de que ignoran o no perciben, en realidad, la amplitud exacta de esos derechos (véase, en este sentido, la sentencia Aziz, C‑415/11, EU:C:2013:164, apartado 58 y jurisprudencia citada). 

41 Debe concluirse, en consecuencia, que la disposición transitoria controvertida vulnera el principio de efectividad. 

42 A la luz del conjunto de las anteriores consideraciones, debe responderse a la cuestión planteada que los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que se oponen a una disposición transitoria nacional, como la controvertida en el litigio principal, que impone a los consumidores, respecto de los que se ha iniciado un procedimiento de ejecución hipotecaria antes de la fecha de entrada en vigor de la Ley de la que forma parte esa disposición y que a esa fecha no ha concluido, un plazo preclusivo de un mes, calculado a partir del día siguiente al de la publicación de esa Ley, para formular oposición a la ejecución forzosa sobre la base del carácter supuestamente abusivo de cláusulas contractuales.

 

 

Se adjunta como Documento nº 2, copia íntegra de la expresada Sentencia del TJUE de 29 de Octubre de 2015.

 

 

 

SEGUNDO.- Que el presente procedimiento estaba comprendido en el supuesto contemplado en el apartado 2, de la citada Disposición Adicional Cuarta, que expresó:

 

Disposición transitoria cuarta. Régimen transitorio en los procesos de ejecución.

1.- (…)

2. En todo caso, en los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que haya transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán de un plazo preclusivo de un mes para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las nuevas causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El plazo preclusivo de un mes se computará desde el día siguiente a la entrada en vigor de esta Ley y la formulación de las partes del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Esta Disposición transitoria se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

 

TERCERO.- Que en ningún momento se puso de manifiesto de forma personal a la parte ejecutada, pese a constar en autos su domicilio, la apertura de dicho plazo extraoridinario, lo que ha provocado la vulneración del Derecho a la Tutela Judicial Efectiva, consagrado en el artículo 24. 1 de La Constitución Española, causándose con ello una evidente indefensión a esta parte, que no ha podido plantear incidente alguno al desconocer la existencia de dicha posibilidad.

 

 

 

CUARTO.- Sin perjuicio de las medidas que pueda articular el poder legislativo para acomodar la normativa a los parámetros reseñados en la Sentencia de 29 de octubre de 2015, la presente petición tiene encaje en lo dispuesto en los artículos 225 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

                El artículo 225 indica que los actos procesales serán nulos de pleno derecho cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esa causa, haya podido producirse indefensión.

 

                Por su parte el artículo 228, que regula el incidente excepcional de nulidad de actuaciones, admite que, con dicho carácter excepcional, aquienes sean parte legítima o hubieran debido serlo podrán pedir por escrito que se declare la nulidad de actuaciones fundada en cualquier vulneración de un derecho fundamental de los referidos en el artículo 53.2 de la Constitución, siempre que no haya podido denunciarse antes de recaer resolución que ponga fin al proceso y siempre que dicha resolución no sea susceptible de recurso ordinario ni extraordinario.

 

                Esta parte además respeta el plazo de veinte días, requerido en el segundo párrafo del mentado precepto, desde que ha tenido conocimiento de la indefensión sufrida, sin que hayan transcurrido cinco años desde que se produjo.

                Deberán conservarse los actos válidamente efectuados a tenor de lo dispuesto en el artículo 230, por lo que la nulidad deberá alcanzar a toda actuación posterior al 15 de mayo de 2013, concediendo expresamente el plazo de un mes para plantear incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de la nueva causa de oposición prevista en el apartado 4ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, pero conservando las actuaciones anteriores.

 

 

 

                En su virtud,

 

 

 

SUPLICO AL JUZGADO que teniendo por presentado el presente escrito, con los documentos adjuntos, se sirva admitirlo y por formulado INCIDENTE EXTRAORDINARIO DE NULIDAD DE ACTUACIONES y previa la tramitación legal pertinente, acuerde haber lugar a lo solicitado por haberse generado indefensión a la parte demandada,ordenando retrotraer las actuaciones a la situación que tuvieren el día 15 de mayo de 2013, continuando desde entonces el procedimiento por el cauce legalmente establecido, cursando la notificación a mi representado concediéndole expresamente el plazo de un mes para plantear incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de la nuevas causa de oposición prevista en el apartado 4ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

 

 

 

OTROSÍ DIGO que, al amparo del art. 231  LEC esta parte manifiesta su voluntad de corregir cualquier defecto de carácter procesal en que pudiera haber incurrido.

SUPLICO AL JUZGADO, tenga por hecha la anterior manifestación.

 

 

 

                Es Justicia que para principal y otrosíes se solicita en _______________ a ____ de __________________ de dos mil quince.

                Fdo. ___________________                       Fdo. _________________

                  Abogado, Col. _____                                                  Procurador

 

La particularidad de este caso de Desahucio de un Local de Negocio es que la Arrendataria solicita Abogado y Procurador de Oficio para plantear la Oposición.

 

El Juzgado acuerda suspender el porcedimiento hasta que le sean nombrados a la demandada los profesionales designados por Turno de Oficio, lo que provoca se tenga que posponer la celebración del juicio, manteniéndose la fecha del lanzamiento.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Local Comercial (adjuntamos primera hoja sellada el día 18 de febrero de 2015)

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido.
  • Aplicación del Texto Refundido de la LAU de 1964.

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio del local de 15 de abril de 2015.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le concede 10 días para oponerse a la demanda, lo que hace, previa designación de profesionales por Turno de Oficio, conforme al escrito que también se aporta.
  • Se fija como día para Juicio el 12 de junio de 2015.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 8 de septiembre de 2015.
 
 
 
 

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1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Local Comercial (adjuntamos primera hoja sellada el día 18 de febrero de 2015)

 

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio del local de 15 de abril de 2015.

 

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3.- El 9 de junio se suspende la vista por haber solicitado la inquilina Abogado y Procurador de Oficio. 

 

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 4.- El 30 de Junio de 2015, una vez designados Abogado y Procurador de Oficio, es presentado el Escrito de Oposición, mediante el que interesa la desestimación de la demanda.

 

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5.- Se señala nueva fecha de Juicio, que se celebra sin ningún problema.

 

 

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6.- El 23 de julio es dictada Sentencia que estima íntegramente la demanda con imposición de costas a la demandada. 

 

 

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Una vez recuperado el inmueble, lo recomendable es iniciar el porcedimiento de ejecución del Decreto, Auto o Sentencia para intentar cobrar las sumas adeudadas.

 

Si bien es cierto que a corto plazo es complicado conseguir recuperar lo debido por el inquilino, lo cierto es que a medio y largo plazo se suele trabar embargo de bienes del deudor con los que saldar la deuda, que comprenderá tanto el principal como los intereses devengados y los que se devenguen durante el proceso ejecutivo y sus costas.

 

Para iniciar esta fase es preciso presentar un nuevo escrito instando la ejecución, interesando el embargo de bienes concretos, si es que se conociese su existencia o pidiendo ayuda al Juzgado para localizar alguno, en caso de ignorar los bienes o derechos de los qeu puede ser titular el deudor.

El Secretario Judicial, a través de una aplicación informática accederá a las Bases de Datos de Haciernda, Seguridad Social, Tráfico y otras. Si del resultado de la consulta se desprendiese la existencia de algún bien o derecho, podrá trabarse el embargo, lo que posibilitará que el propietario, pueda comenzar a cobrar su deuda.

Os muestro un ejemplo de proceso ejecutivo, en el que se comprobó que la antigua inquilina trabajaba, porcediéndose por ello a trabar embargo de parte de su sueldo. 

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda instando la ejecución de un Decreto dictado en un Proceso de Desahucio por Impago de Rentas (adjuntamos primera hoja sellada el día 14 de enero de 2015).

Las particularidades que eran: 

  • La deuda ascendía a 11.464,44 euros de principal, que se incrementaron con otros 3.440,2 euros que prudencialmente se fijaron para intereses y costas de la ejecución.
  • Se desconocía el nuevo domicilio pero se sabía el lugar en el qeu trabajaba, de ahí la importancia de hacerse con una nómina o copia del contrato al firmar el alquiler. Esta circunstancia nos ha permitido que el porcedimiento ejecutivo se tramite con rapidez. 

 

2.- El 20 de enero de 2015 se notifican las resoluciones mediante las que se despacha ejecución y se realizan las averiguaciones solicitadas, resultando positiva la consulta al constar que la demandada trabaja.

 

 

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1.- Demanda instando la ejecución de un Decreto dictado en un Proceso de Desahucio por Impago de Rentas (adjuntamos primera hoja sellada el día 14 de enero de 2015).

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2.- El 20 de enero de 2015 se notifican las resoluciones mediante las que se despacha ejecución y se realizan las averiguaciones solicitadas, resultando positiva la consulta al constar que la demandada trabaja.

 

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3.- Solicitamos la retención de la parte del suedo que legalmente puede ser embargada así como de los saldos que pudiese haber en cuentas bancarias.

 

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4.- El 13 de febrero el Juzgado acepta nuestra petición de rentención y embargo, cursando las necesarias órdenes para su efectividad.

 

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5.- El  14 de mayo de 2015, nuestra cliente empieza a recuperar las cantidades que le son adeudadas.

 

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El Sector Hostelero ha sido uno de los más golpeados por la crisis, siendo bastantes los desahucios que hemos tramitado en los últimos años frente a  Restaurantes, Bares y Cafeterías.

 

En el presente caso, se trataba de un prestigioso Restaurante.

 

La sociedad demandada no tuvo opción de oponerse a nuestra demanda, por lo que directamete fue dictado Decreto finalizando el proceso, proicediendo la inquilina a efectuar la entrega voluntaria de las llaves antes de que se materializara el Lanzamiento por la comisión judicial.

 

En menos de 4 mees nuestro cliente recuperó su establecimiento.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de un Local Comercial Destinado a Restaurante  (adjuntamos primera hoja sellada el día 29 de enero de 2015).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 6 de marzo de 2015.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días a la inquilina para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 17 de abril de 2015, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 8 de junio de 2015, para el caso de no haber reintegrado la posesión.
 
  • Se finaliza en proceso con condena en costas a la demandada.
  • Se mantiene el lanzamento para el 28 de mayo.
 
  • Se comunica la recuperación de la posesión del inmueble.
  • La propiedad tiene la facultad de negarse a recibir las llaves si desea que sea la comisión judicial la que le haga entrega del bien al objeto de dejar constancia de su estado.

 

 

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio de un Local Comercial destinado a la actividad de Restaurante (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de un Restaurante por Impago de Rentas.

 

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3.- Decreto resolviendo el contrado de arrendamiento de un Restaurante, estimando el desahucio con imposición de costas.

 

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4.- Escrito comunicando la entrega de las llaves por la arrendataria y pidiendo la suspensión del lanzamiento del Restaurante.

 

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Cada vez es menos recuente que se tenga que celebrar juicio en un porceso de Desahucio por Impago de Rentas, pues para ello es necesario que el inquilino se oponga por escrito en el plazo de 10 días.

 

En este caso así sucedió, pretendiendo los arrendatarios que se desestimara parcialmente la demanda.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 19 de febrero de 2015)

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

  • Informa de los derechos a los demandados.
  • Les conceden 10 días para oponerse a la demanda, lo hacen conforme al escrito que se aporta en el siguiente apartado.
  • Se fija como día para Juicio el 23 de abril de 2015.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 25 de junio de 2015, que no puede materializarse  al no ser firme la sentencia, posponiéndose para el mes de septiembre de 2015.
 
 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

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619.41.23.11

 

 


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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 19 de febrero de 2015).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

 

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3.- El día 30 de abril es presentado, en el plazo de 10 días, el escrito de oposición a la demanda de desahucio.

 

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4.- Sentencia Estimatoria del Desahucio por Impago y Reclamación de Rentas, con condena en costas a la Demandada.

 

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En los últimos años este ha sido uno de los procesos civiles más frecuentes y el que os muestro suele ser el desenlace habitual de un Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda, en el que el inquilino permanece pasivo, provocando inclusive sea practicado el Lanzamiento con asistenciade la Comisión Judicial y Policía.

 

Se interpuso demanda tras muchos años de espera por parte de la propiedad,al mantener una estrecha relación con su inquilino.

 

Se le permitía en demanda la posibilidad de enervar la acción de desahucio, lo que sería improbable atendida la cuantiosa deuda que dejón,; también se le ofreción la condonación de parte de la deuda si hiciese una entrega rápida del inmueble, lo que no efectuó.

 

Se tardó en conseguir la recuperación de la vivienda un total de 3 meses y 7 días, desde que se dejó presentada la demanda, lo cual hicimos al día siguiente de tener la documentación en nuestro despacho.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 11 de febrero de 2015).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

  • Informa de los derechos al demandado.
  • Le conceden 10 días para oponerse a la demanda, lo que no hace, sin que tampoco enervara la acción.
  • Se fija como día para Juicio el 22 de abril de 2015, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 18 de mayo de 2015.
 
 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 11 de febrero de 2015).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 27 de febrero de 2015.

 

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3.- El día 16 de abril de 2015, ante la falta de oposición, es dictado Decreto poniendo fin al porceso de desahucio  de la vivienda, condenado al demandado al pago de la cantidad debidas más la que se devengue hasta la entrega del inmueble, más costas.

 

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4.- Acta del Lanzamiento llevado a cabo por la COmisión Judicial con la asistencia de la Policía Municipal.

 

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La Ley de Enjuiciamiento Civil faculta al inquilino, en determinadas ocasiones y bajo unos estrictos presupuestos, paralizar el desahucio abonando todo lo que deba hasta el momento en el que realiza el pago. Es lo que se denomina "Enervar el Desahucio".

 

Para mostraros la forma correcta de hacerlo, os traigo un caso real en el que la arrendataria, procedió pagando todo lo debido a continuar con el arrendamiento del inmueble.

 

La regulación de esta figura se recoge en el artículo 22. 4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que literalmente dispone:

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

 

Debe, conforme a lo expuesto abonarse todo lo adeudado cuando se hace el pago, lo que debe ser hecho, dentro de los 10 días siguientes al requerimiento judcial, tal y como dipsone el artículo 440.3 de la LEC, que expresa:

 

3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

 

El abono puede hacerse mediante un pago directo al arrendador o consignando a disposición de éste las cantidades debidas en la cuenta del Juzgado o ante Notario.

