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Mostrando articulos por etiqueta: retracto de comuneros

Existe la posibilidad de adquirir el porcentaje de un bien vendido por un condueño a un tercero mediante el ejercicio del Derecho de Retracto que concede la facultad de adquirir preferentemente la totalidad de la porción del bien transmitido.

 

El Retracto de Comuneros es una institución legal limita el derecho de propiedad, pudiendo determinadas personas, en este caso los copropietarios, ocupar la posición del adquirente en las mismas condiciones, pasando a ser propietario el retrayente de la porción del bien que fue vendido (inclusive mediante subasta judicial) o entregado en pago de deudas.

 

Su finalidad es evitar la entrada de personas extrañas en la comunidad, procurando con ello que la situación de titularidad compartida vaya desapareciendo, limitando así los conflictos que suelen surgir entre condueños y las consecuencias antieconómicas que provocan.

Puede ejercitarse tanto respecto de bienes muebles como inmuebles, si bien nos centraremos en los segundos, atendida la sección en la que se ubica el presente artículo.

La regulación nos la facilita los artículos 1521 a 1525 del Código Civil (Consultar >>>)

La enajenación de la porción del bien ha de haberse materializado a través de una Compraventa o por una Dación en Pago (entrega del bien como pago de una deuda), quedando excluidas a priori otras operaciones como las donaciones, permutas, rentas vitalicias, etc..., ello, sin perjuicio de la posibilidad de indagar en el contrato que pudieran encubrir si se atisbara un ánimo fraudulento. La principal característica de la compraventa y dación es que tienen un precio cierto mientras que en otro tipo de operaciones no es determinado o inclusive no existe, como es el caso de las cesiones gratuitas.a

 

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El plazo general para su ejercicio es de únicamente 9 días naturales desde que se tuvo cumplido conociento de las condiciones esenciales y trascendentes de la operación y, si dicha noticia, fuera posterior a la inscripción en el Registro de la Propiedad, se computará desde que quedó registrada y accesible a terceros por lo efectos de la publicidad registral. Es por tanto un plazo civil que se iniciarál al día siguiente debiendo computarse todos los días sean o no festivos.

 

Estamos ante un plazo de caducidad, lo que implica no pueda ser paralizado, resultando por ello la única vía segura el ejercicio de la oportuna acción judicial que deberá tramitarse por el cauce del Juicio Ordinario, no siendo recomendable arriesgarse a intentar su paralización ni siquiera con un acto de conciliación judicial, en este sentido es recomendable la lectura de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2004. Más información sobre el plazo de ejercicio del retracto >>>

 

Señalar que ni vendedor ni comprador tienen la obligación de informar al condueño de la transmisión por lo que se sitúa al eventual retrayente en una compleja posición al precisar una contínua información sobre el estado de la finca. Se debe tomar en cuenta la efectiva inscripción no bastando los meros asientos de presentación.

 

Este exiguo plazo no se ha considerado vulnere el derecho a la tutel judicial efectiva y así, expresamente, lo ha declarado el Tribunal Constitucional en su Sentencia de Pleno nº 54/1994, de 24 de febrero.

 

Tras el ejercicio del retracto el inicial adquirente debe quedar en la misma situación patrimonial que tenía antes de la operación, es decir, que ningún perjuicio le puede suponer el ejercicio del derecho de retracto, debiendo por tanto abonarse el coste íntegro que le supuso la operación, concretados en:

 

1 - Los gastos del contrato y de cualqujeir otro pago legítimo hecho para la venta.

2 - Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.

 

Es preciso consignar o afinazar el precio y acreditarlo al inicio del proceso junto con la demanda, pero hay pronunciamientos que afirman que no lo es, muestra es la Sentencia de 13 de septimbre de 2004, dictada por el Tribunal Constitucional. Nosotros reecomendamos consignar si se puede y, en caso, contrario, plantear la demanda sustentándose en los argumentos de la Sentencia indicada (144/2004). Más información sobre esta cuestión >>>.


Este derecho de adquisición preferente es efectivo frente al adquirente originario y también frente a los posibles subadquirentes del bien.

 

La acción ha de ser dirigida frente al nuevo titular y no contra el transmitente.


Sección 2.ª Del retracto legal

 

Art. 1521.

El retracto legal es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.

 

Art. 1522.

El copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos.

Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común.

 

Art. 1523.

También tendrán el derecho de retracto los propietarios de las tierras colindantes cuando se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea.

El derecho a que se refiere el párrafo anterior no es aplicable a las tierras colindantes que estuvieren separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos y otras servidumbres aparentes en provecho de otras fincas.

Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo será preferido el que de ellos sea dueño de la tierra colindante de menor cabida; y si las dos la tuvieran igual, el que primero lo solicite.