 

Una vez efectuado el pago debe comunicarlo al Juzgado, que trasladará el mismo al demandante para que indique si lo acepta o no; en este último caso, se celebraría un juicio.

 

La enervación en un derecho que puede ejercitarse en una sola ocasión e iclusive aveces no eso, pues si arrendador ha requerido por medio fehaciente el pago de la renta con un mes de antelación a la interposición de la demanda, porá negar este derecho.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 10 de Junio de 2014).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 23 de julio de 2014.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días a la inquilina para oponerse a la demanda, lo que no hace, procediendo a enervar la acción.
  • Se fija como día para Juicio el 30 de octubre de 2014, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 28 de octubre de 2015, para el caso de no oponerse.
 
  • Se adjunta Escrito de la Actora con el Detalle de lo Abonado por todos los conceptos, lo que es muy útil para determinar la corrección o no de dicho pago.
 
 
  • En el primer fundamento jurídico hay una indicación errónea pues la enervación únicamente puede hacerse en los 10 días siguientes al requerimiento y no como erróneamente expresa la resolución.
  • En la enervación son impuestas las costas a la inquilina demandada.

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio de una Vivienda por impago de rentas permitiendo la enervación de la acción (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de una Vivienda posibilitando la enervación.

 

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3.- Diligencia trasladando el pago efectuado para enervar la acción de desahucio.

 

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4.- Escrito aceptando la enervación del desahucio por considerar adecuado el pago.

 

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5.- Decreto declarando enervada la acción de desahucio por impago de rentas.

 

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Esta es la vía más frecuente de resolución de un Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda. El inquilino no se opone y antes de producirse el lanzamiento, ante su inminencia, entrega las llaves al propietario o las deposita en el Juzgado.

 

La inquilina permanece sin hacer absolutamente nada pese a que recibe en debida forma la demanda, por lo que el procedimiento sigue su curso sin nisiquera necesidad de celebrarse juicio.

 

Se le hizo la propuesta de personarle la mita de la deuda pero sin que la misma se aceptase.

 

En 3 meses y 10 días se recupera el inmueble.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Vivienda sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 19 de febrero de 2015).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la vivienda de 16 de marzo de 2015.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días a la inquilina para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 16 de julio de 2015, en caso de que se opusiera.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 28 de mayo de 2015, para el caso de no oponerse, sin hubiese mediado oposición se habría tenido que señalar otro día.
 
  • Se finaliza en proceso con condena en costas a la demandada.
  • Se mantiene el lanzamento para el 28 de mayo.
 
  • Se comunica la recuperación de la posesión del inmueble.
  • La propiedad tiene la facultad de negarse a recibir las llaves si desea que sea la comisión judicial la que le haga entrega del bien al objeto de dejar constancia de su estado.

 

 

Por José Valero

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1.- Demanda de Desahucio de una Vivienda por impago de rentas (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de una Vivienda por Impago de Rentas.

 

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3.- Decreto resolviendo el contrado de arrendamiento de una vivienda, estimando el desahucio con imposición de costas.

 

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4.- Escrito comunicando la entrega de las llaves por la inquilina y pidiendo la suspensión del lanzamiento de la vivienda.

 

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El Desahucio de una Oficina se tramita exactamente igual que el Desahucio de una Vivienda; se sigue por tanto el sencillo cauce del Juicio Verbal con las especialidades existentes para este tipo de procesos.

 

En el caso que aquí os expongo se interpuso demanda ante el impago de 5 mensualidades. Lo habitual es hacerlo a los 2 o 3 meses de impagos, pero atendida la dilatada relación existente se concedió algo más de margen, que finalmente no significó se solventara el problema.

 

Fue interpuesta demanda, si bien la demandada se avino a hacer entrega rápidamente de las llaves de la oficina, consiguéndose recuperar la posesión en apenas dos meses desde el inicio del pleito.

 

Los documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda de Desahucio por Impago de Rentas de una Oficina sometida a la LAU (adjuntamos primera hoja sellada el día 27 de marzo de 2015).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Desalojo de una oficina.
  • Ofrecimiento de la Condonación parcial de la Deuda.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de la oficina.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días al inquilino para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 12/06/2015.
  • Se señala la fecha de lanzamiento para el 2 de julio de 2015.
 
  • Se finaliza en proceso con condena en costas a la sociedad demandada.
  • Se indica la necesidad de instar solicitud para mantener lanzamiento.
 
  • Se comunica la recuperación de la posesión del inmueble.
  • La propiedad tiene la facultad de negarse a recibir las llaves si desea que sea la comisión judicial la que le haga entrega del bien al objeto de dejar constancia de su estado.

 

 

Por José Valero

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1.- Demanda de Desahucio de una Oficina por impago de la renta estipulada (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de una Oficina por Impago de Rentas.

 

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3.- Decreto resolviendo el contrado de arrendamiento de una oficina, estimando el desahucio con imposición de costas.

 

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4.- Escrito comunicando la entrega de las llaves por la inquilina y pidiendo la suspensión del lanzamiento de la oficina.

 

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En esta ocasión os muestro un procedimiento de Desahucio de un Hotel por el Impago de las Rentas. La sociedad demandada no se opuso a la demanda, por lo que el Lanzamiento se produjo sin necesidad de celebrar juicio, durando todo el proceso tan solo tres meses y medio.

 

 El porcedimiento finalizó por Decreto del Secretario Judicial al no discutir la arrendataria lo reclamado en la demanda.

 

La inquilina ostentaba la faculta de paralizar el desahucio, derecho que no ejercitó.

 

Desde que se interpuso la demanda (28 de noviembre de 2014) hasta el lanzamiento (12 de marzo de 2015) trancurrieron apenas 3 meses y medio. 

Lo documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda (adjuntamos primera hoja sellada el día 28 de noviembre de 2014).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Desalojo de un Establecimiento Hotelero
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días al inquilino para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 10/02/2015.
  • Se señala como día del Lanzamiento (Desalojo del Hotel) el 12/03/2015.
 
  • Se finaliza en proceso con condena en costas a la sociedad demandada.
  • Se indica la necesidad de instar solicitud para mantener lanzamiento.
 
  • Se persona la COmisión Judicial acompañada de la Policía y Procurador de la Parte Actora.
  • Se comprueba que el establecimiento está sin ocupantes.
  • Son reflejados los daños observados
  • Se reintegra la posesión del inmueble a la Propiedad.

 

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio de un Hotel por falta de pago de la renta pactada (extracto).

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2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de un Hotel abierto al público, requerimiento al deudor y señalamiento de eventual juicio y del lanzamiento forzoso de la sociedad arrendataria.

 

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3.- Decreto dando por finalizado el Desahucio de Local Comercial con condena a pagar la cantidad reclamada, más la que se devengue hasta la entrega de la posesión y las costas .

 

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4.- Acta del Lanzamiento del Hotel y entrega de su posesión a la Propiedad.

 

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Una vez más queda demostrado que para que Bankia suelte el dinero es preciso interponer demanda. No suelen ser efectivos los requerimientos ni intentos de conciliación y únicamente al iniciar la vía judicial es cuando se desinflan y aceptan las pretensiones de los demandantes, tal y como ha sucedido en este caso.

 

     

     Nuestra cliente era beneficiaria de un Aval Bancario con compormiso de pago a primer requerimiento dado en garantía de la entrega de diversos inmuebles por la aportación de un terrero para la contrucción de una promoción inmobiliaria. 

 

     La Promotora entró en Concurso de Acreedores, circunstancia que aprovechó Bankia como argumento para exigir la tramitación de un incidente concursal, lo que evidentemente no era legalmente exgible.

 

     Finalmente no se realizó la promoción, incumpliéndose por parte de la empresa promotora el contrato de permuta suscrito.

 

     Así las cosas y tras varios requerimientos y contestaciones sin fundamento de peso por parte de la entidad bancaria, se optó por interponer el día 15 de Julio de 2014 la oportuna demanda en reclamación de los 300.000 euros garantizados con el Aval.

 

     El procedimiento es conocido por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Leganés, habiendose admitido a trámite la demanda por Decreto de 8 de septiembre de 2014, cuya copia os adjuntamos.

 

     Al día siguiente del vencimiento del plazo para contestar la demanda, Bankia presenta escrito allanándose a la demanda, salvo en el tema de las costas, cuestión esta última que plantea sin duda lo hace con efectos dilatorios.

 

     Estimamos que Bankia deberá ser condenada a las costas del procedimiento pues fue cursado previo requerimiento de pago, aplicando lo dispuesto en el artículo 395 de la LEC, además de los intereses legales desde dicha reclamación de pago.

 

Por José Valero

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Demanda frente a Bankia que fue presentada el 15 de Julio de 2014 y admitida a trámite por Decreto de 8 de Septiembre de 2014, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Leganés.

 

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Escrito de Bankia mediante el que acepta nuestra pretensión, por la que se le reclama la cantidad de 300.000 euros más intereses.

 

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Consulta legal gratuita sobre Demandas a Bankia

 

 

El Tribunal Supremo fija Doctrina Jurisprudencial expresando "que el requerimiento de pago que se hace al amparo del artículo 22 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no exige que se comunique al arrendatario que el contrato va a ser resuelto y que no procederá la enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo".

 

 

 

El artículo 22.4  de la Ley de Enjuiciamiento Civil, literalmente dispone:

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el secretario judicial si, requerido aquél en los términos previstos en el apartado 3 del artículo 440, paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente, dentro del plazo conferido en el requerimiento, el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

 

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

 

           Las Audiencias Provinciales interpretaban de forma dispar este precepto, entendiendo algunas, que en el requerimiento se debía informar al arrendatario de las consecuencias que supondría mantenerse en el impago de las cantidades reclamadas; en especial a que ello motivaría la resolución del arrendamiento y la posibilidad de enervar la acción.  

      El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 28 de de mayo de 2014 zanja la cuestión, expresando que el arrendador no debe constituirse en asesor del inquilino y que únicamente debe requerirle de pago, expresando en el tercero de los fundamentos jurídicos de esta resolución, que:

 

"Puesta en relación el requerimiento con el art. 22.4 LEC debemos concluir que dicho precepto exige:


1. La comunicación ha de contener un requerimiento de pago de renta o cantidad asimilada.

2. Ha de ser fehaciente, es decir, por medio que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario, con la claridad suficiente.

3. Ha de referirse a rentas impagadas.

4. Debe transcurrir el plazo legalmente previsto, que ha venido fluctuando entre uno y dos meses, en las sucesivas reformas legales.

5. Que el arrendatario no haya puesto a disposición del arrendador la cantidad reclamada.

 

Sin embargo, en dicho precepto no se exige que se comunique al arrendatario:

1. Que el contrato va a ser resuelto.

2. Que no procederá enervación de la acción de desahucio si no se paga en el plazo preceptivo.


El legislador no obliga al arrendador a que se constituya en asesor del arrendatario, sino tan solo a que le requiera de pago."

 

Por José Valero

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 Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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         Pronunciamniento corroborado por la Sentencia de 26 de Junio de 2014, creándose Doctrina Jurisprudencial que deberá ser respetada por todos los Juzgados y Tribunales.

 

       Con estos pronunciamientos se cierra una de las pocas vías argumentativas de las que disponían los arrendatarios que no atendían el pago dentro del mes desde la remisión del requerimiento y lo hacían posteriormente, dentro del plazo de 10 días siguientes a la notificación de la demanda de desahucio.

 

          El que suscribe discrepa con la interpretación dada, pues estimo preciso que ningún esfuerzo implica efectuar unas mínimas advertencias, evitándose con ello situaciones cláramente injustas, como la acontencida en el primero de estos casos, en el que se desahucia a una anciana por impgar unos recibos de IBI, persona que durante décadas atendió de forma puntual al pago de todas las cantidades debidas.

 

         Os adjunto un modelo de requirimiento al inquilino que considero deja claras las consecuencias de mantenerse en situación de morosidad en el que de forma clara se advierte de la pérdida de la posibilidad de enervar la acción. Pulsar aquí.

 

Sentencia 302/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 28 de Mayo de 2014, por la que se fijan los requisitos del requerimiento al inquilino al objeto de impedirle la enervación del desahucio.

 

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Sentencia 334/2014, de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de 23 de Junio de 2014, fijando Doctrina Jurisprudencial sobre los Requisitos del requerimiento dirigido al Arrendatario al objeto de impedir la Enercación del Desahucio.

 

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desahucio-por-impago-de-rentas

Ante el auge de procedimientos de extinción de proindivisos varios acreedores nos han consultado sobre cuál es su situación ante la nueva situación jurídica que se avecina y cuál es el cauce para asegurar o recuperar el dinero que se les adeuda.

 

La respuesta parte de lo dispuesto en el artículo 403 del Código Civil, cuyo tenor literal es:

Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.

 

Pueden en principio concurrir en el proceso de división, mostrar su oposición si se lleva a cabo sin su concurso e inclusive impugnarla por razón de fraude. En este sentido es clarificadora la sentencia dictada por el Tribunal Supremo nº 24/2011, de 28 de enero, en la que se indica en el segundo de sus fundamentos que: 

 

SEGUNDO.- (...)  En lo que aquí interesa, el papel que tienen los acreedores de los copropietarios es, ante todo, que carecen de legitimación activa para pedir la división y que no pueden llevarla a cabo ellos mismos. El derecho que les reconoce el artículo 403 del Código civil es triple. La concurrencia, la oposición y la impugnación, en relación con la división. Concretando la primera, conocida doctrinalmente como "facultad de inspección" no va más allá de la concurrencia a la misma, para comprobar que la división se hace de una manera correcta, sin que se produzca fraude; es una intervención potestativa, sin que participen en la división propiamente dicha, pudiendo manifestar sus opiniones pero sin llegar a la partición directa como si se tratara de un comunero más.


Distinto es el tema de la oposición, para salvaguardar los derechos de los acreedores, que se da en un momento anterior a la división, para garantizar los derechos de los acreedores (y cesionarios), como dijo la sentencia de 31 de diciembre de 1985. Y en un momento posterior puede darse la impugnación de la división de la cosa común, por razón de fraude de los acreedores, como acción personal en la que el acreedor actúa iure propio, como advirtió la sentencia de 26 de abril de 1962, y por razón de haberse realizado una oposición de manera formal para impedirla; impugnación, en todo caso, que deja a salvo los derechos del copropietario para mantener la validez de la misma.

 

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Deja además claro esta resolución que los acreedores carecen de legitimación activa para iniciar el proceso de división, pero una vez abierto se les debe escuchar. Hace tiempo se dictaron sentencias admitiendo la capacidad del acreedor para dar inicio a la acción, pero esos pronunciamientos se deben enteder superados por el ahora analizamos.


 

 

Sentencia de la Sala Segunda del Tribunal Supremo de 28 de enero de 2011, sobre la intervención de los acreedores en los Procesos de División de Cosa Común.

 

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Uno de los plazos más cortos de caducidad que hay es el de 9 días naturales que tiene el condueño para ejercitar el Retracto frente al adquirente de una porción de propiedad vendida por otro comunero.

 

Se regula en el Art. 1524 del Código Civil, que dispone: No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

 

Visto el poco margen de reacción del que dispone el retrayente, es preciso tener claro desde cuándo debe computarse.

 

En principio serán 9 días desde la inscripción de la venta en el Registro de la Propiedad, salvo que el adquirente demuestre que el conocimeinto fue anterior a la anotación en el Registro y que dicha noticia hubiese sido competa, cumplida y cabal, que abarque no sólo al hecho de la venta, sino también el conocimiento exacto de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales, forma de pago, etc.

 

Computan todos los días al ser un plazo civil de caducidad y no cabe su interrupción mediante requerimientos, ni siquiera conviene arriesgarse con una demanda de conciliación, pues no es preceptivo un intento conciliatorio.

 

La Jurisprudencia es constante en afirmar la validez de este mínimo plazo, siendo muestra, entre otras muchas, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 2013, que lo considera necesario para "salvaguardar la seguridad jurídica y no dejar en suspenso la eficacia de las transmisiones durante un plazo demasiado amplio, con la consiguiente incertudunbre que generaría." El Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 24 de febrero de 1994, cosideró que pese a su brevedad no vulneraba el derecho a la tutela judicial efectiva (Ver Sentencia 54/1994 del T.C.).

 

Ante este panorama debe centrarse la atención en cúando ha de considerarse que empieza a computar, requiriéndose que la transmisión haya sido perfeccionada, ser válida y estar consumada. Y es en este último requisito en el que más juego han encontrado los retrayentes y más esfuerzos argumentativos han despelgado los Juzgados y Tribunales.

 

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Si una venta no se ha consumado aunque estuviese formalizada y se supiesen las condiciones, el plazo no habría comenzado, siendo muestra entre otras muchas, la Sentencia nº 724/2013 de 18 de Noviembre de 2013, dictda por la Sala Segunda del Tribunal Supremo, que nos lo recuerda expresando que:

 

"No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

 

Plazo que la jurisprudencia ha matizado en el sentido, en primer lugar que nace el derecho a partir de la consumación del contrato. Dice la sentencia de 18 marzo 2009 , reiterando jurisprudencia anterior:

"El hecho determinante del nacimiento del derecho y del comienzo del plazo para ejercitar la acción es la venta entendida como acto de enajenación o traslativo de dominio, esto es, entendida como venta consumada y no meramente perfeccionada. Así, dice la Sentencia de 17 de junio de 1997 que el retracto exige una venta o dación en pago no proyectada, sino consumada, siendo aún más explícita la Sentencia de 14 de noviembre de 2002 , que señala que la acción de retracto nace a partir de la consumación del contrato transmisivo del dominio, no de su perfección, estando por tanto el ejercicio de la acción de retracto supeditada al conocimiento que de la venta haya tenido el retrayente, venta que ha de entenderse como compraventa ya consumada y no meramente perfeccionada, requiriéndose al efecto un conocimiento completo, cumplido y cabal, que abarque no sólo el hecho de la venta, sino también la noticia exacta de todos los extremos de la transmisión, como precio, condiciones esenciales de la venta, modalidades de pago, etc. pues solamente en tal caso el titular del retracto puede disponer de elementos de juicio suficientes para decidir sobre la conveniencia o no de ejercitar la acción".

 

Y en segundo lugar, destaca que el conocimiento de la compraventa consumada, con todos sus detalles, da lugar al comienzo del plazo de caducidad; así, la sentencia anterior y las de 25 marzo 2007, 26 febrero 2009, 26 febrero 2010. Esta última dice literalmente:

"Baste recordar la constante jurisprudencia que exige el conocimiento completo del acto transmitido que da lugar al retracto, como dies a quo para el plazo de caducidad del artículo 1524 del Código civil antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad: sentencias de 26 de febrero de 2009 y 1 de abril de 2009 . Producida la inscripción, la sentencia de 25 de mayo de 2001 considera dies a quo la facilitación de la certificación de la transmisión. Otras sentencias que se citan en el recurso, nada tienen que ver con este supuesto. Son constantes las que mantienen que el dies a quo es el marcado por la inscripción registral que no es contrario al principio constitucional de la tutela judicial efectiva, como así declaró la sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994, de 24 de febrero ; así, las sentencias de esta Sala de 27 de junio de 2000 y 11 de mayo de 2007 . Las sentencias de 2 de julio de 1993 y 7 de abril de 1997 resumen la doctrina jurisprudencia en el sentido de que "la inscripción registral implica una presunción iuris et de iure de conocimiento por el retrayente de la transmisión, pero si se acredita que antes tuvo conocimiento cabal de la misma el plazo se computará a partir de dicho conocimiento, pero no así cuando se invoque que el conocimiento fue posterior a la inscripción."

 

En el presente caso, el problema se presenta en el dies a quo. Si éste es la notificación de la sentencia mencionada o si es el momento en que se consuma la compraventa y el Juzgado también indicado libró el mandamiento para la inscripción en el Registro de la Propiedad.

 

Si se acepta la primera solución, el ejercicio de la acción de retracto, en el presente caso, lo ha sido rebasando sobradamente aquel plazo. Si se acepta la segunda, se ha ejercido dentro del mismo.

Las sentencias de instancia han seguido la primera solución y han desestimado la demanda. La Audiencia Provincial, Sección 8ª, de Sevilla, de 26 julio 2011 ha confirmado la del Juzgado de 1ª Instancia nº Utrera , de 15 febrero 2010 y afirma, textualmente, lo siguiente:

"Pero también hay que estar al caso concreto que nos ocupa donde se demuestra, tal como acertadamente señala la sentencia impugnada, que la recurrente estaba perfectamente imbuída de los elementos capitales de la venta (que no mera señal, como le recordó la sentencia madrileña) mucho antes del transcurso de los nueve días de la fecha que pretende imponer como día inicial del cómputo del plazo de ejercicio de la acción. Cuando se le notifica la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid los extremos esenciales que configuraron la compraventa ya le eran conocidos".

 

Los retrayentes,demandantes en la instancia, han formulado el presente recurso de casación, en el que defienden que el dies a quo es, como resumen en el recurso: Como resulta asimismo de autos, lo compradores habían entregado en el año 2001 y a la firma del contrato únicamente una pequeña parte del precio, 5 millones de pesetas (30.000 €), como señal y a cuenta del mismo; el resto del precio (aproximadamente 220.000 euros, unos 42.000.000 ptas) estaba pendiente de pago y sólo fue pagado por los compradores el día 12 febrero 2008, mediante su ingreso y consignación en la cuenta del Juzgado de Primera Instancia n° 44 de Madrid; pago que hicieron, a mayor abundamiento, tras varios requerimientos judiciales para que procedieran a su consignación. Sólo tras este pago y consumada la venta, el Juzgado libró el oportuno mandamiento para la inscripción de la tercera parte indivisa transmitida de la finca en el Registro de la Propiedad, no antes."

 

En tiempos recientes y debido al incremento de las subastas judiciales el debate estuvo centrado en cuándo fijar el inicio del cómputo del plazo, siendo dispares los pronunciamientos, que poco a poco el Tribunal Supremo fue unificando, siendo muestra lo afirmado por la Sentencia nº 509/2013, del Tribunal Supremo, de 22 de Julio, que literalmente expresó:

 

" (...) No se discute hoy la posibilidad de ejercicio del derecho de retracto legal en los casos de venta en pública subasta, pero sí se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como «dies a quo» para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente. En un principio se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública ( SSTS 1 abril 1960 y 20 febrero 1975 ), pero más recientemente se ha entendido que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición ( SSTS 1 julio 1991 , 11 julio 1992 , 25 mayo 2007 , 26 febrero 2009 ), y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 LEC ).


En todo caso, el conocimiento de la venta debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma ( SSTS 21 marzo 1990 , 20 mayo 1991 , 7 octubre 1996 , 24 septiembre 1997 , 3 marzo 1998 ). Lógicamente ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos -como el presente- en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación -actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674- y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto.


TERCERO.- Señalado lo anterior, el motivo ha de ser estimado ya que la Audiencia no ha tenido en cuenta tales circunstancias y ha fijado el "dies a quo" para el comienzo del plazo de nueve días para el ejercicio del derecho de retracto en la misma fecha de celebración de la subasta y aprobación del remate a favor del ejecutante don Luis Pedro (17 de enero de 2008), atribuyendo a tales actos el efecto de la adjudicación y consiguiente transmisión de propiedad de que carecen, lo que le ha llevado a decir (fundamento de derecho tercero) que «si la acción de retracto se puede ejercitar por el comunero si conoce todos los términos de la transmisión como consecuencia del auto de adjudicación o incluso antes del dictado de ese auto, es obvio que en el caso presente los conocía y por ende pudo ejercitar su acción desde entonces y sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate o que transcurriera el plazo para efectuarlo....».


En este sentido, teniendo en cuenta que en fecha 17 de enero de 2008 no se produjo la adjudicación y quedaba pendiente de la posible cesión del remate a tercero, no se ha seguido la doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que «en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el "dies a quo"; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad».


En el caso, los actores no estaban obligados a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad para ejercer su derecho de retracto ante los tribunales una vez que se produjera la inscripción del dominio a favor de la entidad demandada (adjudicataria), habiéndose adelantado incluso a ello atendiendo a la fecha de la anotación a que dio lugar la presentación del título por parte de Krea Proyectos e Inversiones S.L., poniendo de manifiesto una vez más su interés en el ejercicio del derecho que incluso constaba en los autos de ejecución desde un primer momento, lo que viene a reconocer la propia demandada en su escrito de contestación a la demanda. Así consta que el mismo día 24 de enero de 2008, pocos días después de la celebración de la subasta, el demandante don Federico presentó ante el Juzgado de la ejecución un escrito para poner "en conocimiento del adjudicatario o de terceras personas" su intención de ejercer el derecho de retracto; y el siguiente día 31 presentó nuevo escrito reiterándose en su intención y manifestando textualmente que "para evitar el procedimiento de retracto, les propongo que me cedan la parte de la finca tal y como tienen reconocido en el Acta de la Subasta. Con ello lo único que pretendo es agilizar el proceso en el tiempo y evitar mayores gastos".

 

 


Sentencia nº 724/2013, de 18 de noviembre de 2013, por la que se dispone que el inicio del cómputo del plazo comienza con la consumación de la venta.

 

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Sentencia nº 509/2003, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 22 de Julio, relativa al dies a quo en los supuesto de venta judicial mediante subasta.

 

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Pasados 13 años desde la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil, todavía por inercia se procede a consignar o afianzar el precio de la venta, previamente a la interposición de la demanda ejercitando el derecho de retracto por comunero, pese a que el tenor literal del artículo 266. 3º de la vigente ley procesal no lo exige, salvo pacto expreso al efecto o por disposición de otra norma, que no existe.

 

Es una cuestión de vital importancia atendido el exiguo plazo de 9 días que el Código Civil otorga para el ejercicio del la acción. El hecho de no tener que entregar el dinero para emprender la acción propicia que a lo largo del proceso pueda ser obtenida la suma pertinente.

 

Mi gran sorpresa fue encontrarme, al estar perparando una demanda de retracto, con distintos manuales en los que no se clarifica la situación, por lo que entiendo quedan dudas pese a lo dicho por el Tribunal Constitucional  en su Sentencia 144/2004, de 13 de septiembre, que con estimación del recurso de amparo, resalta el fallo en el que incurre el Juzgado de Instancia al exigir el previo depósito como requisito de admisibilidad de la demanda de retracto, exponiendo en los dos últimos párrafos de su fundamentación jurídica, lo siguiente: 

"En este sentido, en relación con el requisito de la consignación que exigía el derogado art. 1816.2 LEC, este Tribunal ya tuvo ocasión de declarar, doctrina que resulta perfectamente trasladable al caso que ahora nos ocupa, que «a los efectos del art. 24.1 CE, debe, sin embargo, distinguirse nítidamente la consignación o el afianzamiento del precio que se exigen en el art. 1618.2 LEC, del reembolso que regula el art. 1518 CC. El primero El primero se erige en un requisito estrictamente procesal para la admisión y tramitación de las demandas de retracto, cuya finalidad es impedir el planteamiento y la sustanciación del juicio de retracto por quienes carezcan de la capacidad económica suficiente para subrogarse o colocarse en la posición que ostenta el adquirente en la trasmisión onerosa de la que nace el derecho de retracto (art. 1512 CC), al no poder satisfacer el precio o la contraprestación necesaria para el ejercicio de este derecho de adquisición preferente. Por el contrario el reembolso que contempla el art. 1518 CC, que se extiende no sólo al precio de la trasmisión sino también a los demás gastos y pagos que señala el precepto, constituye un presupuesto material o sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, sin el cual no puede consumarse la adquisición del derecho objeto del retracto por parte del retrayente" (STC 145/1998, de 30 de junio, FJ 4).

 

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Ha de concluirse, pues, que en este caso, como consecuencia de la interpretación que la Audiencia Provincial ha efectuado del art. 1518 CC con base en la confusión apuntada entre la consignación o la constitución de caución en cuanto requisito procesal para la admisión de la demanda y el reembolso en cuanto requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, la decisión de inadmisión de la demanda, que en ejercicio de la acción de retracto arrendaticio han promovido los ahora recurrentes en amparo, se ha fundado en el incumplimiento de un requisito que no es legalmente exigido por la legislación procesal aplicable para la admisión de la demanda, pues el art. 266.3 LEC 2000, como se razona en el Auto de apelación y resulta del tenor literal del precepto, condiciona la consignación o la constitución de caución como requisito para la admisión a trámite de la demanda de retracto, si fuere conocido el precio de la cosa objeto de retracto, a que se exija por ley o contrato, supuestos que no se daban en este caso. En otras palabras, se inadmitió la demanda de retracto sin que concurriera causa legal de inadmisión, por lo que las decisiones judiciales impugnadas han vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva de los recurrentes en amparo."