 

Art. 1524.

No podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días, contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta.

El retracto de comuneros excluye el de colindantes.

 

Art. 1525.

En el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los ar­tículos 1.511 y 1.518.

Sentencia 509/2013 de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo nos permite conocer la acción de retracto de comuneros y, especialmente, el plazo que disponen los cotitulares para ejercer dicho derecho.

 

Como cuestión previa, en aras un mejor entendimiento del lector, debemos recordar la figura del retracto legal, regulado en nuestro Código civil en los artículos 1521 y siguientes. El artículo 1521 nos ayuda a comprender cual es el derecho que ampara dicho retracto, indicando que "es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago"; para el caso que nos ocupa entendemos que  es interesante el principio que establece el artículo 1522: "el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de enajenarse a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos."

 

 Por tanto, todo cotitular tiene derecho a ejercer el retracto legal y a subrogarse en la posición del adquirente de una parte de la propiedad de la que él es dueño, amparando un derecho preferente del cotitular frente a terceros.

 

De todos modos, y esta es la principal controversia que dilucida esta resolución, dicho retracto, en aras de la seguridad jurídica del tercero comprador, tiene un plazo para ejercitarse de 9 días; concretamente el artículo 1524 del Código civil establece que "no podrá ejercitarse el derecho de retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta."


Pues bien, y ya profundizando en la presente resolución, el demandante ve inadmitidas sus pretensiones tanto en Primera Instancia como en la Audiencia; las mismas se fundamentan en ejercer su derecho de retracto por la adquisición de una empresa de la mitad indivisa de un inmueble de la que ellos tienen la otra mitad. Debemos aclarar, puesto que es trascendental en este caso,  que dicha adquisición se produjo tras un una subasta (por una ejecución hipotecaria), en la que se aprobó el remate  a favor de un ejecutante que, a su vez, ejerció su derecho de cesión a  un tercero el cual es la parte demandada en este asunto.


Una vez aclarada cómo se produjo la adquisición, debemos indicar que tanto en Primera Instancia como en la Audiencia se desestimó la pretensión de retracto legal del demandante, puesto que el plazo que otorga el artículo 1524 se había cumplido. Concretamente la Audiencia entendia que "si la acción de retracto se puede ejercitar por el comunero si conoce todos los términos de la transmisión como consecuencia del auto de adjudicación o incluso antes del dictado de ese auto, es obvio que en el caso presente los conocía y por ende pudo ejercitar su acción desde entonces y sin necesidad en modo alguno de esperar a que se cediera el remate o que transcurriera el plazo para efectuarlo"

 

Entiende la Audiencia que dicho plazo empieza desde que se dictó el auto de adjudicación y, por tanto, es independiente de la cesión posterior que se produjo en este caso.

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Pues bien, el Tribunal Supremo no lo entiende así, al expresar, en el Fundamento de Derecho Tercero de esta Sentencia que:  "teniendo en cuenta que en fecha 17 de enero de 2008 no se produjo la adjudicación y quedaba pendiente de la posible cesión del remate a tercero, no se ha seguido la doctrina de esta Sala, que cita el recurrente, expresada en sentencias de 14 diciembre 2007 , 26 febrero 2009 y 1 abril 2009 . Esta última, que se remite a las anteriores, afirma que en caso de subasta judicial, sólo si consta el conocimiento de la transmisión -aprobación judicial del remate y adjudicación al rematante- será éste el "dies a quo"; en otro caso, la inscripción en el Registro de la Propiedad. En el caso, los actores no estaban obligados a seguir la evolución de los autos judiciales para comprobar a quién y en qué fecha tenía lugar la adjudicación. Les bastaba estar pendientes del Registro de la Propiedad para ejercer su derecho de retracto"

 

Por tanto, y a modo de conclusión, el Tribunal Supremo si estima que dicho retracto se ejerció correctamente, dentro del plazo que establece la Ley, puesto que los copropietarios lo hicieron dentro del plazo de los 9 días desde que finalmente se adjudicó. Como establece el Fallo de la Sentencia, esto conlleva que se declare "el derecho de los demandantes a retraer la porción de la finca transmitida a la demandada, a la que condenamos a estar y pasar por dicha declaración y a otorgar a favor de aquellos la correspondiente escritura de venta en las mismas condiciones en que se realizó la adquisición, recibiendo en el acto el precio satisfecho y el importe de los gastos que procedan, bajo apercibimiento de ser otorgada de oficio y a su costa."

 

Sentencia 509/2013 de la la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo. Nos permite conocer el derecho de retracto legal, el plazo para ejercerlo y, más concretamente, momento en el que dicho plazo empieza a contar.


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