 

Hoy día no hay disposición legal que establezca el requisito para la admisión de la demanda ejercitanto el retracto entre comuneros la consignación  o constitución de fianza del precio. No obstante atendida la redacción del vigente artículos 266. 3 de la LEC no se descarta que si otra norma lo introdujese llegase a ser exigible en el futuro.

 

Siguiendo esta postura el pago tanto del precio como de los gastos necesarios y útiles debería hacerse en fase de ejecución de sentencia, y evidentemente sería aceptable su consignación previa en aras a facilitar un acuerdo o allamiento de la parte demandada, que verá como le son resarcidos en un momento temprano los costes que le supuso la operación. 

 


Sentencia del 13 de Septiembre de 2004, nº 144/04 del Tribunal Constitucional, por la que dispone que no es preciso constituir depósito del precio para el ejercicio de la acción de retracto de comuneros.

 

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Pese a la claridad de esta resolución, la cuestión no es en modo alguno pacífica, al mantener el Tribunal Supremo, tras la entrada en vigo de la LEC su anterior doctrina que considera precisa la consignación o afianzaamiento, siendo muestra la Sentencia de 4 de noviembre de 2008, en la que destaca lo plasmado en el segundo de sus fundamentos jurídicos que afirmó que:

 

"SEGUNDO.-El segundo, tercero y cuarto se analizan conjuntamente para estimarlos. La sentencia parte del hecho de que "no se ha podido consignar el precio de la compraventa", aunque entiende que ello no puede servir para enervar el ejercicio de la acción de retracto, porque "el pago se verificará, porque la financiación está totalmente comprometida", con lo que está incumpliendo la doctrina reiterada de esta Sala relativa al plazo de ejercicio de la acción desde la notificación fehaciente, pues la consignación no se produjo. Dice la sentencia que tiene este valor el hecho de que el retrayente obtuvo la autorización de un préstamo hipotecario por una entidad de crédito condicionado a la firma en tal momento de siete avalistas, pero lo cierto que no se produjo al presentar la demanda, como exige la jurisprudencia (SSTS 15 de abril de 1998; 20 de julio de 1993; 17 de mayo de 2002). Es cierto es que la doctrina de esta Sala admite alternativas a la consignación"


Sentencia nº 1031/2008, de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 4 de noviembre de 2008, por la que se mantiene la necesidad de consignar o afianzar el precio para instar el retracto de comuneros.

 

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CONCLUSIÓN

En esta incierta situación el consejo que debemos y podemos dar es consignar o avalar si hay posibilidades para ello y con ello evitar cualquier una eventual inadmisión u oposición por este motivo, siguiendo el riguroso criterio del Tribunal Supremo y, únicamente para el caso de no ser factible conseguirlo en el mínimo plazo de 9 días, interponer la demanda de deretracto amparándonos en la postura del Tribunal Constitucional, plasmada en la traída sentencia de 13 de septiembre de 2004, nº 144; resolución que es además seguida por algunas Audiencias Provinciales, como por ejemplo por la Sección 4ª de Zaragoza en su Sentencia de 25 de abril de 2006.

 


  

 

Existe la posibilidad de adquirir el porcentaje de un bien vendido por un condueño a un tercero mediante el ejercicio del Derecho de Retracto que concede la facultad de adquirir preferentemente la totalidad de la porción del bien transmitido.

 

El Retracto de Comuneros es una institución legal limita el derecho de propiedad, pudiendo determinadas personas, en este caso los copropietarios, ocupar la posición del adquirente en las mismas condiciones, pasando a ser propietario el retrayente de la porción del bien que fue vendido (inclusive mediante subasta judicial) o entregado en pago de deudas.

 

Su finalidad es evitar la entrada de personas extrañas en la comunidad, procurando con ello que la situación de titularidad compartida vaya desapareciendo, limitando así los conflictos que suelen surgir entre condueños y las consecuencias antieconómicas que provocan.

Puede ejercitarse tanto respecto de bienes muebles como inmuebles, si bien nos centraremos en los segundos, atendida la sección en la que se ubica el presente artículo.

La regulación nos la facilita los artículos 1521 a 1525 del Código Civil (Consultar >>>)

La enajenación de la porción del bien ha de haberse materializado a través de una Compraventa o por una Dación en Pago (entrega del bien como pago de una deuda), quedando excluidas a priori otras operaciones como las donaciones, permutas, rentas vitalicias, etc..., ello, sin perjuicio de la posibilidad de indagar en el contrato que pudieran encubrir si se atisbara un ánimo fraudulento. La principal característica de la compraventa y dación es que tienen un precio cierto mientras que en otro tipo de operaciones no es determinado o inclusive no existe, como es el caso de las cesiones gratuitas.a

 

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El plazo general para su ejercicio es de únicamente 9 días naturales desde que se tuvo cumplido conociento de las condiciones esenciales y trascendentes de la operación y, si dicha noticia, fuera posterior a la inscripción en el Registro de la Propiedad, se computará desde que quedó registrada y accesible a terceros por lo efectos de la publicidad registral. Es por tanto un plazo civil que se iniciarál al día siguiente debiendo computarse todos los días sean o no festivos.

 

Estamos ante un plazo de caducidad, lo que implica no pueda ser paralizado, resultando por ello la única vía segura el ejercicio de la oportuna acción judicial que deberá tramitarse por el cauce del Juicio Ordinario, no siendo recomendable arriesgarse a intentar su paralización ni siquiera con un acto de conciliación judicial, en este sentido es recomendable la lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2004. Más información sobre el plazo de ejercicio del retracto >>>

 

Señalar que ni vendedor ni comprador tienen la obligación de informar al condueño de la transmisión por lo que se sitúa al eventual retrayente en una compleja posición al precisar una contínua información sobre el estado de la finca. Se debe tomar en cuenta la efectiva inscripción no bastando los meros asientos de presentación.

 

Este exiguo plazo no se ha considerado vulnere el derecho a la tutel judicial efectiva y así, expresamente, lo ha declarado el Tribunal Constitucional en su Sentencia de Pleno nº 54/1994, de 24 de febrero.

 

Tras el ejercicio del retracto el inicial adquirente debe quedar en la misma situación patrimonial que tenía antes de la operación, es decir, que ningún perjuicio le puede suponer el ejercicio del derecho de retracto, debiendo por tanto abonarse el coste íntegro que le supuso la operación, concretados en:

 

1 - Los gastos del contrato y de cualqujeir otro pago legítimo hecho para la venta.

2 - Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

 

Es preciso consignar o afinazar el precio y acreditarlo al inicio del proceso junto con la demanda, pero hay pronunciamientos que afirman que no lo es, muestra es la Sentencia de 13 de septimbre de 2004, dictada por el Tribunal Constitucional. Nosotros reecomendamos consignar si se puede y, en caso, contrario, plantear la demanda sustentándose en los argumentos de la Sentencia indicada (144/2004). Más información sobre esta cuestión >>>.


Este derecho de adquisición preferente es efectivo frente al adquirente originario y también frente a los posibles subadquirentes del bien.

 

La acción ha de ser dirigida frente al nuevo titular y no contra el transmitente.


Sección 2.ª Del retracto legal

 

Art. 1521.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

 

Art. 1522.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

 

Art. 1523.

También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

 

Art. 1524.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

 

Art. 1525.

En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los ar­tículos 1.511 y 1.518.

Analizamos una Sentencia dictada por el Tribunal Supremo, hace ya algo más de un año, concretamente el 5 de febrero de 2013, pero que pese al tiempo pasado estimanos digna de mención por el curioso sistema que se acoge para el reparto de dos bienes en proindiviso.

 

El matrimonio, en régimen de separación de bienes, adquirió, entre otros bienes, dos viviendas, sirviendo tras el divorcio una de ellas como domicilio de los hijos y mujer en virtud de asignación en procedimiento de familia.

 

Doña Concepción formuló demanda contra Don Luis Pablo, en la que ejercitó acción de división judicial del patrimonio proindiviso de dos bienes de los que eran copropietarios al 50%: una casa en Bidart (Francia) y un vehículo Citroen. Este a su vez formuló demanda reconvencional interesando entre otras cosas la disolución de la comunidad de bienes, de forma que se adjudicase a la Sra. Concepción en pago de su cuota del cincuenta por ciento sobre el haber común, la plena propiedad del piso ubicado en el n° NUM002 , NUM000 NUM001 de la CALLE000 , en Bilbao, y al demandado, en pago de su cuota del cincuenta por ciento sobre el haber común, la plena propiedad de la vivienda unifamiliar sita en Bidart, debiéndose compensar al mismo por el menor valor de este inmueble. La Sra. Concepción se opuso a la demanda reconvencional, y solicitó subsidiariamente que si se acordaba incluir en el activo el piso de Bilbao, que se descontase el "importe del valor de la carga de uso que grava dicha vivienda a favor de los hijos comunes habidos en el matrimonio". Durante la tramitación del procedimiento, las partes recibieron una oferta para la compra de la vivienda de Francia, y solicitaron de común acuerdo la suspensión del procedimiento. Uno y otro aceptaron la oferta de compra y vendieron la vivienda interesando la reanudación del procedimiento, con la petición de que se tuviera sustituido el inmueble ubicado en Francia, por el valor de venta del mismo. La Sentencia de primera instancia, acordó el reparto al 50% entre las partes del importe de la venta de la casa de Francia, una vez descontados los gastos y pagos que la misma hubiera ocasionado, y declaró la disolución y extinción del condominio existente sobre el piso de Bilbao, advirtiendo que la venta de la vivienda no podrá afectar ni perjudicar al derecho de uso y disfrute reconocido a la Sra. Concepción y a sus hijos en una sentencia previa de divorcio.

 

El fundamento cuarto de la Sentencia recoge los argumentos y disposiciones aplicadas, señalando que:

 

SEGUNDO.- (...)  En efecto, entre actora y demandado existe una comunidad ordinaria de bienes correspondiente a un régimen económico matrimonial de separación en el que se integran dos inmuebles por adquisición conjunta y su pertenencia en proindiviso en la proporción en que los adquirieron, del 50% a cada uno, para cuya liquidación han acudido a la división de cosa común, mediante el juicio ordinario, teniendo en cuenta que uno de estos inmuebles tiene el carácter de vivienda familiar cuyo uso viene atribuido a uno de los cónyuges como complemento de la medida de guarda y custodia de los hijos habidos del matrimonio. Ambos cónyuges están de acuerdo en la división y por ello debe procederse a dividir.

 

El artículo 400 CC -dice la STS 27 de febrero 2012 - " recoge la vieja regla romana de acuerdo con la que nadie está obligado a permanecer en la división. El derecho a obtener la división de la cosa que se ostenta en copropiedad no tiene otra excepción en el art. 400 CC que el pacto entre los condóminos y aun así, con las limitaciones que el propio artículo establece. Cada comunero puede salir de la comunidad, y el Código Civil permite imponer a los demás la división, porque el régimen de comunidad tiene una naturaleza transitoria e incidental. Y por ello la acción es imprescriptible e irrenunciable". Por ello debe aceptarse la acción de división en la forma interesada por el ahora recurrente pues ambos cónyuges están de acuerdo en que ello se lleve a cabo, si bien de forma distinta, teniendo en cuenta que la acción de división no extingue el derecho de uso atribuido a uno de los cónyuges cuando se trata de una vivienda en copropiedad de ambos cónyuges y uno de ellos la ejercita. "En estos casos, esta Sala ha venido sosteniendo que el derecho del cónyuge titular es oponible a los terceros, que hayan adquirido directamente del propietario único, o en la subasta consiguiente a la acción de división (ver SSTS de 27 diciembre 1999 , 4 diciembre 2000 , 28 marzo 2003 , 8 mayo 2006 , 27 de febrero de 2012 , entre otras). Las razones se encuentran en la protección de la familia y de la vivienda, y se basan en la buena fe en las relaciones entre cónyuges o ex cónyuges (...)".

 

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Pero no es esto lo que realmente se discute, pese al interés de la parte actora en excluir de la acción de división el piso de Bilbao en razón a la existencia de este derecho. La división se solicitó, no en la demanda inicial, sino en la demanda reconvencional y en ningún caso pasa por la venta del inmueble, sino por su adjudicación en propiedad a la esposa y la atribución al esposo del importe de la venta de la otra vivienda en copropiedad mediante la compensación que sea pertinente por el mayor valor de una sobre la otra, con lo que el derecho de uso se mantiene.

 

 

Lo que se pretende en la reconvención, y ahora en el recurso, es una forma distinta de poner fin a las relaciones jurídicas que derivan de una comunidad voluntariamente constituida no sólo sobre dicho piso, sino también sobre el que dio lugar a la demanda inicial y que fue vendido en el curso del procedimiento, y esta forma de extinción debe acomodarse al interés de los partícipes, y no al puro interés particular de uno de ellos, lo que se consigue no mediante la división de la comunidad por cada uno de aquellos bienes, sino mediante la formación de lotes, puesto que de otra forma se perjudicaría gravemente a uno de los partícipes que recibe el 50% del precio obtenido por la venta de la casa de Bidart y sufre durante un periodo considerable de tiempo las consecuencias negativas de la división del otro piso, si es que se vende, estando como está afectado por el derecho de uso reconocido a los hijos menores y a la esposa, dado el escaso interés que en la liquidación del condominio ofrece la adquisición de la vivienda en estas condiciones.

 

 

Es evidente, por tanto, que la división de la comunidad no puede producirse como si únicamente el patrimonio de los partícipes estuviera determinado por un único inmueble acudiendo al artículo 400, ya que es un precepto pensado para otro supuesto distinto, esto es, para cuando lo que está en comunidad es un único objeto Precisamente el artículo 406 ordena la aplicación de las normas de la división de herencia a los partícipes en la comunidad en la división de ésta, lo que se adapta perfectamente a la situación en la que lo que está en comunidad es una pluralidad de objetos ( STS 12 de julio 1996 ).

 

 

El artículo 406 CC se remite a las reglas concernientes a la división de la herencia para la división de la cosa común - actio communi dividundo- y es el artículo 1061 CC el que proclama el principio de igualdad correspondiente adjudicación de bienes a los partícipes de la comunidad que ponga fin al estado de indivisión, entendido en el sentido de que no se trata de una igualdad matemática o absoluta sino de una adjudicación presidida por un criterio de equitativa ponderación determinado por las circunstancias de cada caso, lo que justifica plenamente la directa adjudicación al cónyuge titular del derecho de uso de la propiedad de la vivienda familiar desechando la posibilidad de su venta en pública subasta, sin perjuicio de la compensación económica que proceda; solución que es totalmente respetuosa no solo con el derecho de uso atribuido a la misma en el proceso de divorcio, en cuanto consolida propiedad y uso, sino con los intereses de quien no lo disfruta por cuanto la venta en publica subasta, si es que se consigue en estas condiciones, va a impedir al esposo, participe al 50% de la propiedad, recibir durante un tiempo considerable la parte del patrimonio que legítimamente le corresponde y consiguientemente proveer al pago de una vivienda en la que acomodarse."

 

Sentencia del 5 de febrero de 2013, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, por la que se dispone una vía especial para el reparto de bienes comunes.

 

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El Tribunal Supremo reitera su doctrina, recordando que el arrendador no está obligado a tolerar que el arrendatario se rentrase habitualmente en el pago de la renta. Se accede al desahucio, pues ya hubo una enervación previa, sin que se estime que haya abuso de derecho ni actuación el propietario en contra de sus actos.

 

En pronunciamiento previo el Supremo acordó la resolución respecto a un arrendamiento de local de negocio, si bien el presente supuesto se refiere a desahucio de vivienda, en la que el arrendatario se retrasó en el pago de la renta y previamente ya paralizó otro proceso, enervando la acción, la sentencia que ahora analizamos, en su fundamente jurídico tercero, expresa:

 

"Por otra parte, la única sentencia de esta Sala que se recoge en el motivo y que se refiere a resolución de contrato de arrendamiento urbano -aunque de local de negocio- es la núm. 673/2009, de 30 de octubre, que mantiene una doctrina contraria a la que sostiene la parte recurrente en cuanto, con cita de las anteriores sentencias de 24 de julio de 2008 y 26 de marzo de 2009 , resuelve en el sentido de que el simple retraso en el pago da lugar al desahucio e impide la enervación cuando ya se ha hecho uso de este derecho con anterioridad. 

En igual sentido se pronuncia la sentencia núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ), esta vez en relación con un contrato de inquilinato que declara resuelto, y afirma que «dentro del cuidadoso equilibro entre los derechos del arrendador y del inquilino que la legislación arrendaticia urbana busca en cada etapa histórica, con normas que protegen al arrendatario, como la prórroga forzosa antes y la duración mínima del contrato ahora, y otras que amparan al arrendador frente a los incumplimientos de aquél, como la actual reducción de las oportunidades de enervación del desahucio a una sola, al arrendador no le es indiferente el momento en que se le pague la renta estipulada, y el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad.


Por eso la enervación del desahucio no puede entenderse ya como un "derecho procesal" que menoscabe el derecho sustantivo del arrendador a que se le pague la renta puntualmente, sino como una oportunidad que la propia ley administra cuidadosamente atendiendo a razones sociales de cada momento histórico, y de ahí que no quepa obligar al arrendador a interponer una demanda tras otra cuando resulta que no depende de él el momento en que sus reclamaciones vayan a ser conocidas por el inquilino y, en cambio, sí depende de éste el pago puntual de la renta».

 

La sentencia núm. 729/2010, de 10 noviembre (Rec. 2161/2006) reitera que «esta Sala ya ha fijado como doctrina jurisprudencial ( SSTS19 de diciembre de 2008, RC 648/2004 , 26 de marzo de 2009, RC 1507/2004 , entre otras) que el pago total de la renta del arrendamiento de una vivienda, fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la posibilidad de la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase (sic) de ordinario en el abono de las rentas periódicas»."

 

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

Abogado Ejerciente desde 1996

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 Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

 

 

Sentencia 137/2014, de 18 de marzo. Procede el desahucio de la vivienda, pues no se debe tolerar que el arrendatario se retrase de ordinario en el pago de la renta.

 

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La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su Sentencia 841/2013, de 21 de enero de 2014, cambia de Doctrina, expresando que en la Usucapión "Contra Tábulas" es preciso estar a lo dispuesto en el artículo 36 de la Ley Hipotecaria debiendo consecuentemente estenderse derogado lo expresado en el artículo 1.949 del Código Civil.

 

 

El tenor literal del ahora derogado artículo 1.949 C.C., es: 

Contra un título inscrito en el Registro de la Propiedad no tendrá lugar la prescripción ordinaria del dominio o derechos reales en perjuicio de tercero, sino en virtud de otro título igualmente inscrito, debiendo empezar a correr el tiempo desde la inscripción del segundo.

 

En precepto que debe ser aplicado en todo caso, alrtículo 36 de la ley Hipotecaria:

"Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

 

a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.


b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.

 

En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.

 

Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.

 

La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero."

 

El Supremo no se declara vinculado por la mención del art. 1949 CC en la jurisprudencia anterior, ya que entonces se aludió a dicho precepto de modo incidental, en casos en que no dependía de su aplicación el resultado del pleito, a diferencia del presente litigio en el que la ratio decidendi de la sentencia impugnada se asienta en su vigencia, lo que obliga a declarar derogado el art. 1949 CC por el art. 36, apartados I y II de la Ley Hipotecaria, regulador de los distintos supuestos de usucapión “contra tabulas”.

 

En los últimos párrafos del segundo de los fundamentos jurídicos de la resolución que analizamos, en Tribunal Supremo argumenta su cambio de doctrina, expresando:

  

El nuevo artículo 36 de la Ley Hipotecaria (texto vigente desde 1944) contempla dos situaciones distintas y contiene una regulación diferente de la anterior respecto de la prescripción adquisitiva frente al tercero registral; tales situaciones son: 1ª) La usucapión que se produce contra el titular inscrito mientras tiene lugar la posesión "ad usucapionem"; y 2ª) La que se produce frente al tercer adquirente de ese titular, que reúne las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

 

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En el primer caso, la solución viene a coincidir con la del anterior artículo 35 LH pues se dice ahora que «en cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la condición de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil» ; pero no sucede igual en el segundo supuesto para el que, sin distinción entre usucapión ordinaria y extraordinaria, se contiene una nueva regulación sobre la eficacia de la prescripción adquisitiva en perjuicio de tercero hipotecario, pues ahora no se exige que el usucapiente tenga inscripción alguna a su favor, sino que adopta como criterio el del conocimiento real o presunto por parte de dicho tercero de la situación posesoria "ad usucapionem". En tal caso prevalece contra el "tercero hipotecario" la prescripción adquisitiva  ya consumada en el momento de la adquisición, o que pueda consumarse dentro del año siguiente, en dos supuestos: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente; y b) Cuando, fuera del caso anterior, el "tercero hipotecario" consienta dicha posesión, apta para la adquisición del dominio, de forma expresa o tácita, durante todo el año siguiente a la adquisición. 

 

Se trata, en definitiva, de un nuevo régimen totalmente distinto del anterior en lo que afecta a la posición del "tercero hipotecario", que ha venido a sustituir en su integridad el previsto en el artículo 1949 del Código Civil , en cuanto que, al no distinguir, debe entenderse que afecta tanto a la prescripción ordinaria como a la extraordinaria.

 

Sentencia nº 841/2013 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, de 21 de enero de 2014 sobre la Usucapión "Contra Tábulas" .

 

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Ser administrador hoy en día implica la asunción de importantes e inexcusables obligaciones, entre ellas, convocar a la Junta de Accionistas cuando la Sociedad se encuentre incursa en causa legal de disolución, dentro del plazo de 2 meses desde que concurrió.

 

Incumplir este mandato puede implicar que el Administrador asuma las deudas generadas por la Sociedad con carácter solidario, así expresamente se sidpone en el artículo 367 de la vigente Ley de Sociedades de Capital, cuyo tenor literal es: 

 

Artículo 367. Responsabilidad solidaria de los administradores.

1. Responderán solidariamente de las obligaciones sociales posteriores al acaecimiento de la causa legal de disolución los administradores que incumplan la obligación de convocar en el plazo de dos meses la junta general para que adopte, en su caso, el acuerdo de disolución, así como los administradores que no soliciten la disolución judicial o, si procediere, el concurso de la sociedad, en el plazo de dos meses a contar desde la fecha prevista para la celebración de la junta, cuando ésta no se haya constituido, o desde el día de la junta, cuando el acuerdo hubiera sido contrario a la disolución.

2. En estos casos las obligaciones sociales reclamadas se presumirán de fecha posterior al acaecimiento de la causa legal de disolución de la sociedad, salvo que los administradores acrediten que son de fecha anterior.

 

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En esos casos, en los que no se ha procedido a instar un Concurso de Acreedores para liquidar de forma ordenada el patrimonio, la Ley de Sociedades de Capital permite dirigir acción frente a los responsables de la sociedad, que responderán personalmente y con su patrimonio privado de las deudas sociales. De hecho suelen ser casos que acaban con la recuperación de la deuda si el gestor de la mercantil no ha adoptado las cautelas necesarias.


Para que surja esta responsabilidad de los administradores, será necesario que:


1.- Que la Sociedad esté incursa en alguna causa de disolución, como por ejemplo pérdidas que dejen reducido su capital social por debajo del mínimo legal.

2.- Incumplimiento injustificado de los Administradores de su obligación de convocar Junta para adoptar los acuerdos necesarios para salvar la causa de disolución o proceder a instar el concurso.

3.- Transcurso del plazo de 2 meses desde que debió convocarse dicha Junta.

4.- Existencia de un crédito frente a la Sociedad.

oo

Son reiterados los pronunciamientos judiciales que nos recurdan este mandato, que ya existía en las derogadas Ley de Sociedades Anónimas y en la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada.

 

Muestra de ellos es la reciente Sentencia nº 736/2013, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el pasado día 3 de diciembre de 2013, en cuyo fundamento jurídico 12º, nos recuerda:

  

"Responsabilidad de los administradores por no haber promovido la disolución de la sociedad


12. Comenzaremos por el análisis de los presupuestos legales para el ejercicio de la acción de responsabilidad de los administradores basada en el incumplimiento de su deber legal de promover la disolución de la sociedad, prevista en el art. 105.5 LSLR, tal y como estaba configurada antes de la reforma introducida por la Ley 19/2005, de 14 de noviembre , en atención al momento en que se habría producido el hecho del que se deriva la responsabilidad reclamada, el reseñado incumplimiento del deber legal de promover la disolución.


Como hemos recordado en otras ocasiones, entre ellas en la Sentencia núm. 585/2013, de 14 de octubre , la acción ejercitada de responsabilidad de los administradores de una sociedad de responsabilidad limitada prevista en el art. 105.5 LSRL , que se corresponde en la actualidad con el art. 367 LSC, requiere que los administradores hayan incumplido el deber de promover la disolución, existiendo una de las causas legales que así lo exige.


De este modo es preciso que, mientras los administradores demandados estaban en el ejercicio de su cargo, la sociedad hubiera incurrido en alguna de las causas de disolución contenidas en las letras c ) a g) del apartado 1 del art. 104 LSRL (en la actualidad las causas de disolución se regulan en el art. 363 LSC).


En el presente caso las causas invocadas fueron: pérdidas que dejan reducido el patrimonio de la sociedad por debajo de la mitad de su capital social ( art. 104.1.e LSRL ), la falta de la actividad que constituye el objeto social durante tres años ( art. 104.1.d LSRL ) y la imposibilidad de cumplir el fin social ( art. 104.1.c LSRL ).


Basta advertir que atendiendo a las últimas cuentas anuales depositadas por la sociedad en el Registro Mercantil, que se corresponden con el ejercicio 2004, al cierre del mismo los fondos propios eran negativos (-230.449 euros), por lo que se cumplía con toda claridad la causa prevista en la letra e) del art. 104.1 LSRL , al ser el patrimonio de la sociedad muy inferior a la mitad del capital social, que era de 30.010 euros.


13. Concurriendo la reseñada causa legal de disolución, los concretos deberes que el art. 105 TRLSA , en sus apartados 1 y 4 (se corresponden con los actuales arts. 365 y 366 LSC), imponía a los administradores eran: i) en primer lugar, convocar la junta general en el plazo de dos meses para que adopte el acuerdo de disolución; ii) en el caso en que no se hubiera podido constituir la junta, solicitar la disolución judicial en el plazo de dos meses a contar desde la fecha prevista para la celebración de la junta; y iii) si se hubiese celebrado la junta, pero no se hubiera adoptado el acuerdo de disolución o el acuerdo hubiese sido contrario, solicitar la disolución judicial en el plazo de dos meses a contar desde el día de la junta.


No consta que los administradores demandados hubieran convocado la junta de socios en los dos meses posteriores al cierre del ejercicio 2004, ni que se hubiera removido por cualquier otra vía la causa de disolución.


Bajo la regulación del art. 105.5 LSRL anterior a la reforma de la Ley 19/2005, de 14 de noviembre, que es la aplicable al caso en atención al momento del incumplimiento del deber legal de promover la disolución, anterior a la entrada en vigor de esta reforma, los administradores " responderán solidariamente de las obligaciones sociales ", en general, sin que la norma hiciera ninguna distinción, aunque se entiende que, conforme a la interpretación realizada en las Sentencia núm. 585/2013, de 14 de octubre , quedarían fuera las nacidas con posterioridad al cese de los administradores.


El crédito reclamado por la demandante consta que nació mientras los demandados eran administradores ...


En consecuencia, procede condenar a los administradores demandados al pago solidario de estos créditos, como consecuencia de la estimación de la acción de responsabilidad basada en el citado art. 105.5 LSRL .
Propiamente los intereses moratorios del 8% se pactaron respecto de la liquidación prevista en la estipulación sexta, por lo que procede imponer este interés desde la presentación de la demanda a la suma correspondiente a la primera partida, mientras que respecto de las dos restantes, al no existir interés pactado le aplicaremos el interés legal."

 

Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2013, sobre la Responsabilidad de los Administradores Sociales por deudas de la empresa.

 

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El Tribunal Supremo, en su Sentencia de 15 de Julio de 2013 nos explica la forma correcta de aplicar la Fórmula de Balthazar.


La resolución que hoy traemos muestra la forma adecuada de aplicar la Fórmula legalmente prevista para determinar la puntuación de las lesiones concurrentes.


Nos recuerda que el perjuicio estético debe ser valorado separadamente.


Resultado que además considera que no es aplicable para determinar si deben ser indemnizados los daños morales complementarios, pues en este caso debe acudirse a una simple suma aritmética. 


La Sentencia que traemos a colación en su Fundamento Jurídico Tercero expresa:


"Esta Sala, en sentencias, entre otras, de 30 abril 2012 (Rec. núm. 652/2008 ) y de 26 octubre 2011 (Rec. 1345/2008 ), tiene declarado que el apartado Segundo del Anexo del Texto Refundido de la Ley sobre Responsabilidad Civil y Seguro en la Circulación de Vehículos a Motor, sobre la explicación del sistema de indemnización por accidentes de tráfico -dentro de la letra b), que alude a las indemnizaciones por lesiones permanentes- contiene una referencia al modo de proceder para calcular la puntuación conjunta que ha de corresponder al perjudicado que sufra diferentes lesiones permanentes; todas ellas concurrentes por derivar del mismo accidente de tráfico. Con ese fin se fija una fórmula y unas reglas que han de ser observadas para la correcta aplicación del sistema, cuya vulneración es revisable en casación por tratarse de una norma jurídica sustantiva.


En el caso presente, partiendo de la fórmula legal prevista para las secuelas concurrentes [ [(100-M) x m] /100 ] +M], donde "M" equivale a la secuela con puntuación de mayor valor y "m" a la secuela con puntuación de menor valor; de modo que el valor resultante de la primera operación debe integrar el valor "M" en la segunda y sucesivas - sin que la puntuación total pueda exceder de 100 puntos- y donde la correspondiente a los perjuicios estéticos debe sumarse aritméticamente a la puntuación resultante de las incapacidades permanentes, su correcta aplicación da lugar a las siguientes operaciones:

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A) Incapacidades concurrentes.


Las secuelas apreciadas por la sentencia impugnada -no discutidas- son las siguientes: síndrome depresivo postraumático (10 puntos), excitabilidad y agresividad continuada (20 puntos), alteración de la personalidad, labilidad emocional e inadaptación (8 puntos), cervicalgia con rigidez (10 puntos), lumbalgia esporádica (6 puntos), disyunción púbica y sacroilíaca (8 puntos), coxigodinia (4 puntos), traumatismo testicular con oligoastenozoospermia (10 puntos), impotencia coeundi por disfunción eréctil (10 puntos), material de osteosíntesis (8 puntos) flexión de rodilla inferior a 90º (10 puntos) extensión de rodilla limitada (10 puntos), ligamento lateral operado (7 puntos) laxitud de ligamentos cruzados (10 puntos) inestabilidad en genu valgo-varo (8 puntos) y rodilla artrósica dolorosa que precisará intervención futura (12 puntos).

 

1) 100-20, multiplicado por 4, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 20, daría 23,2, que se redondea a 24. M sería este resultado en la siguiente operación. 5


2) 100-24, multiplicado por 6, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 24, daría 28,56,que se redondea a 29. M sería este resultado en la siguiente operación.


3) 100-29, multiplicado por 7, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 29, daría 33,97, que se redondea a 34. M sería este resultado en la siguiente operación.


4) 100-34, multiplicado por 8, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 34, daría 39,28, que se redondea a 40. M sería este resultado en la siguiente operación.


5) 100-40, multiplicado por 8, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 40, daría 44,8, que se redondea a 45. M sería este resultado en la siguiente operación.


6) 100-45, multiplicado por 8, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 45, daría 49,4, que se redondea a 50. M sería este resultado en la siguiente operación.


7) 100-50, multiplicado por 8, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 50, daría 54. M sería este resultado en la siguiente operación.


8) 100-54, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 54, daría 58,6, que se redondea a 59. M sería este resultado en la siguiente operación.


9) 100-59, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 59, daría 63,1, que se redondea a 64. M sería este resultado en la siguiente operación.


10) 100-64, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 64, daría 67,6, que se redondea a 68. M sería este resultado en la siguiente operación.


11) 100-68, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 68, daría 71,2, que se redondea a 72. M sería este resultado en la siguiente operación.


12) 100-72, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 72, daría 74,8, que se redondea a 75. M sería este resultado en la siguiente operación.


13) 100-75, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 75, daría 77,5, que se redondea a 78. M sería este resultado en la siguiente operación.


14) 100-78, multiplicado por 10, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 78, daría 80,2, que se redondea a 81. M sería este resultado en la siguiente operación; y


15) 100-81, multiplicado por 12, el resultado dividido entre 100 y añadido a su resultado 81, daría 83,28, que se redondea a 84, cantidad que constituye la puntuación conjunta.


En consecuencia el motivo ha de ser estimado pues tal puntuación es de 84 y no de 100, como afirma la sentencia, ni de 80 como pretende la parte recurrente.


Según el baremo vigente para el año 2005 el valor del punto en este caso ha de ser el de 2.497,89 euros (Tabla III), lo que nos da la cantidad de 209.822,76 euros, más el 10% de factor de corrección (20.982,27), en total 230.805,03 euros . Hay que valorar separadamente, y sin factor de corrección, los 13 puntos por perjuicio estético, a los que corresponde una cantidad de 831,95 euros/punto, lo que da un total de 10.815,35 euros.


De ahí que la cantidad total por perjuicio fisiológico y estético es de 241.620,38 euros, notablemente inferior a la de 350.711 euros fijada por la sentencia que se recurre.


B) Daños morales complementarios.


La Tabla IV prevé un factor de corrección que viene a incrementar las indemnizaciones básicas por lesiones permanentes, titulado "daños morales complementarios" que "se entenderán ocasionados cuando una sola secuela exceda de 75 puntos o las concurrentes superen los 90 puntos, siendo durante el año 2005 hasta un máximo de 77.639,12 euros."


La sentencia impugnada ha concedido por este concepto una cantidad de 75.000 euros, mientras que la aseguradora recurrente considera que no se dan los requisitos necesarios para tal reconocimiento. Es cierto que no existe secuela alguna cuya puntuación exceda de 75, pero también lo es que la suma aritmética de los puntos reconocidos por secuelas alcanza la cantidad de 149, excediendo con mucho de los 90 señalados en la Tabla IV, debiendo precisarse al respecto que aquí ha de tenerse en cuenta la suma aritmética de puntos pues se habla de puntuación correspondiente a "secuelas concurrentes" y no la "puntuación conjunta" que se obtiene tras la aplicación de la fórmula de Balthazar, lo que pone de manifiesto la voluntad del legislador de referirse en este caso a la suma aritmética y no a la ponderada. Por ello no cabe la estimación del motivo en cuanto a la segunda de las infracciones que se denuncian."

 

Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, nº 490/2013, que especifica la vía correcta para aplica la Fórmula de Balthazar cuando hay secuelas concurrentes.


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Caso Real de Absolución del Delito contra la Seguridad Vial de implicado en un accidente y con tasa de alcohol superior a la permitida reglamentariamente. 

 

El delito del que venía siendo acusado nuestro cliente está tipificado y penado en el artículo 379 del Código Penal, cuyo tenor literal es: 

 

1. El que condujere un vehículo de motor o un ciclomotor a velocidad superior en sesenta kilómetros por hora en vía urbana o en ochenta kilómetros por hora en vía interurbana a la permitida reglamentariamente, será castigado con la pena de prisión de tres a seis meses o con la de multa de seis a doce meses o con la de trabajos en beneficio de la comunidad de treinta y uno a noventa días, y, en cualquier caso, con la de privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotores por tiempo superior a uno y hasta cuatro años.


2. Con las mismas penas será castigado el que condujere un vehículo de motor o ciclomotor bajo la influencia de drogas tóxicas, estupefacientes, sustancias psicotrópicas o de bebidas alcohólicas. En todo caso será condenado con dichas penas el que condujere con una tasa de alcohol en aire espirado superior a 0,60 miligramos por litro o con una tasa de alcohol en sangre superior a 1,2 gramos por litro.

 

El Ministerio Fiscal solició se impusiera la pena de multa de 12 meses con una cuota diaria de 10 euros y la privación del derecho a conducir vehículos a motor y ciclomotores por tiempo de dos años.

 

En el juicio se generó la duda de cuál fue el motivo del accidente, no pudiendo probarse que se debiera a la ingesta de bebidas alcohólicas por parte del acusado.

 

Os acompañamos las actuaciones básicas y sentencia dictada.

Juicios por Alcoholemiaetilometro-de-mano-delito-contra-la-seguridad-vial

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Atestado confeccionado por la Policía Local por presunto delito contra la seguridad al haber dado un resultado positivo en prueba de alcoholemia de cponductor implicado en accidente de tráfico.

 

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Escritos de Acusación y Defensa por delito contra la seguridad vial.

 

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Sentencia Absolutoria del delito contra la seguridad vial con alcoholemia positiva y acusado implicado en accidente.

 

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Para poder recurrir una resolución que conlleve el lanzamiento, como por ejemplo una Sentencia dictada en Desahucio por Impago de Rentas, es requisito ineludible acreditar que están abonadas las renras vencidas.

 

El apartado primero del artículo 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no deja lugar a dudas, siendo su literal:

 

 

"1. En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas."

 

Es más durante la sustanciación del recurso hay que seguir abonando las rentas, tal y como exige el segundo de los apartados del indicado precepto:

 

"2. Los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, a que se refiere el apartado anterior, se declararán desiertos, cualquiera que sea el estado en que se hallen, si durante la sustanciación de los mismos el demandado recurrente dejare de pagar los plazos que venzan o los que deba adelantar. El arrendatario podrá adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de dichos importes no se considerará novación del contrato."

 

Pese a tan contundente necesidad, aún hoy día, son interpuestos recursos sin pagar las rentas adeudadas, lo que no hace más que demostrar la concurrencia de un claro ánimo dilatorio, que debe ser cortado de raiz con la inadmisión del recurso.

 

Recientemente el Tribunal Supremo en la Sentencia 84/2013, dictada por la Sala Primera el día 26 de febrero, nos recuerda que la falta de pago es un requisito insubsanable, indicando sobre este particular, en el tecercero de sus fundamentos, que:

 

"Como declaró esta Sala en sentencia de 30-11-2011, rec. 2059/2009 , no es posible intentar subsanar el pago con posterioridad al momento de interponer el recurso; solo podrá subsanar la falta de acreditación del pago que debió hacerse antes de interponer el recurso. Manifiesta el recurrente que no se le dio la posibilidad de subsanar tal defecto, pero tampoco lo ha intentado al interponer el presente recurso extraordinario de infracción procesal, en el que ninguna referencia se hace a que hubiese efectuado el pago antes de interponer el recurso. Es decir, pudo subsanar la acreditación del pago ante esta Sala, y no lo efectuó, de lo que se evidencia que la única actividad que desarrolló para cumplir con lo dispuesto en el art. 449 de la LEC fue la constitución del aval, y en su análisis hemos de centrarnos."

 

Debe ser un pago efectivo, sin que sea válida la constitución de un Aval, pues tal opción no es contemplada en el primer apartado del indicado artículo 449. La sentencia que traemos a colación, desecha esta posibilidad, afirmando que:

  

"Sobre el aval a primer requerimiento se pronunció esta Sala en sentencia de 12 de noviembre de 2003. Rec 30/1998 , entre otras, para considerarlo una garantía personal atípica, fundada en el art. 1255 del C. Civil, en el que debería resultar suficiente la reclamación del beneficiario frente al garante. Igualmente la sentencia de esta Sala de 26-10-2010. Rec. 1951/2006 .

No podemos olvidar que el pago es un modo de extinguir la obligación y el aval es un medio de garantizar el pago, por lo tanto con diversa naturaleza jurídica, es decir, solutoria y cautelar, respectivamente.


En el presente caso ni siquiera podemos plantearnos si el aval es un medio idóneo para garantizar el pago de las rentas adeudadas, pues no se constituyó a favor del arrendador, sino a disposición del Juzgado. 

 

La diferencia es notoria, pues en el caso de que el beneficiario fuese el arrendador, la entidad de crédito deberá responder de inmediato ante el requerimiento, y, en el supuesto de que se constituya a favor del Juzgado, cualquier resolución del órgano judicial tendente a requerir la realización del aval, puede ser recurrida por el garantizado (arrendatario) dilatando la efectiva disponibilidad del importe del aval.


El legislador exige la acreditación de tener satisfechas las rentas ( art. 449.1 LEC ) y la constitución de un aval a disposición del Juzgado no es un medio idóneo similar al pago, por lo que procede desestimar el recuso interpuesto, no habiéndose violado el derecho a la tutela judicial efectiva ( art. 24 de la Constitución )."

Por José Valero

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

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 Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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Sentencia 84/2013, de 26 de febrero, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo sobre la necesidad de acreditar el pago de las rentas debidas para la admisibilidad del recurso (Art. 449.1 de la L.E.C.)

 

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Una de las cuestiones que nos plantean con más frecuencia es la relativa a la indemniación que corresponde por la resolución unilateral del contrato de arrendamiento hecha por el inquilino. La Sentencia que traemos a colación, dictada por el Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) de 9 de abril de 2012, no aporta las pautas correctas a seguir.

 

Ha sido ya casi superado el automatismo de conceder una indemnización equivalente a la renta de las mensualidades por cumplir, ahora se ha de determinar el real perjuicio causado. En este caso, ante la fata de datos objetivos se considera adecuado establecer una mensualidad de renta por cada anualidad pendiente.

 

Hay que tener además presente lo que pudieran haber dispuesto las partes.

 

Esta sentencia en el cuarto de sus fundamentos no explica detalladamente el fundamento del fallo, cuyo tenor literal es:


CUARTO.- Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.


A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del CC, pues este establece en el artículo 1106 , que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor [...]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.


La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas.


Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.


A estos criterios responde la jurisprudencia de esta Sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta Sala (SSTS 17 de julio de 2002, 27 de octubre de 1992 , 8 de julio y 21 de octubre de 1996 , entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003 , entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006 )» ( STS de 14 de julio de 2006 ). 

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B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.


La Sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del artículo 56 LAU 1964 , invocada por la parte recurrente).


Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.


C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta Sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.


Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.


La indemnización, a juicio de esta Sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares.


Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.


La Sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario.


Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de la rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido."

 

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 9 de abril de 2012, en la que marcan las pautas adecuadas para determinar la indemnización correspondiente por la resolución unilateral del contrato de arrendameinto.

 

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Información sobre Desahucios y alquileres 

El Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, por esta Sentencia de 9 de enero de 2013, reitera su doctrina sobre el cómputo del plazo para reclamar por los perjuicios sufridos a consecuencia de accidente de circulación, cuando es declarada la Incapacidad Permanente en sede Social.


El plazo de prescripción de un año se debe computar desde que el perjudicado pudo tener conocimiento del efecto de invalidez de sus secuelas, llegando dicho conocimiento cierto, seguro y exacto con la resolución que le concedió la Incapacidad Permanente declarada en Proceso Laboral. Se devuelven por el Tribunal Supremo las actuaciones para que se entre a conocer el fondo del asunto al rechazarse la prescripción acordada en las resoluciones precedentes.

 

Os transcribimos el fundamento tercero  de la sentencia en los que se motiva la decisión: 

 

"TERCERO.- Fijación del dies a quo [día inicial] del plazo de prescripción en supuesto de secuelas que determinan una posterior declaración de invalidez en vía laboral.


Según reiterada jurisprudencia ( SSTS de 27 de mayo de 2009, RC. nº 2933/2003 ; 7 de octubre de 2009, RC n.º 1207/2005 ; 25 de mayo de 2010, RC n.º 2036/2005 ; 26 de mayo de 2010, RC n.º 764/2006 ; 31 de marzo de 2010, RC n.º 310/2006 ; 16 de junio de 2010, RC n.º 939/2006 , 29 de noviembre de 2010, RC n.º 1032/2007 ; 11 de febrero de 2011, RC n.º 1418/2007 y 12 de diciembre de 2011, RC n.º 2017/2008 ), la determinación del dies a quo [día inicial] para el cómputo del plazo de prescripción para el ejercicio de las acciones presenta una doble dimensión, fáctica y jurídica. El juicio fáctico, ligado a la valoración probatoria, corresponde en principio a la AP, en ejercicio de sus facultades exclusivas, y no es revisable en casación. Por el contrario, la apreciación de la prescripción desde el plano jurídico, permite a esta Sala revisar la decisión de instancia por razones de correcta aplicación e interpretación de la normativa y jurisprudencia aplicables.


El anterior criterio jurisprudencial ha permitido a esta Sala analizar en casación la controversia aquí suscitada respecto de la fijación del día inicial del cómputo del plazo de prescripción, en particular si la determinación del alcance de las secuelas en orden a la declaración de invalidez resultante de las mismas, debe hacerse coincidir con una fecha concreta entre varias posibles que hayan sido objeto de debate por las artes litigantes, en función de la jurisprudencia sentada sobre que el dies a quo [día inicial] para el ejercicio de la acción es aquel en que puede ejercitarse, según el principio actio nondum nata non praescribitur [la acción que todavía no ha nacido no puede prescribir]. ( SSTS de 27 de febrero de 2004 , 24 de mayo de 2010, RC n.º 644/2006 y 12 de diciembre de 2011, RC n.º 2017/2008 ) y, por ende, sobre la necesidad de que el plazo de prescripción no comience a correr en contra de la parte que propone el ejercicio de la acción mientras esta no disponga de los elementos fácticos y jurídicos idóneos para fundar una situación de aptitud plena para litigar (es decir, hasta el efectivo conocimiento por el perjudicado del alcance o grado del daño corporal sufrido).

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Cuando de secuelas se trata, el referido criterio jurisprudencial derivado del principio indicado se traduce en que la prescripción de la acción para reclamar por secuelas solo se inicia con la determinación de su alcance o de los defectos permanentes originados, pues hasta que no se determina ese alcance no puede reclamarse por ellas ( SSTS de 20 de mayo de 2009 , 14 de julio de 2008 y 13 de julio de 2003 ).


Por regla general, el conocimiento del daño sufrido que ha de determinar el comienzo del plazo de prescripción lo tiene el perjudicado al producirse el alta definitiva, en la medida que en esta fecha se declaran estabilizadas las lesiones y se concretan las secuelas o, lo que es igual, se determina en toda su dimensión el daño personal y los conceptos objeto de indemnización. Así resulta de las SSTS, de Pleno, de 17 de abril de 2007, RC n.º 2908/2001 y de 17 de abril de 2007, RC n.º 2598/2002 , así como de las dictadas con posterioridad ( SSTS de 19 de mayo de 2011, RC n.º 1783/2007 ; 28 de junio de 2011, RC n.º 1968/2007 ; 20 de julio de 2011, RC n.º 820/2008 ; 19 de septiembre de 2011, RC n.º 1232/2008 ; 27 de septiembre de 2011, RC n.º 562/2008 y 26 de octubre de 2011 , RCIP n.º 1345/2008 , entre las más recientes), las cuales, al referirse a la distinción entre sistema legal aplicable para la determinación del daño y cuantificación económica del mismo refrendan el criterio de que el daño queda concretado, como regla general, con el alta médica definitiva, y que esto obliga a valorarlo con arreglo a las cuantías actualizadas vigentes para todo el año en que ésta se produjo.


Ahora bien, compatible con dicha doctrina es también la que ha venido y viene considerando en la actualidad ( SSTS de 11 de febrero de 2011, RC n.º 1418/2007 ; 20 de septiembre de 2011, RC n.º 792/2008 ; 22 de febrero de 2012 , RCIP n.º 522/2009 ; 25 de mayo de 2010, RC n.º 2036/2005 ; 26 de mayo de 2010, RC n.º 764/2006 , entre las más recientes) que si de las lesiones causadas por el hecho generador de la responsabilidad civil extracontractual que se reclama se derivan secuelas determinantes de incapacidad permanente, cuya fijación no se concreta en el momento del alta definitiva sino que se precisa una resolución posterior, el plazo anual de prescripción de dicha acción aquiliana no ha de comenzar a computarse hasta que no recae resolución firme (ya sea en vía administrativa, si no se impugna, o en vía judicial, si fue necesario agotar esta para dilucidar definitivamente la contienda al respecto) concretando tal situación de invalidez, en el grado que corresponda, por ser entonces, y no en la fecha del alta, cuando el perjudicado tiene perfecto conocimiento del daño sufrido. En aplicación de este último criterio jurisprudencial, esta Sala ha declarado que si se ha seguido expediente para dirimir definitivamente cuáles han sido las consecuencias de repercusión de las lesiones en la capacidad laboral del trabajador o si el demandante no se hubiera conformado en su día con la resolución administrativa correspondiente sobre el grado de su incapacidad, el día inicial del plazo de prescripción es aquel en que se resuelva definitivamente la reclamación del perjudicado contra la decisión administrativa sobre el grado de su incapacidad, pues sólo entonces podrá detallar en su demanda civil el definitivo daño sufrido ( SSTS de 22 de noviembre de 1999 , 21 de diciembre de 1999 , 22 de enero de 2003 , 13 de febrero de 2003 , 1 de febrero de 2006 , 20 de septiembre de 2006 ; 7 de febrero de 2007, RC n.º 1435/2000 ; 7 de octubre de 2009, RC n.º 1207/2005 ; 24 de mayo de 2010, RC n.º 644/2006 y 25 de mayo de 2010, RC n.º 2036/2005 ). 

 

Esta doctrina es coherente con la que impone interpretar restrictivamente la prescripción, al no estar basada en principios de estricta justicia, sino de seguridad jurídica y de presunción de abandono del ejercicio del derecho ( SSTS de 14 de marzo de 2007, RC n.º 262/2000 ; 6 de mayo de 2009, RC n.º 292/2005 ; y 24 de mayo de 2010, RC n.º 644/2006 ), y obedece, en atención al principio de indemnidad, a la necesidad de preservar el derecho del perjudicado a ser íntegramente resarcido en situaciones en que no ha podido hasta entonces conocer en su totalidad el alcance de su daño, por causas no imputables a su persona o comportamiento ( SSTS 2 de enero de 1991 , 6 de octubre de 1992 , 30 de noviembre de 1999 , 3 de marzo de 1998 , 12 de junio de 2009, RC n.º 2287/2004 y 25 de mayo de 2010, RC n.º 2036/2005 ).


De conformidad con esta doctrina la STS de 7 de octubre de 2009, RC n.º 1207/2005 , fijó el día inicial del cómputo en la fecha de notificación al demandante de la sentencia de la Sala de lo Social del Tribunal Superior de Justicia que desestimó su recurso de suplicación; la de 24 de mayo de 2010, RC n.º 644/2006, en la fecha del auto de la Sala de lo Social del Tribunal Supremo que declaró la firmeza de la sentencia de suplicación; y la de 25 de mayo de 2010, RC n.º 2036/2005 en la fecha de la sentencia firme que puso fin al procedimiento laboral.


B) En aplicación de esta doctrina, ha lugar a estimar el recurso, pues no fue con el alta médica, ni con el informe forense, ni con el título ejecutivo elaborado con base en este informe, cuando el perjudicado pudo tener conocimiento del efecto de invalidez de sus secuelas, sino que tal conocimiento cierto, seguro y exacto de la entidad de los perjuicios lo obtuvo con la resolución judicial firme que agotó la vía jurisdiccional laboral ( sentencia de 12 de diciembre de 2003 ), dado que fue esta resolución la primera que se pronunció a favor de ligar el cuadro clínico del lesionado, integrado por múltiples patologías, con un agravamiento de las secuelas iniciales y con una incapacidad permanente absoluta desde la perspectiva laboral, más allá de que también sea objeto de discusión en este procedimiento civil -como cuestión de fondo, que procede dilucidar mediante la prueba obrante en autos-, la vinculación causal de esa invalidez laboral declarada, con el accidente de circulación sufrido por el recurrente el día 10 de noviembre de 1999, toda vez que la propia resolución del TSJ admite su origen diverso, postraumático pero también endógeno (FD Tercero).


Fijado así el día inicial del plazo de prescripción, no se discute que fue válidamente interrumpido mediante sucesivos requerimientos extrajudiciales a la entidad aseguradora demandada, (burofaxes de 17 de noviembre de 2004, 11 de noviembre de 2005, y 7 de noviembre de 2006), realizados antes de la expiración del mismo."

 

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 9 de enero de 2013, que establece el plazo prescriptivo de un año comienza a computarse desde que se dictó la resolución que concedía la Incapacidad Permanente al perjudicado.

 

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El Tribunal Supremo, en su reciente Sentencia de 21 de enero de 2013, reitera la doctrina jurisprudencial existente sobre la procedencia de la extinción del arriendo de local de negocio celebrado antes del 9 de mayo de 1985, a la jubilación del inquilino.


Interpreta de nuevo en el indicado sentido lo dispuesto en la Disposición Transotoria 3ª de la LAU 94, que es del siguiente tenor:

 

Disposición transitoria tercera. Contratos de arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985.

A) Régimen normativo aplicable.

1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

 

B) Extinción y subrogación.

2. (...)

3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona fisica se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

 

La Sentencia reitera sus precedentes pronunciamientos, argumentando en el tercero de sus fundamentos legales que: 

 

"TERCERO.- La jubilación del arrendatario como causa de extinción del contrato de arrendamiento.Aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 .

 

A) Esta Sala ha tenido ya ocasión de fijar como doctrina jurisprudencial que, en aplicación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 , la jubilación del arrendatario determina la extinción del contrato de arrendamiento independientemente de que aquel continúe al frente de la actividad empresarial o comercial realizada en el local comercial. En este sentido la STS de 8 de junio de 2011 [RC n.º 1256/2007 ] establece que: «[..] como trabajador resulta afectado por la situación de jubilación, por más que se sitúe al frente de una actividad empresarial». Asimismo declara que: «La regla general es que el disfrute de la pensión por jubilación es incompatible con la realización de trabajos por cuenta ajena/propia o con la realización de actividades para las Administraciones Públicas a excepción de la denominada jubilación flexible que permite compatibilizar ambos conceptos bajo circunstancias muy concretas».

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B) Atendida la doctrina jurisprudencial expuesta el motivo aducido por la parte recurrente ha de decaer ya que, superada por esta la jurisprudencia contradictoria de Audiencias Provinciales existente en materia de extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del arrendatario, la sentencia objeto de impugnación en el presente recurso de casación resulta plenamente acorde con la jurisprudencia de esta Sala al declarar la extinción del contrato de arrendamiento por la jubilación acreditada en el proceso del arrendatario, Sr. Paulino , con independencia de que el mismo continúe o no al frente de la actividad comercial desarrollada en el local objeto del contrato." 

 

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, de 21 de enero de 2013, por la que se mantiene la procedencia de extinguir el contrato de arriendo sobre local a la jubilación del inquilino.

 

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Información sobre Desahucios y alquileres 

Desde el 31 de Octubre de  2011 es de aplicación a los Procesos de Desahucios la reforma introducida por la Ley 37/2011, de 19 de octubre, de medidas de agilización procesal

 

La principal novedad que afecta al Desahucio es la posibilidad de proceder al desalojo de la vivienda sin necesidad de celebrar juicio, siempre y cuando el inquilino permanezca pasivo tras la notificación de la demanda o rehuse recibirla. Ver Caso Real de Desahucio en el que no llegó a celebrase Juicio.

 

El arrendatario dispondrá ahora de un plazo de 10 días hábiles (no cuentan ni sábados, domingos ni festivos) para desalojar el inmueble; enervar en los casos que proceda o alegar por escrito, las razones por las que a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o si entiende que puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido.

 

Si no hace nada de lo anterior, el Secretario Judicial y sin necesidad de celebrar un juicio de desahucio, dictará un resolución (Decreto) dando por terminado el proceso, lo que notificará a la parte que insta el desahucio, para que solicite la ejecución.

 

He de recalcar que para que proceda la Enervación del Desahucio, en los casos en los que el inquilino ostente y quiera ejercer dicho derecho de paraliación del proceso, deberá efectuar el pago en dicho plazo de 10 días.

 

En general considero insuficiente y hasta desacertada la reforma. Es cierto que en los procesos de desahucio, principalmente en los derivados del impago de las rentas, en más del 80 % de los casos los inquilinos morosos no comparecen a la vista, celebrándose el juicio únicamente con la parte actora, lo que evidetemente implica destinar medios personales y materiales en asuntos que no lo precisan, siendo coherente la modificación practicada al evitar que esta situación se produzca, pero no implica que los propietarios recuperen antes su casa o local, que es en definitiva lo que interesa al arrendador y principal perjudicado por el retraso en la resolución del proceso.

 

Sos garantizados como no podía ser menos los derechos del inquilino, que en todo caso dispondrá de 10 días para formular por escrito las alegaciones que considere oportunas y, que de hacerlo implicará la celebración del juicio de desahucio. 

Agilización de los Procesos de Desahucio ExpréssPor lo tanto si el arrendatario no hace nada en los 10 días que le son concedidos el Secretario Judicial, emitirá un Decreto ejecutable, pero nada indica la Ley respecto a la necesidad de adelantar el lanzamiento en estos casos, cuya fecha ya quedó fijada en la resolución que admite a trámite la demanda. En la disposición de motivos ya se anuncia que la fecha inicialmente fijada será en la que se materialice la expulsión del inquilino.

 

Lo lógico habría sido para que esta reforma realmente hubiese conseguido agilizar el proceso, disponer una nueva fecha de lanzamiento para proceder al desalojo de la vivienda, oficina o local, sin necesidad de estar a la inicialmente acordada en el Decreto de admisión a trámite de la demanda de desahucio, pues ello supone mantener los plazos de espera dilatados y que coincidirán con los actuales, implicando por tanto unos 4 a 6 meses el tiempo necesario para recuperar la vivienda.

 

Es más, tras la reforma el plazo para recurrir la sentencia de de 20 días hábiles desde su notificación, lo que de forma efectiva implicará en muchos casos tener que solicitar una nueva fecha de lanzamiento por no ser firme la sentencia en la inicialmente fijada en el Decreto de admisión a trámite de la demanda. Piénsese que si hay juicio el demandado queda citado a recibir la sentencia al sexto día, disponiendo además de 20 días hábiles para impugnarla, por lo que no será ejecutable el lanzamiento hasta pasado más de un mes desde la vista, lo que en numerosos casos en lugar de agilizar implicará retrasar el proceso.

 

 

Como de costumbre os adjunto un modelo de demanda acomodado a la Ley 37/2007, para acceder pulsar aquí.


Si además queréis acceder a un proceso terminado tramitado conforme a la nueva normativa y resuelto en menos de un mes con recuperación de la vivienda, pulsar aquí.

 

Si os queda cualquier duda no dudéis contactar con nosotros o formularla pulsando aquí.

 

Si necesitáis un presupuesto para un desahucio, podéis pedirlo sin compromiso alguno llamándonos al 902 55 96 22  o rellenando el formulario al que podéis acceder pulsando aquí.

 

La reforma del proceso de desahuicio se plasma con la modificación de los siguientes artículos de la Ley de Enjuiciamiento Civil

 

Exposición de Motivos:

III

...

 

Se extiende el sistema del juicio monitorio a los juicios de desahucio por falta de pago, de modo que, en el caso de que el arrendatario no desaloje el inmueble, pague o formule oposición tras el requerimiento, se pase directamente al lanzamiento, cuya fecha se le comunica en el mismo requerimiento, única comunicación procesal necesaria para el buen fin del proceso, aun cuando el demandado tratase de dilatar la ejecución, evitándose asimismo la celebración de vistas innecesarias.

 

Artículo 22. Terminación del proceso por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto. Caso especial de enervación del desahucio.


1. Cuando, por circunstancias sobrevenidas a la demanda y a la reconvención, dejare de haber interés legítimo en obtener la tutela judicial pretendida, porque se hayan satisfecho, fuera del proceso, las pretensiones del actor y, en su caso, del demandado reconviniente o por cualquier otra causa, se pondrá de manifiesto esta circunstancia y, si hubiere acuerdo de las partes, se decretará por el Secretario judicial la terminación del proceso, sin que proceda condena en costas.

 

2. Si alguna de las partes sostuviere la subsistencia de interés legítimo, negando motivadamente que se haya dado satisfacción extraprocesal a sus pretensiones o con otros argumentos, el Secretario judicial convocará a las partes, en el plazo de diez días, a una comparecencia ante el Tribunal que versará sobre ese único objeto.

 

Terminada la comparecencia, el tribunal decidirá mediante auto, dentro de los diez días siguientes, si procede, o no, continuar el juicio, imponiéndose las costas de estas actuaciones a quien viere rechazada su pretensión.

 

3. Contra el auto que ordene la continuación del juicio no cabrá recurso alguno. Contra el que acuerde su terminación, cabrá recurso de apelación.

 

Redacción tras Ley 37/2011, de 10 de octubre,

de medidas de agilización procesal

Texto que se modifica o deroga
 Uno. El apartado 4 del artículo 22 queda redactado en los siguientes términos:

«4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario Judicial si, requerido aquél previamente a la celebración de la vista en los términos previstos en el artículo 440.3 de esta Ley, paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda, y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiera tenido lugar por causas imputables al arrendador ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.»

En vigor desde el 30 de octubre de 2011

 

4. Los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán mediante decreto dictado al efecto por el Secretario judicial si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. Si el demandante se opusiera a la enervación por no cumplirse los anteriores requisitos, se citará a las partes a la vista prevenida en el artículo 443 de esta Ley, tras la cual el Juez dictará sentencia por la que declarará enervada la acción o, en otro caso, estimará la demanda habiendo lugar al desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, excepto que el cobro no hubiese tenido lugar por causas imputables al arrendador, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario por cualquier medio fehaciente con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

5. La resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al arrendador.

 

 

Artículo 440. Admisión y traslado de la demanda sucinta y citación para vista.

1. El Secretario judicial, examinada la demanda, la admitirá o dará cuenta de ella al Tribunal para que resuelva lo que proceda conforme a lo previsto en el artículo 404. Admitida la demanda, el Secretario judicial citará a las partes para la celebración de vista en el día y hora que a tal efecto señale, debiendo mediar diez días, al menos, desde el siguiente a la citación y sin que puedan exceder de veinte.

En la citación se hará constar que la vista no se suspenderá por inasistencia del demandado y se advertirá a los litigantes que han de concurrir con los medios de prueba de que intenten valerse, con la prevención de que si no asistieren y se propusiere y admitiere su declaración, podrán considerarse admitidos los hechos del interrogatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 304. Asimismo, se prevendrá a demandante y demandado de lo dispuesto, en el artículo 442, para el caso de que no comparecieren a la vista.

La citación indicará también a las partes que, en el plazo de los tres días siguientes a la recepción de la citación, deben indicar las personas que por no poderlas presentar ellas mismas, han de ser citadas por el Secretario judicial a la vista para que declaren en calidad de partes o de testigos. A tal fin, facilitarán todos los datos y circunstancias precisos para llevar a cabo la citación. En el mismo plazo de tres días podrán las partes pedir respuestas escritas a cargo de personas jurídicas o entidades públicas, por los trámites establecidos en el artículo 381 de esta ley.

2. En los casos del número 7.º del apartado 1 del artículo 250, en la citación para la vista se apercibirá al demandado de que, en caso de no comparecer, se dictará sentencia acordando las actuaciones que, para la efectividad del derecho inscrito, hubiere solicitado el actor. También se apercibirá al demandado, en su caso, de que la misma sentencia se dictará si comparece al acto de la vista, pero no presta caución, en la cuantía que, tras oírle, el tribunal determine, dentro de la solicitada por el actor.

Redacción por Ley 37/2011, de 10 de octubre,

de medidas de agilización procesal

Texto que se modifica o deroga

Seis. Se da una nueva redacción al apartado 3, queda redactado en los siguientes términos:

«3. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial, tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, se le pondrá de manifiesto en el requerimiento, y la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento. Asimismo se expresará que en caso de solicitar asistencia jurídica gratuita el demandado, deberá hacerlo en los tres días siguientes a la práctica del requerimiento.

El requerimiento se practicará en la forma prevista en el artículo 161 de esta Ley, apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior, así como de los demás extremos comprendidos en el apartado siguiente de este mismo artículo.

Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el Secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y dará traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el Secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento respecto del desahucio, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución, bastando para ello con la mera solicitud.

En vigor desde el 30 de octubre de 2011

 

3. En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta el requerimiento.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.


y se añade un nuevo apartado 4 al artículo 440


4. En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de un mes desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.»


En vigor desde el 30 de octubre de 2011

 Como siempre me pongo a vuestra disposición para aclarar vuestras dudas.

 

Un saludo.

 

José Valero Alarcón

Abgado Experto en Desahucios

 

Abogado Experto en Procesos de Desahucio

José Valero Abogado desde 1996

Experto en Procesos de Desahucio

 

En este artículo, basándome en mi experiencia de cientos de desahucios defendidos, os explico detalladamente el Proceso que sigue un Desahucio por Impago acumulando la reclamación de las rentas y otras cantidades debidas, aplicable tanto a viviendas como a locales y oficinas, con explicaciones sustentadas en casos reales que os mostrarán las diferentes salidas que puede tener el asunto en función de la actuación del inquilino.

 

Quedo a vuestra disposición para solventar las dudas que os puedar surgir y para facilitaros gratuitamente un presupuesto en caso de que tengáis que iniciar el proceso de desahucio.  

 

ÍNDICE

 

1.- Actuaciones previas a la interposición de la demanda de desahucio.

 

2.- Inicio del proceso de desahucio

 
 

 

Tramitamos Deshucios por Impago de Rentas en toda España 


 

Por José Valero

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Este caso real es de un Desahucio de un Local comercial en el que no hay oposición a la demanda por parte del inquilino.

 

 

Al no existir objección por parte del arrendatario, no es necesario que se celebre juicio y el proceso finaliza por Decreto del Secretario Judicial.

 

La inquilina ostentaba la faculta de paralizar el desahucio, derecho que no ejercitó.

 

La duración es de un total 7 meses, incluido Agosto, desde que es presentada la demanda hasta el desalojo del inmueble. En Madrid capital oscila entre 4 y 6 meses el tiempo en que se suele obtener el desahucio. 

Lo documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda (adjuntamos primera hoja sellada el día 18 de Julio de 2012).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda.

  • Informa de los derechos a la demandada.
  • Le conceden 10 días al inquilino para oponerse a la demanda, lo que no hace.
  • Se fija como día para Juicio el 13/11/2012.
  • Se señala como día del Lanzamiento (Desalojo del Local) el 28/02/2013. (7 meses desde la demanda).

  • Se reconoce toda la suma adeudada.
  • Se establece la condena a futuro por las mensualidades que tarde en devolver el local.
  • Se condena en costas a la demandada.

  • Se reitera la fecha del Lanzamiento.
  • La comisión judicial queda autorizada a solicitar auxilio de cerrajero y de la policía, si fuere conveniente.
  • Se advierte a la demandada de considerar abandonados los bienes que no retire.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

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1.- Demanda de Desahucio de Local Comercial por impago acumulando la reclamación de rentas debidas (extracto).

 Descargar Documento Completo en PDF.


  

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda de desahucio de Local Comercial, requerimiento al deudor y señalamiento de eventual juicio y del lanzamiento forzoso del inquilino.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


 

3.- Decreto dando por finalizado el Desahucio de Local Comercial con condena a pagar la cantidad reclamada, más la que se devengue hasta la entrega de la posesión y las costas .

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


 

4.- Diligencia de Ordenación para dar ejectividad al desalojo del Local Comercial.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


  


desahucio-expres-local-negocio


En este artículo os muestro el desarrollo de un Procedimiento de Desahucio de un Local de Negocio por el Impago de Rentas con expresa oposición del Inquilino Moroso.


 

En el presente caso se trata de un negocio de hostelería, en el que el inquilino adeudaba una elevada cantidad de dinero y en lugar de reconocer los hechos, se opone sin fundamento alguno, provocando con ello la celebración del jucio. La sentencia estima todas nuestras petensiones y condena en costas al demandado. 

 

La duración es de un total 5 meses desde que es presentada la demanda hasta el desalojo del inmueble. En Madrid capital oscila entre 4 y 6 meses el tiempo en que se suele obtener el desahucio.

Lo documentos que componen el presente caso son:

 

1.- Demanda (adjuntamos primera hoja sellada el día 12 de septiembre de 2012).

El modelo utilizado ha sido el genérico que tenemos en este portal ajustado a las particularidades que eran: 

  • Propuesta de condonación de la mitad de la deuda si hiciera una entrega del local en 16 días.
  • Posibilidad de enervar el desahucio abonando todo lo debido. 

 

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda.

  • Informa de los derechos al demandado.
  • Le conceden 10 días al inquilino para oponerse a la demanda.
  • Se fija como día para Juicio el 28/11/2012 (2 meses y medio después de presentada la demanda).
  • Se señala como día del Lanzamiento (Desalojo del Local) el 11/02/2013. (5 meses desde la demanda).
  • Le trasladan la propuesta de perdonarle 14.200 euros si abandonara el local en 16 días.

  • La oposición no tiene fundamento al alegarse símplemente el pago de cantidades sin ser cierto.
  • Pretendía retrasar el juicio, cosa que no consiguió.
  • Si queréis ver un asunto sin oposición del inquilino, pulsa aquí.

  • La Sentencia de desahucio estima totalmente nuestras pretensiones.
  • Se resuelve el contrato de alquiler existente.
  • Se cifra la deuda a fecha de juicio en 33.800 euros.
  • Cada mensualidad que pase hasta el desalojo se incrementa en 3.000 € más.

 

Por José Valero

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Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago

Presupuesto para un Desahucio por Falta de Pago



 

1.- Demanda de Desahucio de Local comercial por impago acumulando la reclamación de rentas debidas (extracto).

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


  

2.- Decreto de Admisión a trámite de la demanda, requerimiento al deudor y señalamiento de eventual juicio y del lanzamiento forzoso del inquilino.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.


 

3.- Escrito de Oposición del Demandado y Diligencia de Ordenación manteniendo el Juicio.

 

 Descargar Documento Completo en PDF.